Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Minh định “giá thị trường” 

“Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”

Đây là một trong những nội dung quan trọng được nêu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Các nội dung của Nghị quyết 18 được cả xã hội và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý đất đai còn tồn tại nhiều năm qua, thúc đẩy các quan hệ thị trường phát triển.

Trên tinh thần của Nghị quyết 18, Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã bỏ khung giá đất, tiếp tục sử dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường do địa phương xây dựng và ban hành, dưới sự giám sát của Trung ương. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thách thức đặt ra là chính quyền từ Trung ương đến địa phương phải thiết kế được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Nếu không có cách làm phù hợp để định giá đất sát thị trường sẽ khó thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất, theo đó, không những không loại bỏ được các hệ lụy vốn có mà thậm chí còn làm phát sinh thêm nhiều vấn đề phức tạp khi các địa phương công bố bảng giá đất hàng năm. 

Sự thiếu minh bạch, lợi ích nhóm… vẫn là chiếc “vòng kim cô” siết chặt khiến cho quyết tâm về cải cách giá đất, minh định giá thị trường, khơi thông nguồn lực đất đai khó trở thành hiện thực, và thực tế là hàng chục năm qua, vẫn chưa làm được. Luật Đất đai sửa đổi lần này phải tháo cho bằng được “vòng kim cô” - những nút thắt, bấp cập cố hữu trong câu chuyện định giá đất thì mới mong hóa giải được những bi kịch nảy sinh từ chuyện đất đai, tạo ra bước đột phá, phát huy hiệu quả tiềm năng kinh tế đất vốn đang bị đè nén bấy lâu nay…

Để làm rõ hơn câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. 

PV: Theo ông, vì sao bỏ khung giá đất lại được xem là bước đột phá của Nghị quyết 18 cũng như Luật Đất đai sửa đổi tới đây? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 5 năm một lần theo từng vùng, từng loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, việc điều chỉnh khung giá đất gần như không xảy ra. Điều này đã gây ra rất nhiều khó khăn cho các địa phương.

Các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải dựa trên và không được vượt quá khung giá đất. Tuy nhiên, khung giá đất thường thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều lần, vì vậy bảng giá đất của các địa phương công bố cũng thấp hơn, không sát với giá trị đất đai trên thị trường. Và khi bảng giá đất thấp đã dẫn đến nhiều hệ luỵ. 

Đầu tiên, khi Nhà nước thực hiện các chính sách về tài chính đất đai như giao đất, đặc biệt là đất của cơ quan Nhà nước sử dụng chuyển sang cho tư nhân thì việc căn cứ giá đất trên bảng giá đất thấp hơn giá thị trường vô hình trung xảy xa tình trạng thất thoát nguồn lực đất đai. Đó cũng là lý do gây ra nhiều vụ việc tham nhũng, tiêu cực suốt thời gian qua. 

Thứ hai, khi áp dụng bảng giá đất thấp, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư sẽ rất khó khăn. Bởi việc đền bù giá thấp gây ra nhiều thiệt hại đối với người có đất bị thu hồi, do đó người dân sẽ không chấp nhận dẫn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài, dự án chậm triển khai, tình trạng khiếu kiện, khiến nại đất đai gia tăng. 

Như vậy, có thể thấy, việc sử dụng khung giá đất làm căn cứ xác định bảng giá đất đã gây ra những hệ luỵ rất lớn, ảnh hưởng cả nguồn thu ngân sách Nhà nước và quyền lợi của người dân. Phải nói rằng, khung giá chính là sự áp đặt của Nhà nước về việc giá đất phải nằm trong một khoảng nhất định.

Do đó, việc bỏ khung giá đất và HĐND tỉnh phải xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường chính là đột phá, là cuộc cách mạng về tầm nhìn và tư duy quản lý, bỏ áp đặt mệnh lệnh hành chính, sử dụng các công cụ thị trường để xây dựng chính sách về giá đất. Tức là Nhà nước sử dụng công cụ thị trường để điều tiết hành vi, điều tiết lợi ích, không dùng mệnh lệnh hành chính để áp đặt, cụ thể là trong vấn đề thu hồi đất. Sẽ không còn tình trạng “ép” người dân buộc phải giao quyền sử dụng đất hay cho một ai đó được quyền hưởng một khoản lợi khổng lồ từ đất, từ đó có thể triệt tiêu được tình trạng xin - cho và tham nhũng từ đất, tạo sự minh bạch, công bằng. Làm được điều này tức là chúng ta đang thực hiện tốt việc xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 

PV: Việc áp dụng khung giá đất, như ông nói đã gây ra nhiều hệ lụy, đặc biệt là trong vấn đề thu hồi đất. Giá đất đền bù thấp khiến công tác giải phóng mặt bằng khó khăn, chậm tiến độ, dự án kéo dài. Khi bỏ khung giá đất, vấn đề này sẽ được giải quyết? 

GS.TS Hoàng Văn Cường: Nghị quyết 18 đã nêu rất rõ, khi bỏ khung giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa, bảng giá đất do các địa phương công bố sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá đất như trước đây nhưng các địa phương phải có các phương pháp xác định giá đất phù hợp nhất với giá trị thị trường. Và khi đó, chúng ta có quyền kỳ vọng rằng, bảng giá đất sẽ không còn quá thấp. Từ đó, chính sách bồi thường, đền bù cho người dân cũng thoả đáng hơn. 

Ở câu chuyện đền bù, hầu hết, người dân đều không phản đối việc thu hồi cho các mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích của quốc gia, công cộng của Nhà nước, nhưng phải bồi thường thoả đáng cho họ. Và khi được bồi thường thoả đáng, họ sẵn sàng hợp tác, giao đất. 

Từ trước tới nay, bản chất việc thu hồi này là thường giao cho các chủ đầu tư nhằm phát triển các dự án. Vì vậy, nếu trước đây đất được thu hồi với giá thấp nhưng các sản phẩm chủ đầu tư xây lên vẫn bán với giá cao thì mọi lợi ích đều đổ về túi doanh nghiệp, khi người dân nhìn vào sẽ thấy bất hợp lý, dẫn đến khiếu kiện. Còn bây giờ, không còn chuyện thu giá thấp bán giá cao, quyền lợi của người thu hồi đất được bình đẳng hơn, công bằng hơn. Từ đó, những bức xúc, khiếu kiện của người dân cũng giảm thiểu. 

PV: Khi áp giá thị trường, các khoản thuế, phí chuyển nhượng bất động sản sẽ tăng lên, giới đầu cơ sẽ giảm tích trữ, "ôm" đất, từ đó giúp bình ổn giá đất. Ông có đồng tình với quan điểm này?

GS. TS Hoàng Văn Cường: Có một thực tế, mặc dù bảng giá đất công bố thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhưng giá sản phẩm bất động sản được bán ra vẫn rất cao. Tuy nhiên, trong vấn đề kê khai, các bên giao dịch gần như không kê khai đúng mức giá mua - bán thực nên mức thuế nộp cho Nhà nước rất nhỏ, thất thu một khoản rất lớn. Đó cũng là lý do, thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu cơ hơn là đầu tư, bởi cứ mua đi bán lại là được hưởng lợi nhuận khổng lồ.

Trước thực tế này, khi khung giá đất được bãi bỏ, bảng giá đất được xác lập trên nguyên tắc giá thị trường sẽ có tác động rất lớn đến một số nghĩa vụ liên quan tới đất đai, như thuế sử dụng đất. 

Trước đây giá đất thấp, mức thuế phải nộp hàng năm thấp nhưng khi giá đất sát với giá thị trường thì ai càng "ôm" nhiều đất, đầu cơ nhiều bất động sản thì mức thuế phải nộp hàng năm sẽ rất cao. Như vậy, không biết được việc đầu cơ đất đai có đem về giá trị gia tăng hay không nhưng mức thuế phải trả chắc chắn sẽ lớn hơn rất nhiều. 

Thứ hai, bên cạnh thuế sử dụng đất thì còn thuế đánh vào khoản giá trị chênh lệch khi giao dịch, chuyển nhượng. Vô hình trung, sau mỗi lần mua đi bán lại, nhà đầu tư sẽ phải nộp một khoản thuế cao hơn. Trong cả hai trường hợp, rủi ro cho nhà đầu cơ sẽ rất lớn. Điều này là một trong những nguyên nhân góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai trên thị trường, từ đó kéo giá bất động sản hạ xuống, về đúng với giá trị thực. 

PV: Như vậy khi bảng giá đất sát với giá thị trường thì sẽ giải quyết được nhiều nút thắt, tuy nhiên, như thế nào là giá thị trường lại đang là vấn đề gây tranh cãi. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và luật hiện hành đều quy định, một trong các nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Theo ông, mức giá phổ biến trên thị trường nên được hiểu như thế nào và việc định giá đất theo giá thị trường, liệu rằng có đang là thách thức lớn? 

GS. TS Hoàng Văn Cường:  Đúng vậy, Luật Đất đai 2013 hay cả trong Nghị Quyết 18 mới ban hành và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều yêu cầu xác định giá đất theo sát giá thị trường. Nhưng giá thị trường là giá nào đang là vấn đề cần bàn. Bởi một mảnh đất ngày hôm nay bán giá này, hôm sau bán giá kia thì làm sao bảng giá đất theo sát được giá đó. Khi mua bán trên thị trường, nếu có người rất muốn mua mảnh đất này thì sẵn sàng mua giá cao, có người đang rất cần bán, thì sẵn sàng bán giá thấp hơn để bán được nhanh. Như vậy, giá cả thị trường rất dễ biến động. Nếu định giá đất dựa trên giá cả thị trường là điều vô cùng khó vì Nhà nước sẽ không bao giờ nắm bắt, theo sát được điều đó. 

Tuy nhiên, giá trị thị trường của đất đai là vấn đề có thể xác định được. Đó là mức giá phản ánh giá trị mang lại thực tế của đất, được đa số công nhận. Giá trị thị trường của đất khá ổn định, chỉ thay đổi khi các quy hoạch, hạ tầng được thực hiện hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo hướng gia tăng giá trị. 

Luật Đất đai 2013 và trong Dự thảo mới cũng xác định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tôi cho rằng, tinh thần của luật cũng là xác định theo giá trị thị trường của đất. Tuy nhiên, cần quy định cụ thể là phù hợp với giá trị thị trường, không nên chỉ để là “giá thị trường” sẽ dẫn đến những vướng mắc trong quá trình thực thi chính sách. 

PV: Nếu không làm rõ được như thế nào là giá thị trường, đặc biệt là đối với nhận thức của người dân thì không khác nào đang tự lấy đá ghè vào chân mình, nếu giá tính đền bù không cao bằng với mức mà họ được giới đầu cơ ra giá trong những cơn sốt đất chẳng hạn? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Đúng vậy. Chúng ta phải xác định rõ là giá đất ngang giá thị trường tại thời điểm trước khi có dự án, trước khi hoàn thiện hạ tầng, là giá trị thực tế của đất đai tại thời điểm thu hồi, nếu không, sẽ lại khó tránh chuyện khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp. 

Tuy nhiên, giá đất bao nhiêu không quan trọng bằng việc hài hòa lợi ích trong điều tiết địa tô chênh lệch. Khi thấy hài hòa lợi ích, người dân sẵn sàng giao đất, góp đất để thực hiện dự án, khi thấy bất bình đẳng, họ phải đòi quyền lợi. Đó là điều tất yếu. 

Còn hiện tại, quyết định thu hồi và cơ chế thỏa thuận đang tồn tại nhiều bất cập dẫn đến bất bình đẳng trong chính sách bồi thường cho người sử dụng cùng một loại đất nhưng thu hồi cho các dự án khác nhau. Bên cạnh đó là các dự án kiểu “da báo”. Người đồng thuận với mức giá đền bù nhưng lại có người không đồng thuận, yêu cầu giá bồi thường quá cao, nhà đầu tư không thể đáp ứng, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng khó khăn, dự án chậm triển khai. Ngoài ra, không chỉ giá bồi thường thấp, mà các khoản hỗ trợ chưa bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi, nhất là thu hồi đất nông nghiệp cũng là vấn đề cần giải quyết. 

Do đó, tôi cho rằng, cần đưa ra mức giá bồi thường theo giá đăng ký hoặc theo bảng giá đất tương đương với giá thị trường. Nhà nước quyết định thu hồi, bồi thường tái định cư theo một cơ chế thống nhất và phải tính đến chi phí tạo sinh kế và tái định cư cho người dân, theo hướng nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Doanh nghiệp và người dân chỉ thỏa thuận khi góp đất vào cùng sản xuất kinh doanh không thay đổi quan hệ quyền nắm giữ đất đai.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ tốn kém chi phí và gây khó khăn, làm xáo trộn thị trường bất động sản. Ông nghĩ sao về vấn đề này? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Đúng là có nhiều ý kiến băn khoăn, nếu bảng giá cập nhật hàng năm thì nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải nộp sẽ tăng lên hàng năm. Như vậy, chi phí đầu tư không ổn định, dẫn đến hiệu quả kinh doanh kém, phá vỡ kế hoạch lợi nhuận. Đó là chưa kể, nếu cập nhật hàng năm thì chi phí để xây dựng bảng giá đất mỗi năm rất lớn. Do đó, nhiều ý kiến đề xuất vẫn để bảng giá đất định kỳ 5 năm và sử dụng hệ số biến động giá đất (hệ số K) để điều chỉnh giá đất khi có thay đổi. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, nếu vẫn để 5 năm và sử dụng hệ số K thì thực chất bảng giá đất sẽ quay trở lại câu chuyện hạn chế của khung giá đất trước đây. Bởi nó không phản ánh được đúng giá trị thị trường. Do đó, muốn việc bỏ khung giá đất thực sự tạo ra đột phá, thì việc sử dụng bảng giá đất phải bám sát giá thị trường, loại bỏ cơ chế xin - cho, lợi ích cá nhân. Để làm được, đòi hỏi phải có quyết tâm chính trị cao. 

Không nên lo ngại chuyện mất thời gian, tốn kém chi phí hay công sức bởi bảng giá đất không phải là định giá cho từng mảnh đất một mà xác định theo vùng giá trị nên không quá phức tạp. Nếu sử dụng hệ số K cũng phải tính theo vùng giá chứ không phải là xác định hệ số K cho một tỉnh hay cả nước. 

Ngoài ra, việc công bố hàng năm còn góp phần cập nhật cơ sở dữ liệu riêng về các giao dịch trên thị trường. Khi có giao dịch, mảnh đất đó được đăng ký kèm theo tên giao dịch, giá trị giao dịch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tránh tình trạng giao dịch giá thấp hơn trên hợp đồng để trốn thuế và không đăng ký đúng giá trị giao dịch. 

Để làm được điều này cần quy định về việc đăng ký thông tin đất đai và cập nhật giá đất sau từng giao dịch. Nếu giao dịch giá thấp, Nhà nước có quyền truy mua, anh không được quyền bán cho người khác, mà Nhà nước sẽ mua với giá đó. Bổ sung quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Chuyển nhượng không đăng ký. 

Ở Việt Nam, giao dịch trao tay là phổ biến, một phần nguyên nhân là do chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai. Do đó, cần phải quan tâm nhiều hơn và xử lý mạnh tay các giao dịch không đăng ký để đảm bảo rằng các thông tin về đất đai, giao dịch, giá cả được cập nhật một cách thường xuyên. Chính điều này là cơ sở để cập nhật bảng giá đất và biến động giá đất. 

Mặt khác, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, doanh nghiệp, bảng giá đất công bố hàng năm nhưng Nhà nước có thể đưa ra chính sách thu tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính đất đai ổn định 5 năm. Tức là sử dụng giá đất năm nay công bố nhưng ổn định mức giá thu trong 5 năm. Như vậy, doanh nghiệp có thể xác định được chi phí đầu tư, trong đó có phần đóng góp nghĩa vụ tài chính để cân đối nguồn vốn trong từng giai đoạn. Còn người nghèo cũng nộp tiền sử dụng đất trong một hạn mức nhất định, khoảng 50 - 60% so với bảng giá đất công bố. Đó là vấn đề của chính sách. 

PV: Nếu áp bảng giá đất ngang thị trường và cập nhật hàng năm thì rõ ràng chi phí đầu vào của các dự án sẽ bị đội lên so với trước đây? Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản và việc thu hút đầu tư của các địa phương? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Tôi cũng nghe rất nhiều ý kiến nói rằng, bỏ khung giá đất thì giá đất sẽ tăng lên trong khi giá bây giờ đã cao, công tác đền bù sẽ lấy đâu ra tiền. Giá đất như hiện nay đã khó thu hút đầu tư, nếu giá đất tăng, thu hút đầu tư càng khó hơn. Và với giá hiện nay người nghèo đã khó có cơ hội có nhà và khi bỏ khung, giá tăng, thì cơ hội có mua được nhà của người nghèo, người thu nhập thấp càng hẹp lại.

Nhưng liệu đây có phải là vấn đề thực sự hay không, hay chỉ là những lý do đưa ra để biện minh, để bảo vệ ý kiến không muốn bỏ khung giá đất? 

Khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất được xác định theo nguyên tắc giá thị trường thì việc thu hồi đất đai cũng phải bồi thường cho người dân sát với giá thị trường. Như vậy, chủ đầu tư nhận khu đất đó cũng phải trả với giá sát giá thị trường, không còn tình trạng nhận nguồn lực đất đai với giá thấp. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ không tác động đến các chủ đầu tư về mặt chi phí. Bởi trước đây, nếu nhận đất đai với giá thấp thì sẽ phải nộp thêm một khoản tiền chênh lệch giữa giá đất đền bù với giá trị thật của đất đai. Chỉ có những doanh nghiệp nào nằm trong trường hợp đặc biệt được miễn hoặc giảm thì khoản chênh lệch mới phải nộp ít, còn lại sẽ phải thực hiện đúng. Và phần đông, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đều không thuộc cơ chế hưởng lợi, vẫn phải sử dụng các công cụ thị trường như đấu thầu dự án, đấu giá sử dụng đất hay tự thoả thuận với người dân… nên vẫn phải nộp khoản tiền chênh lệch. Suy cho cùng, số tiền bỏ ra để được nhận quyền sở hữu đất vẫn bằng giá trị trên thị trường. Kể cả khi nhà đầu tư có nhận được đất với giá thấp thì sản phẩm được mang ra bán vẫn có giá thành cao. Giá sản phẩm bất động sản bán ra vẫn cao theo giá trên thị trường, thậm chí là cao hơn. Vì vậy, tôi cho rằng sẽ không có trường hợp áp giá thị trường khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên đẩy giá bất động sản tăng.

Chỉ riêng các đối tượng chính sách cần ưu đãi hay các doanh nghiệp cần được ưu tiên về đất đai để thu hút đầu tư thì mới cần có chính sách giảm giá đất, nhưng chính sách này phải rõ ràng, áp dụng đúng đối tượng.

Hiện nay, chúng ta đang ưu đãi thuế đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính theo cách đưa tất cả giá đất thấp xuống thì những đối tượng không được ưu tiên cũng nhân danh đó được hưởng lợi. Và những đối tượng nhân danh đó có khi lại nhiều hơn những đối tượng được ưu tiên. Doanh nghiệp nào được ưu tiên, đối tượng người dân nào được ưu tiên, tỷ lệ ưu tiên ra sao so với bảng giá đất, sẽ dùng chính sách để điều tiết và công bố rõ ràng. 

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định tỷ lệ giảm trừ cho đối tượng được ưu tiên phù hợp với điều kiện và chiến lược của tỉnh. Nếu giảm nhiều quá sẽ thất thu ngân sách, nhưng nếu thu cao quá sẽ khó thu hút đầu tư. Do đó, phải có sự điều tiết linh hoạt để cân đối được. Để làm được điều này cần bổ sung Luật Ngân sách quy định về nguồn thu từ đất đai, phân chia thuộc về ngân sách địa phương. 

PV: Cơ chế xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có bất cập gì không, thưa ông? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Hiện nay, chúng ta đang sử dụng cơ quan định giá là hội đồng định giá đất của các tỉnh. Trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi cũng đang hướng vào sử dụng hội đồng này. 

Bất cập ở đây là hội đồng định giá tư vấn cho chính quyền trong công tác định giá, song Chủ tịch UBND tỉnh lại là Chủ tịch Hội đồng định giá. Như vậy, không khác nào bản thân ông tư vấn cho chính ông nhưng lại mượn danh của một tập thể để thông qua mong muốn của mình, hợp thức hóa các yêu cầu cá nhân, tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Bảng giá đất vì thế dễ mang tính chủ quan, bị chi phối bởi ý chí cá nhân, khó quy trách nhiệm. 

Thành viên hội đồng không có đủ chuyên môn để thực hiện chức năng thẩm định, chỉ có một vài thành viên là cơ quan định giá mang tính tư vấn, còn lại là đại diện các cơ quan ban ngành của tỉnh. Tổ chức tư vấn giá đất chỉ có vai trò và trách nhiệm hạn chế trong quyết định giá đất cụ thể. Nếu sử dụng cơ chế định giá như vậy sẽ không đạt được mục đích là xác định giá đất theo giá thị trường. 

PV: Như vậy, theo ông, cần có cơ quan định giá độc lập? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Trên thế giới, cơ quan định giá đất chuyên nghiệp thường là cơ quan độc lập. Bởi có như vậy, cơ quan này mới không bị chi phối bởi yếu tố quản lý của Nhà nước và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với việc định giá của mình. 

Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, họ phải có các bằng chứng, căn cứ để đưa ra mức giá chính xác, xác định đúng giá trị của đất đai là bao nhiêu theo từng vùng, từng khu vực. Sau khi có kết quả sẽ công bố với toàn bộ người dân về mức giá đất của khu vực để lấy ý kiến đồng thuận. 

Nếu người dân đồng thuận với mức giá được xác định thì HĐND sẽ thông qua còn người dân không đồng thuận thì HĐND sẽ không thông qua. Bởi HĐND là cơ quan đại diện ý kiến cho người dân. Đây chính là cơ chế quan trọng để địa phương xác định được bảng giá phù hợp với giá trị thị trường. Và khi HĐND thông qua bảng giá đất, chứng tỏ bảng giá đất đã phản ánh đúng giá trị đất đai. 

Nhiều nước phát triển đã làm rất tốt công tác định giá, vì vậy mà việc đền bù, thu hồi, tính thuế phí cũng diễn ra thuận lợi, nhanh chóng do được sự ủng hộ, đồng thuận của người dân. 

Ở nước ta, cũng nên sử dụng một cơ quan định giá độc lập hoàn toàn. Hoặc có thể là một cơ quan nằm trong hệ thống cơ quan của Nhà nước nhưng chức năng định giá của nó phải là độc lập, không chịu bất cứ sự chi phối của một bộ phận quản lý nào. Có như vậy, công tác định giá mới khách quan, chuyên nghiệp. 

PV: Khi không còn “kim chỉ nam” là khung giá đất, để xác định bảng giá đất nhằm thu tiền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hay tính thuế chuyển quyền sử dụng đất… đúng và hiệu quả, các địa phương cần sử dụng các phương pháp định giá đất như thế nào? 

GS. TS Hoàng Văn Cường: Nghị quyết 18 nêu rõ bỏ khung giá đất và HĐND các địa phương phải xây dựng, ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường. Trước đây, khi có khung giá thì sẽ nhìn vào khung giá để xác định ra bảng giá đất tại các địa phương. Nhưng nếu bỏ khung giá, thì cần sử dụng nguyên tắc thị trường để xác định bảng giá đất phù hợp. 

Trên thế giới đã có các phương pháp định giá được dùng rất phổ biến. Nhưng trong đất đai, các nước hay sử dụng 3 phương pháp chủ yếu, gồm: So sánh, lợi nhuận và đầu tư. 

Với phương pháp so sánh, các cơ quan định giá sẽ thường so sánh giữa các giao dịch của đất đai để từ đó tìm ra được giá trị chung nhất của mảnh đất. 

Đối với mảnh đất không có giao dịch, mua bán thì không thể thu thập các bằng chứng so sánh, cơ quan định giá sẽ dựa vào phương pháp lợi nhuận. Cụ thể, nếu mảnh đất đó đang dược đưa vào cho thuê, kinh doanh, thì đơn vị định giá sẽ lấy trung bình nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh trên mảnh đất mang lại. 

Nếu mảnh đất cũng chưa được đưa vào kinh doanh, sử dụng, chưa có dòng thu nhập chỉ đang là mảnh đất trống nhưng trong tương lai có thể làm nên việc gì đó thì cơ quan định giá sẽ sử dụng phương pháp đầu tư. Họ sẽ giả định việc đầu tư xây dựng trên mảnh đất như xây dựng văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn… để đánh giá việc đầu tư tại đây. Từ đó, cơ quan định giá sẽ tính được lợi nhuận bằng việc lấy tổng thu, trừ đi chi phí đầu tư. Như vậy, giá trị mảnh đất cũng sẽ được xác định một cách tương đối. 

Ba phương pháp nói trên đã được áp dụng phổ biến trên thế giới. Khi chúng ta có được quy định mới về Luật Đất đai, các văn bản, Nghị định để thi hành sẽ phải áp dụng các phương pháp này. Mỗi phương pháp lại cho ra một giá trị khác nhau. Cơ quan định giá độc lập này có trách nhiệm tìm ra các giá trị khác nhau đó thông qua ít nhất 2 - 3 phương pháp. Và cần phân tích được tại sao lại cho ra giá trị đó ở từng phương pháp để có sự so sánh. Hội đồng định giá không còn là bên áp đặt giá nữa mà sẽ lựa chọn phương án của các cơ quan định giá độc lập đưa ra. 

Mặt khác, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương.

PV: Để chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất một cách hiệu quả và hợp lý, theo ông, cần có giải pháp như thế nào? 

GS. TS Hoàng Văn Cường: Đầu cơ là mua đất đón trước quy hoạch, chờ dự án triển khai, chờ giá đất tăng, làm sai lệch thị trường đất đai; nguồn vốn chôn vào đất, trong khi giá đất bị thổi lên, tăng không ngừng. Đó là thực tế đang diễn ra rất nhức nhối hiện nay. 

Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng trong thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai.

Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ. 

Chúng ta hay nói rằng, cần đánh thuế ngôi nhà thứ 2. Nhưng theo tôi, đánh thuế ngôi nhà thứ 2 vẫn chưa thực sự hợp lý. Bởi có trường hợp chỉ cần sở hữu một ngôi nhà đã bằng 4, 5 ngôi nhà của người khác. Nên chúng ta cần đánh vào diện tích sở hữu bình quân. Ai sở hữu dưới mức bình quân thì chỉ cần nộp mức thuế thấp. Điều này hoàn toàn sẽ không ảnh hưởng đến người nghèo, người có thu nhập thấp, không có khả năng chiếm hữu nhiều đất đai. Còn với những ai sở hữu trên mức bình quân thì cần phải đánh thuế cao. Và ở đây, giá giao dịch cao gấp bao nhiêu lần thì đánh thuế cao bấy nhiêu. Có như vậy mới điều tiết được hành vi chiếm hữu đất đai.

Thứ hai, cần đánh thuế luỹ tiến trên phần giá tăng lên giữa giá khai báo nộp thuế với giá bán/giá bồi thường hoặc giữa giá mua và giá bán. Tỷ suất thuế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch hoặc thay đổi giá khai báo thuế. Hiện nay, Hàn Quốc đã đánh thuế giá trị gia tăng lên đến 60%.

Thứ ba, cần sửa đổi quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề: Thu hồi phục vụ tái định cư, đấu giá, lựa chọn hoạt động sử dụng đất có hiệu quả.

Thứ tư, trong một số trường hợp giá đất tăng thì giá tính thuế tăng để điều tiết địa tô chênh lệch. Khi đó, người nộp thuế được ghi nợ nghĩa vụ thuế có tính lãi suất nợ thuế. Nhưng trường hợp, nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì đất phải bị thu hồi do vi phạm nghĩa vụ tài chính đất đai. 

PV: Giao đất cho các dự án đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sử dụng đất cũng là một vấn đề cần phải quan tâm khi sửa Luật Đất đai?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Theo tôi, đấu giá chỉ nên dành cho các hoạt động chuyển giao đất đai từ phía Nhà nước cho nhà đầu tư khi mảnh đất đấy đã được xác định tất cả các yếu tố ràng buộc như: Mục đích sử dụng, mật độ sử dụng tối đa, chiều cao tối đa, phân lô, phân thửa rõ ràng, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng xung quanh mảnh đất xong xuôi. Sau đó mới tính đến câu chuyện ai đấu giá cao nhất thì người đó được. 

Đối với các dự án thông qua hình thức đấu thầu sử dụng đất thì tiêu chí lựa chọn đầu tiên phải là: Ai là người sử dụng mảnh đất đó mang lại hiệu quả cao nhất từ mặt kinh tế, xã hội, sự phát triển bền vững. 

Trong trường hợp, nhà đầu tư đưa ra được phương án sử dụng nguồn lực đất mang lại hiệu quả cao nhất cho xã hội nhưng khu đất chưa được xác định mục đích sử dụng đất chi tiết, rõ ràng (chưa có 1/500) thì người sử dụng được quyền đề xuất phương án 1/500 theo các chỉ tiêu chuẩn giới hạn quy định của Nhà nước như: Mật độ xây dựng tối đa, chiều cao tối đa, các công trình xã hội bắt buộc, các hoạt động cấm… Khi đã có phương án quy hoạch và đầu tư tốt, chắc chắn dự án sẽ mang lại giá trị gia tăng cao. Tuy nhiên, khi giá trị gia tăng cao cũng đòi hỏi phải có các cơ chế điều tiết hợp lý.

Giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất, dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành, định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm. Định giá đất thương phẩm cùng loại liền kề bên ngoài dự án. Phần giá tăng lên so với giá dự tính khi đấu thầu là do thay đổi mục đích sử dụng đất, phát triển hạ tầng điều tiết cho Nhà nước. Phần giá cao hơn sản phẩm ngoài dự án là giá trị của chủ đầu tư dự án.

PV: Từ những vấn đề đã đặt ra trên đây, ông có kỳ vọng gì trong lần sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần của Nghị quyết 18 này?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Việc bỏ khung giá đất như tháo được một chiếc “vòng kim cô”, để nguồn lực đất đai phát huy được giá trị cao nhất. Nhưng bỏ khung giá đất không có nghĩa là để giá đất tự do trên thị trường, muốn áp giá ở mức nào tùy ý, mà đòi hỏi phải có những công cụ kinh tế trong quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai phù hợp với thể chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bỏ khung giá đất là chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi phải xây dựng và hoàn thiện nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan giữa kết quả định giá đất của các cơ quan định giá với cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. 

Ngoài ra, Nghị quyết 18 đã đặt ra vấn đề các giao dịch về nhà đất phải thông qua sàn, thanh toán qua ngân hàng nhằm minh bạch các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, hướng tới hình thành hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai. Luật Đất đai sửa đổi cũng phải thể chế hóa được mục tiêu này. 

Mặc dù việc sớm ban hành Luật Đất đai sửa đổi đang là cấp thiết nhưng không vì thế mà nóng vội, bởi đây là một luật có tác động lớn được mong đợi nhất, rất khó và đòi hỏi sự chuyên sâu. Đây cũng là luật gốc, có liên hệ chặt chẽ với nhiều luật khác và có sức ảnh hưởng sâu rộng đến mọi khía cạnh của đời sống xã hội nên cần phải nghiên cứu thật kỹ để dự thảo có chất lượng tốt nhất trước khi trình Quốc hội thông qua.

Kỳ vọng Luật Đất đai 2013 sửa đổi không chỉ giải quyết hết bất cập mà còn phải hướng đến phát huy được tính dự báo để có sức sống lâu dài, thực sự khơi thông được nguồn lực đất đai đang bị thất thoát, sử dụng kém hiệu quả trong hàng chục năm qua./.

- Trân trọng cảm ơn ông!