Diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, hội nghị đã đưa ra những đánh giá xác đáng cùng các giải pháp thúc đẩy thị trường quan trọng này tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh trong tương lai.
“Ai sai phạm thì phải xử lý nhưng cần bảo vệ, khuyến khích những người làm đúng, những người làm ăn chân chính, hiệu quả”, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VAI TRÒ QUAN TRỌNG
Phát biểu khai mạc hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ bối cảnh chính trị và kinh tế thế giới có nhiều biến động phức tạp nhưng Việt Nam vẫn có nền tảng cơ bản để phát triển tất cả các ngành, lĩnh vực đúng hướng, bền vững.
Trong đó, Thủ tướng ghi nhận vai trò của thị trường bất động sản trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và đảm bảo an sinh xã hội.
Nêu ý kiến tại Hội nghị, TS. Trần Du Lịch khẳng định thị trường bất động sản là một trong 5 thị trường chính của nền kinh tế nước ta, được xác định từ Đại hội IX (2001). Hơn 20 năm qua, thị trường bất động sản đã đóng góp tích cực vào quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa.
Đồng thời, thị trường này là một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Theo tính toán của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP. Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp nên vẫn có dư địa lớn để phát triển thị trường bất động sản gắn với quá trình đô thị hóa.
Đối với nhà đầu tư, thị trường bất động sản đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại, cung cấp một lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa; đồng thời cũng đóng góp lớn cho nguồn thu ngân sách, thậm chí biến nhiều vùng hoang sơ thành những khu du lịch tầm cỡ quốc tế.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với các ngành sản xuất khác và nền kinh tế nói chung. Sự phát triển của thị trường này đã thu hút nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, góp phần quan trọng vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
"Nhìn tổng thể, đất nước ta chưa bao giờ có được cơ đồ, tiềm lực, vị thế, uy tín như hiện nay. Trong thành tích chung đó của đất nước có đóng góp của thị trường bất động sản", Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu tại Hội nghị.
Song song với nhận thức về vai trò quan trọng của ngành bất động sản, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chính sách để thúc đẩy lĩnh vực này phát triển. Song, trên thực tế, ngành bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng chưa tương xứng với vai trò, cũng như nhu cầu và quy mô của nền kinh tế. Thực trạng trên đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc tháo gỡ những vướng mắc đang chặn dòng phát triển của lĩnh vực quan trọng này.
NHỮNG “ĐIỂM NGHẼN” CẦN THÁO GỠ
Thứ nhất, theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc, giá bất động sản thời gian qua đã tăng nóng mà nút thắt chủ yếu nằm ở Luật Nhà ở. Trong đó, quy định chỉ đất ở hoặc đất đã chuyển mục đích sang đất ở mới được thực hiện dự án. Do chỉ có quỹ đất hỗn hợp, hoặc đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, nhiều dự án nhà ở thương mại không được công nhận, dẫn đến nguồn cung sụt giảm, đẩy giá nhà tăng cao trong những năm qua.
Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra một nguyên nhân khác góp phần đẩy giá bất động sản, liên quan đến việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Một là, chỉ có các dự án kinh doanh xây dựng nhà để bán kết hợp với cho thuê mới được giao đất. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện nhưng rất chậm, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có quyền thỏa thuận hoặc thương lượng với người dân.
Hai là, các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước, chứ không được thỏa thuận trực tiếp với người dân, dẫn đến việc, nhà đầu tư nước ngoài phải thông qua đối tác khác hoặc không thể giao dịch chuyển nhượng.
Thứ hai, công tác đấu giá đất tại một số địa phương đang tồn tại tiêu cực. Báo cáo tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh, quân đỏ", thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá vẫn đang diễn ra ở nhiều địa phương.
Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo. Cụ thể, chưa có quy định dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường, hay quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả.
Mặt khác, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài, có thể lên tới 180 ngày như ở Thủ Thiêm, đã tạo ra kẽ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện trót lọt ý đồ thổi giá bất động sản nhằm tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng hay bán hàng tồn đọng.
Ngoài ra, việc tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tại một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến việc thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai. Giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn xảy ra tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.
Trong đó, quy trình xây dựng bảng giá, định giá, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất sai phạm.
Đồng thời, chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
Nhìn nhận về bức tranh về thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay và đặc biệt là thị trường trái phiếu bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho hay, ngoài tình trạng tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng cao, thị trường bất động sản còn có tình trạng "ba không": Không tài sản bảo đảm; không bảo lãnh; rủi ro sở hữu chéo giữa Ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu.
Nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó. Thực tiễn cho thấy, đối với những nước dựa vào hệ thống ngân hàng như Việt Nam và nhiều nước Đông Á thì phát triển thị trường trái phiếu khó hơn rất nhiều so với thị trường cổ phiếu. Để phát triển thị trường trái phiếu thì tính quyết liệt và bền bỉ rất quan trọng.
KIÊN TRÌ PHÁT TRIỂN HỆ SINH THÁI BẤT ĐỘNG SẢN AN TOÀN, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG
Chia sẻ tại Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng cần thiết phải đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra nhiều việc làm ở các lĩnh vực, địa phương, vùng miền khác nhau, thu hút người đến ở, làm việc, mua nhà.
Muốn vậy, trước hết cần tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đây chính là giải pháp xuất phát từ gốc rễ, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.
TS. Võ Trí Thành kiến nghị, để thị trường phát triển theo hướng bền vững, việc đầu tiên là tạo lập niềm tin đối với thị trường trái phiếu. "Hội nghị hôm nay là cam kết chính trị cực kỳ mạnh mẽ. Đó là chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là thế giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế", TS. Võ Trí Thành nhận định.
Mặt khác, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, chúng ta không siết tín dụng bất động sản, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội.
Tinh thần chung TS. Võ Trí Thành muốn nhấn mạnh, đó là tăng cường tính minh bạch; không nên phanh gấp tránh gây sốc thị trường; không đánh đồng số trung bình mà cần lưu ý phân loại, thậm chí có một số trường hợp cần nhìn nhận một cách linh hoạt, khéo léo trong xử lý.
Nêu ý kiến về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Do đó, muốn thị trường bất động sản phát triển bền vững cần tính đến Luật Đất đai.
Trong đó, cần thiết quy định thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh. Như vậy sẽ không còn tình trạng đầu cơ, đội giá. Thậm chí, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ thực hiện được khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần tính theo tuổi thọ công trình.
"Trong Luật Đất đai, nếu thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất", GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất.
Mặt khác, giá trị bất động sản tương lai phụ thuộc vào quy hoạch. Sự thay đổi quy hoạch sẽ làm tăng giảm vị thế tiềm năng của bất động sản và tất yếu tạo ra biến động của thị trường xung quanh. Vì vậy, đi liền với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển hợp lý.
Đánh giá cao đóng góp của thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, với vai trò là cơ quan quản lý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh. Trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Năm 2022, NHNN định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng 13,61% trong năm 2021 và 12,17% năm 2020. Tính đến 30/6/2022, tín dụng đã tăng 9,35%, là mức cao hơn so với mức tăng của 6 tháng đầu năm của cả những năm trước đại dịch COVID-19. Cho tới thời điểm hiện nay, dù lạm phát có thể gia tăng trong thời gian tới, NHNN vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 là 14%.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị quyết 11 của Chính phủ yêu cầu thực hiện chính sách tài khóa, tiền tệ để phục hồi kinh tế nhưng tại các Nghị quyết này, mục tiêu bao trùm vẫn phải bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Bởi vậy, trong nửa cuối năm 2022, NHNN chỉ đạo hệ thống các tổ chức tín dụng triển khai đồng bộ các giải pháp, nhiệm vụ được giao của ngành ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội.
Chia sẻ với các đại biểu, Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Trong đó, chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật; đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đối với những bất cập cụ thể đang tồn tại gây ách tắc trong thị trường bất động sản, Thủ tướng yêu cầu các bộ ban ngành, địa phương nắm chắc tình hình và tháo gỡ ngay, nhằm thúc đẩy phát triển hạ tầng chiến lược để tạo ra không gian phát triển mới, động lực mới cho thị trường bất động sản.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì, chỉ đạo phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, hiệu quả. Đồng thời yêu cầu các bộ, ngành phối hợp chặt chẽ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người dân liên quan thị trường bất động sản.
Theo đó, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.
Thứ hai, giao Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp trong nước và quốc tế; kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Thứ ba, giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Trong đó, ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.
Thứ tư, yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế.
Thứ năm, giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo địa phương tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để tăng nguồn cung cho thị trường.
Thứ sáu, giao Bộ Công an chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xử lý nghiêm hoạt động vi phạm pháp luật của các sàn giao dịch bất động sản; các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Thứ bảy, Bộ Thông tin và Truyền thông chỉ đạo các cơ quan thông tấn, báo chí tăng cường đưa tin kịp thời về thị trường bất động sản, chứng khoán và trái phiếu.
"Tinh thần là bảo vệ, thúc đẩy thị trường, bảo vệ những người làm đúng, kiên quyết xử lý những người làm sai. Xử lý cái sai để bảo vệ cái đúng", Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh.
Hội nghị lần này được kỳ vọng sẽ góp phần triển khai kịp thời Nghị quyết của Trung ương, tháo gỡ các khó khăn, xử lý các bất cập, vướng mắc, hạn chế của thị trường BĐS, đáp ứng mong mỏi của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và các mục tiêu phát triển đất nước đã đề ra trong những năm tới.
