Thuê văn phòng với giá đắt đỏ
Ghi nhận từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng Hà Nội đang là điểm “nóng” nhất của Đông Nam Á khi một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm đến Việt Nam. Trong khi đó, số lượng văn phòng hạng A của Hà Nội hiện có 23 dự án với tổng diện tích sàn 460.000m2, chỉ bằng 15% của Singapore và 11% của Malaysia. Dự báo, đây cũng là thành phố thiếu hụt nhất về nguồn cung văn phòng, nhất là văn phòng hạng A.
Hiện thị trường văn phòng Hà Nội được chiếm lĩnh bởi ba khu vực: khu vực trung tâm tiêu điểm là quận Hoàn Kiếm, chiếm tỷ lệ 16% nguồn cung văn phòng; khu vực Ba Đình - Đống Đa chiếm 39% và khu vực phía tây chiếm 42%.
Trong đó, khu vực Ba Đình - Đống Đa và phía tây chiếm tỷ lệ lớn nguồn cung văn phòng hạng A của thành phố. Theo đánh giá của giới nghiên cứu thị trường, đây là những khu vực sẽ có sự dịch chuyển cả về vị thế, giá thuê và thu hút nguồn nhân lực trong tương lai.
Đặc biệt, trong bối cảnh khu vực quận trung tâm Hoàn Kiếm bắt đầu thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A do nhu cầu khách thuê ngày một gia tăng, quỹ đất hạn hữu, thì mạn Ba Đình - Đống Đa và phía tây được coi là lựa chọn lý tưởng để phát triển các toà nhà văn phòng chất lượng.
Theo thống kê, hiện tòa nhà Hà Nội Tower có tỷ lệ lấp đầy 99%, 63 Lý Thái Tổ 100%, Pacific Place 93%, Centre Building 100%, BIDV Tower 100%, Capital Tower 96%, Daeha Complex 98%...
Việc tỷ lệ lấp đầy ở thị trường văn phòng hạng A tăng cao, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung về nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng dẫn đến giá thuê văn phòng đang tăng mạnh trong thời gian vừa rồi và nhu cầu của hạng A đang rất tốt.
Savills dự báo Hà Nội sẽ thiếu hụt nguồn cung văn phòng trong thời gian tới, nhất là văn phòng hạng A tiêu chuẩn quốc tế
Theo thống kê, giá cho thuê văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm có mức 40 - 42 USD/m2; khu vực Ba Đình - Đống Đa có giá 34 - 35 USD/m2, khu vực phía Tây đang ở mức tốt từ 20 - 25 USD/m2. Dự kiến, mức giá thuê toà nhà Capital Place dự kiến sẽ từ 40 - 42 USD/m2.
Xét về tổng thể, thị trường văn phòng tại Việt Nam được đánh giá là thị trường của chủ nhà. Nguồn cầu tăng cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư liên tục tăng giá thuê và giữ được vị thế thương lượng.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Nhận định về diễn biến thị trường văn phòng Hà Nội thời gian qua, ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho hay: “Thị trường văn phòng Hà Nội trong thời gian qua cho thấy tỷ lệ lấp đầy rất cao, tuy nhiên, đối với những khách hàng cần thuê mặt bằng lớn, chất lượng tốt thì lại ít có sự lựa chọn. Do đó, hiện nay đã có xu thế chuyển dịch văn phòng cho thuê từ trung tâm quận Hoàn Kiếm ra khu vực quận Đống Đa và Ba Đình… để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Đặc biệt, ngoài việc đảm bảo chất lượng nguồn cung, môi trường làm việc hiện đại, những dự án văn phòng mới ở quận Đống Đa và Ba Đình còn phù hợp hơn cho các đơn vị khi nhân viên văn phòng chủ yếu sống xa trung tâm quận Hoàn Kiếm. Bản thân các công ty khi đặt trụ sở ở đây thì di chuyển vào trung tâm Hà Nội hay khu vực Mỹ Đình cũng không mất quá nhiều thời gian”.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho biết, các doanh nghiệp Việt Nam hiện đang chiếm tỷ lệ thuê cao nhất (34%), tiếp đến là Hàn Quốc 19%, Nhật Bản 14%, Mỹ - Anh - Trung Quốc đều 7%... Điều này cho thấy, các doanh nghiệp Việt Nam đang có sự tăng trưởng mạnh cả về số lượng và chất lượng.
Liên quan đến nhu cầu khách thuê, hiện các tập đoàn tài chính, công nghệ, ngân hàng chiếm 50% diện tích thuê, mảng công nghệ và sản xuất chiếm14%, còn lại là các ngành nghề khác.
Các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện (các tuyến đường sắt trên cao), sự gia tăng của những dự án thương mại và nhà ở, hay những diện tích thuê lớn với mức giá hợp lý.
Hiện nay, một số công ty muốn tuyển được nhân viên mới và giữ được người tài. Do đó, những toà nhà có vị trí thuận tiện cho nhân viên di chuyển, không gian làm việc thoải mái, năng động giúp nhân viên phát huy khả năng sáng tạo và nâng cao năng suất làm việc sẽ được ưu tiên lựa chọn.
Ông Matthew cho hay: “Có đến 60 - 70% nhân sự ngồi làm việc tại các văn phòng. Do đó các công ty sẽ tìm văn phòng ở khu vực nào có nhiều tiện ích nhất để tạo môi trường thuận lợi nhất cho nhân viên và tăng năng suất của người đi làm”.
Bên cạnh đó, các văn phòng dạng co-working space - nơi có thể vừa làm việc, vừa có khu vực thư giãn cũng là xu hướng được các khách thuê đón nhận thời gian gần đây. Sắp tới, khi các cơ quan hành chính được dịch chuyển ra phía tây và khu vực Tây Hồ Tây, nhân sự tại các toà nhà văn phòng xung quanh khu vực này sẽ rất thuận lợi khi đến làm việc với các cơ quan ban ngành. Điều này tác động rất nhiều đến sự dịch chuyển của khách thuê.
Xét về tổng thể, thị trường văn phòng tại Việt Nam được đánh giá là thị trường của chủ nhà. Nguồn cầu tăng cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư liên tục tăng giá thuê và giữ được vị thế thương lượng.
Nhận định về triển vọng đầu tư văn phòng tại Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Quản lý Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, lợi suất cao cho thấy mức tương quan khá hấp dẫn của thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng so với giá trị vốn hóa của tòa nhà văn phòng. Việc Hà Nội đang có mức lợi suất cao hàng đầu thế giới cho thấy triển vọng rất khả quan về giá thuê và công suất thuê tại thị trường này.
Bà Minh khẳng định: “Có thể nói thị trường văn phòng ở Việt Nam hiện đang thuộc về người bán, nói cách khác nếu các nhà đầu tư đang sở hữu một dự án bất động sản văn phòng, đây là thời điểm thuận lợi để bán. Trong xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường văn phòng Việt Nam cũng cho thấy triển vọng để phát triển những dòng sản phẩm mới và cao cấp hơn. Giá thuê văn phòng hạng A vẫn tiếp tục đà tăng và dự kiến sẽ duy trì ở mức cao kỷ lục trong năm nay cũng như trong thời gian tới vì nguồn cung mới của văn phòng cao cấp vẫn còn hạn chế. Khách thuê doanh nghiệp cần phân tích kỹ lưỡng nhu cầu mặt bằng văn phòng của mình, lên kế hoạch từ sớm và quản lý chi phí thuê trong tương lai một cách hiệu quả”.
