Hoà Bình: Cuộc vật lộn trong cơn bão bất động sản vùng ven

Chẳng phải đến bây giờ, Hoà Bình mới được nhắc đến như một điểm du lịch lý tưởng. Bởi hàng ngàn năm trước, “cái nôi” của nền văn hoá Hòa Bình đã nổi tiếng với truyền thuyết “Đẻ đất, đẻ nước”. Không chỉ sở hữu nền văn hoá đa dạng và mang đậm tính bản sắc, Hoà Bình trong mắt du khách là những đồi núi trùng điệp với động Thác Bờ, Hang Rết, động Thiên Hoa hay vùng rừng nhiệt đới nguyên sinh Pù Noọc. 

Đến Hoà Bình, du khách chẳng muốn bỏ lỡ chuyến du ngoạn trên hồ sông Đà mộng mơ; trải nghiệm không gian núi rừng, đậm sắc văn hoá dân tộc tại thung lũng Mai Châu; hay đắm mình trong khu suối nước nóng thiên nhiên Kim Bôi… Hoà Bình đẹp còn bởi những thung lũng san sát, tạo nên bức tranh sơn thuỷ hữu tình. Và 3 năm trước, chính bởi sức hút đặc biệt của vùng đất núi rừng chỉ cách Hà Nội gần 2 tiếng di chuyển này mà những nhà đầu tư sành sỏi đã không chần chừ khai phá tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng ven đô.

Suốt 7 năm theo đuổi lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng là từng ấy năm cuộc sống của Nguyễn Khánh (Hà Nội) đổi thay và phất lên. Bước ngoặt lớn trong cuộc đời làm môi giới của Khánh sang một trang mới khi 3 năm trước, anh cùng những người bạn làm ăn của mình chọn Hoà Bình làm điểm đến sinh lời. Khánh bảo, lúc đó, bất động sản nghỉ dưỡng biển không còn mới lạ và hấp dẫn, du lịch ven đô màu mỡ hơn trong bài toán sinh ra tiền.

Đó là những năm tháng mà tần suất các chuyến đi lại giữa Hoà Bình và Hà Nội của Khánh dày hơn. “Dự án nghỉ dưỡng ở Hoà Bình cứ ra là hết hàng, rất nhanh. Đầu tư và bán sản phẩm nghỉ dưỡng ở đây thích lắm!”, Khánh kể.

Rồi Khánh giới thiệu về khu nghỉ dưỡng Ohara Villas & Resort, một trong những dự án mà Khánh đang chuẩn bị kết thúc giai đoạn bán hàng: “Hiện tại, dự án bán gần như hết. Dù mới khởi công được hơn một năm nhưng dự án này đã đi vào khai thác và bán rất chạy. Ohara được nhào nặn theo phong cách Nhật Bản từ những kiến trúc sư bay bổng nhất. Tất cả mọi thứ đều được thiết kế rất xinh xắn”.

Theo thông tin đăng tải trên website, Ohara Villas & Resort do Công ty Cổ phần Đầu tư nghỉ dưỡng Việt Nhật (gọi tắt là Công ty Việt Nhật) phát triển, chỉ cách trung tâm Hà Nội khoảng gần 1 giờ di chuyển. Dự án có diện tích lên tới 10ha, nằm dưới chân núi Viên Nam và cạnh thác Thăng Thiên. Dự án sở hữu mật độ xây dựng 20% với 200 căn biệt thự song lập, mỗi căn diện tích 300m2. Khu biệt thự rộng 1,175ha và khu cảnh quan, mặt nước lên tới 6,852ha.

Như bất kỳ bài giới thiệu nào của cánh môi giới, tiềm năng sinh lời luôn được vẽ ra về ưu điểm của loại hình đầu tư này. Khánh không phải nhà môi giới ngoại lệ khi dành rất nhiều thời gian để miêu tả về tỷ suất sinh lời của dự án này.

“Bạn vừa có thể cho thuê, vừa có thể để nghỉ dưỡng cuối tuần. Một dự án trước đó, giá căn biệt thự mà bên mình đẩy ra chỉ có 1,2 tỷ đồng đã bao gồm chi phí xây dựng. Mức giá này quá rẻ nên tốc độ bán rất nhanh. Đối với Ohara, căn biệt thự rơi vào mức 2 - 2,5 tỷ đồng/căn. Đối với khu vực farm, mức giá chỉ rơi vào 400 - 600 triệu đồng. Nếu cho thuê lại, mức giá chỉ cần khoảng 500.000 - 700.000 đồng/ đêm đã có thể thu hút được nhiều du khách vì khoản tiền này phù hợp với ngân sách của khách hàng”, Khánh tiết lộ.

Nếu so với những dự án bất động sản bài bản khác, Khánh cho rằng, những sản phẩm mà anh đang cung cấp có sức hấp dẫn lớn hơn rất nhiều vì đẹp, đáp ứng đúng thị hiếu của khách hàng, giá hợp lý, cách Hà Nội chỉ hơn 1 tiếng đồng hồ di chuyển nhưng đặc biệt mang lại tỷ suất sinh lời tốt.

Ohara Villas & Resort được xây dựng ngay trên lưng chừng đồi, cách quốc lộ 6 khoảng 4km. Nhưng điều khiến khách hàng còn băn khoăn, đó là tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản tại đây. Với dự án Ohara Villas & Resort, Khánh khẳng định chắc nịch, với khu biệt thự, chỉ cần chồng tiền đủ là đã có sổ đỏ trao tay. Nhưng với khu farm, sự tin tưởng phải đặt lên hàng đầu vì thời gian chờ lấy sổ sẽ lâu hơn.

Trước thắc mắc cho rằng, sẽ ra sao nếu khách hàng đã chồng tiền nhưng chủ đầu tư thất hứa, khả năng lấy lại tiền không hề dễ dàng, Khánh nhấn mạnh lại: “Chắc chắn là có sổ đỏ. Nếu không có sổ, chủ đầu tư là Công ty Việt Nhật sẽ trả lại tiền. Cấp sổ đỏ hiện tại ở Hoà Bình dễ lắm. Đều có mối quan hệ quen biết hết nên cấp sổ chỉ là vấn đề thời gian, còn lại chắc chắn được cấp sổ”.

Để tạo thêm niềm tin, Khánh tiết lộ về việc làm sổ đỏ tại Hoà Bình. “Làm sổ đỏ ở Hoà Bình dễ mà! Muốn có sổ đỏ chỉ mất thêm khoản chi phí 2 triệu đồng/m2 là đã có sổ. Những dự án tại Hoà Bình đa phần đều do một ông chủ đứng đầu, sau đó họ lập thành nhiều công ty con để quản lý và xây dựng. Họ đã mua sẵn những quả đồi và thu gom đất của dân. Để được cấp sổ đỏ tương tự như dự án, chủ đầu tư chỉ cần nhập tất cả các sổ đỏ lại, sau đó tách sổ”, Khánh nói.

2017 - 2019 là giai đoạn Hòa Bình sôi động với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh sự đổ bộ của các “đại gia” bất động sản lớn như FLC Group, Geleximco Group, HimLam Group… Hoà Bình còn đón “cơn bão” của những dự án quy mô vừa và nhỏ. Từ một thị trường chỉ với cơ cấu sản phẩm giản đơn như đất thổ cư, đất liền kề, giờ đây, bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven đã trở thành từ khoá dẫn đầu trong lượt tìm kiếm.

Thống kê của batdongsan.com.vn quý III/2019, Hòa Bình nổi lên là tỉnh có sự tăng trưởng lượng truy cập tìm kiếm bất động sản cao nhất trong số các tỉnh phía Bắc. Lượng tìm kiếm tại Hòa Bình tăng 73% so với quý II/2019. Người dùng tập trung tìm kiếm ở các khu vực là huyện Lương Sơn, Kỳ Sơn và thành phố Hòa Bình. Tỷ lệ tăng trưởng tìm kiếm ở các khu vực trên lần lượt là 81%, 41% và 35%, với tâm điểm là đất thổ cư, đất trang trại. So với quý trước, lượng tìm kiếm đất trang trại tăng 117%, đất thổ cư tăng 74%.

Theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn, sự vượt trội về hành vi tìm kiếm của người dùng cho thấy bất động sản Hòa Bình đang có nhiều tín hiệu khởi sắc, thu hút mối quan tâm của giới đầu tư.

Sức hút của thị trường bất động sản tại Hoà Bình rõ ràng là một điều đáng mừng. Bởi thị trường sôi động, nhà đầu tư tiềm năng tìm đến, doanh nghiệp địa ốc chuyên nghiệp tham gia đầu tư là điều cho thấy, Hoà Bình đang trong cuộc chuyển mình mạnh mẽ để phát triển xứng với một tỉnh liền kề Hà Nội, nằm trong vùng Thủ đô.

Thế nhưng…

Trong những điều tưởng như bình thường và tín hiệu đáng mừng đó, Hoà Bình lại đang chứng kiến một cuộc "xẻ thịt" những thung lũng đầy thô bạo. Số lượng dự án với quy mô vừa và nhỏ mọc lên như nấm. Chỉ tính riêng xã Mông Hoá đã có tới 5 dự án nghỉ dưỡng sinh thái bao gồm dự án Kai Village Resort của chủ đầu tư Zen Group; dự án Well Chanlake (hay tên gọi khác là Dự án khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp sinh thái) của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Chí Thành; dự án Sakana Spa & Resort Hoà Bình của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại ô; dự án Onsen Villas, dự án Ohara Villas & Resort của chủ đầu tư Công ty Việt Nhật. Ngoài xã Mông Hoá, nhiều dự án nghỉ dưỡng khác cũng mọc lên như dự án The Moon Village tại xã Yên Quang do Công ty TNHH Nghỉ dưỡng Đông Dương làm chủ đầu tư.

Cuộc xâm lấn mạnh mẽ của những dự án nghỉ dưỡng đã tạo ra bức tranh công trường lộn xộn trên sườn đồi. Những quả đồi được san phẳng để xây dựng tuyến đường quanh co dẫn vào nội khu. Những mảng xanh bị xoá sổ, thay thế bằng những khối bê tông mang tên “biệt thự nhà vườn”. Hồ nhân tạo, sân cảnh quan, khu tiệc nướng cũng lần lượt được “khai sinh” trên lưng chừng đồi. Ở nơi đó, những dự án được quảng cáo sẽ mang đến “một không gian nghỉ dưỡng thượng lưu”, “một trải nghiệm tuyệt vời giữa núi rừng”, “một giải pháp lý tưởng khi môi trường và không khí ở Thủ đô ô nhiễm”...

Biệt thự "mọc" lên trên lưng chừng đồi.

Hoà Bình đang trong cuộc vật lộn khi cơn bão bất động sản nghỉ dưỡng tràn về. Và chính trong cơn bão đó, những điều bất thường tưởng như bình thường xuất hiện. Các dự án cứ mọc lên, được quảng cáo lung linh trên mạng… nhưng xác nhận từ phía chính quyền Hoà Bình là “dự án” không tồn tại.

Điển hình như dự án Onsen Villas đã xây dựng hơn 10 căn biệt thự với kiến trúc Nhật Bản, nhưng trong báo cáo, tỉnh Hoà Bình khẳng định không có dự án nào tên như vậy.

Hay như Ohara Villas & Resort, một sản phẩm được môi giới giới thiệu là dự án “bán rất chạy”, “sổ đỏ tận tay”, “chủ đầu tư cam kết” và đã đến giai đoạn “hết hàng” nhưng cũng được liệt vào danh sách “không phải dự án”. Trong văn bản số 1289/UBND-TTr ra ngày 14/05/2020, UBND TP. Hòa Bình đã có văn bản nêu rõ: “Qua xem xét hồ sơ, các loại giấy tờ liên quan (57 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 09 giấy ủy quyền) do Công ty (Công ty Cổ phần Đầu tư nghỉ dưỡng Việt Nhật) cung cấp và kiểm tra tình hình xây dựng thực tế tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình có kết quả cụ thể như sau: 

Hiện trạng có 37 ngôi nhà xây 01 tầng, diện tích mỗi ngôi nhà khoảng 50m2, được xây dựng bằng bê tông, cốt thép, trong đó có 08 ngôi nhà đã hoàn thiện, 29 nhà đang xây dựng. Các công trình được xây dựng trên đất của các hộ gia đình và cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Công ty Cổ phần Đầu tư (CPĐT) nghỉ dưỡng Việt Nhật thiết kế, xây dựng và vận hành theo sự ủy quyền của các hộ dân có đất (văn bản số 2004-VN ngày 20/04/2020 của Công ty CPĐT nghỉ dưỡng Việt Nhật), khu vực này gồm có đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm…”.

Văn bản khẳng định: “Về dự án Ohara Villas & Resort: Đến thời điểm hiện tại trên địa bàn xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình không có dự án nào có tên: “Ohara Villas & Resort” được cấp phép triển khai thực hiện. Do đó, việc một số website quảng bá giới thiệu về dự án Ohara Villas & Resort tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình là không đúng sự thật”.

Một dự án rộng tới hơn 10ha mọc ngay giữa lưng chừng đồi nhưng chính quyền Hoà Bình kết luận: “Không xuất hiện tên dự án này!”.

Hay như dự án The Moon Village tại xã Yên Quang, báo cáo từ cơ quan chức năng Hoà Bình cũng cho rằng, không có “dự án” nào tên The Moon Village được phép triển khai thực hiện.

“Khu đất này là khu đất của các hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện các hộ gia đình, cá nhân đã tiến hành san gạt, tạo cảnh quan và xây dựng một vài ngôi nhà trên đó. Việc san gạt đất các hộ gia đình đã xin phép UBND xã, UBND huyện và đã được UBND huyện Kỳ Sơn chấp thuận cho việc san gạt, cải tạo mặt bằng. Nhưng trong quá trình các hộ gia đình, cá nhân tiến hành san gạt, cải tạo không đảm bảo về môi trường, làm trôi đất, ảnh hưởng đến các hộ xung quanh nên UBND huyện Kỳ Sơn đã thu hồi giấy phép, không cho tiếp tục tiến hành san gạt, cải tạo mặt bằng”.

“Dự án” Kai Village Resort tại cầu Mẻ, xã Mông Hoá cũng được phía cơ quan chức năng Hoà Bình khẳng định không có dự án nào tên như vậy được cấp phép triển khai thực hiện. Kết luận được đưa ra: “Tại vị trí phía Đông Bắc của hồ Mè có một số hộ gia đình, cá nhân tiến hành xây dựng nhà ở, tạo cảnh quan trên đất của các hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở, san gạt, tạo cảnh quan đã được các phòng chuyên môn của UBND huyện tiến hành kiểm tra, làm rõ”.

Khi đặt câu hỏi với Sở Xây dựng Hoà Bình về những dự án đã và đang mọc lên, ông Đoàn Tiến Lập, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hoà Bình cho biết: “Sau khi nhận được thông tin, phía Sở đã tiến hành kiểm tra và xác thực. Nhưng những người dân tại đây đã cung cấp giấy tờ sổ đỏ đầy đủ. Họ nhận là đã uỷ quyền sổ đỏ cho một chủ đầu tư để xây dựng. Đây là khu đất không nằm trong quy hoạch của thành phố, lại là đất được miễn giấy phép xây dựng. Thế nên, phía Sở rất khó để quản lý vì căn cứ theo luật, việc xây dựng như vậy là đúng”.

Không phải chỉ một “dự án” mà là rất nhiều “dự án” trá hình mọc lên, được đầu tư bài bản về hạ tầng và cảnh quan. Đó lại là những “dự án” có quy mô từ 10 - 20ha, một con số không hề nhỏ. Kết luận cho thấy, đó không phải là “dự án” nhưng lại không thể xử lý, bởi đó chỉ là “sự liên kết của những tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chắp lại với nhau rồi uỷ quyền cho một công ty thiết kế, xây dựng và rao bán”.

Về pháp lý, những “dự án” này được xây dựng tại khu vực miễn giấy phép xây dựng. Và như câu trả lời của ông Lập, vị Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hoà Bình, nếu căn cứ vào luật, những “dự án” này không vi phạm nên phía chính quyền khó đưa ra biện pháp xử lý.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), căn cứ trên kết luận của cơ quan chức năng tỉnh Hoà Bình, trong trường hợp người dân gom sổ, uỷ quyền cho một đơn vị, tiến hành xây dựng và quảng cáo trên mạng như một “dự án”, về bản chất đây là “dự án ma” vì không được cấp phép và phê duyệt từ cơ quan chức năng. Trên góc độ pháp luật, đây là hành vi vi phạm hoạt động quảng cáo. Trách nhiệm xử lý hành vi này thuộc về Sở Thông tin và Truyền thông.

Về trường hợp san đồi, xây nhà, tạo thành “dự án”, vấn đề cần xem xét đó là hiện trạng xây dựng. Nếu xảy ra tình trạng san đồi nghiêm trọng, cần đánh giá dựa trên quy định pháp luật về bảo vệ tài nguyên môi trường.

Rõ ràng, hiện trạng này đang cho thấy sự “vô phép” trong trật tự xây dựng, bởi Hoà Bình sẽ không chỉ có 5 “dự án ma” mà có thể xuất hiện tới hàng chục “dự án ma” như vậy trong thời gian tới. Tài nguyên rừng, tài nguyên đất đang bị xâm lấn và khai thác đầy thô bạo từ các “dự án ma” vô phép mọc lên.

Điều đáng nói, như môi giới chia sẻ, những “dự án” của Hoà Bình đều đảm bảo tính pháp lý, có sổ đỏ… bởi việc cấp sổ đỏ ở Hoà Bình rất dễ. Phải chăng vấn đề quản lý đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang được nới lỏng so với quy định? Và phải chăng, đây là con đường mở rộng cửa cho “dự án” mọc lên và hút các nhà đầu tư?

Với nhà đầu tư thứ cấp, chắc chắn rằng, việc cân nhắc về khả năng xuống tiền phải được hết sức chú trọng, nếu không sẽ rơi vào bẫy “thả mồi bắt bóng”. Bởi nếu là dự án thì rõ ràng đây là các dự án chưa được cấp phép, theo các báo cáo của Sở, UBND tỉnh. 

Trong trường hợp các “dự án” mọc lên nhờ con đường lách luật thu gom đất của dân rồi xây dựng, thì sẽ xảy ra những vấn đề sau: Nếu “dự án” làm trên đất rừng thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ như thế nào? Nếu làm trên đất thổ cư nhưng pháp lý không rõ ràng và khi thanh tra phát hiện sai phạm, nhà đầu tư đã xuống tiền có thể gặp rắc rối. Nếu sau này nhà nước lấy đất thì sự thiệt thòi về tiền đền bù sẽ thuộc về phía nhà đầu tư…

Về hiện trạng đang diễn ra tại Hoà Bình, luật sư Phượng cũng cho rằng: “Bất cập khiến ai cũng có thể nhìn thấy. Nhưng vấn đề xảy ra từ chính sách, dẫn tới tình trạng lách luật. Muốn xử lý tận gốc rễ vấn đề thì phải sửa chính sách đầu tiên”.

Ở góc độ quy hoạch, theo KTS. TS. Đào Ngọc Nghiêm, “quy hoạch bao giờ cũng bao gồm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phủ kín toàn bộ các tỉnh và thành phố, trong đó định rõ khu vực quy hoạch đó làm gì. Từ quy hoạch tỉnh đến quy hoạch cụ thể rồi đến năm 2013, quy hoạch phân khu tiếp tục phân định rõ. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, mỗi tỉnh đều có quy hoạch phủ kín và quy hoạch chung các tỉnh thành. Chưa kể, mỗi tỉnh lại bị khống chế bởi quy hoạch vùng như Hà Nội chịu ảnh hưởng từ quy hoạch vùng đồng bằng sông Hồng.

Các khu đất trong một tỉnh đã được phân định rõ chức năng trong quy hoạch, là đất đầu tư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sử dụng riêng hay đất dự trữ. Thế nên, xẻ đồi làm dự án và cho rằng không có quy hoạch cụ thể là chưa đúng. Bởi quy hoạch đã xác định rõ chức năng của từng khu đất. Vấn đề ở đây là quản lý như thế nào? Trong nguyên tắc đầu tư, nếu phù hợp quy hoạch thì quá trình xem xét, phê duyệt khác. Nếu như chưa có quy hoạch thì phải điều chỉnh quy hoạch để thấy dự án đó là động lực lớn. Vấn đề ở đây là có quy hoạch, thậm chí theo từng ngày”.

KTS. TS. Nghiêm cũng cho rằng, hiện nay, Luật Quy hoạch đang tồn tại một vấn đề lớn và đã xuất hiện trong thực tế, đó là việc tích tụ. Luật Đất đai đang tìm cách sửa đổi điều này như để người dân góp đất làm cùng doanh nghiệp. Nhưng vấn đề là phải phân chia loại hình đó và đưa ra hạn mức cụ thể. Việc tích tụ đất nông nghiệp, đất rừng để chuyển sang chức năng sử dụng khác là vấn đề phải xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng.