Giống Dubai, Singapore, bất động sản Đà Nẵng hưởng lợi lớn từ siêu quy hoạch

Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do định hình lại bất động sản tại Dubai, Singapore

Singapore và Dubai hiện là hai điểm sáng nổi bật trên bản đồ các trung tâm tài chính toàn cầu, không chỉ đóng vai trò cửa ngõ của dòng vốn quốc tế mà còn tác động sâu rộng tới diện mạo bất động sản địa phương.

Tại Singapore, khu lõi tài chính tập trung ở Marina Bay, Raffles Place và Shenton Way, được điều hành bởi Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) với môi trường pháp lý minh bạch, chính sách thuế cạnh tranh và cơ chế quản lý chặt chẽ nhưng thân thiện với nhà đầu tư. Quốc đảo này là một trong những trung tâm hàng đầu thế giới về ngoại hối, quản lý tài sản, ngân hàng và thị trường vốn, với tổng tài sản quản lý vượt 6 nghìn tỷ SGD năm 2024, giao dịch ngoại hối bình quân hơn 1,5 nghìn tỷ SGD mỗi ngày, đứng thứ 4 toàn cầu và dẫn đầu khu vực Đông Nam Á theo bảng xếp hạng GFCI tháng 3/2025.

Khu thương mại tự do sân bay Changi áp dụng thủ tục hải quan đơn giản, miễn thuế cho hàng hóa quá cảnh và lưu kho, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí, rút ngắn thời gian xử lý và xây dựng trung tâm phân phối khu vực ngay tại cửa ngõ hàng không hàng đầu châu Á.

Trong khi đó, Dubai phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế (DIFC) từ năm 2004 như một đặc khu tài chính rộng 110ha, trở thành đầu mối vốn cho khu vực Trung Đông, châu Phi và Nam Á. DIFC hiện có hơn 7.700 công ty hoạt động, riêng nửa đầu năm 2025 đã thu hút thêm 1.081 doanh nghiệp mới, lực lượng lao động gần 48.000 người, được xếp hạng 12 thế giới và số một khu vực MENA.

Khu thương mại tự do tại Dubai là những "thành phố trong thành phố", mỗi khu đều mang đến hệ sinh thái riêng biệt, thúc đẩy mạnh đầu tư quốc tế, nới lỏng quy định toàn cầu.

Việc hình thành và phát triển mạnh mẽ các trung tâm tài chính, khu thương mại tự do đã tạo lực hút đáng kể đối với thị trường bất động sản xung quanh. Tại Singapore, nhu cầu thuê văn phòng hạng A ở khu CBD luôn duy trì tỷ lệ trống thấp, giá thuê ổn định theo xu hướng tăng nhẹ, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm ghi nhận mức tăng giá đáng kể nhờ dòng chuyên gia và nhà quản lý tài sản quốc tế.

Ở Dubai, sự bùng nổ của DIFC kéo theo giá thuê văn phòng tăng mạnh do nguồn cung hạn chế, còn thị trường nhà ở cao cấp chứng kiến mức tăng giá hai chữ số cùng lượng giao dịch kỷ lục, đặc biệt ở các khu vực gần trung tâm tài chính. Cả hai trường hợp cho thấy mối liên kết chặt chẽ giữa sức mạnh của ngành tài chính và sự gia tăng giá trị bất động sản, dù Dubai có tốc độ tăng trưởng nóng và biến động mạnh hơn, trong khi Singapore duy trì nhịp tăng ổn định nhờ các chính sách kiểm soát và quy hoạch bền vững.

Tương lai cho bất động sản Đà Nẵng

Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn bản lề khi chuẩn bị hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế và Khu thương mại tự do - những dự án được kỳ vọng mang lại tác động tương tự như những gì đã diễn ra tại Dubai và Singapore.

Tại Đà Nẵng, nền tảng để đón nhận cú hích này đang hội tụ. Sáu tháng đầu năm 2025, thành phố ghi nhận mức tăng trưởng GRDP 9,43%, dẫn đầu khu vực, củng cố vị thế "thủ phủ du lịch" miền Trung và tạo tiền đề cho sự bùng nổ ở cả ba trụ cột bất động sản: nhà ở, thương mại và lưu trú cao cấp.

Khác với xu hướng mua sản phẩm hoàn thiện, nhiều nhà đầu tư đến đây tìm kiếm quỹ đất đẹp để tự thiết kế không gian sống, trong bối cảnh quỹ đất lõi trung tâm ngày càng khan hiếm. Đất nền, đặc biệt tại những vị trí ven sông Cổ Cò, đang trở thành phân khúc dẫn sóng.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy 91% tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm là đất nền, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển của thị trường. Một số chủ đầu tư lớn chuẩn bị tung ra những lô đất ven sông hiếm hoi, vốn được quy hoạch từ nhiều năm trước, với pháp lý minh bạch để đón sóng nhu cầu gia tăng.

Sức hấp dẫn này được cộng hưởng bởi hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ. Cảng container Liên Chiểu kỳ vọng biến Đà Nẵng thành trung tâm trung chuyển hàng hóa của miền Trung; tuyến đường sắt đô thị Đà Nẵng – Hội An nằm trong chiến lược liên kết vùng, hứa hẹn kết nối các cực tăng trưởng mới; nút giao chiến lược gần cầu Hòa Xuân trị giá 1.570 tỷ đồng không chỉ giải tỏa áp lực giao thông mà còn mở ra trục kết nối thông suốt từ sân bay quốc tế đến khu vực ven sông và các đô thị lớn như FPT City, Hòa Xuân. Điều này đưa các khu vực như Hòa Xuân, Hòa Quý (cũ) trở thành những cực phát triển mới sau sáp nhập với Quảng Nam, đồng thời tạo đòn bẩy giá trị cho các trục Võ Chí Công - Nguyễn Phước Lan - Cồn Dầu - Lê Quảng Chí.

Từ đầu năm, giá đất nền tại nhiều khu vực đã tăng 15-30%, tập trung ở các vùng trước đây giáp ranh Đà Nẵng – Quảng Nam cũ như Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, không phải mọi khu vực đều trở thành điểm nóng chỉ nhờ hiệu ứng sáp nhập và các dự án lớn. Chỉ những nơi có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối thuận tiện và quy hoạch bài bản mới có khả năng gia tăng giá trị bền vững. Yếu tố pháp lý cũng đang trở thành "bộ lọc" quan trọng, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt phân lô bán nền, khiến những quỹ đất đã được quy hoạch minh bạch, pháp lý rõ ràng càng trở nên đắt giá.

Nhìn từ mô hình Dubai và Singapore, việc hình thành IFC tại Đà Nẵng không chỉ đơn thuần là xây dựng một khu tài chính, mà còn là khởi đầu cho một chu kỳ phát triển bất động sản mới, trong đó giá trị tài sản gắn liền với chất lượng quy hoạch và hạ tầng. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, Đà Nẵng hoàn toàn có thể tái định vị bản đồ bất động sản miền Trung, biến các khu vực ven sông, ven biển và gần lõi trung tâm tài chính thành những "tọa độ vàng" cho cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.