Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản.
HoREA cho rằng, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Internet
Trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào “Dự thảo Đề cương”, theo đó: “Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Cũng tại văn bản số 100/2021, HoREA cho rằng, Điều 14 Dự thảo Đề cương bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn; có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
HoREA cũng đề nghị bỏ Điều 14 Dự thảo Đề cương, không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; đi đôi với điều chỉnh nội dung Điều 91 Dự thảo Đề cương để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ.
Bên cạnh đó, để thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền, HoREA đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước vào Dự thảo Đề cương.
Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định về loại bất động sản đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú, mà không sử dụng cách liệt kê căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú để đảm bảo tính khái quát, bao quát của quy phạm pháp luật.
Bởi trước đó, quy định về công trình xây dựng đưa vào kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp với Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chưa quy định công trình xây dựng có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trong những năm qua, đã xảy ra tình trạng bên mua, thuê, thuê mua nhà ở tại các dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có chức năng lưu trú và cả nhà ở riêng lẻ đã không sử dụng nhà ở, công trình xây dựng có chức năng lưu trú vào mục đích chính là để ở, có trường hợp đã vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm, thậm chí có trường hợp sử dụng nhà ở, công trình xây dựng có chức năng lưu trú để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến an ninh, an toàn, trật tự xã hội.
Hiệp hội đề xuất không cần thiết quy định theo hướng quản lý mục đích sử dụng, phạm vi sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Nhưng để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với việc sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có chức năng lưu trú, Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện lại quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng có chức năng lưu trú tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014./.
