Hành trình của Condotel và “ánh sáng cuối đường hầm”

Vốn rất dồi dào tiềm năng phát triển nhưng “đứa con lai” mang tên Condotel đã và đang phải trải qua một hành trình dài “bảy nổi ba chìm” để đi tìm danh phận. 

Việc thiếu hành lang pháp lý và sự chính danh đã khiến một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ưu việt sớm rơi vào cảnh lụi tàn chỉ sau vài năm nở rộ. Bức tranh của thị trường Condotel càng trở nên tối tăm hơn khi dịch Covid-19 tràn qua đã tác động mạnh lên nguồn cầu chính của phân khúc này là ngành du lịch. 

Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2020 lại chứng kiến nhiều tín hiệu đáng kỳ vọng cho bức tranh thị trường Condotel năm 2021 - phục hồi mạnh mẽ và tăng trưởng trở lại. Những tia sáng cuối đường hầm đã bắt đầu xuất hiện, vực dậy niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường. 

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng Condotel (căn hộ du lịch) xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Chính vì thế mà ngay từ khi ra đời, Condotel đã trở thành “đứa con lai” rất được các chủ đầu tư chiều chuộng.

Mặt khác, cũng bởi tính ưu việt, vừa là nơi nghỉ dưỡng tuyệt hảo cho gia đình, vừa có thể vận hành cho thuê như khách sạn, đồng thời có thể tích hợp trải nghiệm đa công năng, Condotel đã có sự phát triển và tăng trưởng đầy ngoạn mục ở cả nguồn cung và nguồn cầu, trở thành một phân khúc có sức hút bậc nhất trên thị trường lúc bấy giờ. 

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, Condotel đã trở thành phân khúc bùng nổ mạnh mẽ do đáp ứng được nhu cầu của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và người sử dụng với hàng vạn sản phẩm Condotel đã và sẽ đưa vào thị trường.

“Thị trường Condotel là kết quả của 3 thị trường quan trọng gồm thị trường bất động sản, thị trường tài chính và thị trường du lịch. Thông qua Condotel, chủ đầu tư dự án bất động sản có thêm một lĩnh vực kinh doanh mới với những sản phẩm lai giữa căn hộ và phòng khách sạn.

Điều này vừa phù hợp với sự phát triển của du lịch, đặc biệt là địa bàn ven biển, vừa phát huy kinh nghiệm đã tích lũy được sau nhiều năm về kinh doanh phát triển, quản lý căn hộ chung cư của nhiều chủ đầu tư. Đây là vấn đề có ý nghĩa trong bối cảnh một số phân khúc thị trường bất động sản có dấu hiệu bão hòa và mật độ tập trung quá lớn tại các đô thị truyền thống”, ông Ánh nhận định. 

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm Condotel được tung ra thị trường. Thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trong đó, giai đoạn 2016 - 2017 được coi là thời kỳ hoàng kim của Condotel tại Việt Nam. Tổng nguồn cung Condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn. Đến năm 2017, con số này đã tăng lên thành 22.837 căn.

Giới đầu tư giai đoạn này luôn ví Condotel như “con gà đẻ trứng vàng”, bởi hầu hết các dự án Condotel đều sở hữu chính sách cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn, ở mức 8 - 12%/năm. Việc các chủ đầu tư hồ hởi xây dựng các dự án Condotel thời gian qua cũng đã thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh khi được nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng khắt khe của khách du lịch trong và ngoài nước. Diện mạo của các địa phương phát triển du lịch cũng thay đổi đáng kể khi có các dự án Condotel.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển cao trào, thị trường Condotel đã chứng kiến những nhịp chững không nhà đầu tư nào mong muốn. Nhiều thị trường trọng điểm đã không còn sức hấp dẫn. Số lượng dự án mới sụt giảm nhanh chóng, trong khi dự án cũ thanh khoản thấp, doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn, nhà đầu tư mắc kẹt. 

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, khối lượng giao dịch Condotel giảm mỗi năm 5 - 10%, giá rao bán căn hộ du lịch trung bình năm 2019 giảm 8% so với năm 2018. Trong 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung Condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn, tức chỉ chiếm khoảng 25%. Trong đó, Khánh Hòa, Đà Nẵng - các địa phương chiếm nhiều giao dịch về căn hộ du lịch nhất, năm 2018 lên đến 40.000 giao dịch, nhưng qua năm 2019 đã bị sụt giảm rất nhiều.

Đến cuối năm 2019, do tình hình thị trường khó khăn, một số chủ đầu tư đã phải tạm dừng chi trả cam kết lợi nhuận với khách hàng. Điều này đã đẩy thêm sự ảm đạm, ngán ngẩm cho thị trường Condotel vốn đang phải đối diện với hàng loạt khó khăn, đồng thời làm dấy lên lo ngại về sự đổ vỡ dây chuyền của thị trường Condotel. “Đứa con cưng” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đứng trước “cơn nguy kịch” tưởng chừng không thể vượt qua. 

Đó là thời điểm mà cả thị trường dồn sự chú ý vào Condotel. Các nhà đầu tư như những chiến binh bại trận trở về trong niềm u uất và hoang mang, lo lắng cho khoản đầu tư vốn tưởng chừng như rất “hời” của mình.  

Condotel từ “con cưng” bỗng trở thành kẻ tội đồ trong mắt giới đầu tư. Thị trường bất ổn, cơ quan quản lý vẫn tiếp tục loay hoay, lúng túng trong việc tìm cách xử lý. Còn chủ đầu tư dự án trở thành người đứng mũi chịu sào. 

Ít ai biết rằng, nguy cơ vỡ trận hay vỡ cam kết lợi nhuận, đó là những rủi ro đã được cảnh báo trước. Theo đó, lỗi không nằm ở chủ đầu tư hay bản thân loại hình Condotel. 

Nguyên nhân là do chưa có hành lang pháp lý để điều chỉnh cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới này, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các khách hàng nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch và cả vấn đề quản lý, vận hành. 

Trong thời gian phát triển đến cao trào, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả nhà quản lý đều “ném đá dò đường”. Từ những năm 2015 - 2016, các chuyên gia đã từng đưa ra rất nhiều cảnh báo về những nguy cơ có thể xảy đến nếu không kịp thời khoác áo choàng pháp lý cho Condotel. Nhưng đến tận cuối năm 2019 vẫn chưa có động thái nào về việc tạo khung pháp lý cho loại hình này. Đó mới là lý do khiến thị trường rơi vào “hố đen”. 

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, về bản chất, Condotel là một hình thức huy động vốn rất tốt mà các nước đã làm, đem lại lợi ích rất lớn, tốt cho thị trường:

“Bản chất của Condotel là rất tốt, nó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. Đây là một kênh huy động vốn đầu tư xã hội, tạo ra giá trị gia tăng dòng tiền, biến những đồng tiền “nằm chết” trong góc tủ trở thành đồng tiền đầu tư mang lại hiệu quả. Việc huy động vốn này hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014”.

Tuy nhiên theo vị chuyên gia này, việc Condotel phát triển bùng nổ ở nước ta đang gần như mang tính chất tự phát, vì chưa có pháp luật quy định một cách đầy đủ, chặt chẽ, cụ thể và rõ ràng để quản lý Condotel, kể cả về quản lý nhà nước cũng như quản lý các hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư:

“Thiếu sót vẫn nằm ở khung pháp lý. Hiện chưa có quy định thế nào là Condotel và còn rất nhiều sự mập mờ: Condotel có thể được xây dựng ở đâu, hoạt động như thế nào? Nó là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn hay có thể biến các khu nhà ở thành Condotel? Và thực tế Condotel vẫn đang là ‘đứa con lai lắm tài nhiều tật’, chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành. 

Rõ ràng về mặt luật pháp hiện đang có những kẽ hở, chưa có định nghĩa chính xác cũng như chưa có quy định rõ ràng về đầu tư Condotel. Cũng vì chưa được thừa nhận nên “đứa trẻ” này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát”. 

Do vậy, ông Thịnh cho rằng, nhà đầu tư đang đứng ở thế bị động, hoàn toàn chỉ biết tin vào chủ đầu tư và xuống tiền. Nên đầu tư Condotel ở thời điểm đó không thể nói là không có rủi ro.

“Đã từng có rất nhiều cảnh báo về việc nếu tiếp tục trì hoãn việc “khai sinh” cho Condotel thì sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Và thực tế đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu gặp rủi ro khi đầu tư Condotel. Nhưng phải nói rằng, bản chất vấn đề nằm ở khung pháp lý, Condotel không hề có lỗi, do vậy, đừng mất niềm tin vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng này”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Tại Diễn đàn Bất động sản thường niên năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, bản chất Condotel không có gì sai mà vấn đề nằm ở hành lang pháp lý đang đi sau thị trường, 

“Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của doanh nghiệp là chọn vị trí cũng như định giá tỷ lệ hưởng lợi nhuận cao quá. Nhưng nếu đầu tư Condotel mang lại lợi nhuận 8 - 12% mà không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm ngân hàng nữa”, ông Nam khẳng định. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cũng nhìn nhận, cần phải xây dựng được vấn đề pháp lý cho Condotel thì sản phẩm này mới có chỗ đứng trên thị trường. 

“Đã có những nhà đầu tư gặp rủi ro trong đầu tư Condotel. Đó là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ Condotel là gì”, ông Khởi nói. 

Theo ông Khởi, có 3 vấn đề đối với loại hình Condotel cần quan tâm: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình Condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này. 

Sau nhiều phản ánh, kiến nghị của giới chuyên gia, doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong nhiều năm, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thời hạn 50 - 70 năm. Đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện.

Các chuyên gia đánh giá, dù muộn, nhưng đây là tín hiệu sáng để từng bước tháo gỡ những khó khăn pháp lý, giải “nỗi oan” cho Condotel, khơi thông dòng chảy của thị trường. Bởi khi được cấp quyền sở hữu có thời hạn từ 50 - 70 năm, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, mạnh dạn rót vốn, do đó lượng giao dịch sẽ tăng. Dựa trên cơ sở đó, các chủ đầu tư có thể tính toán một cách đầy đủ và cụ thể để xem xét quá trình, kế hoạch đầu tư phù hợp. 

“Văn bản hướng dẫn loại hình Condotel này được ban hành sẽ giúp nhà đầu tư phần nào an tâm hơn. Dẫu sao, sau khoảng thời gian đợi chờ, phía cơ quan ban ngành đã đưa ra một quy định gỡ vướng. Một phần nào đó, loại hình Condotel đã được xếp vào danh sách rõ ràng. Tôi nghĩ đó là tín hiệu tốt cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng và đối với thị trường bất động sản. Họ đã chờ đợi hơn 4 năm, đã rất kỳ vọng về luồng gió mới này”, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa nhận định. 

Văn bản của Bộ Tài Nguyên và Môi trường được ban hành vào đầu năm 2020 như mở ra một hy vọng lớn cho thị trường Condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, đó là hy vọng có thể tăng trưởng lên hương trở lại khi khung pháp lý từng bước được cải thiện. Tuy nhiên, tia lửa hy vọng vừa lóe sáng đã bị dập tắt bởi đòn giáng mạnh mang tên Covid-19. 

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm 2020, hầu hết các phân khúc trên thị trường bất động sản đều phải hứng chịu thiệt hại do ảnh hưởng của dịch bệnh, trong đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc có thiệt hại nặng nhất. Đặc biệt, tại Đà Nẵng - một thị trường trọng điểm của bất động sản nghỉ dưỡng đã gần như không có giao dịch trong năm 2020. Toàn thị trường trong 7 tháng đầu năm 2020 chỉ tiêu thụ được khoảng 233 căn Condotel, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng chỉ có 1 dự án Condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 65 căn Condotel. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 57% nguồn cung mới. Đồng thời toàn thị trường không có nguồn cung sơ cấp. Sức mua thị trường ở mức rất thấp, gần như không có giao dịch trong thời gian qua.

Như vậy, có thể thấy, những tín hiệu tốt từ pháp lý chưa kịp làm tăng nhiệt thị trường trở lại thì đã bị dội thêm gáo nước lạnh khiến bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và thị trường Condotel nói riêng đóng băng hoàn toàn. Bức tranh thị trường 2020 dưới tác động của dịch Covid-19 đã bị phủ lên một màu u ám. Thị trường như đang đứng trong một đường hầm tăm tối, không biết đâu là lối ra. 

Trong bối cảnh đó, thời điểm cuối năm 2020, cả thị trường bỗng nóng lên trước thông tin dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng trở thành Dự án đầu tiên trong cả nước chuyển đổi thành công hàng nghìn căn hộ Condotel - không hình thành đơn vị ở, sang căn hộ, chung cư nhà ở được hình thành đơn vị ở. Nói cách khác, dự án Cocobay được "khai sinh” trở lại từ "hình hài" khu nghỉ dưỡng, du lịch sang khu đô thị phức hợp có đầy đủ các phân khu chức năng để người dân sinh sống, đồng thời là nơi phục vụ khách du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp.

Đại diện chủ đầu tư cho biết, hiện dự án đã đầy đủ điều kiện pháp lý để được phép giao dịch, mở bán các sản phẩm mới: Căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề… Chủ đầu tư đang hoàn thành việc tách sổ đỏ cho các cụm công trình, sau đó tiến hành tách sổ đỏ cho từng người mua.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự chuyển đổi này đã mở ra "ánh sáng cuối đường hầm", tháo gỡ khó khăn cho phân khúc Condotel đang đóng băng thời gian qua. Các tòa chung cư sau chuyển đổi của dự án Cocobay Đà Nẵng sẽ sớm được mở bán, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư cũng như người mua để ở. Với việc được cấp sổ đỏ, các căn hộ ven biển này được dự báo sẽ làm ấm lên thị trường bất động sản Đà Nẵng sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 và bão lũ.

“Đây là dự án hiếm hoi có hồ sơ pháp lý đầy đủ, có lộ trình cấp chứng nhận sở hữu rõ ràng kết hợp với hoạt động thi công gần như hoàn thiện rồi mới mở bán. Từ điểm sáng này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng nói riêng và thị trường Condotel nói chung sẽ khởi sắc trở lại, bắt đầu một chu kỳ phát triển mới với sự quay trở lại của các nhà đầu tư với phân khúc này. Tuy nhiên, thị trường sẽ không có sự nóng vội mà sẽ phát triển theo hướng chắc và bền vững hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc hợp thức hóa Condotel thành căn hộ chung cư đối với dự án Cocobay của chính quyền Đà Nẵng là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư và đáp ứng nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, kết quả này có được là do nỗ lực rất lớn của chủ đầu tư trong việc đồng hành cùng với khách hàng tháo gỡ các khó khăn. Và bên cạnh đó, là sự hỗ trợ của chính quyền đối với một dự án đã đầy đủ pháp lý và phù hợp với quy hoạch như Cocobay. Còn không phải dự án nào cũng có thể chuyển đổi như vậy. Do đó, về lâu dài vẫn cần một khung pháp lý đầy đủ cho Condotel để loại hình này có thể phát triển tương xứng với tiềm năng. 

“Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào loại hình này”, ông Thịnh đánh giá. 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ sự chuyển đổi của dự án Cocobay, nên nhìn nhận Condotel là loại hình có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch… miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao. 

“Cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch, cần chuyển sang nhìn nhận theo kinh tế chia sẻ”, vị chuyên gia khẳng định.

Theo các chuyên gia, dù còn cần nhiều yếu tố để thị trường Condotel quay trở lại đường đua, nhưng với điểm sáng của dự án Cocobay Đà Nẵng, niềm tin của nhà đầu tư đã quay trở lại. Đó là động lực quan trọng nhất để các doanh nghiệp phát triển dự án tái khởi động và từng bước phục hồi những khó khăn của thị trường.

Và dưới góc độ là một sản phẩm bất động sản đa công năng, Condotel sẽ có rất nhiều lợi thế và dư địa để bứt phá trong giai đoạn tới. Nhất là khi lượng khách du lịch tăng trưởng trở lại với những tiêu chí khắt khe hơn.

“Condotel là sản phẩm được giới đầu tư đón nhận và sẵn sàng “rút hầu bao” bởi tính ưu việt mà loại hình bất động sản này mang lại như đa chức năng, nằm trong quần thể có dịch vụ trọn gói, có khả năng khai thác kinh doanh, thương mại mang lại tiềm năng sinh lời lớn trong suốt vòng đời sản phẩm. Với diện tích vừa phải, chi phí đầu tư của các bất động sản không gắn liền với đất này không quá lớn và phù hợp với đại đa số các nhà đầu tư.

Ngoài ra, tạo điều kiện phát triển các loại hình lưu trú du lịch như Condotel cũng là cách để nâng cao chất lượng phục vụ du lịch, đáp ứng nhu cầu của những dòng khách cao cấp, tạo ra diện mạo khang trang cho các vùng đất có tiềm năng du lịch, phát triển kinh tế địa phương”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.