Giữ lòng dân trên đất nóng: Bài 2 - Chính quyền dốc sức mở đường, doanh nghiệp phải đủ lực

Năm 2018, từ vùng núi Quảng Nam (cũ), bà Đỗ Thị Kiều Oanh xuống Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc mua lô đất C653 tại Khu đô thị 7B mở rộng (nay thuộc phường Điện Bàn Đông, TP. Đà Nẵng). Bà dự tính xây nhà để có chỗ ở ổn định, thuận tiện đi làm.

Tám năm trôi qua, căn nhà ấy vẫn là dự định. Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà chưa thể làm nhà trên lô đất đã mua và vẫn phải thuê nhà để đi làm. Bà mong sớm có sổ để được xây nhà, chấm dứt cảnh ở thuê.

Mong mỏi của bà Oanh cũng là điều nhiều người mua đang hướng tới tại ba dự án: 7B mở rộng, Bách Đạt 1 và Hera Complex Riverside (cùng tại phường Điện Bàn Đông) do Công ty Cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư. Việc giải quyết quyền lợi liên quan đến 1.047 lô đất đã kéo dài qua nhiều lần kiến nghị, đối thoại. Những khoản tiền đã nộp vẫn gắn với các giao dịch chưa hoàn tất; những dự tính của người mua tiếp tục chờ kết quả tháo gỡ của chính quyền và tiềm lực tài chính thực sự của chủ đầu tư.

Trao đổi với Reatimes, ông Trương Anh Quốc, Phó Chủ tịch UBND phường Điện Bàn Đông, cho biết Dự án 7B mở rộng đã hoàn thành 100% công tác chi trả bồi thường và bàn giao mặt bằng. Toàn bộ 19,52ha đã được bàn giao cho chủ đầu tư. Dự án không có đất ở bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư đang thực hiện hồ sơ thủ tục liên quan để được giao đất, tiếp tục triển khai dự án.

Mặt bằng đã bàn giao là một bước tiến, nhưng người mua vẫn cần biết những thủ tục nào còn phải hoàn thành để có thể nhận sổ. Với bà Oanh, câu trả lời ấy gắn trực tiếp với dự định làm nhà đã chờ suốt tám năm!

Giải thích vì sao đã có mặt bằng mà người mua vẫn chưa nhận được sổ, ông Quốc cho biết dự án còn phải đáp ứng các điều kiện theo cơ chế tháo gỡ của Quốc hội và Chính phủ. Các bước xem xét cho tiếp tục thực hiện dự án, giao đất, xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vẫn phải được hoàn tất. Việc cấp giấy chứng nhận được giải quyết khi đủ các điều kiện liên quan.

Những vướng mắc tại 3 dự án đã hình thành qua nhiều khâu. Công ty Cổ phần Bách Đạt An ký hợp đồng giao Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam phân phối đất nền khi các thủ tục pháp lý chưa hoàn tất. Việc triển khai sau đó gặp trở ngại, ảnh hưởng đến đầu tư hạ tầng và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Cùng với đó là các tồn tại về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và nghĩa vụ tài chính. Những sai phạm trước đây trong lựa chọn nhà đầu tư và giao đất khiến cơ quan chuyên môn chưa thể chỉ dựa vào hồ sơ đầu tư cũ để tiếp tục tham mưu giao đất. Muốn dự án đi tiếp, phần tồn tại pháp lý ấy phải được xử lý bằng cơ chế phù hợp.

Thành phố đã nhiều lần tiếp dân, chỉ đạo tháo gỡ để các dự án có thể tiếp tục. Doanh nghiệp được tạo điều kiện hoàn thành nghĩa vụ thuế để khôi phục đăng ký kinh doanh; được gia hạn thời gian thực hiện và phân kỳ dự án. Các bên cam kết ký quỹ, chi trả tiền giải phóng mặt bằng. Những hỗ trợ ấy mở thêm cơ hội cho doanh nghiệp, đồng thời đòi hỏi một phương án triển khai có nguồn lực bảo đảm từ chính chủ đầu tư.

Trao đổi với Reatimes, Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Trần Nam Hưng khẳng định thành phố luôn cầu thị, lắng nghe, đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực để sớm triển khai dự án trên cơ sở tuân thủ trình tự, thủ tục và quy định của pháp luật. Các sở, ngành và chính quyền địa phương phải chủ động xử lý theo thẩm quyền, không né tránh, đùn đẩy hoặc kéo dài thời gian giải quyết; những nội dung vượt thẩm quyền phải được báo cáo kịp thời.

Ở cơ sở, giải quyết vướng mắc về mặt bằng cho dự án là việc lần lại những hồ sơ về chi trả, san lấp, bồi thường, thu hồi và giao đất. Hiện trạng thay đổi từ sớm khiến việc xác định cây cối, tài sản và nguồn gốc sử dụng đất thêm khó. Chính quyền vừa đôn đốc doanh nghiệp bố trí kinh phí, vừa cùng cơ quan chuyên môn đối chiếu, làm rõ căn cứ để hồ sơ tiếp tục được giải quyết đúng quy định.

Dự án Hera Complex Riverside có tổng diện tích ảnh hưởng khoảng 18,26ha, trong đó phân kỳ 1 đã hoàn thành giải phóng mặt bằng khoảng 17,72ha. Phần còn lại thuộc phân kỳ 2 đã được phê duyệt phương án bồi thường, ban hành quyết định thu hồi đất và đang thực hiện chi trả. Riêng khoảng 192m² đất ở của bốn hộ vẫn còn vướng mắc. Quyền lợi của từng hộ cần được xem xét đầy đủ, từ căn cứ bồi thường đến phương án xử lý phần đất bị ảnh hưởng.

Đối với phần đất ở còn vướng này, thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phối hợp đề xuất điểm dừng kỹ thuật hoặc điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, nội dung này chưa được triển khai. Bên cạnh đối thoại, vận động, doanh nghiệp cần sớm hoàn thiện phương án. Một giải pháp cụ thể sẽ giúp cơ quan chuyên môn có căn cứ xem xét, cán bộ có căn cứ giải thích và người có đất hiểu rõ quyền lợi của mình.

Tại Dự án Bách Đạt 1, phân kỳ 1 đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bàn giao 59.642m². Phân kỳ 2 còn khoảng 11.504m² thuộc 51 thửa đất; trong đó 604,5m² đang tranh chấp, khoảng 10.899,5m² đất ở đang được hoàn thiện hồ sơ xác định loại đất và lập phương án bồi thường, hỗ trợ. 51 thửa đất cần được xem xét bằng từng hồ sơ cụ thể. Nguồn gốc, quá trình sử dụng, phần đang tranh chấp phải được làm rõ để xác định cách giải quyết phù hợp.

Từ ngày 1/7/2025 đến nay, phường Điện Bàn Đông đã phối hợp tổ chức 15 cuộc đối thoại, tuyên truyền, vận động tại ba dự án. Có 12 trường hợp thống nhất phương án bồi thường. Riêng trong năm 2025, tổng diện tích mặt bằng bàn giao cho chủ đầu tư tại nhóm ba dự án đạt hơn 37,5ha. Kết quả ấy tạo thêm điều kiện để doanh nghiệp tập trung nguồn lực, hoàn thiện hồ sơ và triển khai dự án trên phần diện tích đã tiếp nhận.

Những con số bàn giao chỉ có ý nghĩa khi đi cùng sự bảo đảm quyền lợi ở cả hai phía. Người có đất cần được giải thích đầy đủ căn cứ bồi thường, hỗ trợ và phương án liên quan đến tài sản của mình. Người mua cần biết tiến độ dự án, những điều kiện còn thiếu và phần việc chủ đầu tư phải hoàn thành. Việc lắng nghe, cung cấp thông tin vì thế phải theo sát quá trình giải quyết từng hồ sơ.

Cũng cần phân định rõ nguyên nhân chậm trễ để tránh dồn sức ép lên những hộ chưa bàn giao đất. Ngay tại Dự án 7B mở rộng, mặt bằng đã hoàn thành nhưng dự án vẫn chờ các bước pháp lý tiếp theo. Ở Hera Complex Riverside, bên cạnh phần đất của bốn hộ là yêu cầu doanh nghiệp hoàn thiện phương án xử lý. Khi từng trách nhiệm được làm rõ, đối thoại mới có thể đi đến giải pháp phù hợp với cả người có đất và người mua.

Ông Trương Anh Quốc, Phó Chủ tịch phường Điện Bàn Đông cho biết phường tiếp tục tập trung xử lý những hồ sơ mặt bằng còn vướng, đồng thời phối hợp với cơ quan chuyên môn giải quyết các thủ tục liên quan. Những nội dung về vốn và nghĩa vụ của chủ đầu tư được chuyển đến cơ quan, doanh nghiệp có trách nhiệm giải quyết. Địa phương tiếp tục theo dõi, phối hợp tháo gỡ vướng mắc và đôn đốc chủ đầu tư thực hiện các phần việc thuộc trách nhiệm của mình.

Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội cùng Nghị định số 147/2026/NĐ-CP ngày 7/5/2026 của Chính phủ mở ra cơ chế tháo gỡ cho những dự án tồn đọng, kéo dài. Với ba dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An, cơ chế ấy cần được cụ thể hóa bằng việc rà soát hồ sơ, đối chiếu điều kiện để xác định khả năng tiếp tục thực hiện.

"Hiện nay, các dự án của Bách Đạt An chưa thể giao đất để tiếp tục thực hiện dự án vì doanh nghiệp chưa chứng minh được năng lực tài chính theo quy định tại Nghị quyết 29 và Nghị định 147", ông Trần Nam Hưng, cho biết thêm.

UBND TP. Đà Nẵng giao Sở Tài chính chủ trì rà soát điều kiện, phối hợp với các cơ quan liên quan để trình UBND thành phố xem xét cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án. Sự phù hợp quy hoạch và năng lực của nhà đầu tư là những nội dung phải được làm rõ, cùng các điều kiện tương ứng với từng trường hợp. Sau quyết định cho phép, các thủ tục đầu tư, đất đai tiếp tục được hoàn thiện theo thẩm quyền.

Tại buổi tiếp dân ngày 14/7/2026, Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Trần Nam Hưng đã yêu cầu chủ đầu tư ba dự án bảo đảm mức vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư các dự án. Yêu cầu này đặt việc chứng minh năng lực tài chính vào ngay quá trình xem xét tháo gỡ.

Trong thông báo kết luận ban hành ngày 27/8/2026, thành phố yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An tổ chức họp cổ đông, thống nhất phương án bố trí nguồn lực cho các dự án. Doanh nghiệp có thể huy động vốn hợp pháp hoặc hợp tác với đơn vị có năng lực theo quy định. Cùng với phương án nguồn vốn là trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Trong khi đó, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Nguyễn Mạnh Hùng yêu cầu chậm nhất trong tháng 10/2026, Công ty Cổ phần Bách Đạt An phải chứng minh đủ năng lực đối với toàn bộ dự án do mình làm chủ đầu tư. Sở Tài chính hướng dẫn, kiểm tra để triển khai các bước tháo gỡ khi doanh nghiệp đáp ứng điều kiện. Nếu quá thời hạn mà hồ sơ chưa hoàn tất, nguồn vốn chưa được bảo đảm, Sở phải tổng hợp, tham mưu UBND thành phố xử lý theo quy định.

Vì thế, tháng 10 là mốc kiểm tra khả năng thực hiện và tiềm lực tài chính của doanh nghiệp. Thời điểm người mua nhận giấy chứng nhận sẽ còn phụ thuộc kết quả giải quyết hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn thành các điều kiện liên quan...

Theo ông Trần Nam Hưng, doanh nghiệp phải chủ động hoàn thiện thủ tục, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý. Với các dự án đã kéo dài, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, trách nhiệm, nguồn lực và thời hạn xử lý phải được xác định rõ. 

Với bà Oanh, thứ mà bà và gia đình mong mỏi chờ đợi đó là tờ giấy chứng nhận của lô đất C653 để bà có thể xây nhà, chấm dứt cảnh ở thuê và có chỗ ở ổn định, thuận tiện đi làm. Tám năm đã qua và bây giờ bà vẫn đang chờ... mọi việc được hanh thông!