GLTT: Thị trường bất động sản năm 2021 - Dự báo xu hướng & Cơ hội đầu tư

Độc giả Hoàng Nam (40 tuổi, nhà đầu tư) hỏi: 

Tôi muốn tìm hiểu về thị trường bất động sản năm 2021 dưới góc nhìn phong thủy. Thưa ông Bùi Văn Doanh, ông có thể lý giải những cơ sở để có thể yên tâm khi đầu tư vào thị trường này trong năm tới hay không?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Dưới góc nhìn phong thủy, ta có thể phân tích thị trường bất động sản năm 2021 trên một số khía cạnh.

Trước hết, năm 2021, năm âm lịch là Tân Sửu, có can Tân và chi Sửu. Trong hàng can có 10 can thì can Tân đứng thứ 8, như một con người đã trưởng thành, đủ độ chín chắn. Điều này có nghĩa rằng, thị trường bất động sản của năm 2021 đã đi vào “độ chín”, cả về phía yêu cầu khách quan, quy luật của thị trường và cả về phía khách hàng. 

Điều này đòi hỏi thị trường của năm 2021 cần phát triển với tính chuyên nghiệp cao hơn, đã qua rồi thời kỳ làm ăn theo kiểu chộp giật. Sự chuyên nghiệp ở đây ít nhất thể hiện ở 2 khía cạnh: Tính minh bạch và sự bảo đảm về pháp lý. Điều này cần được lưu ý đối với cả nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt với nhà đầu tư thứ cấp, cần hết sức cân nhắc khi đầu tư theo kiểu lướt sóng và đầu tư theo phong trào.

Trở lại với chữ Tân Sửu của năm 2021, hàng chi có 12 chi thì chi Sửu đứng thứ 2. Như vậy là mới đang ở giai đoạn khởi đầu. Điều này nói lên rằng thị trường sẽ có những hướng mới mở ra, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi nhà phát triển bất động sản phải có những ý tưởng mới trong đầu tư kinh doanh và đưa ra được những sản phẩm mới, thậm chí là mang tính đột phá.

Về sản phẩm mới, lấy ví dụ như chung cư và nhà liên kế là những sản phẩm truyền thống, ta có thể thấy các căn hộ của chung cư cao tầng lâu nay thường na ná giống nhau, nhà liên kế cũng vậy, từ cấu trúc các phòng chức năng đến việc bố trí cửa, ban công…, nhiều năm nay hầu như không có sự thay đổi đột phá nào đáng kể. 

Trong khi đó, xu hướng xã hội đã thay đổi. Đơn cử như xu hướng sống tối giản từ nước ngoài đã du nhập vào nước ta một vài năm trở lại đây. Với xu hướng này, cấu trúc của căn hộ truyền thống đã không còn phù hợp, đòi hỏi một sự thay đổi và đột phá để đáp ứng nhu cầu của một bộ phận khách hàng mới.

Một nhược điểm nữa của các sản phẩm bất động sản là sau khi khách hàng mua thì trong suốt thời gian sử dụng, họ không thể thay đổi được về không gian. Điều này tạo nên sự nhàm chán trong cuộc sống. 

Trong khi đó trên thế giới, nhiều công nghệ, giải pháp mới đã phát triển và được áp dụng vào thiết kế cũng như trong sử dụng. Ví dụ như việc tạo nên những không gian linh hoạt, tức là không gian ấy có thể thay đổi được trong quá trình sử dụng. Cơ sở của việc thay đổi không gian này là dùng các vách ngăn và kết cấu di động. 

Chẳng hạn, thay vì những bức tường cố định để ngăn cách các phòng chức năng trong căn hộ như hiện nay, người ta lắp các vách ngăn di chuyển được trong phạm vi căn hộ. Do đó, các không gian trong căn hộ được thay đổi một cách linh hoạt tùy theo nhu cầu sử dụng trong từng thời điểm.
Ví dụ, khi cần sử dụng phòng khách rộng, người ta có thể di chuyển vách ngăn để thu hẹp phòng ngủ, đồng thời mở rộng không gian của phòng khách; hoặc cũng có thể ngăn phòng khách ra để tạo thêm phòng ngủ khi cần.

Người ta cũng có thể làm mới các không gian ban công bằng giải pháp này. Có lúc đây là không gian mở, có khi lại là một căn phòng nửa kín nửa mở. Việc biến đổi từng không gian chức năng này sẽ làm cho không gian chung trong căn hộ luôn thay đổi, tạo nên sự tươi mới và giúp cho cuộc sống sinh động, phong phú hơn.

Đây chỉ là một vài ví dụ hết sức cụ thể mà qua đó, tôi muốn nói rằng các nhà phát triển bất động sản cần có sự đầu tư, nghiên cứu để đưa ra sản phẩm mới mang tính đột phá. Đơn vị nào có được đột phá trong vấn đề này sẽ tạo ra bước ngoặt trên thị trường bất động sản và sự bứt phá trong phát triển.

Về cơ hội mới, đại dịch Covid-19 gây khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng sau dịch Covid, cơ hội mới, xu hướng mới sẽ được mở ra cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các nhà phát triển bất động sản cần nghiên cứu, đoán định và nắm bắt được những cơ hội, xu hướng đó, đồng thời cũng cần tạo nên một sự đột phá mới.

Bên cạnh đó, theo phong thủy, trong chữ Tân Sửu, chi Sửu mang hành Thổ. Thổ là đất, là yếu tố cơ bản của sự sống và biểu tượng của sự trở về với bản thể. Điều đó có thể được hiểu là xu hướng sống xanh sẽ ngày càng phổ biến. Vì vậy mà những sản phẩm bất động sản theo xu hướng xanh, thân thiện với môi trường sẽ ngày càng được ưa chuộng hơn, được nhiều khách hàng tìm đến hơn.

Độc giả Minh Hải (45 tuổi, Hà Nội) hỏi:  

Có thể thấy bất động sản Hà Nội đang ngày càng mở rộng về phía Đông và Tây. Vì nội đô Hà Nội hiện nay không còn quỹ đất rộng lớn nên các khu đô thị quy mô rộng lớn đều nằm chủ yếu ở khu vực các quận huyện ngoại thành. Vậy ông đánh giá như thế nào về tính thanh khoản và khả năng sinh lời nếu đầu tư bất động sản vào những địa bàn mở rộng này?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời: 

Khu đô thị tại các vùng ven như Đông và Tây Hà Nội như thế nào thì được đánh giá là tốt và nên đầu tư? Ngay tại thời điểm này thị trường 2 khu vực này hoạt động khá tốt. Ngay cả phía Nam thị trường hoạt động tốt vì sản phẩm tiện ích và hướng phát triển. Đông và Tây đường trên cao Phạm Văn Đồng kết nối đi được đến các vùng công nghiệp, cửa khẩu, cảng lớn.

Hiện tại ở ngay trung tâm của Mỹ Đình đang là một lõi của một cộng đồng dân cư đa quốc gia, có người Hàn, Nhật… Đây là khu vực có dân số trẻ và sinh sống của nhiều người ngoại quốc.

Họ là chủ của các dự án lớn đầu tư về khu vực ngoại biên. Riêng về khu vực Đông và Tây vẫn đang còn nhiều quỹ đất. Như vậy: Phát triển từ hiện trạng đang có và cơ hội mở rộng thêm.

Tuy nhiên các dự án chúng ta có thể nhìn thấy ở khu vực này thì hiện giờ chưa triển khai nhiều và chưa lấp đầy. Khi đầu tư nên đưa ra các tiêu chí với thứ tự ưu tiên: 1/Đầu tư sinh lời bền vững; 2/Nhu cầu ở thật; 3/Đầu tư theo sóng. Như vậy chú ý vào các thứ tự trong đó sinh lời là yếu tố hàng đầu.

Độc giả Nguyễn Thanh Hùng (nhà đầu tư bất động sản, Hà Nội) hỏi: 

Ông đánh giá ra sao về cơ hội đầu tư vào các sản phẩm bất động sản ven sông ở Hà Nội trong năm 2021 và tương lai xa hơn?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời:

Tôi cho rằng, đó là xu thế tất yếu. Lý do: Thứ nhất, quỹ đất đang ngày càng cạn kiệt. Thứ hai, và đây mới là lý do quan trọng, không gian sống trong các đô thị đang ngày càng chật hẹp, bức bối cùng với cường độ làm việc và áp lực cuộc sống gia tăng sẽ khiến con người có xu hướng tìm đến với môi trường trong lành, tìm về với những không gian mở, sự yên tĩnh, gần gũi, thân thiện, hòa mình với thiên nhiên để lấy lại sự cân bằng; và yếu tố sông nước đáp ứng được tương đối đầy đủ nhu cầu này.

Do đó, đầu tư vào bất động sản ven sông không còn là tương lai nữa mà là xu hướng mang lại nhiều cơ hội. 

Tuy nhiên, sông nước mới chỉ là điều kiện cần, còn điều kiện đủ lại nằm trong tay chủ dự án. Đó là phải làm sao phát huy, khai thác, kết được hài hòa giữa yếu tố phong thủy, văn hóa, di sản, với yếu tố văn minh, hiện đại và đặc biệt là môi trường. Ở đây, môi trường có vai trò rất quan trọng, có thể nói là then chốt cho sự thành công của một dự án. Nó không chỉ là sự bảo vệ, thân thiện, hài hòa mà còn là làm sao phát huy được môi trường sông nước một cách hiệu quả nhất.

Đặc biệt ở Việt Nam nói chung và miền Bắc nói riêng, yếu tố khí hậu chi phối rất nhiều đến việc khai thác lợi thế của các dòng sông. Dòng chảy, thủy văn của các con sông không điều hòa, thường là hung dữ vào mùa mưa và cạn kiệt vào mùa khô.

Vì vậy, việc khai thác và sử dụng dòng chảy các con sông giữa các mùa trong năm là không giống nhau. Các con sông lớn lại đều có đê điều bảo vệ. Đây có thể là lợi thế, cũng có thể là trở ngại cho việc phát huy yếu tố sông nước trong việc phát triển bất động sản ven sông. 

Tuy nhiên, muốn nói gì thì nói, bất động sản ven sông sẽ trở thành xu hướng trong tương lai gần. Còn thành công đến đâu phụ thuộc vào cái tâm và cái tầm của lãnh đạo chính quyền và chủ đầu tư dự án.

Độc giả Nguyễn Mạnh Nguyên (Nghiên cứu viên đô thị và kiến trúc, Hà Nội) hỏi:

Ông đánh giá ra sao về cơ hội và triển vọng phát triển các khu đô thị ven sông ở Hà Nội? Bởi tôi biết rằng, Hà Nội có rất nhiều dòng sông chảy qua, đặc biệt là dòng sông Hồng trải dài. Trên thế giới, họ phát triển các đô thị ven sông như thế nào, thưa chuyên gia? Có thể có một đô thị kinh tế - tài chính ven sông Hồng được hay không?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Điều này cần phải nằm trong quy hoạch tổng thể quốc gia, thành phố. Tất nhiên, tôi cho rằng, đó là một tiềm năng bởi khu đô thị ven sông được đánh giá là có nhiều lợi thế về cảnh quan, môi trường, quy hoạch và xu hướng đô thị hóa ra vùng lân cận. Tuy nhiên, cần hết sức lưu ý về điều kiện lưỡng thổ, địa chất cũng như biến đổi khí hậu, vì hiện nay, hiện tượng thiên tai, lũ lụt, sạt lở vẫn rất khó lường mà khi phát triển đô thị chúng ta cần phải hướng đến sự bền vững.

Độc giả Lê Văn Minh (Chủ quán cà phê tại Hải Phòng) hỏi:

Thưa ông, trái phiếu bất động sản có phải là kênh đầu tư rủi ro vì doanh nghiệp phát hành thường không vay được vốn ngân hàng? Đâu là những lưu ý khi đầu tư trái phiếu bất động sản?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Trước hết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối nhanh trong khoảng 3 năm gần đây, với 3 lý do chính: Thứ nhất là, Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp. Thứ hai là, quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp (hiện mới tương đương khoảng 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP).

Thứ ba là, đây cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn. Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao. Cũng không hẳn những doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn, tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là nhằm huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định.

Nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm sau: Trước tiên cần phải hiểu rõ, nắm bắt thực chất của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản. Sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch cũng như có đúng quy định pháp luật hay không (hiện nay là tuân thủ theo Nghị định 81 Chính phủ, có hiệu lực từ 1/9/2020).

Trong đó, cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất, thí dụ doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn.

Tôi mong rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị quyết 81, trong đó, cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định.

Độc giả Ninh Loan (40 tuổi, văn phòng pháp lý tư nhân tại Nghệ An) hỏi:

Thưa các chuyên gia, tôi và gia đình dự tính trong năm 2021 sẽ mua một căn chung cư phục vụ công việc học tập của con cái tại Hà Nội. Tuy vậy hiện giờ tôi khá hoang mang khi thấy một số dự án cư dân biểu tình, kiện chủ đầu tư khi không cấp sổ đỏ đúng hạn. Vậy theo các chuyên gia, có những thông tin gì chúng tôi cần nắm bắt xoay quanh câu chuyện sổ đỏ của nhà chung cư? Những bất cập của việc cấp sổ đỏ ở chung cư hiện nay là gì, bắt nguồn từ đâu và chúng tôi cần làm gì để mua được những căn chung cư có sổ đỏ đàng hoàng?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Việc không cấp được sổ đỏ có thể là do chủ đầu tư vi phạm các yếu tố liên quan đến pháp lý của dự án. Thứ hai, vi phạm các quy định về xây dựng, bão lãnh ngân hàng… xuất phát từ việc chủ đầu tư vốn mỏng, làm liều, lấy sổ đỏ đi cầm cố ngân hàng để lấy vốn phát triển các dự án khác. Tài chính khó khăn, các dự án đình trệ không thể trả nợ, giải chấp và trả sổ đỏ cho người dân.

Vì thế, trước khi mua nhà, người dân cần tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của dự án. Nhưng điều quan trọng, cơ quan quản lý phải công khai, minh bạch để người mua nhà nắm được quy hoạch chung và các yếu tố liên quan đến phát triển dự án của chung cư đó.

Độc giả Nguyễn Chí Dũng (Quảng Ninh) hỏi: 

Với diễn biến kinh tế như hiện nay, nhà đầu tư cá nhân như chúng tôi có vốn khoảng dưới 5 tỷ đồng, nên đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán, hay gửi ngân hàng là dễ sinh lời hơn cả, thưa ông?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Thứ nhất, câu trả lời tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn, nếu bạn muốn an toàn thì gửi tiết kiệm còn đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán thì sẽ rủi ro hơn, nhưng lợi nhuận có thể cao hơn, nếu thị trường phục hồi tốt.

Thứ hai, nguyên tắc đầu tư là cần đa dạng hóa (không để tất cả trứng vào một giỏ). Nhiều nhà đầu tư thường đầu tư vào một số kênh khác nhau như cả 3 kênh bạn vừa nêu, nhưng tỷ trọng vào mỗi kênh khác nhau, tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Ngoài ra, còn có cả kênh khởi nghiệp, lập doanh nghiệp, góp cổ phần….v.v.

Thứ ba, không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, lý do như tôi đã phân tích ở trên.

Thứ tư, không nên theo tâm lý đám đông.

Độc giả Bùi Văn Linh (Hà Nội) hỏi: 

Tôi được người thân khuyên nên đầu tư vào các tài sản bất động sản thế chấp của ngân hàng vì nghe nói lãi rất cao. Tuy nhiên, tôi không có nhiều hiểu biết về mảng này nên sợ bị hớ. Thưa TS. Cấn Văn Lực, cần quan tâm đến những yếu tố nào nếu muốn đầu tư vào mảng này?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Câu hỏi của bạn có lẽ chưa chuẩn lắm, song tôi đoán ý của bạn muốn nói đến bất động sản có ngân hàng cho vay và dùng luôn bất động sản đó làm thế chấp? 

Với bất động sản loại này, có thể bạn muốn nói đến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng? cái này trước đây có 1 số nhà đầu tư hứa trả lợi nhuận 12 - 15%/năm, nhưng không thực hiện được do dịch Covid-19 hoặc thị trường có vấn đề.

Hơn nữa, như tôi nêu trên, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay khó khăn hơn so với các phân khúc khác do du lịch còn phục hồi chậm. Còn nếu bạn muốn nói đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì tôi đã nêu ở trên rồi. 

Độc giả Nguyễn Linh (Yên Bái) hỏi:

Ông dự báo ra sao về xu hướng phát triển các đô thị thông minh của Việt Nam trong giai đoạn tới? Tôi ở Yên Bái, một địa phương cũng đang rục rịch phát triển đô thị thông minh. Theo ông, có cơ hội để bất động sản tại các đô thị thông minh tăng giá hay không? Cơ hội đầu tư vào những khu vực này như thế nào?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Tôi cho rằng, bất động sản đô thị gồm cả đô thị thông minh có nhiều dư địa phát triển vì 3 lý do chính như sau: Thứ nhất, kinh tế Việt Nam được dự báo phục hồi và tăng trưởng ở mức khá cao (6,5 - 7%) đến năm 2025 và thu nhập của người dân cũng sẽ tăng lên khoảng 6%/năm. Thứ hai, tiến trình đô thị hóa sẽ diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đạt khoảng 39,5% và Chính phủ định hướng tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 48 - 50% đến năm 2030.

Thứ ba, đô thị thông minh cũng là xu thế phù hợp phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền số và xã hội số theo Quyết định 749 của Thủ tướng về Chương trình chuyển đổi số quốc gia ban hành tháng 6/2020.

Tuy nhiên, tôi mong rằng hết sức chú ý đến khâu quy hoạch, làm rõ nội hàm đô thị thông minh. Và, đô thị nào thì cũng phải chú ý đến những vấn đề nhỏ nhất như: Môi trường, hệ sinh thái và tiện ích, tiện lợi, an toàn cho người dân và doanh nghiệp, tránh theo phong trào, dẫn đến bỏ hoang, dở dang như đã xảy ra tại Trung Quốc.

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Phát triển đô thị thông minh là xu hướng tất yếu, ở Việt Nam có đầy đủ các yếu tố cho đô thị thông minh phát triển. Các đô thị tương lai phát triển bắt buộc phải có yếu tố thông minh vì nhu cầu của người dân bây giờ rất là cao.

Xu thế phát triển đô thị thông minh, xanh, phục vụ tiện ích của người dân là yêu cầu tất yếu sẽ phải phát triển. Giá của bất động sản tại các khu đô thị thông minh đương nhiên sẽ phải cao hơn. Đặc biệt, chất lượng dịch vụ quản lý toà nhà sẽ quyết định đến giá cả, chất lượng đô thị sau này. Cam kết vận hành của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quyết định sự thành công của dự án trong tương lai và sau này.

Độc giả Trương Văn Lực (Hải Phòng) hỏi: 

Hiện tại tôi muốn đầu tư vào bất động sản nhưng chưa biết nên bỏ tiền vào đâu. Theo ông, phân khúc nào sẽ có đột phá để mang lại nhiều lợi nhuận nhất trong thời gian tới?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời:

Theo tôi, phân khúc đất nền vẫn có sức hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới.

Để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính. Bạn chưa nói rõ khả năng tài chính của mình, nên tôi chưa thể tư vấn cụ thể. Tuy nhiên, đất nền thường không dành cho những nhà đầu tư có số vốn hạn hẹp, hoặc phải đi vay để đầu tư.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng đang quan tâm đến đất nền nghỉ dưỡng xung quanh các đô thị du lịch. Dịch Covid-19 được kiểm soát ổn định, ngành hàng không và du lịch sẽ là mũi nhọn được kích cầu trên thế giới. Theo đó, phân khúc đất nền nghỉ dưỡng ven biển như Quảng Ninh, Quy Nhơn, Ninh Thuận, Phan Thiết, Buôn Mê Thuột sẽ có nhiều cơ hội.

Bên cạnh đó, sự phục hồi và mở rộng hoạt động kinh tế của doanh nghiệp trong nước cũng là một trong những nguồn cầu chính để phát triển bất động sản công nghiệp thời gian tới. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp chỉ dành cho những nhà đầu tư trường vốn và có khả năng liên kết kinh doanh tốt.

Bên cạnh hai xu hướng trên, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở bình dân, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa. Đây cũng là kênh đáng lưu ý để đầu tư.

Độc giả Trần Thị An (36 tuổi, chuyên viên tư vấn nhà đất, Vĩnh Phúc) hỏi:

Thưa chuyên gia, làm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản đã lâu, câu hỏi chúng tôi nhận nhiều nhất từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ là họ nên đầu tư vào sản phẩm bất động sản nào để có thể có lợi nhuận ổn định lâu dài nhất. Đơn vị chúng tôi nhìn nhận thấy có 2 sản phẩm ổn định đáng để đầu tư đó là nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với những thông tin mà đơn vị tư vấn chúng tôi nhận được thì bất động sản nghỉ dưỡng như condotel vẫn đang rất khó khăn về câu chuyện sổ đỏ nên nhiều nhà đầu tư rất e dè. Xin hỏi chuyên gia, condotel có còn tiềm năng không? Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân có nên bỏ tiền đầu tư vào kênh này trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Hiện nay, condotel đúng là còn tiềm năng phát triển. Nhà đầu tư nhỏ lẻ khi có nguồn vốn không lớn thì đầu tư theo các nhà đầu tư lớn như mua vào condotel để cho thuê. Họ hy vọng có thể thu lời cho thuê và khi giá bất động sản tăng cao và giá trị bất động sản của mình sẽ tăng theo thời gian. Hiện condotel đang gặp vướng mắc về pháp lý và trong năm 2019 - 2020 có chững lại.

Chính phủ và các Bộ ngành đang hoàn thiện pháp lý cho mô hình condotel. Nhìn nhận khách quan, bản thân mô hình này khá tốt, huy động được vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để có thể xây dựng các khu đô thị nghỉ dưỡng lớn để thu hút khách. Nếu không có nguồn vốn này khó phát triển các đại đô thị. Do đó, pháp lý về condotel cần hoàn thiện. Các chủ đầu tư cần điều chỉnh phương thức condotel để phù hợp với nguồn vốn, đáp ứng của nhà đầu tư mà không vi phạm pháp luật. Về nhà ở cho công nhân, nhà ở cho thuê cũng là một trong những kênh tiềm năng cho tương lai gần.

TS. Cấn Văn Lực trả lời: Trước hết, qua phân tích, dự báo, chúng tôi thấy phân khúc bất động sản công nghiệp và đất nền, căn hộ vẫn còn nhiều tiềm năng. Với bất động sản nghỉ dưỡng, sau một thời gian phát triển hơi nóng và mang tính tự phát cao thì hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhất là trong và sau dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh cũng là nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng thời gian qua. Tuy nhiên, về lâu dài, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, vì 3 lý do: Một là, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn. Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 - 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm. Ba là, trong và sau dịch bệnh, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn. Như vậy, đầu tư kênh này đòi hỏi trường vốn và mức độ kiên trì.

Độc giả Lâm Long (nhà đầu tư cá nhân, Hải Phòng) hỏi:

Hiện nay, đầu tư vào bất động sản phổ biến có ba hướng: Đầu tư trực tiếp mua sản phẩm bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, và cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Ông có thể đánh giá lợi tức và rủi ro của ba loại hình trên khác nhau chỗ nào, thưa Tiến sĩ?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Thứ nhất, rõ ràng đây là 2 kênh đầu tư khác nhau: đầu tư trực tiếp (mua bất động sản) và đầu tư gián tiếp (mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản) nhưng có điểm giống nhau và đều liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, về nguyên tắc kinh tế - đầu tư, rủi ro cao, lợi nhuận cao và ngược lại. Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp (mua sản phẩm bất động sản) sẽ rủi ro hơn thì cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn. Đầu tư gián tiếp (thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu), nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì bạn sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi, còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản thì cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó. Nếu xếp theo thứ tự rủi ro từ thấp đến cao, sẽ là: trái phiếu, cổ phiếu, mua sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc bất động sản nào mà bạn định đầu tư, vì phân khúc bất động sản nhà ở ít rủi ro hơn so với các phân khúc bất động sản  khác. 

Cuối cùng, như tôi đã nêu trên, nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng đòn bẩy quá nhiều và tránh tâm lý đám đông là những gì bạn cũng nên cân nhắc. 

Độc giả Lê Anh Thư (Chủ homestay tại Ba Vì) hỏi:

Tôi cùng chồng đã vận hành một homestay tại khu vực Ba Vì được 3 năm nay. Chúng tôi thấy rằng du khách hiện đang có xu hướng muốn tìm điểm nghỉ dưỡng gắn với trải nghiệm, trải nghiệm thiên nhiên, trải nghiệm văn hóa. Tìm hiểu được biết trên thị trường hiện nay lại không có nhiều dự án như vậy, ngoài một số dự án của chủ đầu tư lớn như Vingroup với chuỗi Vinpearl, Sun Group, FLC hay Sunshine Group… Tuy nhiên, dịch Covid làm ảnh hưởng đến ngành du lịch khiến tôi còn băn khoăn. Vậy chuyên gia nghĩ tôi có nên đầu tư vào bất động sản du lịch ở thời điểm này không? Nếu đầu tư, tôi cần lưu ý điều gì để đảm bảo đầu tư hiệu quả?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Bất động sản du lịch là phân khúc phát triển mạnh trong thời gian vừa qua. Du lịch đã được Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển, coi đây là ngành kinh tế mũi nhọn, có nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới. Doanh thu của ngành du lịch tăng cao trong thời gian vừa qua, khoảng 720 nghìn tỷ đồng.

Năm 2019, ngoài việc đón khách ngoài nước thì việc đón khách nội địa cũng tăng cao khoảng 80 triệu lượt khách/năm. Đặc biệt, nhu cầu về nghỉ dưỡng, khám phá của người dân ngày càng cao. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thêm nhiều dự án hàng ngàn hec ta, quy mô lớn, có đồng bộ hạ tầng, giải trí như của Vingroup, FLC, Sun Group. Ngoài ra, các mô hình nghỉ dưỡng sinh thái ven đô cũng rất phát triển, hoặc những tỉnh miền núi cũng rất phát triển mô hình nghỉ dưỡng mới.

Những địa phương này giao thông đã thuận tiện hơn, người dân có nhiều phương tiện đi lại, văn hoá địa phương đa dạng… Do đó mô hình này phát triển rất tốt trong tương lai nếu chọn được vị trí, vùng đất. Do đó, đem lại cơ hội đầu tư lớn, kể cả đầu tư nhỏ lẻ.

Độc giả Nguyễn Tất Thanh (40 tuổi, Vũng Tàu) hỏi: 

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp mình và kinh nghiệm quan sát thị trường, ông có thể đưa ra nhận định sơ lược về cơ hội, thách thức của thị trường đất nền và nhà phố trong năm 2021 không, thưa ông?

Ông Nguyễn Thanh Quyền trả lời:

Năm 2020, phân khúc đất nền còn tương đối ảm đạm bởi phải chịu nhiều tác động từ dịch bệnh cũng như chính sách phát triển vĩ mô; doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn và không thể đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên trong thời gian tới, theo tôi phân khúc này sẽ khởi sắc hơn với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, thương hiệu uy tín. 

Về nhà phố, đây vẫn là thị trường đầy tiềm năng bởi nhu cầu vẫn còn nhiều, trong khi nguồn cung sản phẩm đầy đủ pháp lý ra thị trường hiện vẫn còn hạn chế. 

Độc giả Nguyễn Minh Lan (45 tuổi, Luật sư tại Hà Nội) hỏi: 

Thưa các chuyên gia, tôi là người rất thích nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản. Một trong những xu hướng mà tôi quan sát được đó là trong năm qua, thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội có nhiều đột phá, đặc biệt có sự xuất hiện của những dự án nghỉ dưỡng, giải trí kết hợp an cư như dự án Sunshine Heritage hay như dự án The Matrix One. Vậy xin các chuyên gia phân tích sâu hơn giúp tôi về lý do tại sao bất động sản ở khu vực này lại trở nên hấp dẫn. Và cơ hội đầu tư ở khu vực này trong năm 2021 được dự báo sẽ diễn ra như thế nào ạ?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian vừa qua thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn như Sun Group, HD Mon… Quỹ đất ở khu vực này còn tương đối lớn, đủ để các nhà đầu tư có thể thiết kế những khu nghỉ dưỡng hiện đại, tầm cỡ, đồng bộ cũng như phát triển các đô thị thông minh. Phía Tây Hà Nội có cảnh quan sinh thái rất tốt, dễ dàng cải tạo thành khu nghỉ dưỡng ven đô, đáp ứng các nhu cầu. Sự kết nối hạ tầng với khu vực trung tâm đang ngày càng đồng bộ, thuận tiện.

Có những dự án đầu tư hạ tầng đang trong giai đoạn nghiên cứu sơ bộ. Sự liên kết giữa các dự án tương tối tốt, tương hỗ lẫn nhau làm cho môi trường đầu tư tốt lên. Về giá cả, ở khu vực này giá vẫn rất tiềm năng. Sự tham gia của các doanh nghiệp uy tín sẽ thúc đẩy sự đầu tư dài hạn, bền vững cho các nhà đầu tư.

Độc giả Trịnh Công Hệ (Bình Dương) hỏi:

Thưa ông, trái phiếu bất động sản do doanh nghiệp trực tiếp phát hành và phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ, khác nhau điểm nào? Ông có thể phân tích cụ thể cơ hội và điểm yếu của 2 loại hình này?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Doanh nghiệp phát hành trực tiếp nghĩa là tự làm mọi khâu phát hành, không cần thuê tư vấn. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 81 (hiệu lực từ 1/9/2020), doanh nghiệp phát hành cần thuê tư vấn.
Phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ là hợp tác giữa doanh nghiệp phát hành và ngân hàng, nhằm tận dụng màng lưới chi nhánh và nhân viên của ngân hàng; đổi lại, ngân hàng hưởng phí hoa hồng làm dịch vụ này.

Ngoài ra, có ngân hàng làm luôn cả việc tư vấn phát hành cho doanh nghiệp, khi đó, mọi công việ, thu tục phát hành sẽ do ngân hàng đảm nhận; nhưng nhà đầu tư cần phân tích, đánh giá năng lực của chính doanh nghiệp phát hành đó để quyết định đầu tư hay không (vì ngân hàng có thể bảo lãnh/bao tiêu phát hành - tức là nếu bán không hết trái phiếu, ngân hàng sẽ mua số còn lại); nhưng ngân hàng không bảo lãnh việc trả nợ thay khi doanh nghiệp khó khăn, vỡ nợ…v.v.

Độc giả Minh Đạt (Chủ chuỗi nhà hàng thời trang tại Hà Nội) hỏi:

Thưa các chuyên gia, hiện tại tôi đang sở hữu 3 cửa hàng thời trang tại Hà Nội. Để phục vụ cho việc kinh doanh đồng thời mong muốn đầu tư bất động sản, tôi đã tìm hiểu đến shophouse và thấy nhiều môi giới nói rằng đây là mô hình “gà đẻ trứng vàng”. Tuy vậy, bản thân tôi chưa thực sự tin tưởng vào điều này và cũng chưa có kinh nghiệm đầu tư mô hình này. Mong các chuyên gia cho tôi lời tư vấn về cơ hội đầu tư và tiềm năng của shophouse hiện tại? Giữa shophouse và nhà phố thì tôi nên đầu tư vào mô hình nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời: 

Trong bối cảnh hiện nay, mô hình nhà phố là mô hình đã có tính truyền thống và có sự trầm lắng nhất định, giá cả đã tăng cao. Việc cho thuê rất khó khăn. Trong điều kiện phát triển thương mại điện tử, nhà phố sẽ giảm vị thế so với các hình thức kinh doanh khác. Còn Shophouse vẫn có những lợi thế riêng của nó, kết hợp kinh doanh và ở, gắn chặt với những khu dân cư hiện đại có thu nhập cao, hạ tầng đồng bộ nên vẫn có tiềm năng phát triển tốt.

Độc giả Thế Hải (nhà đầu tư tại Bắc Giang) hỏi: 

Đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc sinh lời tốt nhất, kể cả trong giai đoạn dịch bệnh. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro có thể xảy ra, đặc biệt là khi tôi thấy vừa qua có nhiều trường hợp doanh nghiệp lập dự án ma, không đảm bảo pháp lý, dùng nhiều thủ đoạn để lừa người mua. Tôi dự định đầu tư đất nền tại ven Hà Nội. Tuy nhiên, để không mắc lừa, xin chuyên gia tư vấn giúp tôi cần cân nhắc, xem xét yếu tố nào của dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định xuống tiền?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Dự án đất nền là thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng.

Độc giả Thảo Linh (Nhà đầu tư bất động sản, Hà Nội) hỏi: 

Gần đây, tôi thấy nhiều nhà doanh nghiệp lớn có, nhỏ có đều tìm về khu vực phía Tây Hà Nội để đầu tư. Cũng có nhiều người chọn mua nhà ở khu vực này. Ông có thể giúp tôi lý giải dưới góc nhìn phong thủy, khu vực này có gì hấp dẫn đến thế?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời:

Nói "phía Tây Hà Nội" là một khái niệm "mờ"; bởi vì, nếu lấy sông Hồng làm căn cứ thì khu vực từ bờ sông phía Gia Lâm trở ra là "phía Đông", và phía ngược lại, từ bờ sông khu vực Bạch Đằng, An Dương, Phúc Xá... hất vào nội thành là phía Tây. Còn lấy Hoàng Thành làm trung tâm thì căn cứ vào cổng thành phía Đông và phía Tây để xác định. Lại nữa, nếu lấy tiêu chí về khoảng cách thì phạm vi "phía Tây" gần là khu vực Mỹ Đình, xa hơn là Hoài Đức, Thạch Thất..., và xa nữa là Sơn Tây, Ba Vì. 

Khi vua Lý Thái Tổ dời đô từ Hoa Lư, Ninh Bình về Thăng Long, trong Chiếu dời đô (Thiên đô chiếu) đánh giá Hà Nội là vùng đất "ở vào nơi trung tâm trời đất, được thế rồng cuộn hổ ngồi, chính giữa nam bắc đông tây, tiện nghi núi sông sau trước", và cho rằng "đó là nơi thắng địa, thực là chỗ tụ hội quan yếu của bốn phương, đúng là nơi thượng đô kinh sư mãi muôn đời". Đánh giá ấy là kết quả của việc xem xét địa hình địa vật, đánh giá về mặt tự nhiên, nhưng cũng chính là đánh giá về mặt phong thủy. 

Người xưa khi chọn đất lập làng ấp, thành quách, đặc biệt là khi chọn đất đóng đô thường xem xét rất kỹ về phong thủy. Trong phong thủy, có ba yếu tố chính để xem xét, đó là "nhất vị, nhị thế, tam hướng", thì cả ba yếu tố ấy đều đã được Lý Thái Tổ thâu tóm trong câu trên, trong đó vị là "nơi trung tâm của trời đất", thế là "rồng cuộn hổ ngồi" và hướng là "chính giữa nam bắc tây đông, tiện nghi núi sông sau trước".

Người ta đã nói nhiều đến "vị" và "thế" của Hà Nội trong Chiếu dời đô, còn riêng về "hướng", cái thế đất của Hà Nội, dù theo trục Bắc - Nam hay Đông - Tây cũng đều đắc địa cả, đặc biệt theo trục Tây Bắc - Đông Nam gần như là một sự hoàn thiện tuyệt đối về phong thủy.

Trong phong thủy của Hà Nội thì Ba Vì có vị trí đặc biệt. Giới phong thủy cho rằng, địa hình Việt Nam có bốn long mạch chính là mạch núi Trường Sơn gần như chạy theo hướng Bắc - Nam, mạch núi Ba Vì chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, mạch núi Tam Đảo cũng chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam và mạch núi Huyền Đỉnh chạy theo hướng Đông Bắc - Tây Nam rồi phân nhánh, một chi chạy ra biển tạo thành dãy đảo trên vịnh Hạ Long, một chi qua Đông Triều, Phả Lại vào Bắc Giang, Bắc Ninh, mạch chính chạy về Huyền Đỉnh (Hải Dương).

Trong bốn long mạch trên, mạch núi Ba Vì được cho là hùng cường và có khí mạch vượng nhất. Theo phong thủy, nếu lấy đỉnh Phan Xi Păng trên dãy Hoàng Liên Sơn làm Tổ sơn thì đỉnh Tản Viên của Ba Vì là Tông sơn. Là Tông sơn, nhưng Ba Vì quan trọng ở chỗ đây là điểm dừng của dãy Hoàng Liên Sơn, là nơi tiếp giáp giữa vùng núi cao và đồng bằng.

Theo lẽ thường, dòng nước chảy cuối cùng sẽ đổ vào hồ ao và biển cả. Cũng như vậy, khí vận hành theo long mạch đến điểm dừng thì tụ lại. Trước mặt Ba Vì là vùng đồng bằng rộng rãi trải dài ra và đặc biệt có điểm gặp nhau của sông Hồng và sông Đáy. Theo nguyên lý của phong thủy, khí gặp gió thì tán, gặp nước thì dừng. Vì vậy, vùng đất dưới chân núi Ba Vì và đặc biệt là ngã ba sông Hồng và sông Đáy chính là điểm tụ khí của mạch Ba Vì.

Chính vì là vùng đất có mạch khí vượng, nên Ba Vì, gắn liền với vùng đất xứ Đoài, Sơn Tây cũng là vùng đất chứa nhiều lớp trầm tích về lịch sử và văn hóa. Người ta đã thống kê được, khu vực quanh núi Ba Vì hiện có gần 100 ngôi đình, đền thờ Thánh Tản Viên - Sơn Tinh như Đền Trung, Đền Hạ, Đền Thượng, Đền Đá Đen, Đền Vật Lại, Đền Măng Sơn, Đền Khánh Xuân, Đình Vân Yên, đình Yên Nội, Đình Tây Đằng, đình Mỗ Lao, đình Quất Động, đình Đông Viên, đình Quan Húc, đình Phú Thứ, đình Thanh Hùng, đình Thụy Phiêu…

Còn Đường Lâm được mệnh danh là "vùng đất ba vua"; đến thời hiện đại là khu di tích Đá Chông, đền thờ Chủ tịch Hồ Chí Minh trong vườn Quốc gia Ba Vì…

Đó là nói về phạm vi rộng. Còn về phạm vi gần, nếu để ý ta sẽ thấy, từ trước đến nay, giá đất từ bờ sông phía Bạch Đằng, An Dương, Phúc Xá... hất về nội thành và mở rộng lên phía Mỹ Đình... (gọi chung là "phía Tây") bao giờ cũng cao hơn giá đất phía Gia Lâm đổ ra (gọi chung là "phía Đông"). Ngoài những yếu tố về hạ tầng, dân số... thì ở đây yếu tố phong thủy có vai trò khá quan trọng. Phong thủy coi trọng "nước" và "gió". Nước và gió kết hợp tạo ra sinh khí cho một vùng đất.

Sông Hồng còn có tên gọi khác là sông Cái, sông Nhị Hà. Thực ra, cái tên "Nhị Hà" là do đọc chệch từ chữ "Nhĩ Hà" mà ra. Nếu nhìn trên bản đồ ta sẽ thấy, sông Hồng đoạn chảy qua Hà Nội từ Đan Phượng đến cầu Vĩnh Tuy cong lại trông giống như cái vành tai, với vành ngoài là phía Gia Lâm và vành trong là phía nội thành, vì thế mà có tên gọi là Nhĩ Hà, sau đọc chệch thành Nhị Hà như trên đã nói. 

Nước và gió tạo thành Khí trong phong thủy. Tuy nhiên, nếu dòng nước chảy thẳng thì Khí sẽ không tụ lại được, thậm chí nếu nước chảy siết còn có thể tạo thành sát khí. Nhưng sông Hồng chảy đến Hà Nội lại uốn khúc, làm cho dòng nước đến đây chảy chậm và cuộn lại tạo thành Huyệt vị làm cho Khí tụ và hình thành linh khí cho Thăng Long. Chính vì nhìn ra Huyệt vị này mà vua Lý Thái Tổ quyết định dời đô từ Hoa Lư về Thăng Long.

Trên thực tế, dòng nước chảy đến khúc sông cong bao giờ cũng thúc vào bờ ngoài làm lở đất và chảy cuộn lại mang lượng đất đó bồi đắp cho phía ngược lại, tức bờ cong phía trong, hình thành "bên bồi" và "bên lở". Cụ thể ở đây, bờ sông Hồng phía Đông chính là bên lở và bờ phía Tây chính là bên bồi. Theo phong thủy, Khí sẽ tụ lại phía bên bồi, chính vì vậy mà phía Tây Hà Nội được đánh giá là "đắc địa", có phong thủy tốt nên giá đất luôn ở mức cao.

Trong phong thủy Hà Nội, ngoài Hoàng Thành là Huyệt vị và khu vực phụ cận xung quanh có sinh khí mạnh thì khu vực Mỹ Đình cũng được đánh giá có phong thủy tốt. Lý do, nơi đây vừa được hưởng Khí tụ của dòng chảy sông Hồng, vừa được hưởng sinh khí theo Long mạch từ Ba Vì kéo xuống. Chính vì thế mà nơi đây luôn thu hút các nhà phát triển bất động sản và khách hàng.

Độc giả Kim Đại (58 tuổi, Phú Thọ) có nhu cầu mua chung cư để ở, hỏi:  

Thưa ông, tôi ở Phú Thọ và đang muốn mua một căn chung cư tại Hà Nội cho các con sinh sống và thuận tiện đi làm. Chung cư ở Hà Nội hiện nay rất nhiều, dự án nào cũng được quảng cáo tốt nhưng thực tế tôi thấy mua chung cư cũng nhiều yếu tố may rủi, khi thì không được cấp sổ đỏ, khi thì tranh chấp quỹ bảo trì, tranh chấp với chủ đầu tư. Ông có lời khuyên nào về lựa chọn dự án cho những gia đình có nhu cầu mua để ở như tôi? Trước khi mua, chúng tôi cần cân nhắc và lưu ý những điều gì để việc mua nhà diễn ra thuận lợi nhất?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Khi mua nhà để ở mà không phải đầu tư thì điều quan trọng nhất là chọn dự án phù hợp nhu cầu về vị trí, chất lượng, giá cả. Đặc biệt, lựa chọn được chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu, có những dự án đã phát triển, chất lượng và quản lý toà nhà tốt. Đây là những tiêu chí rất quan trọng. Bởi nhà đầu tư muốn làm ăn lâu dài họ phải làm được dự án tốt. Cuối cùng là phải chọn dự án có pháp lý đầy đủ, có giấy phép xây dựng và được cấp phép kinh doanh.

Độc giả Trịnh Văn Nhựt (Đồng Nai) hỏi: 

Dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính thì theo ông, với bối cảnh dịch bệnh đang tác động như hiện tại, nhà đầu tư cá nhân khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản cần quan tâm và xem xét đến những yếu tố nào trước khi xuống tiền? 

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Đầu tiên, vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba là cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án bất động sản như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai. Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Độc giả Nguyễn Hải Anh (Hải Phòng) hỏi: 

Theo ông, đâu sẽ là phân khúc phát triển tốt nhất của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021? Đâu sẽ là những địa phương hứa hẹn sự bùng nổ trong năm tới?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Theo tôi, bất động sản nhà ở sẽ luôn là phân khúc có tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn. Tuy vậy, trong thời gian tới sẽ có thêm những phân khúc mới nhiều tiềm năng phát triển hơn. 5 năm tới sẽ là giai đoạn để bất động sản công nghiệp đón nhiều vận hội mới nhờ xu hướng dịch chuyển các nhà máy sản xuất về Việt Nam. Theo đó, phân khúc nhà ở cho công nhân khu công nghiệp sẽ rất lớn. Đây sẽ là phân khúc sáng cho thị trường bất động sản trong 5 năm tới. Những địa phương có nhiều tiềm năng là: Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng. Ở phía Nam: các tỉnh Đông Nam Bộ như Tây Ninh, Tiền Giang...

Độc giả Phan Duy Nhứt (Cần Thơ) hỏi:

Tôi hiện sinh sống ở Cần Thơ và đang tìm hiểu thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường khu vực phía Nam nói riêng để đầu tư. Vì thế, tôi muốn xin tư vấn của chuyên gia dự báo về những xu hướng đầu tư sinh lời tốt trên thị trường bất động sản trong năm 2021? Tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận, tôi nên đầu tư vào khu vực nào thì hợp lý? 

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM có quy mô lớn nhất cả nước cùng với đó khu vực Đông Nam Bộ. Khu vực này có dân số lớn, có các khu công nghiệp do đó nhu cầu về nhà ở, dịch vụ giải trí khá lớn, có tiềm năng phát triển và còn có tốc độ phát triển cao hơn nữa trong tương lai gần. 

Độc giả Đình Đông (45 tuổi, Hà Nội) hỏi:

Thưa TS. Đinh Trọng Thịnh, tôi là Đông, luật sư chuyên về bất động sản. Tôi đang nghiên cứu thị trường bất động sản nên muốn hỏi chuyên gia đánh giá ra sao về dư địa phát triển hiện có của thị trường bất động sản? Trước những khó khăn như hiện nay thì thị trường có bị ảnh hưởng hay không? Niềm tin của nhà đầu tư sẽ ra sao?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời: 

Những khó khăn như hiện tại chắc chắn là ảnh hưởng đến thị trường nhưng chỉ những nhà đầu tư ngắn hạn và các doanh nghiệp phát triển yếu kém mới bị ảnh hưởng mạnh. Còn các doanh nghiệp lớn, các nhà đầu tư chuyên nghiệp họ vẫn nhìn ra cơ hội.

Dù khó khăn, trầm lắng nhưng có thể thấy, bất động sản vẫn là kênh hút vốn đầu tư tốt. Niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường không có nhiều thay đổi. Thực tế, nhiều phân khúc vẫn có giao dịch tốt trong thời gian qua. Và trong quý III, các số liệu cho thấy, khi kết thúc các đợt giãn cách, giao dịch bất động sản đã tăng lên và giá cũng chưa có xu hướng giảm.

Độc giả Trần Lan Anh (TP.HCM) hỏi:

Dòng vốn đầu tư trong năm vừa qua ghi nhận những chuyển dịch nhất định, đó là về các thị trường mới nổi vùng ven, phân phối sang đa dạng các phân khúc bất động sản khác... Liệu đây có phải là xu hướng mới và sẽ góp phần định hướng thị trường trong 2021 không, thưa chuyên gia?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời:

Theo nhận định của tôi, việc đầu tư ra thị trường mới nổi vùng ven vừa qua nổi lên nhưng thực tế chỉ chiếm một phần trong cấu trúc đầu tư bất động sản. Lý do là các bất động sản tỉnh vùng ven đều có khối lượng giao dịch thị trường hạn chế, vì thời gian vừa qua, phần tích lũy của nhiều năm sẽ đầu tư vào thị trường này, việc đầu tư chung cư tại các nội đô không còn hấp dẫn, nên một số chủ đầu tư đi bước đi về tỉnh lẻ. Trong tình hình diễn biến kinh tế, xã hội còn đang cầm chừng vì dịch thì sự đầu tư này chỉ là ngắn hạn.

Độc giả Bùi Thị Phương (Phụ trách đối ngoại tại công ty du lịch Hà Nội) hỏi:

Nhiều đối tác và khách hàng của công ty tôi quan tâm đến bất động sản Việt Nam. Thưa ông, đâu là phân khúc bất động sản mà các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Trước hết, phân khúc nào tùy thuộc chủ yếu vào khẩu vị rủi ro và mức độ trường vốn của nhà đầu tư. Với nhà đầu tư nước ngoài cần phân biệt nhà đầu tư cá nhân với đầu tư tổ chức, rất khác nhau. Bởi cá nhân người nước ngoài hiện nay được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn còn vướng mắc về pháp lý, nên còn rủi ro. Còn đối với nhà đầu tư tổ chức, rõ ràng, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, căn hộ, nghỉ dưỡng có nhiều tiềm năng như tôi đã phân tích ở trên.

Tuy nhiên, khi đầu tư cần phải hết sức lưu ý những đặc tính cơ bản, những tiêu chuẩn cơ bản như: Năng lực chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, quy hoạch, cơ sở hạ tầng và đặc biệt là môi trường sinh thái xung quanh, cuộc sống xanh đang ngày được quan tâm, nhất là trong và sau dịch Covid-19.

Độc giả Nguyễn Văn Hải (28 tuổi, nhân viên văn phòng, Hà Nội) hỏi:

Tôi đang làm việc tại quận Nam Từ Liêm. Vừa qua, sau khi lập gia đình, vợ chồng tôi muốn mua một căn hộ chung cư giá rẻ ở khu vực đang làm việc nhưng qua một số sàn giao dịch được biết hiện khu vực này không có căn hộ dưới 1 tỷ đồng. Hiện tại, nếu muốn mua loại căn hộ 2 phòng ngủ giá rẻ dưới 1 tỷ, gia đình tôi chỉ có thể sang khu Hoài Đức. Xin hỏi chuyên gia, sang năm 2021, liệu nhà ở giá rẻ này có hàng để bán không?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Sang năm 2021, thị trường có thể có nhà giá rẻ nhưng vẫn ở vị trí xa so với trung tâm, còn ở nội thành thì chắc khó có thể có. Nếu mua ở khu vực Hoài Đức, nên chọn những dự án có hạ tầng tiện ích và giao thông kết nối với trung tâm. Nhưng những dự án này cũng phải trên 1 tỷ đồng, còn dưới 1 tỷ đồng rất khó tìm.

Độc giả Nguyễn Quỳnh Hoa (nhà đầu tư, Hà Nội) hỏi:

Tôi đang muốn đầu tư vào khu vực phía Tây Hà Nội, bởi nhiều người cho rằng, phía Tây sẽ trở thành trung tâm mới, “vệ tinh” của Hà Nội vì nội đô đã chật chội. Ông Nguyễn Mạnh Hà có thể đánh giá về tiềm năng và lưu ý khi đầu tư bất động sản tại khu vực phía Tây Hà Nội?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Khu vực phía Tây của Hà Nội, theo quy hoạch Thủ đô, đây là khu vực có tiềm năng phát triển các khu công nghiệp cao, khu dự trữ, trường học, các khu dịch vụ nghỉ dưỡng với trung tâm là khu Ba Vì. Hà Nội đã quy hoạch nơi đây là khu đô thị vệ tinh.

Với khu vực phía Tây, việc Hà Nội đề xuất tuyến đường sắt lên Hoà Lạc sẽ thành cú hích lên thị trường bất động sản nơi đây. Việc kết nối trung tâm thành phố và khu đô thị vệ tinh này sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản.

Lưu ý, khi đầu tư cần xem xét kỹ về quy hoạch xem đầu tư bất động sản xem có phù hợp quy hoch hay không. Khu phía Tây hiện đã quy hoạch đồng bộ nên nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều các sản phẩm.

Độc giả Mai Hương (32 tuổi, nhân viên môi giới bất động sản tại Thanh Hóa) hỏi:

Thưa chuyên gia, tôi làm môi giới bất động sản tại khu vực Thanh Hóa và các tỉnh miền Trung đến nay đã được vài năm. Thời gian qua thị trường phát triển tốt, công việc của tôi và các đồng nghiệp cũng có thu nhập tương đối ổn định. Tuy nhiên, tình hình bão lũ năm nay xấu, thiệt hại lớn và tôi nhận thấy các khách hàng của tôi bắt đầu có sự dè chừng và lo lắng vì điều kiện thời tiết khắc nghiệt ảnh hưởng đến chất lượng bất động sản cũng như giá trị khai thác nếu là bất động sản du lịch. Theo ông, từ góc nhìn doanh nghiệp bất động sản, ông cho rằng doanh nghiệp có thể làm gì để cải thiện khó khăn này? Ông đánh giá như thế nào về cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản miền Trung trong những năm tới?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời:

Trong tầm nhìn xa, với vị trí chiến lược, bờ biển dài, thời gian có nắng và tỷ lệ mưa ở miền Trung thì đây sẽ là thị trường nghỉ dưỡng tiềm năng. Về điều kiện tự nhiên, đây vẫn là thị trường tốt, là điểm đến cho du lịch. Ở Thanh Hóa có nhiều dự án lớn sắp ra đời, nhu cầu dân sinh ngay tại địa phương sử dụng dịch vụ lớn nên không có nhiều đột biến vì dịch. Đất Xanh chúng tôi cũng có một công ty ở đây và đang hoạt động tốt.

Năm 2021 thị trường du lịch sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến bệnh dịch. Khách du lịch sẽ đến với Việt Nam chậm hơn thời điểm hết dịch một khoảng thời gian. Và đây là lúc để thị trường du lịch Việt Nam cần có sự chuẩn bị tốt. Chiến lược là điều quan trọng. Việt Nam có chiến lược phát triển du lịch như thế nào, thương hiệu, sản phẩm du lịch ra sao là điều cần chuẩn bị. Như vậy mới tăng được giá trị của bất động sản du lịch. Giá trị lõi cần được tái định vị hay không?

Trong vai của một người sử dụng dịch vụ du lịch Việt Nam, tôi sẽ đặt câu hỏi tại sao đi đến những mái nhà giống nhau, sofa giống nhau, những nơi giống nhau… nhưng trả tiền khác nhau. Như vậy điểm khác biệt là gì? Trải nghiệm cá nhân của tôi khi đến với hòn đảo Bali, từ trên máy bay nhìn xuống đã cảm nhận được nét văn hoá đặc trưng nơi đây, những nếp nhà mang văn hoá bản địa, người dân mặc trang phục truyền thống, đồ ăn cũng mang đậm văn hoá địa phương,... Vì thế, tôi nghĩ rằng, trước khi có thể quy hoạch lại sản phẩm du lịch thì mình phải trở thành chính mình mới tạo ra được một sản phẩm độc bản.

Độc giả Triệu Hoà (35 tuổi, Khánh Hoà) hỏi:

Thưa ông, tôi là nhà đầu tư chuyên về bất động sản nhà ở và đang có mong muốn rót vốn vào kênh bất động sản nghỉ dưỡng ven biển nhưng đây là 1 kênh đầu tư mà tôi chưa có kinh nghiệm. Nhiều người bạn của tôi thì cho rằng: "Đây là thời điểm vàng để mua bất động sản nghỉ dưỡng ven biển vì giá đang hời". Tôi hơi băn khoăn và muốn xin lời khuyên của ông về vấn đề này?

Ông Nguyễn Hoàng trả lời: 

Trước hết, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình đặc biệt cả về giá trị sử dụng cũng như giá trị tài chính, không giống như nhà ở thông thường. Theo quan điểm của tôi, bất động sản nghỉ dưỡng còn gọi là căn nhà thứ hai, chỉ dành cho những người có điều kiện dư dả về tài chính và có nhu cầu kết hợp nghỉ dưỡng ở một nơi ưa thích. 

Tiếp theo, yếu tố lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê (thông qua đơn vị quản lý) không thể so sánh với việc lợi nhuận từ đầu tư mua bán lại thông thường. Hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có thị trường thứ cấp để có thể dễ dàng mua đi bán lại, nên rất khó xác định được giá trị cụ thể.

Bên cạnh đó, còn một vấn đề rất quan trọng khác, liên quan đến vấn đề pháp lý của người sở hữu Bất động sản Nghỉ dưỡng (dù là biệt thự/nhà phố hay condotel), đó là thời hạn sở hữu dựa trên loại hình chức năng quyền sử dụng đất mà dự án đó được cấp phép. 

Ngoài ra, khi mua bất động sản nghỉ dưỡng để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng hay đầu tư, người mua cần chú ý đến các yếu tố như: Thế mạnh du lịch của địa phương, hạ tầng giao thông, điểm độc đáo và tiềm năng của dự án, uy tín và năng lực triển đơn vị quản lý vận hành,…

Như vậy, khi mua bất động sản nghỉ dưỡng, người mua cần tìm hiểu kỹ càng mọi khía cạnh, có đúng với mục đích và nhu cầu của mình hay không.

Độc giả Nguyễn Văn Tiến (50 tuổi, Bình Dương) hỏi:

Tôi rất quan tâm và thường xuyên tìm hiểu về thị trường bất động sản. Gần đây, tôi thấy có nhiều ý kiến cho rằng, năm 2021 khi bộ máy chính quyền thay đổi thì tình trạng chậm phê duyệt dự án như mấy năm vừa qua, đặc biệt là tại TP.HCM, sẽ có chuyển biến tích cực. Theo quan điểm của ông, liệu ý kiến này có đúng không? Và nếu đúng thì nó sẽ đem lại tác động tích cực như thế nào đến thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Đúng là trong thời gian vừa qua, tình hình phê duyệt các dự án của các địa phương, không riêng TP.HCM đều có tình trạng chậm lại. Số lượng dự án được phê duyệt, dự án được phép đưa vào kinh doanh rất ít. Do nhiều nguyên nhân: Thứ nhất là tình trạng chồng chéo trong pháp lý liên quan đến các bộ luật.

Thứ hai là cơ quan phê duyệt dự án đang thận trọng trong phê duyệt. Điều này dẫn đến nguồn cung cho thị trường bất động sản giảm sút. Tuy vậy, ngay trong quý IV/2020, Chính phủ đã có những quan tâm tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Cụ thể là Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị; Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực vào 1/1/2021 đã phần lớn tháo gỡ được pháp lý cho thị trường bất động sản. Hy vọng với những chính sách này sẽ tháo gỡ những nút thắt cho thị trường bất động sản, đem tới cho thị trường nhiều cơ hội phát triển mới.

Độc giả Thảo Liên (45 tuổi, Đồng Nai) hỏi:  

Tôi đang phân vân về 2 loại hình sản phẩm: Một là nên mua 1 căn biệt thự nằm trong khu đô thị mới, nhiều tiện ích hiện đại và hai là mua căn hộ cao cấp ở trung tâm. Mục đích của tôi là để cho thuê hoặc đợi chờ tăng giá. Theo bà, tôi nên lựa chọn phương án nào?

Bà Hương Nguyễn trả lời: 

Bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn với mong muốn gia tăng giá trị tài sản và khai thác dòng tiền cho thuê. Khó có công thức chung cho quyết định đầu tư bất động sản vì nó phụ thuộc vào khả năng tài chính, thị hiếu và kỳ vọng của nhà đầu tư. 

Căn hộ cao cấp ở khu trung tâm thường được lựa chọn với các ưu điểm sau:

Vị trí trung tâm dễ cho thuê do nằm trong khu trung tâm hiện hữu. Giá trị tài sản giữ giá khá tốt tuy nhiên biên độ tăng giá thường không quá cao. Khách chọn mua căn hộ trung tâm thường kỳ vọng vào dòng tiền khai thác được từ việc cho thuê.

Tuy nhiên, do giá của căn hộ cao cấp khu vực trung tâm thường đã khá cao nên tỷ suất lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê trên giá trị tài sản sẽ không quá hấp dẫn.

Tùy thuộc vào Thương hiệu của chủ đầu tư và vị trí mà việc khai thác cho thuê có thuận lợi hay không. Khách thuê thường là các chuyên gia nước ngoài, các quản lý cấp cao sẽ đòi hỏi rất cao ngoài yếu tố kiến trúc, không gian sống còn chú trọng đến chất lượng dịch vụ của tòa nhà nên cần lựa chọn kỹ chủ đầu tư dự án khi chọn mua.

Mặt khác một trong những xu thế nhà đầu tư lựa chọn là đầu tư vào các khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích, hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, không gian sống lý tưởng. 

Một số điểm cộng cho việc chọn mua nhà liền thổ biệt thự ở khu đô thị mới như sau:

Kỳ vọng giá trị tài sản gia tăng tốt theo lộ trình phát triển của dự án. Trong những năm đầu thường nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá trị tài sản gia tăng tốt hơn là việc khai thác cho thuê từ tài sản.

Trong dài hạn, biên độ tăng giá của tài sản sẽ gia tăng bền vững do khu đô thị ngày càng hoàn thiện và thu hút dân cư về ở. Tài sản khai thác cho thuê ở giai đoạn này sẽ tốt hơn giai đoạn đầu.

Một số điểm lưu ý quan trọng khi bạn quyết định lựa chọn sản phẩm chọn mua 1 trong 2 loại hình sản phẩm nêu trên:

Nếu tài chính tốt, tỷ lệ vay thấp hơn 30% có thể mua nhà phố, biệt thự trong khu đô thị mới với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn. Nếu tài chính mua bất động sản có tỷ lệ vay cao lên đến 50 - 70% giá trị tài sản nên mua căn hộ trung tâm sẽ mang lại dòng tiền cho thuê ổn định để bù đắp 1 phần khoản vay trong ngắn hạn.

Độc giả Nguyễn Lan Anh (35 tuổi, Hoàng Mai, Hà Nội) hỏi:

Tôi là nhà đầu tư cá nhân, đã có thời gian dài đầu tư vào thị trường nhà ở cho thuê. Năm vừa qua do ảnh hưởng Covid-19 nên kênh này không đem lại cho tôi hiệu quả kinh tế. Hiện tại, tôi đang tìm kiếm kênh đầu tư mới và nhận thấy đất nền tại khu vực huyện ngoại thành Hà Nội đang có nhiều tiềm năng. Song nhiều người bạn của tôi nói giá ở những khu vực này đang bị thổi và đẩy lên cao. Nhờ chuyên gia tư vấn giúp tôi thời điểm này tôi có nên đầu tư vào thị trường nhà ở cho thuê ở khu vực ngoại thành Hà Nội hay đợi sang năm 2021 khi dịch qua đi, giá ổn định hơn?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Muốn đầu tư cho thuê, có mấy vấn đề cần quan tâm: Thứ nhất, là phải chọn vị trí. Đó là các khu vực gần khu công nghiệp hoặc các trường đại học, khu tập trung đông dân cư, người lao động có nhu cầu về nhà ở cao. Bên cạnh đó, ;phải gắn kết với các hạ tầng chung như chợ, bệnh viện…

Thứ hai, phải nắm được lịch sử giá cả của khu vực lựa chọn đầu tư để xem có bị thổi giá hay không. Nếu lao vào khu vực giá đất đã tăng cao thì sẽ không hiệu quả. Thứ ba, phải đón được quy hoạch phát triển của khu vực đầu tư. Ở ngoại thành Hà Nội, đã có nhiều khu vực tăng giá trong năm vừa qua như Hòa Lạc, Ứng Hòa, Tây Nam Hà Nội nói chung.

Nếu xác định được các yếu tố liên quan thì đầu tư vào dịp cuối năm nay vẫn sẽ có nhiều cơ hội hơn so với sang năm, khi nền kinh tế phục hồi, giá có có thể tăng lên hơn nữa.

Độc giả Lê Sơn (TP.HCM) hỏi: 

Làm việc tại một sàn môi giới, thời gian qua tôi và các đồng nghiệp đã phải chứng kiến rõ ràng sự trầm lắng của thị trường bất động sản. Hơn ai hết, chúng tôi mong đợi một "cú hích" cho thị trường trong năm 2021 để thị trường khởi sắc trở lại, giao dịch nhộn nhịp… Xin hỏi ông Bùi Văn Doanh, năm 2021, liệu có cơ hội nào cho những "cú hích" như mong đợi? Và nếu có, thì cơ hội đó là gì? 

Ông Bùi Văn Doanh trả lời:

Tôi cho rằng, bên cạnh những trở ngại thì có nhiều yếu tố có thể trở thành lực đẩy cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện tại. 

Trước hết, quỹ đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư còn rất dồi dào. Quan sát kỹ có thể thấy, những doanh nghiệp "trụ" được trong giai đoạn hiện nay đều là những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khổng lồ, như Vingroup, Văn Phú - Invest, Novaland, CEO Group… Bên cạnh đó, các đô thị mới còn rất nhiều dư địa phát triển, như Thái Nguyên, Yên Bái, Lào Cai, hay Buôn Ma Thuột, Quy Nhơn, Ninh Thuận, Bình Thuận, Quảng Nam, Quảng Ngãi… và nhiều nhà phát triển cũng đã và đang hướng đến để khai thác tiềm năng của các khu vực này như Capital House, FLC,...

Hai là, năm 2021, khi bước vào nhiệm kỳ mới, nhiều dự án sửa đổi luật dự kiến sẽ được hoàn thiện, các vướng mắc về chính sách pháp luật kìm hãm sự phát triển của một vài sản phẩm, một vài phân khúc trên thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ theo hướng cụ thể, chi tiết hơn.

Từ đó, giúp khơi thông dòng chảy thị trường, các hoạt động kinh doanh, phát triển dự án cũng vì thế mà khởi sắc hơn. Hơn nữa, Chính phủ đã và đang tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu ban hành nhiều chính sách mới hỗ trợ thị trường, các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc tồn đọng đối với các dự án từ năm 2019 trở về trước.

Ba là, dòng vốn được kỳ vọng sẽ tiếp tục rót vào thị trường bất động sản qua nhiều kênh khác nhau. Thậm chí gần đây, lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm cho thấy các ngân hàng thương mại đang gặp khó vì không có khách vay. Khi lãi suất giảm mạnh, chắc chắn các ngân hàng sẽ ưu tiên lựa chọn kênh cho vay bất động sản, bởi vẫn có thể sinh ra lợi nhuận khá chắc chắn.

Đây sẽ là những đòn bẩy đắc lực cho thị trường bất động sản năm 2021.

Độc giả Nguyễn Tú Anh (Giảng viên Đại học, Hà Nội) hỏi:

Thưa ông, thị trường bất động sản có mối liên hệ và tác động như thế nào đến quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá ở Việt Nam thời gian qua và trong giai đoạn tới?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Rõ ràng giữa thị trường bất động sản và quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá ở Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ. Ví dụ, khi chúng ta muốn phát triển công nghiệp hóa thì xu hướng dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị được đẩy nhanh (quá trình đô thị hóa).

Khi đó, nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng lên nhanh và bất động sản đô thị đã và đang trở thành xu hướng rõ nét như ta đã thấy thời gian qua. Như tôi cũng đã phân tích ở trên, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thời gian tới còn diễn ra nhanh, hiện đang ở mức 39,5% và Chính phủ đang định hướng tỷ lệ đô thị hóa ở mức 48 - 50% đến năm 2030.

Cùng với tiềm năng kinh tế và thu nhập của người dân tăng khá nhanh thì nhu cầu nhà ở đô thị vẫn còn tăng lên. Tuy nhiên, như tôi đã lưu ý, đô thị hóa bền vững rất quan trọng, tránh phát triển ồ ạt, thiếu quy hoạch, không đồng bộ, dẫn đến bỏ hoang, lãng phí, hoặc quá tải.

Độc giả Lê Văn Kiên (Nha Trang) hỏi: 

Thưa TS. Cấn Văn Lực, tôi là Lê Văn Kiên, đang làm về lĩnh vực du lịch nhưng thường xuyên đầu tư bất động sản. Tôi thấy có một thực tế, Chính phủ đưa ra gói 300.000 tỷ để hỗ trợ các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi Covid-19, nhưng thực tế năm 2020 các doanh nghiệp rất khó để tiếp cận được với gói hỗ trợ này. Vậy năm 2021, liệu các doanh nghiệp có tiếp cận được với các chính sách mà Chính phủ đã đề ra hay không? Và theo dự báo của ông, ngành tài chính sẽ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tới đâu?  

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Năm nay, trong bối cảnh dịch Covid-19, Chính phủ Việt Nam đã sớm đưa ra các gói hỗ trợ từ tháng 3/2020 (gói tiền tệ - tín dụng; gói tài khóa; gói an sinh xã hội; và giảm chi phí khác như tiền điện, phí viễn thông…).

Theo tính toán sơ bộ, tổng các gói hỗ trợ đó khoảng 180.000 tỷ đồng, tương đương 3% GDP. Tính đến hết tháng 7/2020, mới giải ngân được khoảng 30%. Nguyên nhân chính là do: (i) Doanh nghiệp kinh doanh không có lãi, không phải nộp thuế, (ii) Doanh nghiệp đã nộp tiền thuế năm 2019 và quý I, II/2020 và phí thuê đất, (iii) Điều kiện đưa ra chưa phù hợp, (iv) Quy trình thủ tục phức tạp…v.v. Chính phủ đã nhân diện rõ những vấn đề này và đã ban hành nghị quyết, quy định sửa đổi. Tôi hy vọng việc triển khai các gói hỗ trợ đợt 1 này sẽ được đẩy nhanh hơn. 

Chính phủ cũng đã chỉ đạo các bộ, ngành liên quan nghiên cứu có gói hỗ trợ đợt 2 (có thể tập trung vào lĩnh vực hàng không và du lịch). Gói này nếu được thông qua, cơ bản sẽ được thực hiện trong tháng 12/2020 và năm 2021.

Doanh nghiệp bất động sản nếu thuộc diện hỗ trợ, cũng sẽ được hỗ trợ theo các gói trên, nhưng có thể ít ưu tiên hơn, do còn hỗ trợ những lĩnh vực chịu thiệt hại nặng nề hơn như hàng không, du lịch, lưu trú - ăn uống…

Độc giả Hải Anh (Chuyên viên phân tích thị trường bất động sản) hỏi:

Ông bà nhận định ra sao về giá bán, ở các phân khúc bất động sản trong năm 2021? Mức giá hiện tại đã khá cao, vậy xu hướng sắp tới gì?

Ông Ngô Quang Phúc trả lời: 

Về giá bán, hiện đã quá cao nên cũng không thể tăng thêm quá nhiều, mức giá có thể đi ngang, hoặc tăng - giảm nhẹ so với thực tế thị trường. Đây là mức giá tạm chấp nhận được đối với các nhà đầu tư và người mua ở thực. 

Một yếu tố khác cũng có tác động đến các giao dịch đó là dòng tiền của nhà đầu tư. Lực cầu nhanh hay chậm phụ thuộc vào thu nhập của người dân. Trong khủng hoảng, có những nghề có thể kiếm được tiền như bán khẩu trang, nước rửa tay. Có những nghề lại gặp khó khăn cực lớn như du lịch, dệt may… Do đó, giả sử cung nhiều nhưng cầu ít thì cũng không thể cân bằng thị trường. 

Độc giả Khổng Văn Giang (Nhà đầu tư cá nhân, Hà Nội) hỏi:

Nhu cầu của phân khúc hạng sang ngày càng cao hơn, tuy nhiên, con số hàng tồn kho của phân khúc này lại phản ánh điều ngược lại. Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này và giải pháp là gì, thưa ông?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng tồn kho như sau: Trước hết, nhiều sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển theo hướng tự phát, thiếu quy hoạch, dẫn đến quan hệ cung, cầu ở một số phân khúc mất cân xứng, bao gồm cả phân khúc hạng sang. Thứ hai, giá bất động sản Việt Nam dù đã tăng ít hơn hoặc chững lại trong thời gian gần đây nhưng vẫn còn cao so với mức thu nhập của người dân.

Thứ ba, sản phẩm bất động sản ngày càng đa dạng, phong phú khiến nhà đầu tư có nhiều lựa chọn. Về giải pháp, tôi cho rằng, cần tập trung giải quyết 3 nguyên nhân chính nêu trên, trong đó, phải nắn chỉnh quan hệ cung - cầu, công tác quy hoạch, thông tin thị trường cần làm tốt hơn. Và đặc biệt, phấn đấu để giá bất động sản hợp lý hơn, trong đó, giảm chi phí trung gian, chi phí giao dịch trong nền kinh tế.

Độc giả Ngô Minh Long (Hà Nội) hỏi: 

Là phóng viên theo dõi mảng kinh doanh bất động sản, tôi xin được hỏi ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản câu hỏi như sau: Thưa ông, thời điểm này và năm tới, doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị gì để có thể đón đầu làn sóng đầu tư trở lại sau dịch?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời:

Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia và là lĩnh vực mà nhiều doanh nghiệp "ham" đầu tư. Và như tôi đã phân tích, chắc chắn thị trường sẽ có cơ hội tăng giá và còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong năm 2021.

Tuy nhiên, khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó đoán định của kinh tế - xã hội giai đoạn tới, khó có thể "đón đầu làn sóng đầu tư" bằng cách nào. 

Theo tôi, cách tốt nhất là chủ động và tái cấu trúc để vượt qua khó khăn của đại dịch, và muốn vậy, phải có tầm nhìn dài hạn, đầu tư dài hạn. Khách hàng hiện nay đã trở nên khó tính hơn trong việc lựa chọn các sản phẩm, họ đâu chỉ cần một nơi để ở? Đó phải là các sản phẩm xanh - thông minh, mang tính trải nghiệm và khám phá, thư giãn nhiều hơn là việc chỉ để ở. 

Muốn vậy, doanh nghiệp trước hết cần tăng cường khâu nghiên cứu và phân tích thị trường, và cách tốt nhất là sử dụng đội ngũ tư vấn có chuyên môn sâu, am hiểu và có khả năng dự báo thị trường tốt. 
Một việc quan trọng lúc này là tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng để đáp ứng nhu cầu thị trường. 

Mặt khác, cần nghiên cứu cơ chế liên kết để cùng phát triển, thay vì cạnh tranh không lành mạnh hoặc làm ăn chộp giật, làm mất hình ảnh, thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp. 
Bên cạnh đó, tôi cho rằng, doanh nghiệp nên cân nhắc lựa chọn những vùng đất mới, còn nhiều tiềm năng và dư địa để đầu tư. 

Độc giả N.Q.Tuấn (TP.HCM) hỏi: 

Thưa TS. Cấn Văn Lực, tôi là phóng viên theo dõi mảng tài chính, xin hỏi ông vấn đề sau: Có nhiều quan điểm cho rằng, trong năm 2021, ngân hàng cần phải linh động hơn chính sách về tài chính, bởi thực tế từ trước đến nay, thậm chí còn kéo dài đến tương lai, nguồn vốn vay đổ vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ ở mức thấp, mà vẫn tập trung chủ yếu vào các dự án cao cấp dẫn đến mất cân đối về nguồn cung sản phẩm. Ông nhận định như thế nào về quan điểm này?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Những gì bạn quan sát thấy là đúng, nhưng sẽ thay đổi với sự điều tiết của Nhà nước và bản thân thị trường.

Ngân hàng thương mại, về bản chất, là 1 doanh nghiệp, kinh doanh phải có lời, vì điều đó gắn với tiền lương, việc làm, ổn định và bền vững về công việc cho công nhân viên; trong khi cho vay nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, biên lợi nhuận rất thấp, còn nhiều rủi ro do khâu giải phóng mặt bằng, chính sách còn thiếu nhất quán, sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt.

Nhà nước đã nhìn thấy vấn đề này, nên đã và đang có những nắn chỉnh. Thí dụ, Ngân hàng Nhà nước đã quy định các trọng số rủi ro khác nhau với từng phân khúc bất động sản khác nhau, qua đó, nắn dòng vốn tín dụng; cùng với một số chính sách khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ khác…v.v.

Nhưng tôi nghĩ chưa đủ, cần quyết liệt và nhất quán hơn. Về lâu dài, tôi mong có quỹ đầu tư/tiết kiệm nhà ở chuyên nghiệp, quỹ tín thác đầu tư bất động sản…

Độc giả Kim Hoa (Phóng viên theo dõi mảng bất động sản, Hà Nội) hỏi:

Nếu pháp lý được khơi thông, thị trường bất động sản sẽ mất bao lâu để ổn định trở lại, thưa ông?

Ông Ngô Quang Phúc trả lời: 

Thị trường sẽ hồi phục khi dịch bệnh kiểm soát tốt hơn. Chúng ta không nên kỳ vọng một thị trường quá nóng hay quá lạnh. Thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường phát triển ổn định, mức tăng trưởng phù hợp, tăng giá phù hợp với nhu cầu thực tế. Vì nếu quá sốt sẽ xảy ra khủng hoảng thừa, rồi khi nguội đi sẽ có nhiều tàn dư.

Căn cứ những dự án đoán về cung - cầu trong năm 2021, việc kiểm soát dịch bệnh thời gian tới sẽ khiến cho thị trường có xu hướng tăng lên và ổn định dần. Riêng bất động sản, mỗi thời điểm có đặc thù khác nhau. Trước kia, thị trường từng rơi vào giai đoạn đóng băng do khủng hoảng tài chính. Tuy nhiên, so với thời điểm này thì rõ ràng 2 nguyên nhân hoàn toàn khác nhau. So với khủng hoảng tài chính thì dịch bệnh và pháp lý dễ được kiểm soát hơn. Thị trường hiện như chiếc lò xo bị nén, nếu có thể bật lên sẽ rất mạnh mẽ.

Độc giả Nguyễn Mạnh (Phóng viên mảng thị trường, TP.HCM) hỏi:

Ông dự đoán ra sao về thị trường bất động sản trong năm 2021? Thời điểm hồi phục là khi nào? Những yếu tố nào tác động đến nhận định này?

Ông Ngô Quang Phúc trả lời: 

Qua năm 2021, có nhiều yếu tố hỗ trợ hơn để thị trường tốt lên. Thứ nhất là dịch bệnh rồi sẽ được kiểm soát bằng vắc-xin. Thứ hai là các ngành nghề cũng dần được mở rộng, kinh tế hồi phục thì thu nhập của người dân cũng tốt hơn. Nhờ đó, nhu cầu đầu tư tăng lên, nhu cầu sở hữu bất động sản cũng sẽ tăng lên. 

Mặt khác, Chính phủ hiện đang gấp rút khắc phục các điểm nghẽn để khai thông, đẩy mạnh pháp lý tốt hơn nhằm cải thiện nguồn cung. Như vậy, với 2 yếu tố: Dịch bệnh được kiểm soát và nguồn cung tăng lên cho thấy năm 2021 sẽ có nhiều tín hiệu tốt hơn năm 2020. 

Theo dự đoán của tôi, 2021 không phải là năm quá bùng nổ về bất động sản nhưng ít nhất lượng giao dịch sẽ tăng lên. Lượng cung - cầu tăng lên.

Có 3 phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2021:

Thứ nhất là thị trường nhà ở. Các dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở thực, có giá trị thanh toán phù hợp xoay quanh mức giá trên dưới 2 tỷ đồng sẽ tăng lên cả nguồn cung - cầu, khi thị trường được cải thiện.

Thứ hai là thị trường nhà phố. Các sản phẩm nhà phố có giá từ 5 - 10 tỷ đồng vẫn là dòng sản phẩm luôn được lựa chọn.

Thứ ba là sản phẩm đất nền ở vùng ven, có kết nối giao thông tốt..., đặc biệt là của những chủ đầu tư uy tín tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu ái trong năm 2021.

Độc giả Phạm Thu Hằng (35 tuổi, Hà Nội, nhà đầu tư mới) hỏi:

Tôi đang có một ít tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư bất động sản nhưng nghe nói thị trường đang trầm lắng. Hồi giữa năm, thấy đất Hòa Lạc sốt, tôi cũng xuống nghe ngóng thăm dò nhưng chưa dám xuống tiền. Nhiều cò đất bảo đầu tư đất nền năm nay vẫn tốt, kể cả trước, trong và sau dịch. Theo đánh giá của chuyên gia thì thực tế có phải vậy không, liệu cuối năm nay, tôi có nên tìm kiếm đất nền đầu tư. Nếu vậy, thì theo chuyên gia, ở thị trường Hà Nội, khu vực nào đang có tiềm năng?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Đất nền là một trong những điểm sáng của thị trường năm nay. Đặc biệt là ở khu vực vùng ven của các đô thị lớn, thời gian qua giá có xu hướng tăng, mức độ quan tâm vẫn rất lớn. Một trong những nguyên nhân là do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.

Mặt khác, trong quá trình phát triển chung, những khu vực các tỉnh lân cận cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thể, các địa phương cũng có những quy hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới. Đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư. Trong năm qua, đất nền vẫn có giao dịch tốt và tăng giá.

Tất nhiên, vẫn có những cơn sốt đất do các thông tin quy hoạch ở các dự án mới chỉ nghiên cứu sơ bộ chứ chưa được phê duyệt hoặc các dự án "ma". Nếu đầu tư theo phong trào sẽ gặp việc tăng giá ảo, dẫn đến mất vốn. Do đó, đầu tư đất nền vẫn rất tốt nhưng đó phải là sự đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật chứ không phải lướt sóng.

Tại Hà Nội, phía Tây và phía Tây Nam đang là các khu vực có tiềm năng rất lớn. Trong thời gian tới, khu vực phía Đông và Đông Bắc cũng có nhiều cơ hội do có sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm và Bắc Ninh, các dự án thành phố thông minh… Thị trường cuối năm nay và sang đầu năm 2021 sẽ phục hồi và sôi động trở lại. Đầu tư vào dịp cuối năm sẽ đón đầu được cơ hội tăng giá vào năm sau, khi thị trường phục hồi mạnh mẽ.

Độc giả Hải Anh (Chuyên viên phân tích thị trường bất động sản) hỏi:  

Theo dự báo của DKRA Việt Nam (tháng 11/2020), quý IV/2020, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Đối với thị trường thứ cấp, đây đã phải là thời điểm để hồi phục chưa, thưa TS. Cấn Văn Lực? Theo ông, lãi suất vay mua nhà có tiếp tục giảm trong năm 2021?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Thứ nhất, Thông tin dự báo của DKRA về chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng phù hợp với dự báo về khả năng hồi phục và tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong năm 2021.

Theo kế hoạch phát triển KTXH Việt Nam năm 2021 GDP sẽ tăng trưởng ở mức khoảng 6% (chúng tôi dự báo có thể cao hơn, có thể đạt 6,5 - 7%, theo kịch bản cơ sở), cao hơn mức tăng trưởng dự kiến năm 2020 sẽ vào khoảng 2,5 - 3%. Tuy nhiên, khả năng phục hồi còn tùy thuộc vào 3 điều kiện tôi nêu trên. Với kịch bản xấu hơn, GDP Việt Nam năm 2021 có thể chỉ tăng trưởng khoảng 4 - 5%.

Thứ hai, Kế hoạch phát triển KTXH 2021 với GDP tăng trưởng cao chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản; tuy nhiên không phải mọi phân khúc bất động sản đều có thể tăng trưởng như nhau mà chỉ có những phân phúc đáp ứng đúng nhu cầu, thị hiếu người dân, nhà đầu tư mới có nhiều cơ hội để tăng trưởng trong tương lai, như bất động sản công nghiệp, nhà ở, logistics … chẳng hạn.

Thứ ba, lãi suất mua nhà hiện nay đang ở mức khá thấp, các TCTD cũng sẵn sàng cho vay hơn do ứ đọng vốn tạm thời. Tuy nhiên, lãi suất năm 2021 sẽ khó giảm do: Lãi suất đang ở mức khá thấp; Áp lực lạm phát tăng cao hơn năm 2021 do kinh tế phục hồi, tổng cầu tăng trở lại; Khi kinh tế phục hồi, thường là lãi suất có xu hướng tăng do nhu cầu vay nợ tăng và Ngân hàng Trung ương tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Theo đó, tại Việt Nam, mặt bằng lãi suất ổn định năm tới cũng đã là thành công.

Độc giả Huỳnh Quốc Vinh (môi giới bất động sản tại Đồng Nai) hỏi:

Ông dự đoán như thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2021? Đâu là thời điểm hồi phục của thị trường và xác định điều này dựa trên yếu tố tác động nào, thưa ông? 

Ông Nguyễn Thanh Quyền trả lời: 

Cùng với những tín hiệu khả quan từ việc kiểm soát được tình hình dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản sẽ trỗi dậy trong thời gian tới. Theo nhận định của tôi, đầu năm 2021, thị trường bất động sản sẽ bình ổn trở lại. Khi dịch bệnh được kiểm soát, du lịch sẽ được kích cầu, kéo theo đó là bất động sản nghỉ dưỡng sẽ "lên ngôi" trong thời gian tới. Ngoài ra, về phân khúc nhà ở, đất nền, thị trường sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ những thị trường quen thuộc sang những vùng đất mới, có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. 

Nguyên nhân của sự chuyển dịch làn sóng bất động sản thời gian tới là bởi quỹ đất ở những thành phố lớn như TP.HCM đang dần trở nên khan hiếm, việc này dẫn đến giá trị đất đai tăng cao; ngoài ra các dự án còn vướng mắc nhiều về thủ tục pháp lý. 

Trong khi đó, tại những vùng lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, quỹ đất vẫn còn dồi dào, giá đất còn thấp, lại có nhiều tiềm năng phát triển. Hơn nữa, chính quyền địa phương tại các tỉnh này cũng có nhiều chính sách mời gọi hấp dẫn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi để thu hút giới đầu tư.

Độc giả Nguyễn Minh Bản (60 tuổi, Hà Nội) hỏi: 

Tính đến thời điểm hiện tại, Covid-19 đã được kiểm soát khá tốt. Là một độc giả lâu năm của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, theo dõi tình hình thị trường bất động sản thời gian qua tôi thấy có nhiều ý kiến trái chiều về những bước đi tiếp theo của ngành bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay. Ông có thể dự báo những kịch bản có thể sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản vào năm 2021? 

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Dù chịu tác động của dịch bệnh trong nửa đầu năm nhưng nền kinh tế nước ta vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn. 

Trong Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới trong năm 2020 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), trong năm 2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ đứng thứ 4 trong khu vực Đông Nam Á, vượt Singapore và Malaysia. Theo "Báo cáo Cập nhật Triển vọng phát triển châu Á (ADO) 2020" của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) công bố ngày 15/9, GDP Việt Nam dự kiến tăng 1,8% trong năm 2020 và tăng ở mức 6,3% trong năm 2021.

Mới đây, Quốc hội đã họp phiên toàn thể biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển KT-XH năm 2021 với mục tiêu năm 2021 tăng trưởng GDP là 6%, quy mô GDP bình quân đầu người khoảng 3.700 USD/người…

Có thể khẳng định, sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có hai kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021:

Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được đảm bảo (điều kiện tiên quyết là dịch bệnh được kiểm soát - theo nghĩa rộng không chỉ ở Việt Nam) thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định. 

Chắc chắn sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dương, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường. Năm 2021, chúng ta có thể hy vọng vào một bức tranh tươi sáng hơn.

Tôi tin rằng với những chuyển biến mới của nhiệm kỳ mới và khi dịch được kiểm soát, các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai.

Kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát), thị trường bất động sản năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc và thị trường (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ gặp nhiều trở ngại. Và nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản.

Nhìn chung, dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, chúng tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

Bùi Tuấn Minh (43 tuổi, Hoàng Mai, Hà Nội) hỏi:

Tôi có một khoản tiền tiết kiệm muốn đầu tư vào bất động sản, nhưng tôi đang đắn đo không biết có nên xuất tiền vào lúc này không vì tình hình dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp. Tôi muốn xin ý kiến các chuyên gia, nếu năm 2021 khống chế được dịch Covid thì liệu thị trường bất động sản sẽ diễn biến và đi theo chiều hướng như thế nào? Ngược lại, nếu dịch không được khống chế thì dự báo thị trường sẽ ra sao?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời:

Đối với nhà đầu tư, bất kể diễn biến trên thị trường ở giai đoạn có dịch bệnh hay không thì khi thị trường xuống đáy là lúc nên thu mua. Thêm nữa là tình hình dịch bệnh ở Việt Nam đang được kiểm soát tốt. Theo tôi, hiện tại nên tập trung phân tích 2 yếu tố chính của đầu tư bất động sản đó là tính duy nhất và tính tích lũy.

Như vậy, bạn nên xem xét số tiền là bao nhiêu, căn nhà có đặc tính như thế nào, vị trí ở đâu, hướng ra sao, kinh doanh được gì, tạo ra bao nhiêu dòng tiền, tối đa dòng tiền như thế nào... Chắc chắn khi kiểm soát được dịch bệnh thì giá bất động sản sẽ tăng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Thị trường bất động sản trong trung và dài hạn có nhiều cơ hội phát triển bởi nhu cầu về tất cả các phân khúc đều rất lớn: nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp… Đặc biệt, với nỗ lực khống chế dịch Covid-19 thì trong năm tới dịch sẽ được khống chế trên quy mô thế giới, bất động sản sẽ được phục hồi và bước vào giai đoạn phát triển mới như cách đây 10 năm. 

Đây là giai đoạn tốt để đầu tư nếu có tiền bởi giá chưa thực sự cao, giao dịch cũng chưa thực sự sôi động, có nhiều tiềm năng sẽ tốt hơn trong tương lai.

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Trước hết, ta thấy kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi tích cực, bắt đầu từ quý III/2020. Khả năng phục hồi tiếp theo phụ thuộc vào 3 yếu tố chính: Một là khả năng kiểm soát dịch bệnh của toàn cầu và Việt Nam, hai là tính hiệu lực, hiệu quả của các gói hỗ trợ, và ba là hợp tác quốc tế trong phòng chống dịch, sản xuất và phân phối vaccine, và phục hồi kinh tế.

Các tổ chức quốc tế cũng như nghiên cứu của chúng tôi dự báo năm nay kinh tế toàn cầu suy thoái (tăng trưởng âm 4 - 5%), nhưng năm 2021 được dự báo phục hồi, có thể đạt mức tăng trưởng 4 - 5% (tất nhiên phụ thuộc nhiều vào 3 yếu tố tôi vừa nêu).

Còn Việt Nam, năm nay dự báo tăng trưởng khoảng 2,5 - 3% và năm 2021 cũng sẽ phục hồi khá, có thể tăng trưởng 6,5 - 7%. Với kịch bản này, thị trường bất động sản cũng sẽ phục hồi mạnh.

Còn ngược lại (kịch bản xấu), thì chúng tôi dự báo GDP Việt Nam năm 2021 có thể chỉ tăng trưởng khoảng 4 - 5%. Khi đó, thị trường bất động sản có phục hồi, nhưng chậm chạp và còn trầm lắng. Tôi hy vọng kịch bản tích cực nêu trên sẽ nhiều khả năng xảy ra.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời: 

Việt Nam đã khống chế tốt dịch bệnh ở cả hai lần bùng phát. Trong cuối năm 2020 và năm 2021 với tinh thần này, dịch bệnh sẽ được khống chế. Trên thế giới đã có nhiều quốc gia đang nghiên cứu và sẽ có vắc-xin phòng dịch. Mặc dù dịch vẫn lây lan rất lớn ở nhiều quốc gia. Một số quốc gia vẫn phải đóng cửa để chống dịch lần thứ hai, thậm chí lần thứ ba nhưng chúng ta hy vọng dịch sẽ được khống chế tốt trong năm 2021.

Chậm nhất, đến nửa cuối năm 2021, nền kinh tế thế giới sẽ quay trở lại phục hồi và tăng trưởng. Hoạt động đầu tư tăng lên. Khi kinh tế phục hồi, bất động sản sẽ là ngành phục hồi đầu tiên, đón đầu các cơ hội phát triển. Trường hợp xấu nhất, đến nửa cuối năm 2021, dịch bệnh chưa được khống chế toàn diện, thì chúng ta vẫn hy vọng việc thích ứng với điều kiện mới, vừa phòng chống dịch, vừa mở cửa thúc đẩy sản xuất của các quốc gia trên thế giới ở mức độ vừa phải.

Với điều kiện nước ta đã khống chế dịch ổn định, thì đây cũng sẽ là cơ hội để thu hút đầu tư, đặc biệt bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng. Tất nhiên, thị trường vẫn chưa quay trở lại như trước khi có dịch, nhưng rõ ràng sẽ phục hồi và phát triển bền vững hơn.

Bất động sản vẫn là kênh đáng để đầu tư vào lúc này và trong trung hạn. Nếu đầu tư bất động sản vào lúc này hoặc năm sau, nên chú trọng vào các dự án đồng bộ, có tiềm năng tăng giá trong trung, dài hạn, không nên lướt sóng.

Độc giả Nguyễn Mạnh (Phóng viên mảng thị trường, TP.HCM) hỏi: 

Năm 2020 là năm cán đích của mục tiêu nhà ở quốc gia, trong đó có các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Tuy nhiên, có thể thấy, cho đến thời điểm này, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp thực tế đang rất thiếu hụt so với nhu cầu. Trong khi trên thực tế, nhiều thống kê cho thấy, giá nhà đã vượt xa so với thu nhập trung bình của người dân. Theo chuyên gia, nút thắt của câu chuyện này là do đâu? Vì sao các giải pháp được đưa ra để phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đều chỉ như “muối bỏ bể”?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Trong thời gian vừa qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội có chững lại, thị trường hiện tập trung vào nhà cao cấp do đó nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Chính vì vậy, những người thu nhập thấp, công nhân khó tiếp cận nhà ở. 

Nguyên nhân nữa là hiện nay có quy định rất rõ về trách nhiệm của chính quyền địa phương, doanh nghiệp với nhà ở thu nhập thấp cho người dân. Tuy nhiên, nguồn vốn vay cho người thu nhập thấp còn khó khăn. 

Ngoài ra, một số địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Do đó, các dự án khó triển khai. Các chủ đầu tư tại các khu đô thị muốn nộp tiền thay vì nộp 20% đất theo quy định của Nhà nước. Do đó, có 2 yếu tố quyết định đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chính là: Vốn và đất nhưng đây lại là 2 vấn đề khó khăn. 

Mới đây, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ phục vụ đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, cá nhân tôi cho rằng vẫn cần có kế hoạch kiểm tra việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở của mỗi địa phương. Phải kiểm tra, kiểm điểm thành công thì mới có thể thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội, giá rẻ.

Độc giả Kim Nữ Oanh (nhân viên kinh doanh bất động sản) hỏi:

Tại sao ngân hàng cần tăng trưởng tín dụng, mà thị trường bất động sản vẫn thiếu vốn, thưa ông?  

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Thực ra, đến nay có nhiều dòng vốn khác nhau đổ vào bất động sản, bao gồm: Vốn vay ngân hàng, vốn đầu tư tư nhân, vốn FDI, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu của doanh nghiệp niêm yết. Riêng kênh tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản vẫn tăng trưởng trong 3 năm trở lại đây, khoảng 7 - 8%/năm, thấp hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 13 - 14%. 9 tháng đầu năm 2020, tín dụng bất động sản vẫn tăng khoảng 2% so với mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 6,1%, có nghĩa là không hoàn toàn đóng băng mà đang có sự dịch chuyển các dòng vốn đầu tư theo hướng lành mạnh hơn.

Thứ hai, trong bối cảnh dịch bệnh, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng có nhiều khó khăn, cùng với việc thiếu phương án kinh doanh khả thi nên khó đáp ứng điều kiện tín dụng, trong khi ngân hàng không thể hạ chuẩn cho vay vì rủi ro cho cả hai bên. Tuy nhiên, phân khúc cho vay bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở vẫn đang tăng trưởng rất tốt.

Hiện nay, tổng dư nợ cho vay bất động sản của toàn bộ nền kinh tế khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 14% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó, 63% là cho vay bất động sản nhà ở, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Rõ ràng quy mô này không hề nhỏ, tuy nhiên, tôi cho rằng còn nhiều dư địa phát triển, bao gồm cả phát hành trái phiếu bất động sản và thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này trong thời gian tới.

Độc giả Nguyễn Văn Phước (TP. Cần Thơ) hỏi:

Tôi là chủ một doanh nghiệp tại TP. Cần Thơ và có tham gia đầu tư bất động sản nên đặc biệt quan tâm đến thị trường này. Thời gian qua, tôi thấy có nhiều tranh cãi và ý kiến xung quanh việc cần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý để thị trường bất động sản phục hồi nhanh và phát triển bền vững hơn. Bởi 2 năm trở lại đây, hầu hết mọi sự cố của thị trường gần như đều dính đến pháp lý, khi luật pháp đi theo thị trường nhưng lại khá chậm trễ. Từ hoạt động kinh doanh của mình, tôi thấy quan điểm này cũng có phần đúng. Ông đánh giá thế nào về câu chuyện này?

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Cái đó là đúng rồi. Một là, khung pháp lý thường đi sau, có độ trễ so với yêu cầu của thị trường, không riêng gì Việt Nam, mà các nước cũng vậy; và xảy ra ở nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản. 

Hai là, đối với thị trường bất động sản, đúng là gần 3 năm qua, có hiện tượng thiếu nguồn cung; một phần là do các dự án chịu sự rà soát pháp lý, thậm chí là thanh kiểm tra, dẫn đến các dự án mới được cấp phép hoặc thi công khá hạn chế, dẫn đến thiều nguồn cung.

Ngoài ra, khung pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới, trong đó có Condotel, officetel, shophouse…. chậm được ban hành, gây ra khá nhiều quan ngại cho cả chủ đầu tư lẫn người dân. Tôi rất mong những rào cản này cần sớm được tháo gỡ, bao gồm cả việc sớm sửa đổi luật đất đai và các luật lệ liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán.

Độc giả Nguyễn Ngọc Hữu, Phú Xuyên, Hà Nội hỏi:

Do tình hình dịch bệnh, dường như thời gian qua không còn nghe thấy nhiều thông tin từ nguồn vốn FDI vào bất động sản. Thưa chuyên gia, dòng vốn này đã bị ảnh hưởng thế nào và tương lai có đáng lo ngại không?

TS. Cấn Văn  Lực trả lời:

Thứ nhất, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và FDI bất động sản vẫn được thống kê hàng tháng trên trang web chính thức của Cục đầu tư nước ngoài thuộc Bộ KH&ĐT hoặc của Tổng cục Thống kê.

Thứ hai, hiện nay vốn FDI vào bất động sản vẫn luôn là 1 trong 3 lĩnh vực thu hút FDI nhiều nhất tại Việt Nam (hai lĩnh vực còn lại là công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất điện). Trong quý III/2020, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng 400% so với quý II/2020 và tính đến hết 9 tháng đầu năm 2020, vốn FDI vào bất động sản đạt 3,2 tỷ USD chiếm gần 15% tổng lượng vốn FDI đăng ký mới.

Thứ ba, về vấn đề lo ngại đối với dòng vốn FDI, theo Tổng cục Thống kê, hết 10 tháng, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 23,5 tỷ USD, giảm khoảng 19% so với cùng kỳ năm 2019; vốn FDI giải ngân đạt 15,8 tỷ USD (giảm 2,5%). Mức giảm này ít hơn nhiều so với dự báo vốn FDI toàn cầu năm nay giảm 25 - 30%. Tôi cho rằng, cùng với việc kiểm soát tốt dịch bệnh, kinh tế Việt Nam đang phục hồi khá; dòng vốn FDI (kể cả đầu tư vào bất động sản) cũng sẽ hồi phục khá trong những năm tới.

Độc giả Lê Viết An (Chuyên viên phòng quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng một địa phương) hỏi: 

Thời gian qua, trên thị trường xảy ra tình trạng các sàn môi giới đưa thông tin quảng cáo sai sự thật về các dự án bất động sản, hoặc rao bán sản phẩm tại những dự án “ma”. Đổi lại các sàn môi giới này nhận được hoa hồng rất cao, khoảng 12 - 15%. Khi xảy ra vấn đề, các sàn này có phải chịu trách nhiệm không thưa ông Nguyễn Mạnh Hà? Theo ông, vì sao dù đã có nhiều bài học trước đó, nhưng năm qua, các dự án ma, các cơn sốt đất ảo vẫn hoành hành và nhiều người vẫn mắc bẫy?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Hiện tượng bán dự án “ma" đã xảy ra rất nhiều các lĩnh vực đời sống kinh tế. không riêng gì thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng xuất hiện dự án “ma” trong bất động sản đã giảm nhiều so với trước đây  do có các chế tài và các địa phương kiên quyết xử lý.

Với những dự án ma xuất hiện trong thời gian gần đây, nguyên nhân là do xuất hiện những chủ đầu tư không uy tín và nhà đầu tư lại đầu tư theo tin đồn, tâm lý đám đông do, muốn lợi nhuận nhanh. Vô hình chung điều này đã tiếp tay cho đối tượng lừa đảo.

Vì vậy, để hạn chế vấn đề này, ngoài việc kiên quyết xử lý của chính quyền thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ phải là nhà đầu tư thông minh, xem xét kỹ các thông tin trước khi xuống tiền.

Độc giả Phạm Văn Kháng (Phóng viên thị trường) hỏi:

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do dịch bệnh và trước đó là công cuộc thanh tra, rà soát pháp lý trên thị trường. Nếu bi quan thì có thể thấy thị trường nghỉ dưỡng năm qua đã lao dốc không phanh, nhưng nếu lạc quan, thì có vẻ cũng có vài điểm sáng đáng mong đợi. Quan sát diễn biến phân khúc này trong năm qua, chuyên gia có nhìn nhận như thế nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời: 

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, lại chịu sự phụ thuộc lớn vào nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân và du khách. Chính vì thế, khi dịch bệnh bùng phát, ngành du lịch gặp khó khăn, bất động sản nghỉ dưỡng cũng không nằm ngoài vòng xoáy này. 

Tuy nhiên, trong nguy có cơ. Các doanh nghiệp lúc này có cơ hội để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, chuẩn bị tốt hơn cho việc đầu tư các dự án mới, đa dạng hơn, chất lượng hơn để phục vụ tốt hơn khi dịch bệnh qua đi. Như việc phát triển các dự án gắn liền với kinh tế ban đêm. 

Các doanh nghiệp đã hướng đến đối tượng kinh doanh đa dạng hơn, tập trung vào khách nội địa.. Đây là cơ hội để đa dạng hóa đối tượng phục vụ, đặc biệt là dòng khách hạng sang khi mức thu nhập của người dân và nhu cầu nghỉ dưỡng đang ngày càng tăng cao. 

Sự trầm lắng của thị trường trong thời gian qua cũng đã dần loại bỏ những nhà đầu tư chộp giật, ngắn hạn, đầu tư lướt sóng. Hướng đến sự đầu tư dài hạn, bền vững. Các dự án muốn bán được hàng đòi hỏi phải là những dự án đồng bộ, đa dạng, đầy đủ tiện ích.

Độc giả Đỗ Trung Kiên (Hà Nam, nhà đầu tư) hỏi: 

Thưa chuyên gia, hiện nay tôi đang có khoảng 3 tỷ đồng và muốn đầu tư bất động sản. Tìm hiểu thông tin, tôi có chú ý đến thị trường bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội vì báo đài nói khu vực này được nhiều doanh nghiệp lớn, uy tín như Vingroup, Ecopark đầu tư, hạ tầng cũng tương đối hoàn thiện.
Do chưa có cơ hội kiểm chứng nên nhân buổi GLTT của Tạp chí Reatimes, xin hỏi chuyên gia, thực tế thị trường khu vực phía Đông Hà Nội đang phát triển như thế nào? Trong tương lai, có những động lực nào sẽ thúc đẩy thị trường khu vực này phát triển mạnh hơn không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Bất động sản khu Đông Hà Nội đã phát triển trên dưới 10 năm nay, đặc biệt, đây là khu vực có hệ thống hạ tầng được đầu tư tốt trong 10 năm vừa qua. Đặc biệt là sự kết nối với các địa phương phía Bắc, Đông Bắc, các tỉnh có tốc độ phát triển cao, phát triển công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… Chính vì vậy thị trường bất động sản khu Đông có triển vọng khá tốt. 

Thời gian qua, có nhiều dự án lớn như của Việt Hưng, Vingroup, Ecopark đã thu hút của nhà đầu tư. Tuy nhiên, quỹ đất phát triển đô thị là một hạn chế do không lớn. Khu Đông vốn đã có bệ đỡ phát triển và trong tương lai, có thể bứt phá hơn nữa, vẫn là khu vực có nhiều tiềm năng trong tương lai.

Độc giả Văn Thủy (Phóng viên lĩnh vực bất động sản, TP.HCM) hỏi:

Nhiều ý kiến cho rằng những khó khăn cả về chủ quan và khách quan trong 2020 là cơ hội để thị trường sàng lọc, vậy ở góc độ nhà môi giới bất động sản, ông có thể bình luận sâu hơn về sự sàng lọc này không?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời: 

Ở thị trường chung cư, trước đại dịch đã có ít nhiều những sự phân loại đến từ nhiều yếu tố, trong đó phải kể đến tác động chính sách tài chính cho vay để mua bất động sản... Đến Covid-19 thì sự phân hóa này bộc lộ rõ rệt. 

Ba đối tượng có sự phân hóa mà tôi muốn nói đến ở đây là về khách hàng, chủ đầu tư và các nhà môi giới. 

Trước Covid-19 có 3 đối tượng: Những người mua có nhu cầu ở thật, người đầu tư, người đầu tư mang tính chất ăn theo dựa vào đòn bẩy là ngân hàng. 

Sau Covid-19 thì đối tượng thứ ba là những người đầu tư mang tính chất ăn theo dựa vào đòn bẩy là ngân hàng này không xuất hiện nữa. Như vậy dẫn đến sự phân hóa rõ rệt rằng chi phí để tìm kiếm khách hàng giảm xuống, nhưng hàm lượng và chất lượng tư vấn lại tăng lên. 

Những nhà đầu tư thật, có kinh nghiệm kiến thức hàng chục năm, hiểu biết trên nhiều lĩnh vực sẽ chỉ chọn những nhà tư vấn có kiến thức. Vì thế những nhà môi giới có kiến thức, có chỉ số trung thực cao sẽ trụ vững và tồn tại. 

Sự phân hoá thứ hai là, các chủ đầu tư có sự cam kết, sử dụng tốt tư vấn về tài chính, thị trường, có những kịch bản tốt về dòng tiền thì đứng vững và làm chủ thị trường.

Độc giả Phạm Văn Kháng (phóng viên thị trường) hỏi:

Dịch Covid-19 hoành hành khiến mọi ngành nghề, lĩnh vực đều chịu tác động tiêu cực, trong đó có bất động sản. Ông nhận định như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản năm qua khi 2020 sắp kết thúc? Cụ thể, với Thắng Lợi Group, doanh nghiệp của ông đã phải trải qua những khó khăn gì?

Ông Nguyễn Thanh Quyền trả lời:

 Năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, cũng như nhiều ngành nghề khác, thị trường bất động sản những tháng đầu năm gần như bị bao phủ bởi một gam màu xám xịt. Có rất nhiều doanh nghiệp lao đao, thậm chí đứng trên bờ vực phá sản bởi ảnh hưởng của đại dịch. 

Thống kê trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 620 doanh nghiệp bất động sản phá sản. Thêm vào đó, thị trường cũng có sự sụt giảm cả về nguồn cung dự án lẫn nguồn cung về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là loại sản phẩm có giá vừa túi tiền.

Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi cũng ít nhiều phải chịu sự ảnh hưởng, tuy nhiên tôi cho rằng mức ảnh hưởng cũng xếp vào dạng nhẹ. Đạt được điều này là bởi chúng tôi đã có những chiến lược thay đổi kịp thời. 

Trong 2 đợt dịch vừa qua, Thắng Lợi đã 3 lần thay đổi mục tiêu để phù hợp với hoàn cảnh thực tế. Và một điều tự hào là Thắng Lợi đã không cắt giảm bất kỳ một nhân sự nào trong thời điểm dịch bùng phát. Có thể nói là chúng tôi đã biến vận hội thành cơ hội!

Độc giả Nguyễn Minh Trung (TP.HCM) hỏi:

Tôi là nhà đầu tư chứng khoán và đang nghiên cứu một số mã của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. Khi nghiên cứu thị trường này, tôi thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam được gọi là "ngôi sao đang lên". Thưa TS. Cấn Văn Lực, ông có thể phân tích những yếu tố khiến loại kinh doanh này hấp dẫn đến vậy, đặc biệt là giai đoạn hậu dịch Covid-19? 

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Nhu cầu phát triển bất động sản khu công nghiệp đến từ các yếu tố cơ bản sau:

Thứ nhất, nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi khá tốt và dự báo sẽ tăng trưởng tích cực, có thể đạt mức 6,5 - 7% giai đoạn 2021 - 2025; vì vậy nhu cầu tìm kiếm thuê đất mở nhà máy, công xưởng luôn tăng trưởng hàng năm.

Thứ hai, xu hướng chuyển dịch đầu tư rời khỏi Trung Quốc đã hình thành trong những năm gần đây và dịch Covid-19 là chất xúc tác thúc đẩy tiến trình này. Việt Nam là một ứng viên sáng giá trong khối ASEAN và Ấn Độ do kiểm soát tốt dịch bệnh, nguồn nhân công giá rẻ hơn, và gần Trung Quốc tiện cho chuyển dịch.

Thứ ba, Việt Nam đã liên tục ký kết các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, nhất là CPTPP, EVFTA, và gần đây là RCEP. Đây cũng là yếu tố thúc đẩy nhà đầu tư rót vốn vào Việt Nam.

Độc giả Nguyễn Mạnh (Phóng viên theo dõi mảng thị trường) hỏi:

Thưa chuyên gia, năm 2020 có phải là năm chứng kiến rõ nhất làn sóng dịch chuyển đầu tư của các nhà đầu tư đến những vùng đất mới hay không? Phải chăng đây chính là sự chọn lọc nhóm đầu tư tiềm năng?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Thực ra, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư đã và đang diễn ra trong mấy năm vừa qua, nhất là từ khi có chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Tuy nhiên, năm nay, dịch bệnh Covid-19 đã xúc tác, thúc đẩy tiến trình này nhanh hơn, sang các nước Asean, trong đó có Việt Nam.

Việt Nam được đánh giá là một trong những địa điểm rất tiềm năng, chính vì vậy, Việt Nam cần sàng lọc nhà đầu tư theo chủ trương chung hiện nay. Đồng thời, sớm hoàn thiện thể chế mà thực chất là môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cấp cơ sở hạ tầng nhất là hạ tầng KCN và dịch vụ đi kèm để nâng cao năng lực hấp thụ và sàng lọc dòng vốn đầu tư này.

Độc giả Nguyễn Tuấn Mạnh (32 tuổi, Hà Nội) hỏi:

Vợ chồng tôi đều làm lao động phổ thông, hiện cả gia đình bao gồm 2 vợ chồng và 2 cháu nhỏ vẫn đang phải đi thuê nhà ở. Tích góp để mua nhà chưa được bao nhiêu thì thấy giá nhà mỗi năm đã tăng lên ít nhất vài ba triệu rồi. Vừa rồi, nghe Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thông tin trước Quốc hội rằng sẽ có nhà ở xã hội với giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2. Xin hỏi chuyên gia, liệu trong bối cảnh hiện tại có thể mua nhà với giá đó ở Hà Nội hay không? Nếu có thì liệu nhà có đảm bảo được chất lượng hay không và chúng tôi có dễ tiếp cận được không? 

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Trong bối cảnh hiện tại, việc mua nhà với giá 15 triệu đồng/m2 là rất khó. Ngay từ vài năm trước, một số dự án cam kết bán với giá 20 triệu đồng/m2 đã khó. Bởi chi phí bỏ ra để đầu tư dự án ngày càng tăng lên, mặt khác, quá trình giải phóng mặt bằng chưa được đẩy nhanh, dẫn đến dự án chậm tiến độ, càng đẩy chi phí tăng cao, gây gánh nặng cho doanh nghiệp. 

Việc xây dựng nhà ở xã hội vẫn phải đòi hỏi hạ tầng cảnh quan thì mới bán được, nhưng vẫn phải đảm bảo giá rẻ. Đây là áp lực lớn với doanh nghiệp. Mặt khác, mặt bằng chung giá nhà đang tăng lên mà chưa hề có xu hướng giảm dù tác động của dịch bệnh. Do đó, rất khó để đưa ra mức giá 15 triệu đồng/m2, nếu không có những ưu đãi lớn cho doanh nghiệp. 

Chúng ta cũng hy vọng, phía cơ quan chức năng có những cơ chế thông thoáng hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn để các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đưa ra thị trường nhà ở có mức giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng, hạ tầng, tiện ích và cảnh quan theo quy hoạch.

Độc giả Trần Kháng (Phóng viên theo dõi bất động sản, Báo Dân Việt) hỏi:

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội mới đây, đến thời điểm hiện tại tổng dư nợ tín dụng với toàn nền kinh tế là 8,3 triệu tỷ đồng, riêng đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 1,6 triệu tỷ đồng chiếm hơn 19% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ trọng khoảng 63% dư nợ tín dụng bất động sản.

Theo ông, con số 19% có phải là cao? Theo kinh nghiệm quốc tế, tỷ lệ này ở mức nào là hợp lý? Dự báo năm 2021, tỷ lệ này sẽ ra sao? Tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ trọng bao nhiêu là hợp lý? Có nên đẩy mạnh cho vay phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay không?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Tỷ lệ 19% cao hay thấp tùy thuộc vào đặc điểm, mức độ phát triển của quốc gia đó, với những quốc gia đang phát triển như Việt Nam và văn hóa vay đầu tư bất động sản thay đổi, thì mức này là còn thấp, thí dụ ở 1 số nước phát triển như Hàn Quốc, Mỹ, Úc cho vay bất động sản nhà ở có thể chiếm đến 25 - 30% tổng dư nợ.

Tại Việt Nam, cho vay bất động sản nhà ở hiện tương đương khoảng 12,5% tổng dư nợ, còn lại 7% tổng dư nợ là cho vay kinh doanh bất động sản. Trong 2021, cơ cấu này chưa có nhiều thay đổi, nhưng cho vay bất động sản nhà ở và khu công nghiệp sẽ có chiều hướng tăng nhanh hơn so với cho vay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Đối với cho vay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, còn tiềm năng nhưng không nhiều như bất động sản nhà ở hay bất động sản công nghiệp bởi phân khúc này hiện đang chững lại, chủ yếu do tác động của dịch Covid-19 và đầu tư phân khúc này đòi hỏi trường vốn trong khi vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn và trung hạn. Ở các nước, chủ đầu tư thường huy động từ vốn tự có, phát hành trái phiếu và vốn của nhà đầu tư, quỹ đầu tư để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Độc giả Đặng Ngọc Vinh (33 tuổi, Hà Nội, chuyên viên nghiên cứu thị trường) hỏi:

Ông nhận định ra sao về thị trường bất động sản năm 2020. Những khó khăn mà doanh nghiệp của ông đã trải qua là gì? 

Ông Ngô Quang Phúc trả lời:

Có 2 yếu tố tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản trong năm 2020 đó là dịch bệnh và điểm nghẽn về nguồn cung.

Thứ nhất là dịch bệnh, những thay đổi bất ngờ do Covid-19 đã làm ảnh hưởng nhiều đến thu nhập của người dân, của khách hàng, làm cho lực cầu của thị trường bất động sản bị giảm sút.

Điểm thứ 2 tác động đến thị trường là những điểm nghẽn về nguồn cung khiến sản phẩm bị hạn chế, lượng sản phẩm đưa ra thị trường bị ít đi. Điều này đã tác động vào nhiều vấn đề, ví dụ giao dịch giảm, giá cả có xu hướng tăng lên rõ nét.

Đối với doanh nghiệp, khi dịch bệnh xảy đến là yếu tố khách quan mà tất cả mọi người đều phải chịu đựng, điều này đã tác động khiến lượng cầu thấp, doanh nghiệp bán hàng chậm và khiến cho dòng tiền của các doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Rất may mắn, thời gian qua Chính phủ cũng đã có những hỗ trợ kịp thời, các gói kích cầu, hỗ trợ lãi suất vay hợp lý nên doanh nghiệp mới có thể cầm cự được qua giai đoạn này.

Còn về điểm nghẽn về mặt pháp lý, đây là vấn đề mà toàn thị trường đang phải đối mặt. Có nhiều nguyên nhân khác nhau gây khó khăn cho thị trường có thể khắc phục, nhưng pháp lý là vấn đề mà chủ đầu tư không tự chủ động được.

Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, năm 2020 không phải là một năm khủng hoảng với quá nhiều hệ quả ghê gớm. Thị trường vẫn duy trì được sự ổn định, không hề đóng băng. Minh chứng là các dự án mở bán vẫn có giao dịch đều đặn, những dự án của chủ đầu tư uy tín và giữ được tiến độ tốt thì vẫn có độ hấp thụ mạnh.

Tuy nhiên, có một thực tế là lượng cầu giảm xuống do thu thập của người dân bình ảnh hưởng nhiều do Covid-19. Tuy nhiên, đây không phải là bản chất của khủng hoảng, thị trường vẫn có sự ổn định và chắc chắn sẽ hồi phục sớm khi dịch bệnh được kiểm soát.

Độc giả Long Nguyễn (Hà Nội) đặt câu hỏi:

Dù lãi suất tiền gửi và cho vay đều giảm nhưng khi tìm hiểu để đầu tư, tôi đọc được những thông tin rằng “dòng tiền vẫn đang thể hiện sự cẩn trọng và dè dặt khi đổ vào lĩnh vực bất động sản”? Điều này có đúng hay không và vì sao thưa TS. Cấn Văn Lực? 

TS. Cấn Văn Lực trả lời: 

Thực ra, dòng vốn FDI đổ vào bất động sản phục hồi rất tích cực, tăng 400% quý III so với quý II; tính chung 9 tháng đầu năm, có khoảng 3,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký và góp, mua cổ phần vào bất động sản, chiếm khoảng gần 15%, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI vào Việt Nam.

Tất nhiên, thị trường bất động sản là 1 trong những lĩnh vực chịu tác động mạnh bởi dịch Covid-19; với giá cổ phiếu, hết 10 tháng năm 2020, ngành này giảm khoảng 5% (so với mức giảm 2,2% của toàn thị trường….); số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm đóng cửa ngừng hoạt động gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm 2019.

Tín dụng bất động sản tăng khoảng 2% từ đầu năm đến hết tháng 9/2020 (thấp hơn so với mức tăng 6,1% của toàn hệ thống các TCTD).

Tuy nhiên, cũng có nhóm người tiêu dùng sẵn sàng dùng tiền để mua nhà hoặc vay ngân hàng để mua nhà thời gian qua, trong bối cảnh lãi suất giảm và chủ đầu tư đưa ra các gói bán hàng hấp dẫn.

Độc giả Phạm Minh Anh (34 tuổi, nhà đầu tư, Hà Nội) hỏi:

Tôi mới tham gia đầu tư bất động sản được 3 - 4 năm nay. Hai năm trước, đặc biệt là năm 2018, tôi đầu tư rất nhiều vào đất nền và cũng thu về được kha khá, đặc biệt là tại các thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động như Phú Quốc, Nha Trang. Tại Hà Nội, tôi cũng “ôm” nhiều căn hộ ở giai đoạn đầu của dự án để lướt sóng. 
Tuy nhiên, từ cuối năm 2019, tôi có đầu tư 2 mảnh đất ở vùng ven và 1 căn hộ nhưng đến nay dù đã rao bán cắt lỗ nhưng vẫn chưa thoát được hàng. Phải chăng thị trường bất động sản đang xuống dốc và thoái trào, tôi có nên nhanh chóng rút khỏi bất động sản không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Việt Nam mới bắt đầu vào giai đoạn phát triển vàng, theo kinh nghiệm của thế giới, bất động sản quốc gia phát triển mạnh khi tỷ lệ đô thị hoá trên 40%, đó là giai đoạn phát triển thịnh vượng của mỗi quốc gia. Việt Nam đang ở giai đoạn đó, thu nhập bình quân trên dưới 40 ngàn USD/năm, đô thị hoá gần 40%. Do đó, bất động sản có nhiều cơ hội, thu nhập của người dân tăng, khả năng tiếp cận bất động sản tốt hơn. 

Về trung và dài hạn, bất động sản Việt Nam có tiềm năng rất lớn. 

Đầu tư bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: Đầu tư phân khúc nào, vị trí của bất động sản ở đâu và thời điểm đầu tư là khi nào… Ngoài ra có những yếu tố khác. Do đó, nếu mới đầu tư một sản phẩm bất động sản nhưng chưa thấy tăng giá thì không thế nhận định là thị trường chung bước vào giai đoạn suy thoái.

Câu hỏi của độc giả Kim Hoa (Phóng viên theo dõi mảng bất động sản, Hà Nội):

Thị trường bất động sản đã đi gần hết chặng đường của năm 2020, với tác động của nhiều yếu tố khách quan, đặc biệt là dịch bệnh. Nhiều tổ chức nghiên cứu đánh giá, thị trường năm qua đã có những giai đoạn thăng, trầm và có sự phân hóa nhất định. Nếu dành 3 cụm từ để nói về thị trường năm qua, các chuyên gia sẽ nói gì?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Trầm lắng, giá nhà cao và khởi sắc. Vì sao lại là 3 cụm từ này?

Thứ nhất, về sự trầm lắng. Đây là biểu hiện dễ nhận thấy của thị trường bất động sản ngay từ đầu năm 2020. Bức tranh thị trường bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý I/2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019, nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý I/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời. Các dự án bị lùi lịch ra hàng, các sàn giao dịch im ắng, nằm yên. Một thống kê cho thấy, có đến hàng ngàn sàn giao dịch tạm dừng giao dịch hoặc đóng cửa. Con số này đã cho thấy rõ nhất toàn cảnh thị trường giữa đại dịch.

Bước sang quý III/2020, dịch bệnh Covid-19 có dấu hiệu phát triển trở lại nhưng theo khảo sát số liệu từ các Sở Xây dựng, đợt dịch này có tác động cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Trung và tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh khu vực Miền Trung cũng như trên cả nước.

Thứ hai, về giá nhà cao. Qua thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, chưa có xu hướng giảm giá nhà. Đơn cử, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện cũng giao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2.

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, quý III/2020, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020 (trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Điển hình như dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý II/2020. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

Như vậy có thể thấy, giá nhà cao nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung còn hạn chế. Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ ba, về sự khởi sắc và phục hồi. Đến thời điểm hiện tại, đâu đó trên thị trường đã nhìn thấy những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng đang dần được bộc lộ khi nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng trong quý IV/2020. Sau 9 tháng bị nén chặt bởi những khó khăn chung do dịch Covid-19, bước vào quý IV, nhiều chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội đồng loạt tăng sức bật, tung ra thị trường hàng loạt dự án mới.

Điển hình là Dự án quảng trường biển và tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn do Tập đoàn Sun Group làm chủ đầu tư, đây là một trong những "siêu dự án" đầu tư vào Thanh Hóa, tổng vốn lên đến gần 25.000 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng góp phần đưa Sầm Sơn trở thành một trong những trung tâm du lịch chất lượng cao của khu vực. Hay mới đây có những thông tin về nhóm 3 siêu dự án dòng Sunshine Heritage có giá trị lên tới trên 5 tỷ đô trải khắp 3 miền của Tập đoàn Sunshine.

Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 56/63 địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III/2020 tăng mạnh, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Cụ thể, trong quý III/2020, có 77 dự án với 35.614 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tại miền Bắc có 24 dự án với 15.191 căn hộ, miền Trung có 27 dự án với 7.388 căn hộ, miền Nam có 28 dự án với 13.753 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng tại Hà Nội có 13.300 căn nhà tăng 79,5% so với quý II/2020; tại TP.HCM có 6.722 căn nhà, tăng 70% so với quý II/2020.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng và nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào bất động sản. Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2020 có 36.884 giao dịch bất động sản thành công. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, trong quý III/2020: Tại Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công (bằng 219% quý II/2020), tại TP.HCM có 6.722 giao dịch thành công (bằng 170,6% quý II/2020).

Thậm chí, theo khảo sát và phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý III/2020 bằng khoảng 120% so với quý II/2020. Đáng chú ý là khi bước sang tháng 11/2020, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi, nhất là tại những địa phương có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển như Vân Đồn, Hạ Long, Quy Nhơn, Ninh Thuận…

Ngoài niềm tin của thị trường, thì việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản. Đồng thời, ngân hàng còn kết hợp với các chủ đầu tư tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn của những chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, cuối năm là thời điểm tăng tốc để các tập đoàn bất động sản hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó là những lý do chính khiến thị trường bất động sản đang trở nên sôi động sau thời gian dài trầm lắng.

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Tôi không nói 3 cụm từ mà xin nói 3 câu:

Năm 2020 là một năm nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Quý I và quý II giảm, phục hồi từ quý III và quý IV sẽ tốt hơn.

Thị trường bất động sản chứng kiến sự lệch pha về tình hình thanh khoản và giá cả. Thanh khoản ở mức thấp, nhưng giá không giảm, thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là còn thiếu nguồn cung và dòng tiền còn đổ về những phân khúc này.

Một năm tái cấu trúc mạnh mẽ về cả quan hệ cung - cầu, về sản phẩm, về đầu tư công nghệ, mô thức hoạt động và chiến lược kinh doanh, do tâm lý, hành vi đầu tư, tiêu dùng và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thay đổi khá mạnh trong và sau dịch Covid-19 cùng với các biến động về hội nhập, địa chính trị và biến đổi khí hậu toàn cầu.

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Năm 2020 là năm đặc biệt đối với thị trường bất động sản cũng với kinh tế đất nước. Đại dịch Covid-19 phủ bóng đen lên toàn cầu, đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt bất động sản du lịch. Với riêng Việt Nam, thu nhập của người dân hạn chế, do đó tính toán mua bất động sản, xuống tiền là một vấn đề.

 Đồng thời, với Việt Nam, năm nay cũng diễn ra Đại hội Đảng các cấp để hướng tới Đại hội Đảng toàn quốc khoá XIII nên có những sự thay đổi về nhân sự. Việc triển khai phê duyệt dự án bất động sản cũng chịu những tác động nhất định. 

Để nói 3 cụm từ khái quát thị trường bất động sản năm nay thì đó là: Suy giảm chứ không phải suy thoái về nguồn cung cũng như giao dịch bất động sản; Điều chỉnh (trong khó khăn có điều chỉnh về phân khúc, quy mô, chất lượng để thích ứng thị trường); Sẵn sàng (trong khó khăn, các chủ thế tham gia bất động sản đã có kinh nghiệm trước đây do đó tư thế sẵn sàng bứt phá khi điều kiện hết dịch, và khi ổn định tổ chức Đảng và chính quyền.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh trả lời:

Thị trường bất động sản năm 2020 khá trầm lắng. Dịch bệnh bùng phát vào đúng giai đoạn siết vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng như siết tín dụng tiêu dùng đối với việc sửa chữa, mua sắm nhà cửa. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc thị trường. Tuy nhiên, giá nhà dường như không giảm, thậm chí ở một số phân khúc và địa phương lại có xu hướng tăng giá, đặc biệt ở khu vực vùng ven. 

Đất nền và bất động sản công nghiệp là hai phân khúc vẫn có nhiều điểm sáng trên thị trường trong bối cảnh dịch bệnh. Đối với bất động sản công nghiệp, đây là phân khúc thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Hơn nữa, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng mở ra một cơ hội cho Việt Nam, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động. 

Đất nền vùng ven gần như “miễn nhiễm” với tác động của dịch bệnh, khi một số khu vực tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có giao dịch khá sôi động, giá tăng nhẹ. 

Năm 2020, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kiểm soát, loại bỏ dần những rủi ro đối với thị trường. 

Về cơ bản, thị trường trầm lắng, khó khăn nhưng vẫn có nhiều điểm sáng. Trong trung và dài hạn, vẫn có thể lạc quan, khi sự sàng lọc trên thị trường càng mạnh mẽ thì càng đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho nhà đầu tư và thị trường.

Ông Nguyễn Chí Nghĩa trả lời: 

3 cụm từ để nói về thị trường 2020 sẽ là: Bản lĩnh - Cơ hội - Chiến lược. 

Bản lĩnh: Trong lịch sử 100 năm trở lại đây, các nhà kinh doanh chưa được dự báo về một đại dịch như thế này, khi Covid-19 ập đến, bất kể doanh nghiệp lớn hay nhỏ đều phải bộc lộ được điều lớn nhất là bản lĩnh của doanh nghiệp để chống chọi và thích nghi với biến động. 

Cơ hội: Không cần một chiến lược vài trăm triệu USD để quảng bá vì Việt Nam thời gian qua đã chứng minh được là điểm đến thực sự là điểm đến hấp dẫn, an toàn sau dịch. Nhiều quốc gia đã lựa chọn Việt Nam, đi kèm với đó là các cơ hội đầu tư, hợp tác có lợi cho các doanh nghiệp. 

Chiến lược: Trước những tác động của biến động thị trường và cơ hội mới, doanh nghiệp sẽ phải nhanh nhạy thích ứng và có nhiều chiến lược khác nhau. Đây chính là giai đoạn quyết định thành công của các doanh nghiệp như thế nào.

Các hệ thống bất động sản đều đi kèm với các hệ thống đặc thù khác như du lịch, công nghiệp…  Bất động sản không thể một mình “nâng cả một trái núi” lên được. Mà cần sức mạnh đa ngành từ chính sách cụ thể cho lĩnh vực đến các ngành liên quan. Ví dụ bất động sản du lịch bắt buộc phải có sự  kết hợp chặt chẽ với ngành với du lịch để đưa ra chiến lược tổng thể.