Tại Hội thảo Quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử mở rộng thành phố Hà Nội, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng đã đề xuất 3 giải pháp hạn chế tăng dân số cơ học vào nội đô TP. Hà Nội, trong đó có giải pháp chỉ bán, cho thuê chung cư cao tầng nội đô cho người có hộ khẩu tại phường, quận có dự án.
Xét dưới góc độ của chủ đầu tư dự án, ông Trần Vi Thoại, giám đốc công ty luật IB Legal Việt Nam cho rằng, đối với một dự án chung cư cao tầng, tổng vốn đầu tư mà chủ đầu tư bỏ ra là một con số không hề nhỏ.
Trong đó, ngoài nguồn vốn tự có, nguồn vốn đầu tư dự án có thể bao gồm các khoản huy động bên ngoài và vốn vay. Do đó, bất cứ chủ đầu tư nào cũng mong muốn sử dụng nguồn vốn hiệu quả nhất và mau thu hồi vốn. Việc này chỉ có thể thực hiện tốt nhất khi chủ đầu tư bán hết hàng trong thời gian ngắn nhất.
Do đó, việc quy định chỉ bán, cho thuê chung cư nội đô cho người có hộ khẩu tại phường, quận có dự án có thể dẫn đến chủ đầu tư không bán hết hàng thậm chí không bán được hàng.
Theo ông Thoại, không phải người dân nào có hộ khẩu tại phường, quận có dự án đều có nhu cầu mua, thuê căn hộ nội đô.
Đề xuất bán nhà hộ khẩu nội đô
Bênh cạnh đó, ông Thoại cho rằng, không phải dự án nào cũng có khả năng thu hút khách hàng. Việc một người quyết định mua căn hộ tại một dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế, tiện ích xung quanh, khả năng thanh khoản…
Thứ ba, tính thanh khoản của căn hộ không cao nên đối với những người muốn đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ trong khi người có nhu cầu ở lại không mua.
Hơn nữa, vấn đề này cũng có thể dẫn tới những vấn đề xã hội tiêu cực khác như việc chạy giấy tờ để được nhập hộ khẩu phục vụ cho việc mua căn hộ.
Như vậy, xét dưới cả góc độ pháp lý và thương mại, vấn đề có nên bán, cho thuê chung cư cao tầng nội đô cho người có hộ khẩu tại phường, quận có dự án là vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần phải xem xét.
Tương tự như vậy, đại diện một chủ đầu tư cho rằng, việc đầu tư xây dựng các dự án chung cư như tập thể cũ đều có tái định cư. Nếu chỉ tập trung nhóm khách hàng này thì chủ đầu tư sẽ không thể bù đắp được thanh khoản. Trong khi đó, hầu hết các dự án nội đô đều là cao cấp mới có lãi.
"Giá nhà bán nội đô thường rất cao, không phải người dân nào ở khu vực này cũng mua được. Chính vì thế, với các chủ đầu tư nếu không hấp dẫn họ sẽ không còn đầu tư vào các loại hình nhà ở nhà. Tình trạng xuống cấp của các khu chung cư cũ sẽ khó giải quyết được", ông chia sẻ.
Theo đề xuất của ông Thoại, thay vì hạn chế đối tượng mua, bán, cho thuê, chúng ta có thể xem xét việc phê duyệt và chấp thuận dự án, tránh việc xây dựng dự án tràn lan, quá nhiều gây ảnh hưởng đến mật độ dân số địa phương.
Hơn nữa, trong khi Chính phủ đang có chủ trương xem xét bỏ hộ khẩu trong việc quản lý hành chính thì đề xuất trên càng không phù hợp với chính sách phát triển kinh tế -xã hội lâu dài của nhà nước.
Vi phạm luật
Chuyên gia Trần Ngọc Chính, cho rằng tại các tòa nhà cao tầng khu vực này, ngoài phần diện tích đã ưu tiên dành cho tái định cư tại chỗ cho dân sở tại, phần diện tích thương mại không thể quy định không bán cho người không có hộ khẩu thường trú tại đây vì sẽ vi phạm Luật Cư trú.
Chủ đầu tư lo sợ thị trường thiếu thanh khoản
Dưới góc độ luật, luật sư Trần Vi Thoại, Giám đốc công ty Luật IB Legal Việt Nam cho rằng, căn cứ Điều 23 Luật Hiến pháp, công dân Việt Nam có quyền tự do đi lại và cư trú trong nước. Tại khoản 2 Điều 8 Luật Cư trú, việc lạm dụng quy định về hộ khẩu để hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của công dân là hành vi bị cấm.
Theo đó, các hành vi này bao gồm: (a) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, văn bản khác liên quan đến quy định về hộ khẩu mà làm hạn chế quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và (b) Đưa ra các quy định về hộ khẩu làm điều kiện để hạn chế quyền, lợi ích hợp pháp của công dân.
Mặc khác, tại Điều 4 Luật Nhà ở quy định: hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Tại khoản 1 Điều 5 Luật Nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này. Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở, đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì các chủ thể này có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở.
Như vậy, xét dưới góc độ pháp lý, tổ chức, cá nhân Việt Nam có quyền mua và sở hữu nhà, thuê và cho thuê nhà tại các dự án chung cư cao tầng mà không bị hạn chế về hộ khẩu. Việc căn cứ vào hộ khẩu để hạn chế quyền mua và sở hữu nhà, thuê và cho thuê nhà tại các dự án chung cư cao tầng là vi phạm pháp luật.
