Hoàn thiện Luật Đất đai: “Liều thuốc” hoá giải những xung đột, hướng đến công bằng xã hội
Sau hơn 30 năm đi vào cuộc sống với 5 lần sửa đổi, gần nhất là năm 2013, Luật Đất đai đã thể hiện rõ vai trò trong tiến trình phát triển của đất nước. Sự ra đời của bộ luật này là bước ngoặt quan trọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai; đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và đảm bảo ổn định xã hội.
Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thị trường và sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Luật Đất đai vẫn còn bộc lộ không ít bất cập, chồng chéo, nổi bật là vấn đề giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai, dẫn đến: Tình trạng đất đai bị bỏ hoang, chiếm đoạt, tư hữu; nghịch lý giữa giá đất đền bù với giá thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi; chênh lệch địa tô bất hợp lý gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai…
Hình ảnh người dân “cõng đơn” đi kiện nhiều năm ròng; sống mòn tại những vùng quy hoạch treo; cán bộ vướng vòng lao lý, nguồn lực đất đai bị thất thoát… đã trở nên phổ biến hơn khi những bất cập liên quan đến giá đất chưa được giải quyết.
Sửa Luật Đất đai, loại bỏ các lỗ hổng còn tồn tại, hướng đến hài hòa lợi ích và công bằng xã hội, tạo những đột phá trong cải cách thể chế chính là “liều thuốc” hóa giải những xung đột, mâu thuẫn, hành vi tiêu cực; tạo môi trường pháp lý lành mạnh để phù hợp với những biến chuyển nhanh chóng của thị trường bất động sản, khơi thông nguồn lực to lớn từ đất, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên đất.
******
Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi được xác định là dự án luật rất cấp thiết, cần phải ban hành sớm và đã được đưa vào Chương trình xây dựng luật từ kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV (tháng 5/2019). Tuy nhiên, cho đến nay đã có 4 lần trì hoãn sửa luật. Gần nhất là lùi thời gian trình Quốc hội từ kỳ họp thứ 3 (tháng 5/2022) sang kỳ họp thứ 4 (tháng 10 năm 2022).
Hiện, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đẩy mạnh việc lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm tập hợp đầy đủ và toàn vẹn những vấn đề cấp thiết phải điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung.
Dự kiến, dự án luật sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp tháng 9/2022 tới; trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV (tháng 10/2022), trình Quốc hội cho ý kiến lần hai vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét thông qua vào Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Phát biểu tại Hội thảo: “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII” diễn ra chiều 26/8, GS.TS Vương Đình Huệ - Chủ tịch Quốc hội đã nêu rõ yêu cầu trong quá trình xây dựng Luật phải bài bản, công phu, kỹ lưỡng, phải có sự tham gia của toàn hệ thống chính trị và toàn dân bởi đây là dự án luật khó, tác động lớn đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội và mọi chủ thể. Theo đó, trước hết phải thể chế hóa và cụ thể hóa một cách đầy đủ và đúng đắn tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW.
"Nghị quyết 18-NQ/TW đề cập nhiều nội dung quan trọng, trong đó khó nhất là vấn đề giá đất và tài chính đất đai với nhiều điểm nghẽn thực tế. Vì vậy sửa luật Luật phải bảo đảm quy định công khai minh bạch, cần có tiêu chí khách quan, thời điểm xác định giá công bố giá đất...; cần có đánh giá tác động kỹ lưỡng khi sửa đổi luật, phải có phân tích, đo lường và dự báo", Chủ tịch Quốc hội khẳng định.
Trước đó, thông tin với báo chí liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định, đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa đổi lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Tức là bên cạnh việc quản lý chặt chẽ thì chúng ta phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, việc thay đổi cách tính giá đất cũng phải tính tới làm sao tạo ra môi trường thu hút đầu tư, đổi mới, sáng tạo; làm sao từ chính sách đất đai để phục hồi, phát triển và bảo vệ chất lượng đất, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo tồn văn hóa, lịch sử, bảo đảm an ninh quốc phòng...
"Vì thế, ở lần sửa đổi này có rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu, sự góp ý từ những am hiểu của độc giả, người dân. Tôi rất mong và muốn được lắng nghe những tồn tại, vướng mắc và các góp ý giải pháp từ phía người dân, doanh nghiệp... để việc sửa đổi lần này đạt được mục tiêu cao nhất", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Có thể nói, dự án sửa đổi Luật Đất đai lần này đang dành được sự quan tâm hết sức đặc biệt của dư luận. Đây là dự án luật khó nhất, quan trọng nhất và được trông đợi nhất. Điều mong mỏi của người dân, doanh nghiệp hiện nay là thông qua lần sửa đổi luật lần này sẽ giải quyết được một cách triệt để những vướng mắc, tồn tại cố hữu liên quan đến đất đai đã ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của nhân dân, gây thất thoát và kìm hãm nguồn lực đất đai trong suốt hàng chục năm qua.
“Trả lại đất, lại nhà cho chúng tôi”
“Hãy bồi thường công bằng cho chúng tôi”
“Người dân Thủ Thiêm không hề nhận được ‘thành quả ở Thủ Thiêm’ như đã hứa”
“Chúng tôi cần một cuộc sống như trước đây”…
Đó là những bức xúc chực trào của người dân bị thu hồi đất liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) nhiều năm về trước trong các cuộc tiếp xúc cử tri với UBND thành phố.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm được phê duyệt quy hoạch từ năm 1996. Lúc bấy giờ, đây được đánh giá là một quyết định mang tính nhân văn sâu sắc và đem đến nhiều kỳ vọng cho sự phát triển của Thủ Thiêm nói riêng và TP.HCM nói chung. Bởi định hướng quy hoạch nêu rõ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành khu đô thị kế tục phát triển hài hòa với trung tâm Thành phố cũ, nhằm tạo lập một trung tâm mới hoàn chỉnh. Đó là trung tâm của giao dịch thương mại tài chính, dịch vụ văn hóa du lịch, là đầu mối giao lưu trong nước và quốc tế. Đặc biệt, sự hình thành của Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ đem đến lợi ích đầu tiên cho những người dân cố cựu tại đây.
Tuy nhiên, sau hơn 25 năm kể từ khi có quyết định phê duyệt quy hoạch, những mục tiêu nói trên chưa đạt được khi Thủ Thiêm vẫn còn hơn nửa diện tích là đầm lầy, kênh rạch và rừng rậm, kèm theo đó là sự ấm ức của đồng loạt người dân nơi đây.
Dự án đã đẩy hàng nghìn hộ dân có công ăn việc làm, có nhà cửa ổn định rơi vào cảnh “màn trời chiếu đất”. Không ít những mảnh đời mất đất phải sống một cuộc sống đầy cơ cực, khổ sở, gắn liền với việc “cõng đơn” đi khiếu nại, đòi quyền lợi nhiều năm liền. Nguyên nhân xuất phát từ việc triển khai thu hồi thực hiện không đúng, thu hồi cả phần đất không trong ranh giới quy hoạch, trong khi đền bù không đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Cụ thể, theo phản ánh của báo chí, lúc bấy giờ, UBND quận 2 TP.HCM đã lấy phần đất tái định cư (theo quy hoạch là 160ha) gộp vào đất khu đô thị mới (theo quy hoạch là 770ha) đẩy người dân đi đến những khu tái định cư nằm rải rác ở Rạch Chiếc, Cát Lái, Bình Trưng Đông... Và bản chất của việc thu hồi đất tại đây là để giao cho các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, có giá bán hàng chục triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất được bồi thường cho các khu đất bị thu hồi chỉ từ 150.000 - 200.000 đồng/m2. Công tác tái định cư cũng không đảm bảo cuộc sống tương đương cho người dân có đất bị thu hồi. Ngay cả khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cũng không thể giải quyết hết các mâu thuẫn, bất cập, dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài hơn 20 năm.
Sau kết luận của thanh tra hồi tháng 6/2019, chính quyền đã xin lỗi người dân, nhưng dù vậy cũng không khoả lấp hết được những ấm ức, bất công mà họ từng phải gánh chịu.
Giả sử việc định giá trị đất thu hồi chính xác, sát giá thị trường, đảm bảo được lợi ích của người có đất bị thu hồi thì có lẽ, bức tranh Thủ Thiêm đã tươi sáng, những uất ức của người dân phần nào được hoá giải, kể cả trong trường hợp họ bị thu hồi sai quy hoạch. Bởi trong suy nghĩ và tâm niệm của người dân Thủ Thiêm, họ vẫn sẵn sàng hiến đất, hiến nhà nếu Nhà nước cần cho mục đích phát triển chung nhưng đổi lại họ cũng cần được đảm bảo một cuộc sống công bằng và xứng đáng. Thế nhưng, câu chuyện bồi thường không thoả đáng, giá đất đền bù quá rẻ mạt đã khiến bức tranh Thủ Thiêm rẽ sang một hướng khác…
Chia sẻ với Reatimes, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, câu chuyện người dân ở Thủ Thiêm đã cho Việt Nam rất nhiều bài học. Câu chuyện này là hàn thử biểu để kiểm nghiệm lại các quy định của Luật Đất đai 2013. Qua đây có thể thấy rằng, việc thu hồi đất để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước là không thể tránh khỏi, tuy nhiên phải giải quyết được vấn đề an sinh xã hội cho người dân, không thể đẩy người dân đến bên lề của sự phát triển. Đó không phải là mục tiêu xây dựng một xã hội dân chủ, công bằng.
"Khi sửa đổi Luật Đất đai, các nhà quản lý, người làm luật phải nhớ tới bài học ở Thủ Thiêm để có cơ chế hỗ trợ người dân bởi thành phần này không thể hiểu rõ về Luật Đất đai để bảo vệ quyền lợi của họ. Mặc dù pháp luật có cho người dân được quyền khiếu nại nhưng khi họ không hiểu hết về luật thì sao có thể khiếu nại, tố cáo được?", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
Tại Hội nghị Trung ương 5, Khoá XIII diễn ra hồi tháng 5/2022, Tổng Bí Thư Nguyễn Phú Trọng khẳng định trong bài phát biểu, rằng: “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em, đồng chí cũng vì đất”.
Trên thực tế, không chỉ đẩy nhiều mảnh đời vào cảnh cùng cực, những bất cập liên quan đến đất đai còn là cội nguồn của những hành vi tiêu cực, tham nhũng. Là một khối tài sản có giá trị khổng lồ, đất đai đã trở thành “miếng mồi béo bở” mà nhiều người muốn thâu tóm. Cũng vì đó, không biết bao nhiêu cuộc “đi đêm” với những “móc nối”, sai phạm được hình thành. Để rồi khi bị phanh phui, vạch trần, không ít cán bộ rơi vào vòng lao lý.
Có thể kể đến sự việc rúng động dư luận diễn ra hồi tháng 7/2020 khi 2 cựu lãnh đạo Bộ Công Thương và nhiều lãnh đạo TP.HCM bị khởi tố theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, với tội danh “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, gây thất thoát lãng phí”.
Qua quá trình điều tra sai phạm của lãnh đạo các bộ ngành và chính quyền TP.HCM, cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C01) xác định, có ít nhất 5 khu đất “vàng” bị nhóm lợi ích này dịch chuyển từ tài sản thuộc sở hữu Nhà nước sang tay doanh nghiệp với giá rẻ bất thường, lệch xa so với giá thị trường cùng thời điểm.
Trước đó, năm 2018, một vị lãnh đạo cốt cán khác của TP.HCM là ông Tất Thành Cang, từng là Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy cũng đã bị cách các chức vụ trong Đảng do liên quan đến việc bán rẻ 32ha đất tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè cho doanh nghiệp. Một nhân vật khác là bà Thái Thị Bích Liên, Ủy viên Ban chấp hành Đảng bộ, Chánh Văn phòng Thành ủy TP.HCM lúc đó cũng bị kỷ luật, điều chuyển công tác liên quan đến “thương vụ” bán rẻ đất đai này.
Cụ thể, ngày 10/8/2009, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (gọi tắt là Công ty Tân Thuận - 100% vốn thuộc Văn phòng Thành ủy TP.HCM) làm chủ đầu tư dự án khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM.
Trong quá trình thực hiện, vào tháng 6/2017, Công ty Tân Thuận đã đề xuất chuyển nhượng hơn 32ha đất đã đền bù tại dự án cho Công ty Quốc Cường Gia Lai. Đề xuất này được Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Tất Thành Cang chấp thuận chủ trương.
Đến ngày 5/6/2017, Công ty Tân Thuận đã chuyển nhượng hơn 32ha đất tại dự án cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. Đây là khu đất có vị trí đẹp cạnh sông Sài Gòn, song Công ty Tân Thuận bán giá chỉ 1,29 triệu đồng/m2, thu về ngân sách hơn 419 tỷ đồng. Giá này được cho là rẻ bất thường, nếu bán theo thị trường có thể thu về hơn 2.000 tỷ đồng. Còn theo kết quả đánh giá lại giá trị đất của Sở Tài nguyên và Môi trường, xác định khu đất này phần lớn là đất nông nghiệp, chỉ có hơn 480m2 là đất ở. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì đơn giá bình quân hơn 1,7 triệu đồng/m2, tổng giá trị toàn khu đất hơn 574 tỷ đồng. Theo cách tính này, việc chuyển nhượng nói trên đã gây thất thoát hơn 150 tỷ đồng.
Đề cập về vấn đề này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: "Khi đã có những lỗ hổng trong Luật Đất đai, chỉ đơn giản như việc định giá đất, tạo ra khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường, ắt sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai".
Sai phạm của cán bộ, lãnh đạo liên quan đến đất đai không chỉ khiến họ rơi vào vòng lao lý, mà từ người dân, doanh nghiệp đến Nhà nước đều gánh chịu nhiều hệ luỵ. Doanh nghiệp thì điêu đứng khi dự án bị đình trệ, cấp phép khó khăn, thủ tục chồng chéo… Nhà nước thất thoát nguồn tài nguyên quý giá, ngân sách mất đi khoản thu khổng lồ, xã hội xáo trộn, bất ổn...
Đơn cử như vụ chuyển nhượng 32ha đất nói trên, nếu không có sự vào cuộc kịp thời của Thường trực Thành ủy TP.HCM nhằm làm rõ các sai phạm, huỷ hợp đồng chuyển nhượng, thì Nhà nước đã thất thu một khoản ngân sách khổng lồ hơn 150 tỷ đồng. Đó là chưa kể, việc áp dụng khung giá đất và bảng giá đất nhằm tính giá đất cụ thể trong một thời gian dài đã nguồn thu thuế đất đai thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.
“Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung Nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát. Chưa kể, trong trường hợp, lãnh đạo “quân xanh, quân đỏ”, cố tình bán rẻ đất công sẽ khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách lớn.
Mức chênh lệch quá xa so với giá thị trường khiến khung giá đất, bảng giá đất đang trở thành “kẻ tội đồ” gây thất thu ngân sách. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Tại Nghị quyết 19 - NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Khoá XI về lĩnh vực đất đai, giá đất được nhắc tới 21 lần và được nhấn mạnh “giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước”.
Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc định giá đất là “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Những quy định về giá đất nhìn chung đã được thể hiện khá đầy đủ trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, từ quy định đến cuộc sống là một khoảng cách quá xa. Vì vậy, vẫn đầy rẫy những bất cập bủa vây “giá đất” và việc “định giá đất”.
Theo các chuyên gia, dưới góc độ kinh tế chỉ có khái niệm “giá thị trường” mà không có khái niệm về “giá phổ biến trên thị trường”. Còn dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Song, rất nhiều trường hợp, giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau, cả khách quan lẫn chủ quan.
Giá đất luôn biến động theo thời gian và không gian, trong hoàn cảnh này và hoàn cảnh khác, trong khi khung giá và bảng giá đất do Nhà nước quy định lại cố định và áp dụng trong chu kỳ 5 năm, có độ trễ hơn rất nhiều so với biến động giá trên thị trường. Thêm nữa, cũng không thể phủ nhận một thực tế là từ trước đến nay, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, việc định giá đất trong câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” tại Luật Đất đai 2013 đang tồn tại nhiều bất cập. Trong đó, "nút thắt" lớn nhất vẫn là việc xác định giá đất đền bù không sát giá thị trường.
“Trong suốt thời gian qua tại Việt Nam, việc định giá đất đang bị bó hẹp trong khung giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất qua các năm (hệ số K). Điều này đã làm giá đất được xác định thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí chỉ phản ánh được 20 - 50% giá trị đất đai trên thị trường. Vì vậy, công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại Việt Nam gần như chưa bao giờ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng”, ông Võ nói.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng, một trong những bất cập liên quan đến định giá đất trong Luật Đất đai 2013 là trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa "đá bóng vừa thổi còi". Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất. "Đây là một vấn đề chưa hợp lý và các tranh chấp hiện nay vẫn liên quan đến giá bồi thường đất. Ví von hơn là hiện nay với miếng bánh đất đai, Nhà nước chưa cân bằng được lợi ích của doanh nghiệp và người dân", ông Tuyến nói.
Bên cạnh đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết thêm, Luật quy định Nhà nước thu hồi đất trong 4 trường hợp nhưng chỉ có 2 trường hợp được bồi thường. Một là thu hồi đất để phục vụ an ninh; hai là thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nhưng trường hợp thứ hai là trường hợp người dân hay khiếu kiện vì chênh lệch địa tô. Đó là quá trình thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp, chênh lệch địa tô này người dân ít được hưởng.
Ông Tuyến nhận định, ở nước ngoài chỉ có thu hồi đất vì lợi ích công cộng còn ở Việt Nam thì quy định quá rộng "vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng". Nhưng "lợi ích quốc gia" ở đây là gì? Mặc dù trong Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã cố gắng giải mã cụm từ này nhưng vẫn không rõ ở chỗ nói rằng là để chỉnh trang đô thị, tuy nhiên lại không có hướng dẫn cụ thể thế nào là chỉnh trang đô thị. Cho nên chính điều này khiến nhiều chính quyền địa phương có thể lợi dụng "lách luật" thu hồi đất, kiếm lợi. Do đó, sửa luật phải làm sao xác định lại cơ chế giá bồi thường cho hợp lý.
“Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh.
Không thể phủ nhận vai trò của Luật Đất đai trong việc điều tiết quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất. Lần đầu được ban hành vào năm 1987, đến nay, Luật Đất đai đã đi vào cuộc sống hơn 30 năm với 5 lần sửa đổi. Sự ra đời của chính sách, pháp luật đất đai đã cho thấy vai trò, vị trí trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo nguồn tài nguyên đất được khai thác và sử dụng có hiệu quả. Trong đó, sự ra đời của Luật Đất đai 2013 được xem là một đột phá, tiến bộ so với các bộ luật trước đó.
Trên cơ sở khắc phục những thiếu sót của các bộ luật đi trước, Luật Đất đai 2013 đã mang lại không ít mặt tích cực, thể hiện nhiều ưu điểm, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai từ trước tới nay. Luật Đất đai 2013 phát huy tốt hơn nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo hướng tiếp cận tổng hợp, liên ngành và trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thống nhất quản lý, phân bổ và sử dụng đất đai; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được bảo đảm và phát huy, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp.
Luật Đất đai có vai trò rất lớn trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tương đối nhanh; chính sách về tài chính đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát về đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo cũng có chuyển biến tích cực. Nhiều vụ việc tham nhũng về đất đai được xử lý nghiêm minh; cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai được coi trọng hơn. Ngay cả hai năm chịu tác động của đại dịch Covid-19, nền kinh tế bị khủng hoảng, Việt Nam vẫn thuộc top các nước có mức tăng trưởng tốt nhất, thị trường bất động sản vẫn hấp dẫn giới đầu tư trong và ngoài nước.
Rõ ràng, vai trò của Luật Đất đai là rất lớn. Tuy nhiên, cũng chính vì sức ảnh hưởng đến mọi mặt của kinh tế - xã hội, liên quan đến gần như toàn bộ quyền và lợi ích của mọi người dân nên những bất cập, kẽ hở còn tồn tại trong luật đã và sẽ tác động đến nhiều đối tượng, gây ra hậu quả kéo dài. Và bất cập trong việc định giá đất là một dẫn chứng điển hình.
Có thể nói, việc định giá đất cụ thể chỉ là một trong vô vàn những bất cập đang hiện hữu suốt nhiều năm qua tại Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, những hậu quả mà nó đem lại như tham nhũng, đơn thư, khiếu kiện… đặc biệt là thất thu ngân sách Nhà nước đã đạt đến những con số đáng báo động. Do đó, việc sửa đổi những hạn chế, vướng mắc, lấp đầy những thiếu sót, kẽ hở của Luật Đất đai hiện tại là vô cùng cấp thiết.
“Đất đai là nguồn tài nguyên lớn nhất của đất nước, chúng ta “sống trên đất, chết vùi trong đất”. Đối với những nước đang phát triển thì đây là nguồn tài nguyên lớn nhất cho sự phát triển, nhưng cũng phải nói rằng trong thời gian qua hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta còn nhiều điểm bất hợp lý và chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển và đây là một trong những cản trở lớn nhất cho việc huy động nguồn lực phát triển”, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định.
TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh, cần đẩy nhanh việc sửa đổi Luật Đất đai: "Mặc dù rất nhạy cảm, rất khó khăn nhưng vẫn phải đối đầu với thực tiễn và phải giải quyết yêu cầu của thực tiễn".
PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng nhìn nhận, sửa Luật Đất đai là vấn đề quan trọng và cấp thiếp ở thời điểm hiện tại. Bởi vì, bất cập tại Luật Đất đai là trung tâm của mọi vấn đề liên quan đến đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Do đó, việc hoàn thiện chính sách pháp luật tại Luật Đất đai 2013 là không thể trì hoãn, cần thực hiện ngay nhưng phải đảm bảo hiệu quả và triệt để.
Thực chất, vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch Covid-19, biến động địa chính trị trên thế giới khiến lạm phát tăng cao, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn - cần bàn sâu, nói rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế.
“Đất đai là vấn đề hệ trọng, hết sức phức tạp, nhạy cảm, đặc biệt quan trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững đất nước. Tổng Bí thư đã nhiều lần nhắc lại câu nói của Các Mác “Lao động là cha, đất đai là mẹ của của cải vật chất”. Giải quyết tốt chính sách đất đai sẽ thúc đẩy giải phóng sức lao động, các nguồn lực cho phát triển đất nước.
Nhìn lại lịch sử cách mạng Việt Nam và thực tiễn hơn 35 năm đổi mới, mỗi chủ trương mới của Đảng ta về đất đai đều mang lại những thành tựu lớn cho phát triển đất nước, nâng cao đời sống của nhân dân. Vì vậy, thời điểm hiện tại cũng cần thiết được đổi mới để hoàn thiện và phát triển”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính phát biểu tại Hội nghị toàn quốc cuối tháng 7/2022. Thủ tướng cũng khẳng định, đất đai là vấn đề rất phức tạp nhưng không làm không được và cần phải nghiên cứu một cách rất tổng thể. Đây là vấn đề khó, đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ sâu, tuy nhiên cũng không được cầu toàn, không quá nóng vội,cần bám sát thực tiễn, xuất phát từ thực tiễn, tôn trọng thực tiễn, lấy thực tiễn làm thước đo để điều chỉnh Luật Đất đai.
“Điều gì đã chín, đã rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, thực hiện có hiệu quả, đa số đồng tình trên cơ sở đó chúng ta đưa vào chủ trương, trên cơ sở đó luật hoá; cái gì chưa chín, chưa rõ thì chúng ta đặt ra đưa làm thí điểm, vừa làm, vừa rút kinh nghiệm”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Nghị quyết số18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao ngày 16/06/2022 (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số18-NQ/TW) chỉ rõ: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”
Hơn hết, Nghị quyết 18 còn liên tục nhấn mạnh mục đích bảo đảm “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội” liên quan đến đất đai. Điểm mới này thể hiện ở chỗ, cụm từ “hài hòa lợi ích” đã được nhắc đến 3 lần và “công bằng xã hội” được sử dụng 5 lần, trong khi tại Nghị quyết 19 năm 2012 cả hai cụm từ này chỉ được nhắc đến 1 lần. Đây chính cơ sở chính trị quan trọng, động lực mạnh mẽ cho việc khơi thông nguồn lực đất đai, là “kim chỉ nam” giúp hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất....
Dự thảo đã bỏ khung giá đất của Chính phủ và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Bảng giá quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.
Để không còn những hậu quả kéo dài từ năm này qua năm khác, thậm chí là từ thập kỷ này qua thập kỷ khác, hướng đến một xã hội công bằng, hài hòa lợi ích, tạo động lực bền vững cho sự phát triển kinh tế - xã hội, không còn cách nào khác là sửa đổi triệt để những bất cập tại Luật Đất đai 2013. Khi luật được hoàn thiện, những hậu quả trước đây chưa chắc đã được khắc phục nhưng chắc chắn, thời gian tới mọi vấn đề bất cập liên quan đến hai chữ “đất đai” sẽ được giải quyết và là cơ sở giúp khơi thông nguồn lực đất đai.
Trong đó, việc định giá đất theo giá thị trường là yếu tố căn bản trong việc đảm bảo công bằng, giải quyết các bất mãn, hạn chế xung đột lợi ích, giảm thiểu khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, khiến quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trở nên thuận lợi. Với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, tiết kiệm đáng kể nguồn lực, đưa nhanh sản phẩm ra thị trường, đồng nghĩa luân chuyển vốn nhanh, giảm chi phí cơ hội. Người dân bị thu hồi đất cũng được hưởng lợi, khi được bồi thường đúng với giá trị đất đai. Nhà nước cũng có thể gia tăng quy mô thuế phí cho ngân sách, giảm thất thoát, có thêm nguồn lực để đầu tư phát triển kinh tế xã hội mang lại lợi ích cho toàn thể./.
Đón đọc bài 2: Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013: Giải mã "giá đất thị trường"
