Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, không chỉ giới hạn “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.
Sử dụng hệ số K cho tất cả các dự án
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất giúp cho nhà nước và doanh nghiệp “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất. Tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” dễ tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.
Cũng theo HoREA, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã “bỏ sót” rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”, thậm chí lên đến “hàng ngàn tỷ đồng” tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.
Theo HoREA lý giải, không có “phương pháp định giá đất” nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này do Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất. Trong đó, không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các“thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” do điểm d khoản 3 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 44” chỉ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có mức giá “dưới 200 tỷ đồng”. Vì lý do đó, HoREA đã đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị “dưới” hoặc “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất.
Việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
HoREA lấy dẫn chứng, Dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất Dự án A thì Ủy ban nhân dân Thành phố có thể quy định “hệ số K” tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng) để xây dựng các hệ số điều chinh phù hợp.
Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A thì chủ đầu tư Dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.
Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).
Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, luôn luôn “nắm đằng chuôi” do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bàng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.
Hiệp hội nhận thấy, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, nên “chiếc áo 200 tỷ đồng mặc vừa” với các địa phương này.
Chính vì thế nên tất cả 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tham dự Hội nghị lấy ý kiến về “Dự thảo Nghị định 44” do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 11/07/2023 đều tán thành quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất. Chỉ riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, nếu “Dự thảo Nghị định 44” được thông qua thì trước mắt tỉnh vẫn lựa chọn áp dụng “phương pháp so sánh” do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp.
Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” thì cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng”.
Trường hợp vẫn quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,“có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này.
Đề xuất giữ lại “phương pháp thặng dư”
Theo HoREA, cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển). Trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương mà các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất “hẻo lánh” thành “khu đất có tiềm năng phát triển” thì cũng không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” này, mà chỉ có “phương pháp thặng dư” là “phương pháp định giá đất” phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại “phương pháp thặng dư” để áp dụng chó các trường hợp này.
Trong hơn 08 năm qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất bao gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp chiết trừ”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” và chỉ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” đối với “thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại…”. Tuy nhiên, trong thực tế, đa số các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị đều có giá đất cao hơn mức 30 tỷ đồng (20 tỷ đồng; 10 tỷ đồng) so với Bảng giá đất của địa phương, nên tất cả các địa phương chủ yếu áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, điển hình là thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay, đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng “phương pháp thặng dư” đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%.
“Bất cập” của “phương pháp thặng dư” là thực hiện trên cơ sở “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều “bất cập, hạn chế” dẫn đến kết quả định giá đất theo “phương pháp thặng dư” trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy, có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, như Bộ Tài nguyên Môi trường dẫn chứng 01 trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng “phương pháp thặng dư”, nhưng do 03 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 03 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng) cho thấy các kết quả chênh lệch rất lớn, độ chính xác không cao và cũng không thể khẳng định kết quả nào là chính xác.
Về mặt khoa học định giá thì cũng cần nhận thấy, tất cả “các phương pháp định giá đất” đều “có tính giả định” để “định giá đất” và đưa ra kết quả “giá đất” đối với thửa đất, khu đất được định giá.
Có nghĩa là thửa đất, khu đất này chưa có “giá đất” tại thời điểm định giá, mà “bất cập” lớn nhất, thiếu chính xác nhất là quy định về công tác “điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu” và việc ước tính “tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương” (quy định tại Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT).
Do vây, để áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.
