Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra từ năm 2019, cả Hà Nội và TP.HCM đều có rất ít dự án nhà ở mới được triển khai. Việc siết chặt pháp lý kéo dài từ năm 2019 đến nay cộng thêm quỹ đất cạn dần khiến số lượng dự án sơ cấp khan hiếm, kéo giá nhà ở tăng lên. Kịch bản này được dự báo có thể tiếp diễn trong nửa cuối năm nếu như các vấn đề pháp lý và nguồn cung không được giải quyết.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, Ủy viên Thường vụ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam xoay quanh vấn đề liên quan.
PV: Nếu như ở vào thời điểm thị trường trầm lắng trước kia, giá bán nhà thường giảm mạnh thì tại sao giai đoạn khó khăn hiện nay, giá bán lại tăng ở hầu hết các phân khúc, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Sau các tín hiệu của Nhà nước về việc quản lý tín dụng vào bất động sản, một số ngân hàng đã có động thái hạn chế nguồn tín dụng cho vay vào bất động sản hoặc gây khó khăn hơn trong việc giải ngân. Theo đó, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu suy giảm tính thanh khoản ở nhiều nơi, tuy nhiên đa phần mức giá nhà ở vẫn neo ở mức cao.
Nguyên nhân chính là do nguồn cung bất động sản trên thị trường trong thời gian qua vẫn vô cùng khan hiếm và thời gian tới vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.
Mặt khác, các tín hiệu từ đầu tư công, xây dựng và phát triển hạ tầng từ Chính phủ vẫn rất quyết liệt, nhiều quy hoạch lớn được sắp triển khai trên nhiều địa phương, du lịch ở nhiều nơi đang phục hồi ngoạn mục, tăng trưởng GDP trong quý II rất khả quan nên đa phần các nhà đầu tư vẫn còn trong trạng thái giằng co chờ đợi các tín hiệu tiếp theo của Nhà nước chứ chưa xuất hiện trạng thái xả hàng hay bán tháo.
PV: Theo ông, điều này liệu có gây ra hệ lụy không tốt cho thị trường?
Ông Nguyễn Đức Lập: Rõ ràng, nếu tình trạng này kéo dài sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế.
Thị trường bất động sản sẽ ngấm đòn khi các kênh huy động tín dụng tiếp tục bị siết chặt như thời gian qua. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ khó trụ vững trên thị trường, các chủ đầu tư cũng sẽ thiếu hụt dòng vốn để triển khai các dự án dở dang, thị trường sẽ đi vào suy giảm và tệ hơn là sẽ nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng và khủng hoảng.
Một khi thị trường bất động sản khủng hoảng sẽ gây nên nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, kéo lùi sự tăng trưởng và có thể gây đỗ vỡ thị trường tài chính giống như các giai đoạn trước đây.
PV: Ông đánh giá như thế nào về những chính sách điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản của cơ quan quản lý thời gian vừa qua? Các chính sách này theo ông liệu có khiến cho giá nhà giảm trong tương lai?
Ông Nguyễn Đức Lập: Việc nhanh chóng siết chặc tín dụng từ ngân hàng, cùng với việc doanh nghiệp còn bị siết cả nguồn vốn trái phiếu và trong khi nguồn vốn huy đông từ khách mua hàng trong nhiều năm qua bị bế tắc do khó khăn trong vấn đề pháp lý dự án đang là những bài toán mà các chủ đầu tư khó có lời giải trong giai đoạn hiện nay, nhất là khi các quyết sách này được đưa ra khá chóng vánh.
Việc quản lý chặt dòng vốn tín dụng và các dòng vốn khác đương nhiên sẽ làm giảm giá nhà đất trong tương lai gần nhưng không phải là giải pháp mang lại nhiều tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường và nền kinh tế. Tháo gỡ thủ tục pháp lý để khơi thông nguồn cung là giải pháp căn cơ nhất cho sự phát triển của thị trường theo hướng bền vững, làm giảm giá thành tự nhiên của sản phẩm bất động sản nhờ giảm chi phí vốn, chi phí “chìm” của doanh nghiệp.
PV: Mặt khác, theo ông liệu sẽ có làn sóng cắt lỗ khi những nhà đầu tư lỡ ôm đất không còn sức gánh lãi ngân hàng và đồng thời họ không có khả năng được vay dễ dàng nữa khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt? Nếu có thì biên độ sẽ như thế nào và có xảy ra ở thời điểm này không?
Ông Nguyễn Đức Lập: Từ nay đến cuối năm, nếu các chính sách vĩ mô về tài chính tín dụng, về giải ngân đầu tư công, kìm chế lạm phát không có sự cải thiện tích cực sẽ khiến các nhà đầu tư đang vay mua bất động sản thực hiện giảm lãi và cắt lỗ để dịch chuyển sang giữ các sản phẩm có giá trị thực, thường là các sản phẩm mang lại dòng tiền ổn định, gần trung tâm hoặc các khu dân cư đông đúc.
Mức giảm sẽ tùy thuộc vào từng loại hình bất động sản, từng phân khúc bất động sản, từng địa phương và gắn liền với thực tiễn trạng thái mỗi thị trường. Với các sản phẩm, các thị trường mang nặng yếu tố đầu cơ, thị trường vừa trải qua đợt sốt cao độ, giá cả tăng trưởng quá nhanh như đất nền vùng ven, đất nông nghiệp xa trung tâm… không mang lại dòng tiền và thu nhập sẽ có mức giảm nhanh chóng, bình quân 30 – 50% sau một năm là hoàn toàn có thể; Với các bất động sản tại trung tâm, gần trung tâm có dòng tiền ổn định sẽ có mức giảm không nhiều do gắn với nhu cầu thực, vẫn có khách đang mua để ở hoặc đầu tư.
PV: Theo ông, khi dòng vốn vào bất động sản được nới lỏng, liệu thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng có khởi sắc hơn vào cuối năm?
Ông Nguyễn Đức Lập: Tất nhiên, khi dòng vốn vào bất động sản được nới lỏng thì tính thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện hơn nhưng tôi cho rằng mức giá sẽ không tăng nhiều. Bên cạnh đó, nhà đầu tư vẫn cần thận trọng với diễn biến của lạm phát ở hiện tại và thời gian tới.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!/.
