Định giá đất: Cởi bỏ “chiếc áo quá chật“

Ngay cả giá đất cụ thể, việc định giá vẫn chưa sát với giá thị trường. Điều này khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận, phát sinh đơn thư khiếu nại, kiện tụng, người dân không bàn giao mặt bằng. Đây chính là “điểm nghẽn” khiến các công trình, dự án chậm tiến độ, đội vốn, lãng phí và kém hiệu quả, bất bình đẳng và thiếu công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

*************

Sau hơn 30 năm đi vào cuộc sống với 5 lần sửa đổi, gần nhất là năm 2013, Luật Đất đai đã thể hiện rõ vai trò trong tiến trình phát triển của đất nước. Sự ra đời của bộ luật này là bước ngoặt quan trọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai; đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và đảm bảo ổn định xã hội.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thị trường và sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Luật Đất đai vẫn còn bộc lộ không ít bất cập, chồng chéo, nổi bật là vấn đề giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai, dẫn đến: Tình trạng đất đai bị bỏ hoang, chiếm đoạt, tư hữu; nghịch lý giữa giá đất đền bù với giá thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi; chênh lệch địa tô bất hợp lý gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai…

Hình ảnh người dân “cõng đơn” đi kiện nhiều năm ròng; sống mòn tại những vùng quy hoạch treo; cán bộ vướng vòng lao lý, nguồn lực đất đai bị thất thoát… đã trở nên phổ biến hơn khi những bất cập liên quan đến giá đất chưa được giải quyết. 

Sửa Luật Đất đai, loại bỏ các lỗ hổng còn tồn tại, hướng đến hài hòa lợi ích và công bằng xã hội, tạo những đột phá trong cải cách thể chế chính là “liều thuốc” hóa giải những xung đột, mâu thuẫn, hành vi tiêu cực; tạo môi trường pháp lý lành mạnh để phù hợp với những biến chuyển nhanh chóng của thị trường bất động sản, khơi thông nguồn lực to lớn từ đất, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên đất. 

Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

1. Hệ thống giá đất theo Luật Đất đai 2013

Khung giá đất lần đầu được ban hành theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, sau đó Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 đều quy định “… Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Tại điều 113, Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định cụ thể hơn, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần (xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa) đối với từng loại đất, theo từng vùng (7 vùng kinh tế), áp dụng từ 01/01 của năm có số đuôi là 0 và 5 (2015, 2020...), theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP; mới nhất là giai đoạn từ 2020 - 2024 theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP).

Mục đích của ban hành khung đất đất nhằm giúp Nhà nước có công cụ và cơ chế kiểm soát, khống chế bảng giá đất của các tỉnh, thể hiện quan điểm quyền lực nhà nước tập trung về Trung ương. Khung giá là căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng tỉnh.

Khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi). Khung giá đất phi nông nghiệp tại các đô thị cũng được xác định theo vùng kinh tế và các loại đô thị (6 loại: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, II, III, IV, V).

TT

Vùng kinh tế

Đất ở tại đô thị loại 1-5

Đất nông nghiệp (cây hàng năm)

Thấp nhất nghìn đồng/m2

Cao nhất triệu đồng/m2

Thấp nhất (1.000đ)

Cao nhất (1.000đ)

1

Vùng trung du và miền núi phía Bắc

50

65

10

105

2

Vùng đồng bằng sông Hồng 

120

162

21

212

3

Vùng Bắc Trung Bộ

40

65

5

125

4

Vùng duyên hải Nam Trung Bộ

50

76

8

120

5

Vùng Tây Nguyên 

50

48

5

105

6

Vùng Đông Nam 

120

162

10

250

7

Vùng đồng bằng sông Cửu Long 

50

65

15

212

Bảng giá đất do UBND các tỉnh ban hành theo định kỳ 5 năm một lần, xác định giá đất tới từng vị trí, từng loại đất, áp dụng từ 01/01 của năm đầu kỳ (thời điểm tính như với khung giá). Bảng giá đất là căn cứ để tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích đất ở trong hạn mức, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, tính các loại phí. Ngoài ra còn có giá cụ thể, giá trúng đấu giá, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Bất cập của khung giá, bảng giá đất theo quy định hiện hành

Khung giá theo tư duy cũ là Nhà nước kiểm soát, khống chế. Nhưng thực tế khi ban ban hành khung giá đất theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP thì giá thị trường ở nhiều tỉnh đã vượt khỏi khung giá đất của Chính phủ, giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị trường đã cao hơn 20% so với giá tối đa trong khung giá, nhiều đường phố ở các đô thị đặc biệt và đô thị loại I cao gấp 2 lần; cá biệt, có đường phố giá tối đa thực tế cao gấp hơn 3 lần giá tối đa tại khung giá. Giá đất nông nghiệp phổ biến trên thị trường cũng có mức cao hơn giá tối đa tại khung giá và cá biệt có nơi cao gấp trên 3 - 5 lần giá tối đa. Giá tối đa trong Khung giá đất của Chính phủ trung bình chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá đất thị trường. Khi giao đất, cho thuê đất, các địa phương tính giá cụ thể trung bình bằng 1,5 - 2 lần giá bảng giá tương đương khoảng 30 - 60% so với giá thị trường. Đây cũng là kẽ hở gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước, cơ hội cho các đối tượng trục lợi, nhiều dự án thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới nhiều hình thức khác nhau (doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc liên kết hợp tác đầu tư rồi thoái vốn, sau đó chuyển mục đích sang nhà ở…) nhưng không thông qua đấu giá, đấu thầu mà chỉ xác định giá cụ thể tính tiền sử dụng đất. Tính từ ngày 01/7/2014 đến hết năm 2016, 60 dự án kinh doanh bất động sản có nguồn gốc đất công (theo Bộ Tài chính) được định giá thu tiền sử dụng đất không phù hợp với mức giá đất phổ biến trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá, làm thất thoát nguồn tài chính lớn của ngân sách Nhà nước.

Thực tiễn thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất thực hiện bồi thường đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm bằng 32,4 lần, với đất trồng cây lâu năm bằng 31,6 lần mức giá tối đa tại khung giá. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương vẫn giữ hệ số điều chỉnh ở mức tối đa chỉ bằng 1,5 lần giá đất tại bảng giá đất. Tức là khung giá không còn ý nghĩa thực tế, mỗi nơi một cách làm dẫn đến thiếu công bằng trên diện rộng khi bồi thường đất.

Bảng giá đất của nhiều địa phương cũng quy định giá quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp. Tại vùng châu thổ Sông Hồng, có một số địa phương quy định mức giá cao nhất của đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 60.000 đồng/m2. Mức phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp của các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000 đồng/m2; cá biệt có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000 đồng/m2. Tại Đồng bằng Sông Cửu Long, giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm không vượt quá 210.000 đồng/m2, giá đất trồng cây hàng năm không quá 250.000 đồng/m2. Tại các tỉnh miền núi, trung du, Tây Nguyên cũng xảy ra tương tự.

Với thực tiễn ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì mức giá cao nhất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá tối đa tại khung giá đất. Đối với đất nông nghiệp khi thu hồi làm dự án phát triển nhà ở (đô thị mới) lại xảy ra vấn đề bất hợp lý là giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cao gấp 200 - 300 lần giá đất nông nghiệp, nếu tính tất cả tiền hỗ trợ thì giá đất sau khi chuyển mục đích vẫn cao hơn khoảng 40 lần. Nên đất nông nghiệp luôn là mảnh đất “màu mỡ” được nhà đầu tư quan tâm, nơi tạo ra giá trị thặng dư cao nhưng phân chia chưa công bằng cho người sử dụng đất dẫn đến người dân bức xúc khi thu hồi đất đối với các dự án đô thị mới. Mặc khác, khung giá, bảng giá đất nông nghiệp thấp dẫn đến thế chấp ngân hàng khó khăn hoặc được vay với giá trị thấp (khoảng 15 - 25% so với giá trị thực tế của đất vì ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% so với bảng giá đất), từ đó làm giảm nguồn lực tài chính huy động từ đất nông nghiệp cho đầu tư phát triển.

Ngoài ra, khi có khung giá dẫn đến tình trạng tập thể, cá nhân xây dựng, phê duyệt bảng giá đất có thể thiếu trách nhiệm. Một là, họ cố gò “bảng giá” vào trong khung giá cho “an toàn” mà không tư duy xem giá bao nhiêu là phù hợp/sát với giá thị trường. Hai là, cho dù giá thị trường trong khung giá thì chính xác ở mức nào là chính xác (mức thấp, mức trung bình hay mức cao/sát giá trần) là vấn đề rất khó xác định, khó kiểm soát. Nên khung giá sai sẽ dẫn đến bảng giá đất, định giá đất sai theo, dẫn đến Nhà nước hoặc người sử dụng đất bị thiệt hại hoặc tùy tiện áp dụng.

Thực tế chỉ ra rằng khung giá đất không có nhiều tác dụng như mong muốn, không thay đổi kịp với biến động nhanh của giá đất thị trường nên khung giá chỉ phù hợp ở giai đoạn đầu khi nước ta mới có chủ trương phát triển kinh tế thị trường, chế tài, kinh nghiệm về định giá đất chưa nhiều, thị trường bất động sản chưa “trăm hoa đua nở”, “lợi ích nhóm” chưa phức tạp như thời gian gần đây. Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế giá tối đa chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá thị trường.

“Chiếc áo quá chật” là một trong những nguyên nhân làm bảng giá đất các tỉnh thấp, là chướng ngại cho việc đưa bảng giá đất, giá cụ thể lên sát giá thị trường. Bởi vì bảng giá đất không thể vượt khung giá, giá đất cụ thể cũng không quá cao so với bảng giá đất, đây là tâm lý chung của lãnh đạo địa phương, hội đồng thẩm định giá đất. Khung giá, bảng giá đất thấp hơn giá thị trường làm ảnh hưởng tới nguồn thu (thuế, phí, tiền sử dụng đất), gây thất thoát ngân sách nhà nước. Trong khi nguồn thu từ đất (chủ yếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương.

Khung giá, bảng giá thấp hơn so với giá thị trường đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất. Giá đất bồi thường khi thu hồi đất là giá cụ thể (giá đất được xác định lại ở thời điểm Nhà nước thông báo thu hồi đất bằng các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định). Tuy nhiên, giá bồi thường thường chỉ bằng khoảng 1,5 lần giá bảng giá, vẫn thấp hơn giá thị trường. Trường hợp sử dụng phương pháp so sánh thì giá đất (của thửa đất so sánh) theo các hợp đồng chuyển nhượng thường không chính xác do người dân khai thấp hơn bảng giá đất; hội đồng thẩm định đa số là thành viên UBND tỉnh nên tâm lý lo ngại bảng giá cao sẽ khó thu hút đầu tư, tăng nguồn ngân sách do phát sinh kinh phí khi bồi thường giải phóng mặt bằng nên thường định hướng duyệt giá thấp hơn giá thị trường.

Một số tỉnh còn ban hành quy định giá đất cụ thể để bồi thường không được cao hơn bảng giá đất (theo hệ số điều chỉnh K hàng năm) tức bằng “giá đất hàng năm nhân hệ số K”. Có tỉnh quy định nếu giá cụ thể phục vụ bồi thường cao hơn giá bảng giá nhân hệ số K thì phải trình lên Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thấp hơn thì thuộc hội đồng cấp huyện. Từ đó dẫn tới cơ quan tham mưu, tư vấn định giá đất cố gò ép giá thấp để dễ làm, tiện, nhanh thông qua cấp huyện mà không phải trình lên cấp tỉnh.

Chính vì vậy, ngay cả giá đất cụ thể định giá vẫn chưa sát với giá thị trường. Điều này khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận, phát sinh đơn thư khiếu nại, kiện tụng, người dân không bàn giao mặt bằng. Đây chính là “điểm nghẽn” khiến các công trình, dự án chậm tiến độ, đội vốn, lãng phí và kém hiệu quả, bất bình đẳng và thiếu công bằng giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Mục đích của bỏ khung giá đất chính là quan điểm để đưa đất đai về giá thị thực, giá đất được vận động theo quy luật thị trường, xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường hơn (đạt khoảng 70 - 80% so với giá thị trường là thành công); thực hiện chủ trương phân cấp, phân quyền của Trung ương (Chính phủ) cho chính quyền địa phương chủ động, năng cao trách nhiệm để đảm bảo ban hành bảng giá đất phù hợp đặc điểm, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng tỉnh; Cơ quan trung ương (Chính phủ, Bộ) quy định quy trình, phương pháp định giá; kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm và quản lý thống nhất hệ thống thông tin (cơ sở dữ liệu) giá đất.

Ngoài ra, bỏ khung giá, đưa giá đất sát giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên, nguồn lực đất đai; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đảm bảo quốc phòng, an ninh, công bằng và ổn định xã hội. Giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, an toàn…

 3. Những băn khoăn khi bỏ khung giá đất

Thực hiện chủ trương theo NQ 18-NQ/TW về bỏ khung giá đất, dự thảo Luật Đất đai 2013 cũng nêu phương án bỏ khung giá đất và nhận được nhiều ý kiến đồng thuận của các nhà khoa học, các địa phương và nhân dân, những cũng có nhiều ý kiến băn khoăn.

Thứ nhất: Bỏ khung giá có làm tăng giá đất không?

Như phân tích trên vì khung giá “chật hẹp”, nên khi bỏ khung giá thì tâm lý định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất sẽ không bị giới hạn, nên giá bảng giá, giá đất cụ thể sẽ phản ánh đúng giá trị thực, sát với thị trường hơn. Hay nói cách khác toàn bộ hệ thống giá đất sẽ tăng lên. Nhiều người băn khoăn, bỏ khung giá có làm tăng giá thị trường không? Thực tế giá thị trường không liên quan trực tiếp với khung giá, kể cả bảng giá, nhưng ở khía cạnh nào đó thì bảng giá đất cũng là căn cứ để người mua và người bán căn cứ vào đó để thương lượng và nó ảnh hưởng tới mức độ sẵn sàng của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Ví dụ khi thấy giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất hoặc thấp hơn bảng giá đất cộng với tiền hỗ trợ (đối với đất nông nghiệp) thì người mua sẵn sàng mua hơn cho dù đất đó thuộc trường hợp bị thu hồi đất.  

Thứ hai: Những ai hưởng lợi hoặc gặp khó khăn từ việc bỏ khung giá?

Một là, khi bỏ khung giá thì bảng giá, giá đất cụ thể tăng, việc xác định giá đất đúng với thị trường hơn nên giúp người dân có lợi khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ; nhưng người sử dụng đất có thể phải trả tiền thuế, phí, tiền sử dụng đất nhiều hơn khi thực hiện các quyền hoặc khi được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Giá đất tăng sẽ làm giá bất động sản (đất và nhà) tăng (mà tăng chính là giá đất, còn giá nhà phụ thuộc vào giá thành xây dựng) nên khả năng tiếp cận sở hữu nhà đất của người có thu nhập thấp, người yếu thế sẽ khó khăn, khi đó Nhà nước sẽ phải tính tới bài toàn giảm tỷ suất thuế, tiếp tục phát triển chính sách nhà ở xã hội.

Hai là, khi giá đất tăng thì Nhà nước cũng thu được tiền thuế, phí nhiều hơn khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ngoại trừ việc Nhà nước thay đổi các chính sách về thuế như giảm thuế suất, miễn giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất; nếu bảng giá đất sát giá thị trường và lấy làm căn cứ tính thuế, phí thì tránh tình trạng khai mai giảm giá để trốn thuế; khai đúng giá trị tài sản khi chuyển quyền sẽ giúp Nhà nướ xử lý đồng bộ với việc kê khai tài sản hàng năm của cán bộ công chức, viên chức, chứng minh nguồn gốc thu nhập, “tài sản sạch, tiền sạch” theo quy định pháp luật.

Ba là, khi giá đất tăng, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn khi đàm phán với người sử dụng đất (nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất), khó giải phóng mặt bằng hơn nếu không có tiềm lực tài chính. Nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại phương án đầu tư khi thấy giá thành cao do giá đất tăng (giá đấu giá, giá đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá chuyển nhượng), nên nguồn cung về nhà đất cho thị trường có thể giảm, gây thiếu hụt nguồn cung nhà ở, làm chững thị trường đất động sản trong khi nhu cầu nhà ở rất bức thiết, nhất là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, các thành phố lớn. Tóm lại cả nhà đầu tư và người dân có nhu cầu nhà đất đều gặp khó khăn. Để thu hút đầu tư, giải quyết nhu cầu nhà ở thì các tỉnh phải tính đến chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất (cách làm của thành phố Đà Năng trước đây), ví dụ đưa ra giá ưu đãi khoảng 70 - 90% giá thị trường, và giá ưu đãi này không được coi là giá thị trường.

Thứ ba: Cơ chế nào kiểm soát bảng giá, giá cụ thể các tỉnh?

Câu hỏi đặt ra là Nhà nước cần có cơ chế gì để kiểm soát việc lạm quyền, thao túng đẩy giá đất dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, một khi phân cấp, phân quyền cho các địa phương thì chính địa phương phải chịu trách nhiệm trực tiếp xây dựng bảng giá đất thông qua hệ thống cơ quan quản lý tại địa phương. Cơ quan Trung ương thực hiện quản lý Nhà nước về kiểm tra, giám sát, kiểm soát việc xây dựng bảng giá đất cũng như việc thực thi chính sách đất đai nói chung của địa phương như Nghị quyết 18 đã quy định “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình thanh tra, kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”, không để xảy ra tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Nhà nước có chế tài đủ mạnh và phòng chống tham nhũng quyết liệt như thời gian vừa qua để phòng ngừa vi phạm pháp luật đất đai; xây dựng cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng thẩm định giá đất, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định và năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá; năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Thứ tư: Cơ sở nào để xác định và công nhận giá thị trường?

Cần phải thống nhất về khái niệm “giá thị trường”. Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, “Giá đất phổ biến trên thị trường hay giá thị trường” là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Giá thị trường là một ước lượng về giá đất dựa trên tập hợp giá thị trường thu nhận ở tất cả những trường hợp có giao dịch (chuyển nhượng, đấu giá đất). Giá này phải được giao dịch trong điều kiện bình thường, không bị ảnh hưởng của đầu cơ, sốt đất, ép buộc, miễn cưỡng (cần bán, cần mua) trong giao dịch đất đai.

Nên muốn xác định chính xác giá thị trường thì phải thu thập đầy đủ dữ liệu giá đất (chuyển nhượng, đấu giá đất, thu nhập, chi phí), số liệu chính xác và có độ tin cậy, có hệ thống theo dõi lịch sử giao dịch ở từng vị trí cụ thể. Cho nên số lượng giao dịch càng nhiều, cập nhật thường xuyên, đảm bảo độ tin cậy thì giá ước tính giá đất có độ chính xác nhất định (sát nhất với thị trường) và được thừa nhận của các bên. Xây dựng bảng giá đất là phương pháp định giá đất hàng loạt, xác định giá đất cho các thửa đất có cùng vị trí (sau này có thể hiểu đây là vùng giá trị đất đai), nói thế để phân biệt với định giá cá biệt phục vụ cho môi giới bất động sản, chuyển nhượng trên thị trường, ví dụ như yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố tâm lý có ảnh hưởng đến giá đất trong giao dịch dân sự chuyển nhượng đất đai. Giá đất thị trường tuân theo quy luật cung cầu (cung tăng giá thấp và ngược lại, cầu tăng thì giá cao và ngược lại), và được tính theo từng thời điểm nhất định (ngày, tuần, tháng, thậm chí là năm nếu giá đất ổn định và ít biến động), loại đất, vị trí cụ thể. Vì đất đai khan hiếm nên xu hướng (trung hạn, dài hạn) giá đất luôn tăng, còn trong thời điểm ngắn hạn có thể tăng giảm phụ thuộc vào cung cầu thị trường và các yếu tố khác làm tăng giá đất (lãi suất ngân hàng giảm, chậm phê duyệt, chậm bàn giao dự án nhà ở) hoặc giảm giá đất (tăng lãi suất ngân hàng, tạm dừng phân lô tách thửa, dự án nhà ở xây dựng quá nhiều). Giá đất 5 năm như bảng giá đất các tỉnh không được coi là giá thị trường.

4. Quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về giá đất

- Tăng cường sử dụng công cụ kinh tế, công cụ thanh tra, giám sát của Trung ương để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, thặng dư từ đất; định giá đất công khai, minh bạch, chống thất thoát, trục lợi, bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước, hài hòa lợi ích, đảm bảo công bằng khi thu hồi đất của người dân.

- Xây dựng giá đất sát với giá phổ biến trên thị trường, có chỉ số cụ thể (bằng 70 - 80% so với giá thị trường), giá đất thị trường là căn cứ để bồi thường, điều tiết địa tô chênh lệch (phần tạo ra không phải do nhà đầu tư), từng bước xóa bỏ cơ chế hai giá.

- Bổ sung quy định bảng giá đất là căn cứ tính thuế, phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan tới giao dịch đất đai mà không phụ thuộc vào giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhằm khuyến khích chủ sử dụng ghi giá trị thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng để có căn cứ xác định chính xác giá thị trường.

- Quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể hơn và độc lập với cơ quan quản lý đất đai; thành phần hội đồng thẩm định phải khách quan (tăng thành viên là chuyên gia, đại diện Hội đồng nhân dân - cơ quan đại diện chủ sở hữu đất đai, đại diện người sử dụng đất có liên quan, giảm bớt thành phần thuộc UBND).

- Quy định bắt buộc giao dịch đất đai phải qua các sàn giao dịch bất động sản, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, chứng minh thu nhập, kết hợp với kê khai tài sản. Bổ sung chế tài xử lý nghiêm đối với các sàn giao dịch bất động sản, định giá viên về đất đai, người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (định giá không đúng thực tế thị trường, kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế, bên trung gian/sàn giao dịch bất động sản bao che cho sai phạm…).

- Sửa đổi, bổ sung quy định áp dụng các phương pháp tiên tiến trong định giá đất theo các tiêu chuẩn quốc tế như xác định vùng giá trị đất đai, chồng xếp lên bản đồ địa chính số, xác định các thửa đất chuẩn trong vùng giá trị đất đai từ đó xác định vùng giá đất, căn cứ xác định và xây dựng bảng giá đất số.

- Phân cấp cho chính quyền cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, gắn với trách nhiệm người đứng đầu và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất. Có chế tài xử lý nghiêm các địa phương, các tổ chức, cá nhân có thẩm quyền khi vi phạm pháp luật có liên quan tới tài chính về đất đai như làm thất thoát NSNN khi đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định thẩm quyền quyết định giá đất cho phù hợp với thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất.

- Bổ sung quy định về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, của Nhà nước và của nhà đầu tư (tỷ lệ và số lượng thành viên thuộc ủy ban nhân dân, HĐND nếu có, chuyên gia định giá đất, đại diện người sử dụng đất); quy định rõ điều kiện, trách nhiệm của tư vấn xác định giá đất.

- Bổ sung quy định quản lý giá đất thống nhất từ trung ương tới địa phương thông qua hệ thống thông tin giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai (chia sẻ dữ liệu cho các cơ quan liên quan: thanh tra, thuế, HĐND, công an, tòa án, Viện kiểm sát...). Đây là cơ sở xây dựng giá đất thị trường, bảng giá đất tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, giá đất bồi thường.

- Bổ sung quy định về đối tượng tính thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà đất, nhằm ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản, nhất là để hoang hóa, sử dụng đất không hiệu quả, đầu tư cầm chừng.

- Nhà nước phải đảm bảo sau khi bị thu hồi người dân sẽ có điều kiện sống tốt hơn thông qua các chỉ số cụ thể (thu nhập, sinh kế, môi trường sống, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội). Quy định rõ thời điểm tính giá bồi thường (khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án hay khi có thông báo thu hồi đất), phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất./.

Bài viết cùng tác giả TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp »

Nên đọc
Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP