Hội thảo Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thời gian qua đã làm được nhiều việc, trọng điểm tập trung vào thị trường bất động sản, mảng đô thị hóa được quan tâm nhiều hơn. Đề tài Bất động sản nông nghiệp thì hôm nay là buổi hội thảo đầu tiên chúng ta thảo luận công khai về vấn đề này. Rất nhiều vấn đề về thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam đã được các chuyên gia, nhà khoa học phân tích, thảo luận kỹ. Không thể phủ nhận, bất động sản nông nghiệp là một mảng lớn không thể bỏ qua, nhất là trong bối cảnh như hiện nay. Nhưng làm sao để phát triển lĩnh vực mới này? Trước hết vẫn cần cơ chế chính sách đồng bộ, để giải quyết các vướng mắc từ câu chuyện tích tụ đất đai đến cơ chế đầu tư cho các doanh nghiệp... Hiệp hội Bất động sản sẽ cùng Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổng hợp và lãm rõ hơn để đưa ra các kiến nghị, đề xuất, góp phần tạo điều kiện cho sự phát triển của phân khúc nhiều tiềm năng này. 

Tôi rất tâm đắc với ý kiến của các chuyên gia. Trong đó cái khó khăn nhất với thị trường bất động sản nông nghiệp thứ nhất là từ chủ trương về công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa là 3 trụ cột của nền kinh tế. Nhưng mảng về nông nghiệp thì còn bỏ trống thời gian qua, chưa được quan tâm một cách đầy đủ. Bẳng chứng là vẫn còn rất nhiều những cơ chế chính sách đang được mong mỏi đưa vào văn bản pháp luật. 

Tôi cho đây là thị trường mà từ góc độ quản lý Nhà nước không thể bỏ trống và chắc chắn sẽ phải vào cuộc. Bởi thực tiễn đã xảy ra mà pháp luật không điều tiết thì sẽ dẫn đến rất nhiều những vấn đề.

Ở đây, vấn đề nổi cộm nhất nổi lên là tích tụ ruộng đất, làm thế nào để nhà đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có được cơ hội phát triển, và việc đầu tiên là phải có đất. Để có đất, hiện nay doanh nghiệp vẫn phải tự đi làm việc, thương lượng với các địa phương, nên tồn tại rất nhiều rủi ro và khó khăn. 

Cùng với đó, đô thị hóa càng tăng thì đất nông nghiệp lại càng thu hẹp lại. Đây là thực tế chúng ta không thể tránh được. 

Tôi cho rằng, để tháo gỡ những khó khăn, trước hết vẫn là từ chính sách. Có thể ban hành nghị định, ra được luật về tích tụ đất đai thì càng tốt.

Thứ hai là cơ chế chính sách đồng bộ, liên quan đến đô thị hóa, các vấn đề khác.

Thứ ba là mô hình tích tụ ruộng đất. 

Một lần nữa tôi xin cảm ơn tất cả các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, nhà báo đã đồng hành cùng Hiệp hội đến giờ phút này. Xin cảm ơn và chúc sức khỏe tất cả các anh chị!

Sáng kiến Nhà nước làm trung gian giữa người nông dân với doanh nghiệp là một sáng kiến hay. Tuy nhiên, làm thế nào để luật hoá được chuyện này, làm sao để người dân có thể tin tưởng được là vấn đề cần bàn sâu hơn. Do đó, muốn minh bạch thì cần phải có đơn vị giám sát, công khai phần lợi thu được và số tiền đó là của dân. Tôi cho rằng, đó là giải pháp tốt nhất. 

Trong Luật Kinh doanh bất động sản, chưa có khái niệm bất động sản nông nghiệp nên tôi cho rằng cần phải bổ sung để lĩnh vực này phải có địa vị và có chính sách quản lý cụ thể… Việt Nam là nền văn minh lúa nước nên phát huy tiềm năng đất đai, ứng dụng công nghệ 4.0 vào sản xuất là quan trọng. 

Chiến lược của Nhà nước cũng đã khẳng định, phải làm sao để người nông dân yêu ruộng đất, có điều kiện canh tác sản xuất tốt nhất. 

Với bất động sản nông nghiệp: Có các mô hình như trồng trọt, chăn nuôi, nhà kính, đặc biệt với kinh nghiệm học từ nước ngoài, tôi cho rằng nông nghiệp Việt Nam cần phải nhìn được giá trị đang có, tiến hành cổ phần hoá… để phát huy hiệu quả ruộng đất. 

Người nông dân làm ruộng đất nhưng khi về hưu không có lương. Do đó Nhà nước phải làm sao để họ đầu tư yên tâm sản xuất trong thời gian dài, họ được linh động sản xuất nông nghiệp gắn thêm với các loại hình khác như du lịch…

Muốn xây dựng hành lang pháp lý an toàn phải định hình các tiêu chí nào là bất động sản nông nghiệp, loại hình nào là bất động sản nông nghiệp. Phải có chế tài, khuyến khích để người dân có thể phát huy tốt nhất đất đai nông nghiệp. Đặc biệt, thời gian tới, việc tích tụ ruộng đất cần phải quan tâm để có những cánh đồng lớn về cafe, lúa,… Để có thêm nhiều người khởi nghiệp trong vấn đề nông nghiệp. 

Để hỗ trợ bất động sản nông nghiệp phát triển thì cần có các dịch vụ đi kèm như logistics nông nghiệp, đặc biệt là ứng dụng KHCN 4.0 trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam trong tương lai, hướng tới phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, làm người nông dân yêu mến cánh đồng, khai thác được tốt nhất lợi ích từ đất đai.

Xây dựng hành lang pháp lý cho bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam chúng ta cần nhìn xa hơn, bao gồm cả đất rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, thay vì chỉ là đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Nhiều tập đoàn lớn đã bước chân vào lĩnh vực này, cho thấy nó có tiềm năng rất lớn, có nhiều cơ hội và thách thức để phát triển bất động sản nông nghiệp Việt Nam.

Chúng ta phải định hình được những loại đất nông nghiệp nào được đưa vào kinh doanh, quy mô, quy hoạch để sử dụng đất nông nghiệp nằm ở khu vực nào, vị trí nào, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng hay không, đối tượng trong nước hay người nước ngoài... Tất cả cần có tính liên thông đến Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Một trong những hướng quan trọng là chúng ta cần bổ sung thêm những mô hình, khái niệm bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới.

Có lẽ tại Việt Nam cần phải có một đề xuất về tích tụ đất đai. Nhiều ý kiến lo ngại tích tụ đất đai khiến nông dân mất việc làm, nhưng tôi cho rằng, tích tụ đất đai là làm theo loại hình hợp tác xã hiện đại, trong đó người nông dân được làm chủ đất đai, được góp vốn để sản xuất. Về đô thị hoá, có thể nói rằng hiện nay vấn đề này còn thấp, chỉ có khoảng 36% nên hiệu quả lao động còn thấp. Nói chung, muốn làm gì cũng phải đồng bộ hệ thống chính sách từ đô thị hoá đến nông nghiệp. Về vốn nông nghiệp cần phải quan tâm các yếu tố pháp lý, thời hạn sử dụng đất, tài sản đó phải đăng ký được giao dịch tài sản thì ngân hàng mới cho vay vốn. 

Thứ nhất muốn kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp, cần định nghĩa, khái niệm bất động sản nông nghiệp là gì. Bộ Luật Dân sự của chúng ta đều đã có khái niệm bất động sản là gì, theo đó mỗi bất động sản có biểu hiện riêng. Với đất nông nghiệp lại chia ra nhiều loại đất khác nhau, đất trồng rừng, đất làm muối… cũng là đất nông nghiệp. Đến nay, thị trường bất động sản nông nghiệp đã có nhưng còn manh nha. Bây giờ chúng ta cần đánh giá thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản nông nghiệp là gì. Chúng ta cần đánh giá đúng thực chất bản chất thị trường bất động sản nông nghiệp. Từ đó đưa ra kiến nghị. Từ đây, tôi đồng ý với 6 tồn tại vướng mắc TS. Nguyễn Minh Phong đã nêu.

Tôi cũng cho rằng, hiện nay chúng ta có nhiều phương pháp định giá đất cho nên chúng ta có thể tìm phương pháp định giá đất cho nông nghiệp để tạo ra được thị trường bất động sản nông nghiệp, thúc đẩy ngành này phát triển. 

Khi một số địa phương làm tốt công tác chính quyền giữ vai trò trung gian giữa nông dân và doanh nghiệp thì người dân yên tâm cho thuê đất. Nhà nước đứng ra đảm bảo đất sạch, chính quyền đứng ra thu gom, bảo đảm. Đây là cơ chế nhà nước nên tập trung và nghiên cứu xử lý theo hướng đó. Từ trường hợp của các địa phương đó, nhà nước, quốc hội có thể thể chế hóa thành luật pháp, bổ sung trong Luật Đất đai để hình thành cơ sở pháp lý cho tích tụ đất nông nghiệp.

Mới đây ghi nhận ý kiến của một đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển nông nghiệp cho rằng, họ đang phải "ganh tị" với các doanh nghiệp đầu tư vào công nghiệp và bất động sản công nghiệp vì với doanh nghiệp nông nghiệp thì tiếp cận đất đai rất khó khăn và họ rất muốn có đất sạch để bất động sản nông nghiệp có thể phát triển như bất động sản công nghiệp? Chuyên gia có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

Tôi xin trình bày 2 vấn đề. Thứ nhất là về chuyện chính quyền địa phương đứng ra cho thuê lại đất là hợp pháp hay không; Thứ hai là những lý do khiến thị trường bất động sản nông nghiệp hấp dẫn và các nhân tố kìm hãm.

Thứ nhất, chính quyền địa phương đứng ra thuê đất cho doanh nghiệp thuê lại là một sáng kiến tốt. Thông qua hợp tác xã hoặc chính quyền địa phương thì người dân rất yên tâm. Đây là cơ chế tốt tuy nhiên chưa được hợp pháp hóa. Có ít nhất 2 tiền lệ cho chuyện này rồi, chính quyền địa phương bỏ tiền ngân sách ra lập quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cơ chế thứ 2 là dự án thương mại, doanh nghiệp phải thương lượng với người dân nhưng thông qua nhà nước dàn xếp cho ổn thỏa. Việc nhà nước đứng ra làm cầu nối giữa nông dân và doanh nghiệp nên được hợp pháp hóa trong tương lai. Cả nước ta có 82% diện tích đất nông nghiệp, chia cho 9 triệu hộ dân. Người nông dân cứ khư khư giữ đất thì không thể hình thành bất động sản nông nghiệp được. Vì thế, cần có cơ chế bảo lãnh. Về câu chuyện lý do khiến thị trường bất động sản nông nghiệp hấp dẫn, theo quan sát của tôi, có 6 yếu tố khiến thị trường bất động sản nông nghiệp bùng nổ. Đầu tiên, sự hấp dẫn của thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là giai đoạn bắt đầu nhảy từ bao cấp sang cơ chế thị trường, giá đất tăng...

Thứ hai, thị trường bất động sản nông nghiệp còn mới, nhiều tiềm năng, cơ hội đầu tư triển vọng.

Thứ ba, hiện đã xuất hiện nhiều tập đoàn kinh doanh nông nghiệp, tạo ra cơ cấu ngành. Sự tham gia của các tập đoàn lớn tạo ra sức hút với ngành nông nghiệp.

Thứ tư, chính sách của nhà nước theo 3 hướng: góp đất là công ty cổ phần, khuyến khích nông dân tích tụ theo cơ cấu thị trường, tái cơ cấu nông nghiệp. 

Thứ năm, người nông dân đang thiếu vốn, không có gì hấp dẫn hơn bằng phát triển bất động sản nông nghiệp để huy động vốn. Thứ sáu, nông nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển theo hướng hiện đại, theo hướng 4.0, áp dụng khoa học kỹ thuật.

Mặt khác, cũng phải nhìn nhận, còn 6 hạn chế: Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, cơ chế chuyển đổi còn nhiều rào cản.

Thứ hai, kỳ vọng khai thác hệ thống sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến hạn chế giá thị trường của đất nông nghiệp không bằng các loại đất khác.

Thứ ba, bất động sản nông nghiệp có xu hướng phát triển mạnh, khó quay trở lại trạng thái ban đầu, dẫn đến những mâu thuẫn tranh chấp của người nông dân, khiến doanh nghiệp ngại ngần . Thứ tư, giá bất động sản nông nghiệp khó tiếp cận giá thị trường. Tính thị trường bị hạn chế. Thứ năm, cơ chế xử lý tranh chấp trong bất động sản nông nghiệp khá phức tạp. Cuối cùng, hệ số, kỳ vọng cũng như hạn điền còn hạn chế. 

Tôi cho rằng, xã hội phát triển thì vấn đề bảo hiểm là rất quan trọng, cơ chế bảo hiểm là cơ chế hiện đại với xã hội văn minh. Phát triển bảo hiểm là cần thiết để đảm bảo cuộc sống ổn định, phát triển.

Tuy nhiên, ở Việt Nam ta làm cũng chưa tốt.

Phải nói rằng những thực hiện cụ thể của cơ chế bảo hiểm ở Việt Nam, bảo hiểm đến mức bảo đảm được như các nước phát triển thì ta cũng chưa có tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm nào làm được.

Tuy nhiên cũng có những người lợi dụng bảo hiểm, lách luật để trục lợi nhưng chúng ta cũng có cơ chế để kiểm soát việc này. Tựu chung lại, thị trường bảo hiểm Việt Nam nên được phát triển một cách đúng hướng và lành mạnh. 

TS. Lê Xuân Nghĩa vừa nói đến chuyện bảo hiểm trong thuê đất. Trong việc này, như câu chuyện ở các địa phương đã thử nghiệm hình thức nói trên, nông dân dám cho chính quyền thuê đất là vì có bảo hiểm, chính quyền đứng ra đảm bảo cho nhân dân. Vậy liệu có thể hình thành thị trường bảo hiểm trong việc thuê đất được không? 

Quyền Nhà nước chỉ thu hồi đất chứ không cho thuê đất. Tuy nhiên, chúng ta đừng phê phán những vi phạm pháp luật “đáng yêu” vì nó đóng góp cho sự phát triển. Sự việc ở một số địa phương như nói trên là trái Luật Đất đai nhưng được Chính phủ cho phép thử nghiệm. Tâm sự của lãnh đạo các địa phương này cũng cho biết là có nhiều rủi ro trong việc thử nghiệm này, thành công được khen mà thất bại thì bị kiểm điểm, thậm chí tù tội. Với kinh nghiệm này có thể hoàn thiện sơ cấp về thị trường đất nông nghiệp. Tức là có thể cho thuê đất, nhà nước thuê đất, giao cho chủ đầu tư làm, lợi nhuận đó trả cho người có đất. 

Gần đây, với kinh nghiệm ở một số địa phương, khi chính quyền địa phương thuê lại đất của người nông dân để cho doanh nghiệp thuê làm nông nghiệp quy mô lớn, tôi băn khoăn, việc này pháp luật có cho phép, liệu có phải là “khoán chui”? Xin hỏi GS. Đặng Hùng Võ có ý kiến như thế nào về vấn đề này? 

Đất đai gắn liền với quyền tự do sản xuất, bằng phương thức sản xuất nào đất cũng phải được sử dụng tốt nhất dù là là đất nông nghiệp hay công nghiệp, thương mại dịch vụ… Nếu chuyển đổi khó khăn, sẽ không thể nào tối ưu hoá được đất đai. Với những vướng mắc như thời gian qua chúng ta phải tháo gỡ. Phải rất linh hoạt trong chuyện để người dân chuyển đổi đất đai sản xuất. Có nhưng chuyện phải tính cụ thể như sau:

Phải thừa nhận, hiện tại, việc tích tụ ruộng đất đang rất khó. Vấn đề phải thực hiện được và tái cơ cấu nông nghiệp. Bởi chúng ta có đến 40% dân làm nông nghiệp, tỷ lệ là quá cao so với các nước trong khu vực.

Nhưng bên cạnh đó là hệ thống an toàn nông nghiệp của chúng ta còn chưa ổn. Khi đô thị hóa, người nông dân rời nông thôn ra thành phố tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều nhưng khi mất việc làm, người ta lại trở về nông thôn.

Do đó, nếu đã chuyển đổi đất của người nông dân sang cho doanh nghiệp thì hệ thống bảo hiểm, hệ thống an sinh xã hội bắt buộc phải đi theo để đảm bảo được cho người nông dân. Ngoài ra, cũng phải xử lý vấn đề nông nghiệp là van an toàn của hệ thống kinh tế.

Tiếp theo, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đối diện với vấn đề nông dân bỏ hoang đất nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được đất đai diện tích lớn. Chỉ có thể chuyển đổi đất đai nếu chúng ta đánh thuế, không có chuyện là đất nông nghiệp không đánh thuế và để đấy không khai thác. Nếu không đánh thuế thì nông dân cứ giữ đất và bỏ trống mà không khai thác. Chính sách thuế đất nông nghiệp không nhất thiết phải đánh cao, nhưng chắc chắn phải đánh ở mức độ nào đó. Để nếu nông dân không làm thì phải cho chuyển đổi. Đây là động lực để thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và giao dịch được.

Trong một loạt chính sách để hình thành thị trường thì nghiên cứu về thuế là rất quan trọng, ở mức thấp thì phải đóng thuế là người ta sẽ chuyển dịch hoặc sử dụng đất đó. Điều này làm đất đai có giá trị hơn.

Xét về diện tích đất và đóng góp của lĩnh vực nông nghiệp vào GDP chung của Việt Nam so với các nước, có thể thấy Việt Nam đạt mức độ trung bình khá. Nông nghiệp chiếm 39,5% diện tích đất đai cả nước. Gộp cả 3 lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp có đóng góp 14,5% GDP chung năm 2018. Tuy nhiên, nếu bóc tách riêng GDP nông nghiệp thì mức độ đóng góp chỉ tương đương 10,4% GDP chung.

Về việc làm, vai trò của lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp rất quan trọng tại Việt Nam khi đóng góp gần 40% tổng việc làm của nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu tách riêng lĩnh vực nông nghiệp thì mức tạo việc làm sẽ thấp hơn nhiều. Điều này cho thấy việc quản lý và khai thác tài nguyên đất đai ở Việt Nam còn chưa hiệu quả.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, mặc dù đã được pháp luật quy định nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian qua phát triển còn khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò là bởi một số bất cập.

Thứ nhất là khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không. Bên Mỹ có một khái niệm rất hay, bất động sản nông nghiệp là đất, hoặc toà nhà hoặc tài sản hình thành trên đất được dùng nhằm mục đích sản xuất hàng hoá nông nghiệp, được dùng làm các trang trại để sản xuất đem lại nguồn thu hàng năm cho ông chủ. 

Thứ hai là thiếu các yếu tố thị trường. Quan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự. Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp.

Thứ ba là hạn chế về tích tụ đất đai. Việc hạn chế tích tụ đất đai có thể hạn chế khả năng của cá nhân, tổ chức sản xuất nông nghiệp hiệu quả trong khi những nông dân sản xuất kém cũng không có lợi và vẫn phải rời bỏ thị trường nông nghiệp. Trong khi đó, những phương thức sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp quy mô lớn không có đất phát triển.

Ngoài ra, tại điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, làm hạn chế phát triển quỹ đất nông nghiệp của doanh nghiệp. Thực tế quỹ đất trồng lúa hiện nay là quỹ đất lớn nhưng đem lại thu nhập nông nghiệp không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác.

Thứ tư là thời hạn sử dụng đất ngắn. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Thứ năm là vấn đề an ninh lương thực. Thời gian qua Việt Nam đã phát triển từ nước thiếu lương thực sang xuất khẩu nông nghiệp hàng đầu thế giới nhưng thu nhập người nông dân vẫn còn thấp và chưa thoát nghèo do năng suất nông nghiệp thấp, các sản phẩm nông nghiệp không đem lại giá trị gia tăng cao.

Thứ sáu là thiếu quy định thúc đẩy tổ chức và doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, tổ chức không được giao đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất nông nghiệp mà chỉ được Nhà Nước cho thuê đất nông nghiệp. Để phát triển diện tích đất nông nghiệp, doanh nghiệp phải tiến hành nhận chuyển nhượng từ nhiều cá nhân, hộ dân mới có thể tạo lập được diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất. Điều này dẫn tới sự thiếu chủ động của doanh nghiệp, tổ chức trong phát triển quỹ đất quy mô lớn.

Thứ bảy là vấn đề vốn và thế chấp đất nông nghiệp. Đầu tư sản xuất nông nghiệp hay bất cứ ngành nghề nào đều cần huy động các nguồn vốn khác nhau ngoài vốn vay. Tuy nhiên, với việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường thì người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn.

Thứ tám là thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn hóa về đất đai, bao gồm cả bất động sản nông nghiệp. 

Để thị trường phát triển đúng hướng, bền vững, đầu tiên cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.

Thứ hai là khung pháp lý, trong đó cần làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp, có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp không.

Thứ ba là về định hướng quản lý đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và Chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lý đất nông nghiệp.

Việc sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực (ANLT) là vấn đề cấp thiết cần được xem xét ưu tiên trước khi nghiên cứu các chính sách sửa đổi, cải cách về đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp. Những thay đổi về ANLT cần được tính toán kỹ, đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kỳ 10 - 30 năm.

Thứ tư là cần phát triển triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị trường như thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp; Điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát thị trường và tuân theo quy luật thị trường; Cần có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường; Xem xét khả năng gia tăng thời gian giao sử dụng đất nông nghiệp có thể kéo dài từ 70 đến 99 năm tùy trường hợp; Hạn chế các chính sách thu hồi đất bắt buộc của Nhà Nước, chỉ nên giới hạn việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án lợi ích cộng đồng.

Thứ năm là tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp. Thái Lan thành công với tích tụ đất đai, chính phủ đứng ra hỗ trợ, quy hoạch tích tụ và đưa ra mức giá thị trường. Ít nhất, 1 khu tích tụ của họ ít nhất là 4ha. Thái Lan thành công với mô hình đó và không hề xảy ra kiện tụng, chúng ta có thể học theo. 

Thứ sáu, Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, làm giàu và chuẩn hóa CSDL quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Đây là tiền đề cho khâu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Cuối cùng, công cụ thuế cần làm rõ hơn.

Cần dần xây dựng được các khái niệm về bất động sản nông nghiệp và thị trường bất động sản nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam là một bộ phận của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Bất động sản nông nghiệp được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp.

Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể phân loại thành 3 thị trường bộ phận:

Thị trường bộ phận thứ nhất là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là phần căn bản nhất.

Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa, tập trung hóa, tích tụ ruộng đất; không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.

Thị trường bộ phận thứ hai là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu làm chỉ thay đổi chủ sử dụng đất hoặc loại đất (từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị).

Thị trường bộ phận thứ ba rất quan trọng là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị, chuyển từ “tiểu điền” thành “đại điền”. Bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng.

Nhìn ví dụ ở Ba Lan, thị trường đất trồng trọt ở Ba Lan có thể được chia thành hai phân khúc cơ bản: Phân khúc thứ nhất liên quan đến giao dịch đất thuộc sở hữu tư nhân, thứ hai liên quan đến các lô đất thuộc sở hữu nhà nước, trong đó vai trò chính là của Cơ quan Tài sản nông nghiệp (APA). Vừa có đất đai tư nhân và đất đai nhà nước.

Thực trạng, tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam như sau: 

Cụ thể, năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%.

Khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi đó chỉ có 7,1% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê. 

Về nguồn cung cho thị trường, tính đến thời điểm hiện nay, trong tổng số 27,3 triệuha đất nông nghiệp, Nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể. Điều đó cho thấy nguồn cung sơ cấp (Nhà nước giao) chỉ còn khoảng 10% nên hầu như không có vai trò quyết định.

Chuyển dịch đất đai nông nghiệp được tác động bởi 4 yếu tố gồm: GDP, vốn đầu tư, lực lượng lao động nông thôn và FDI đăng ký.

Một nửa biến động GDP có tác động đến chuyển dịch đất nông nghiệp, đây là con số rất quan trọng.

Thứ hai là yếu tố tác động đến chuyển dịch đất sản xuất nông nghiệp cao nhất là dân số trung bình với hệ số là 5.7; các yếu tố khác thì nhỏ.

Ở từng địa bàn, thì hai tỉnh nổi bật trong chuyển dịch đất đai là Hà Nam và An Giang.

Tỉnh Hà Nam đã xây dựng cơ chế chính quyền cấp huyện, xã sẽ đứng ra thuê đất của dân với thời hạn 20 năm, sau đó cấp tỉnh sẽ trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp để cho thuê lại quỹ đất trên với thời hạn và giá thuê như của người dân trong khi người dân vẫn được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với chính sách này, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp công nghệ cao với 654,7ha đất

Tỉnh An Giang xây dựng đề án Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, kích thích sự phát triển ở thị trường đất nông nghiệp bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân để tích tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Tại phía Bắc, hoạt động dồn điền đổi thửa đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 - 10.000ha ở khu vực ven TP. Hà Nội và các tỉnh Nam Định, Thái Bình... 

Ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, thông qua việc chuyển nhượng, liên kết, góp vốn bằng đất nông nghiệp, hiện nay số lượng hộ dân sở hữu vài chục héc-ta đất nông nghiệp ở khu vực Đồng Tháp Mười, Tứ Giác Long Xuyên là khá phổ biến. Các doanh nghiệp lớn ở Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp… hiện nay đã có nhiều đơn vị mua hoặc thuê lại được hàng nghìn héc-ta đất nông nghiệp của nông dân, hình thành những cánh đồng lớn với diện tích từ 200 - 300ha.

Một trong những vướng mắc hiện này cần khắc phục để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết:

Một là, lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp, trong khi người nông dân lại chưa sử dụng triệt để, thậm chí là bỏ ruộng, nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền” thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Hai là thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong đó, quá trình thu hồi giao đất hiện còn rất nhiều bất cập về cách thức thu hồi, về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi, về tiếp cận giao đất có hay không có đấu thầu cũng là những vấn đề cần giải quyết.

Ba là vấn đề đô thị hóa và quy hoạch. Việc đô thị hóa là một quá trình tất yếu của phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, việc tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đất đai, nhất là đất nông nghiệp và địa bàn nông thôn trong quá trình đô thị hóa lại là vấn đề rất căn bản.

Thứ tư là vấn đề phân chia lợi ích trong các khu vực có lợi ích gia tăng do đầu tư các công trình hạ tầng. Hiện tại, các văn bản quy phạm pháp luật, về cơ bản vẫn là lợi ích sẽ được điều chỉnh trên thực tế. Nếu theo phương hướng này, về cơ bản, sẽ không có nhiều vấn đề phát sinh nhưng nguồn vốn đầu tư hạ tầng sẽ ngày một lớn và không có cơ chế và nguồn bù đắp.

Tầm nhìn đến năm 2045, mục tiêu 2030 đã chính thức được đề xuất. Kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản (có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nông nghiệp) có 5 mục tiêu quan trọng.

Đến năm 2030, có 1 mục tiêu tổng quát là đạt quy mô và trình độ kinh tế của một nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Bên cạnh đó, có 4 mục tiêu thành phần được đặt ra. 

Từ những mục tiêu chung, tôi đề xuất 7 giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam.

Một là, hoàn thiện thể chế. Hài hòa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế (nghiên cứu trình ban hành các luật thuế chưa có theo thông lệ quốc tế, đặc biệt luật thuế chống đầu cơ bất động sản), Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán (quỹ đầu tư tín thác bất động sản). Đặc biệt trong thời điểm này là đăng ký và định giá. 

Hai là, tạo dựng, thu hút đầy đủ các thành tố thị trường. Trong giai đoạn 2020 - 2030, cần tất cả các chủ thể, tất cả các nguồn vốn, tất cả các bên liên quan tham gia vào thị trường bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nông nghiệp. Đối với thị trường bất động sản cần thu hút ít nhất ba chủ thể quan trọng: Một là, các nhà đầu tư nước ngoài. Hai là các doanh nghiệp lớn trong nước và ba là các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối.

Ba là, thúc đẩy cấp độ thị trường phát triển. Hiện tại thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng đang ở cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tài chính hóa, việc nâng cấp thị trường là rất cần thiết. 

Bốn là, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai trong tổng thể hệ thống Chính phủ điện tử là một giải pháp quan trọng trong bối cảnh cách mạng 4.0 và hoàn thiện thị trường bất động sản. 

Năm là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch mới và quy hoạch phát triển đô thị. Rà soát, làm mới và cập nhật các quy hoạch cũ. Tăng cường kỷ cương quy hoạch theo nguyên tắc, quy hoạch được phê duyệt thì chỉ có cấp đó (hoặc cấp trên có thẩm quyền) mới được sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, phải tin học hóa hệ thống quy hoạch đi liền với công khai quy hoạch. 

Sáu là, hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất. Thị trường bất động sản nông nghiệp gắn liền với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là một đối tượng rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế. Một tỷ lệ rất lớn đất nông nghiệp được chuyển dịch thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp. Vì vậy, công tác thu hồi, giao đất nông nghiệp là một trong những vấn đề then chốt. 

Bảy là, tăng cường chế tài. Đặc biệt là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…

Bất động sản nông nghiệp nghe trừu tượng nên chúng ta nói đơn giản là thị trường ruộng đất. Ở Việt Nam thị trường này liệu có thể phát triển được không? Chúng ta có thể học hỏi được kinh nghiệm từ một số nước.

Ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nông dân không được chia ruộng, nên không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Chính vì thế, nông dân không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi. 

Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Từ đó, đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân. 

Bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch, có các tổ chức về môi giới, tư vấn… Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công.

Ở Việt Nam, có một số điểm cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm nước ngoài, cụ thể:
Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi. 

Có thể nói, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Ở khía cạnh khác, các nước rất chú trọng đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách "trả tiền cho để bỏ hoang". Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa…Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì người ta coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau. 

Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền "mua đứt, bán đoạn". Mới xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?

Thị trường mua bán đất đai nông nghiệp hiện không minh bạch, không an toàn, không ổn định.

Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ….

Vấn đề đặt ra là, chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. 

Về tín dụng, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự.

Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an. 

Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.

Những năm qua, Việt Nam đạt được mức tăng trưởng ấn tượng, vượt trội và đến năm 2020 nhiều triển vọng vẫn đạt được mức tăng trưởng cao nhất khu vực ASEAN. Nền kinh tế trong nước cũng ghi nhận nhiều điểm lạc quan và trở thành điểm sáng. 2019 là năm thứ 2 tăng trưởng GDP trên 7%. Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát 2,73%, thấp nhất trong 3 năm gần đây (2018: 3,54%; 2017: 3,53), thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng GDP. Chỉ số cạnh tranh toàn cầu (GCI) tăng 10 bậc, lên hạng 67. Số doanh nghiệp thành lập mới và số vốn đăng ký đạt cao nhất, trong đó 96% là DNTN. 

Dù vậy, vẫn còn nhiều điểm chưa tích cực. Giải ngân đầu tư công đang rất chậm, và ngày càng chậm; Tăng trưởng của các đầu tàu và trung tâm tăng trưởng đang "mất đà";... 

Tôi cho rằng, kinh tế đất nước chậm phát triển một phần trong đó là bởi tài sản đất đai không trở thành tài sản đích thực. Lực lượng quan trọng là người nông dân nhưng nhóm đối tượng này lại không có điều kiện phát triển. Ví dụ như Vĩnh Phúc, có tới 75% dân số sống ở nông thôn. Mặc dù GDP của Vĩnh Phúc đạt gần 100 triệu đồng nhưng thu nhập đầu người của người dân chưa được 50 triệu đồng/năm. 

Hội thảo này là sáng kiến của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam là đặc biệt quan trọng. Bởi lâu nay chúng ta đã bỏ qua 1 lực lượng sản xuất quan trọng. Tới đây, chúng ta cần tháo gỡ các vấn đề còn bất cập trong nông nghiệp. Bởi 80% rủi ro tại Việt Nam là liên quan đến đất đai và đang lan dần xuống nông thôn theo quá trình đô thị hoá.

 Năm 2019, nông nghiệp có nhiều điểm sáng nổi bật: đà tăng trưởng khá, nhiều chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch. Ước tính tốc độ tăng GDP đạt 2,2%; tỷ lệ xã đạt chuẩn nông thôn mới 54%; kim ngạch xuất khẩu nông lâm thủy sản ước đạt 41,3 tỷ USD, tăng 3,5% so với 2018... Ở cấp quốc gia đã có 3 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao được quyết định thành lập (Hậu Giang, Phú Yên và Bạc Liêu), 8 khu khác đang trong quá trình hoàn thiện đề án. Cấp địa phương có 9 vùng nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao về nuôi trồng thủy sản, trồng hoa, lúa, chuối được địa phương công nhận; 124 khu sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao do doanh nghiệp đầu tư được UBND cấp tỉnh thành lập. Hiện cả nước có 45 doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Tuy nhiên, nông nghiệp vẫn là ngành nghề còn chưa phát triển mạnh bằng các ngành nghề khác. Đây là lần đầu tiên có Hội thảo bàn về vấn đề bất động sản nông nghiệp. Bất động sản nông nghiệp là lĩnh vực “bất động” đúng nghĩa do không được - khó thay đổi “mục đích sử dụng” ruộng đất, dẫn đến “bất động chức năng” vì tư duy “an ninh lương thực” và hạn chế tối đa quyền sở hữu kinh tế đối với ruộng đất của các chủ thể thực tế (xóa bỏ tư hữu ruộng đất). Do đó, không có (và khó phát triển) thị trường bất động sản nông nghiệp đúng nghĩa. Các chuyên gia nên giải trình và thống nhất các khái niệm rõ ràng và những điều kiện cho tài sản đó vận hành đúng nghĩa.

Những xu hướng gần đây ghi nhận đang có sự dịch chuyển cơ cấu chức năng ruộng đất; Tư duy và cách tiếp cận về quyền sở hữu ruộng đất thay đổi; Xu hướng phát triển các chuỗi sản xuất toàn cầu trong nông nghiệp; Tác động của thị trường (thị trường thế giới) đến cấu trúc chức năng và quyền tài sản trong nông nghiệp: đồi hỏi quy mô lớn, tự chủ - linh hoạt; Xuất hiện một nhân vật chủ thể quan trọng nhất của nền nông nghiệp hiện đại: doanh nghiệp.

Những năm qua, các chủ thể phát triển nông nghiệp đã có sự phát triển. Cả nước có 36.000 trang trại, tăng 500 so 2018, sử dụng nhiều đất, sản xuất lượng nông sản hàng hóa lớn; tổ chức theo chuỗi, hợp tác liên kết quy mô. Năm 2019: số DN nông nghiệp tăng mạnh: thành lập mới hơn 2.750 DN, tăng 25% so 2018, tổng số: 12.600 DN, tăng 36%, chiếm 1,8% tổng số DN của nền kinh tế. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn tăng đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao như Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaoco, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông…

Hiệu ứng của chính sách khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp nông thôn: Công nghệ chế biến, bảo quản nông sản được nâng cao năng lực, chú trọng đầu tư chế biến sâu. Năm 2019 có 17 dự án (20.000 tỷ đồng) đi vào hoạt động. Từ 2018 đến nay, 30 dự án đã hoạt động và đang đầu tư vào nông nghiệp trên 33.000 tỷ đồng. Sát nhập VinCommerce vào Masan tạo nền tảng bán lẻ lớn nhất Việt Nam với 2.888 siêu thị và cửa hàng Vinmart, Vinmart+, trên cả nước; qua đó, Masan sở hữu thêm 14 trang trại công nghệ cao, bên cạnh hệ thống trang trại chăn nuôi.

Một trong những nguyên nhân khiến ngành nông nghiệp gặp khó là cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm. Tại sao khó giải ngân vốn đầu tư công? Tại sao doanh nghiệp Việt chậm lớn? Tại sao năng lực cạnh tranh chậm cải thiện? Chúng ta phải trả lời cho những câu hỏi này.

Trong tương lai, xu hướng chung - dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc chúng ta xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển.

Xu hướng ngắn hạn cũng là phát triển tích cực do đang có đà và còn nhiều dư địa, tạo sức hấp dẫn đầu tư. 

Tuy nhiên không được chậm trễ trong đưa ra các giải pháp như cần Luật Đất đai mới căn bản, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vào nông nghiệp tích cực hơn và cần sự hỗ trợ cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

 Nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp; gia tăng giá trị thương mại và tỷ trọng đóng góp của nông nghiệp vào nền kinh tế; hướng tới một nền nông nghiệp sạch - nông nghiệp công nghệ cao thích ứng với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững; hình thành chuỗi liên kết phát triển nông nghiệp gắn với sản xuất lớn, với công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa và xây dựng nông thôn mới; phấn đấu trong 10 năm tới, đưa Việt Nam lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới… là một quyết tâm lớn của Đảng và Nhà nước Việt Nam.

Để đạt được những mục tiêu trên, bên cạnh sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị; Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được hệ thống cơ chế chính sách thông thoáng, cởi mở, vận hành theo cơ chế thị trường, nhằm thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước đầu tư vào nông nghiệp; đặc biệt là sự vào cuộc của các doanh nghiệp tư nhân. Để làm được điều này, việc hình thành một thị trường bất động sản nông nghiệp, phát triển minh bạch, bền vững, phát huy hết tiềm năng, thế mạnh và giá trị của nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề hết sức cần thiết.

Theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà nước cần ưu tiên hỗ trợ các địa phương xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung thông qua phân bổ ngân sách nhà nước được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Nhà nước cần căn cứ khả năng cân đối vốn của từng giai đoạn và hàng năm, nhu cầu sản xuất nông nghiệp của nhà đầu tư trong từng địa phương, để quyết định về nguồn vốn hỗ trợ để thực hiện xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung. Doanh nghiệp trong nước thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn được tiếp cận, hỗ trợ tín dụng theo quy định của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn…

Theo phản ánh của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh. Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về gia tăng khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển thị trường sử dụng đất đai. 

Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…

Những khó khăn, vướng mắc nêu trên dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế.

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển; từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng rằng, Hội thảo sẽ là diễn đàn quan trọng để tạo ra những góc nhìn đa chiều, những kiến giải mới cho việc phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam.

Đặc biệt sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

Một là, làm rõ khái niệm, đặc điểm, những nhân tố tác động, bối cảnh của "bất động sản nông nghiệp", "thị trường bất động sản nông nghiệp" Việt Nam;

Hai là, phân tích thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam nói chung và các địa bàn trọng điểm nói riêng;

Ba là, phân tích làm rõ những vướng mắc pháp lý, chính sách và kiến nghị giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam… Tập trung kiến nghị chính sách đất đai cho nông nghiệp cần phải điều chỉnh, gồm: Quy hoạch sử dụng đất; Giao cho thuê đất; Quyền của chủ thể sử dụng; Hạn mức và thời hạn giao cho thuê; Hạ tầng phục vụ các giao dịch về quyền sử dụng đất và thu hồi đất.

Thứ tư là, phân tích mô hình và kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp và khả năng áp dụng cho Việt Nam.

Sau Hội thảo, Ban Tổ chức cần tập hợp các ý kiến và có văn bản kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan về các vấn đề được nêu trong Hội thảo; đặc biệt là định hướng xây dựng khung khổ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này. 

Hội thảo có sự tham dự của ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị, Bộ Xây dựng, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; GS.TSKT Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ; TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia; PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV; Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh; Chuyên gia kinh tế -  PGS. TS. Ngô Trí Long; PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội; TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng - Phó ban tuyên truyền lý luận Thư ký Hội đồng khoa học nghiệp vụ - Báo Nhân dân; PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, ĐHQG;  Nhà báo Bùi Văn Khương, Ủy viên Ban Biên tập, Tổng thư ký Tòa soạn Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Nguyễn Hoàng Linh, nguyên Tổng biên tập Báo Doanh nghiệp, thành viên Hội đồng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes; Nhà báo Phan Huy Hà – Phó TBT Báo điện tử Dân Việt, Báo Nông thôn Ngày nay đại diện cho đơn vị bảo trợ truyền thông và đại diện nhiều doanh nghiệp như Him Lam, Tập đoàn TH, Geleximco, Masan Group, Vietjet Air, GFS...