Những điều bất ngờ đằng sau kết quả bán niên của doanh nghiệp bất động sản

Mùa báo cáo tài chính quý II/2022 của các doanh nghiệp bất động sản đã khép lại với nhiều cảm xúc, cho thấy những sự bất ngờ về bức tranh lợi nhuận, tình hình nợ vay và dòng tiền của các “ông lớn”.

***********

"ĐẠI GIA" HỒ HỞI BÁO LÃI 

6 tháng đầu năm 2022 là kỳ báo cáo bán niên đầu tiên trong 2 năm qua không liên quan Covid-19, là kỳ mà các doanh nghiệp bất động sản, hoặc thể hiện sự hồi sinh mạnh mẽ, hoặc cho thấy những mỏi mệt sau thời gian dài chống chọi với khó khăn.

Lướt qua hơn 20 cái tên nổi bật nhất của thị trường bất động sản, dễ nhận ra là vũ điệu tăng trưởng đẹp mắt của các “ông lớn” từ Bắc đến Nam.

Tại miền Bắc, Văn Phú Invest (HoSE: VPI) có lẽ là đơn vị nổi bật nhất với nửa đầu năm mỹ mãn khi doanh thu thuần quý II đạt 403 tỷ đồng tăng 27% và lãi trước thuế 268 tỷ đồng, tăng mạnh gấp 7 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, VPI ghi nhận doanh thu 1.100 tỷ đồng, tăng 3,5 lần và lãi trước thuế 353 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần. The Terra An Hưng, Grandeaur Palace Giảng Võ, Oakwood Residence Hà Nội và dự án mới Vlasta Sầm Sơn là những “cỗ máy in tiền” trong 6 tháng qua cũng như trong thời gian tới của công ty này.

Cùng “bội thu” trong bán niên 2022 là C.E.O Group (HNX: CEO). Quý II, CEO có doanh thu thuần 425 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Không còn lâm vào tình cảnh kinh doanh dưới giá vốn, trong quý II, công ty có khoản lãi gộp 143 tỷ đồng, thu về 80 tỷ đồng lãi trước thuế - một sự nỗ lực cải thiện rất lớn so với khoản lỗ 97 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần của công ty cán mốc 718 tỷ đồng, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ; lãi trước thuế đạt 127 tỷ đồng, vượt trội so với khoản lỗ “ê chề” 123 tỷ đồng của cùng kỳ. 

“Năm nay chắc chắn sẽ có lãi 300 tỷ đồng”, Chủ tịch HĐQT Đoàn Văn Bình tự tin trong cuộc gặp gỡ với các nhà đầu tư/cổ đông diễn ra hồi đầu tháng 8. Dù cho kết thúc bán niên, CEO mới đạt 23% mục tiêu lợi nhuận, nhưng với lời khẳng định “chắc như đinh đóng cột” của ban lãnh đạo, thị trường đều kỳ vọng CEO sẽ có một năm “thăng hoa”. 

Hà Đô (HoSE: HDG) cũng đã có một quý II rực sáng khi doanh thu tăng gấp đôi, đạt 1.007 tỷ đồng; lãi trước thuế 532 tỷ đồng, tăng 7,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nhờ quý II rất thành công nên doanh thu thuần lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 1.691 tỷ đồng, lãi trước thuế 6 tháng đạt 857 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ năm trước.

Tại miền Nam, nhiều doanh nghiệp cũng chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ của doanh thu và lợi nhuận. Điển hình là Phát Đạt (HoSE: PDR), quý II/2022, doanh thu thuần đạt 853 tỷ đồng, tăng 59%, lãi trước thuế đạt 515 tỷ đồng, tăng 60%. Lũy kế 6 tháng, PDR có 478 tỷ đồng doanh thu thuần và 869 tỷ đồng lãi trước thuế, lần lượt tăng trưởng 31% và 36% so với cùng kỳ. Không kém cạnh là bao, Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) cũng đã có 6 tháng đầu năm rực rỡ với 463 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 53% và 172 tỷ đồng lãi trước thuế, tăng 2,5 lần. 

Trong nhóm “ăn nên làm ra” không thể không nhắc tới Nam Long (HoSE: NLG). Quý II là quý “bùng nổ” của doanh nghiệp này khi ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.240 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần và lợi nhuận trước thuế 242 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần. Khép lại 6 tháng, công ty có 1.828 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gấp 2,8 lần, song lãi trước thuế lại suy giảm 27%, đạt 286 tỷ đồng. Nguyên nhân là do đơn vị không còn ghi nhận “khoản thu nhập khác” cực lớn như cùng kỳ năm trước (430 tỷ đồng), vốn là một dạng “đánh giá lại” các khoản đầu tư. 

Ngoài các “đại gia” nêu trên, nhóm doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn cũng đã khép lại bán  2022 với kết quả thành công rực rỡ như: Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL) doanh thu 208 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 117 tỷ đồng, lần lượt tăng 30% và 44%; DRH Holdings (HoSE: DRH) doanh thu 27 tỷ đồng, tăng 3 lần, lãi trước thuế 11 tỷ đồng, tăng 2,4 lần; Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HoSE: HDC) doanh thu 780 tỷ đồng, tăng 22%, lãi trước thuế 228 tỷ đồng, tăng tăg 27%; Everland (HoSE: EVG) doanh thu 664 tỷ đồng, tăng 29%, lãi trước thuế đạt 19 tỷ đồng, tăng 36%,...

NHỮNG CÁI TÊN BẤT NGỜ

Việc các doanh nghiệp địa ốc báo lãi lớn là tín hiệu đáng mừng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải khoản lãi nào cũng như nhau. Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) là một ví dụ điển hình cho sự “khác biệt”.

Quý II/2022, KBC có lãi trước thuế 1.975 tỷ đồng, tăng hơn 9 lần so với cùng kỳ năm ngoái; góp phần quyết định đưa tổng lãi trước thuế bán niên của công ty lên 2.454 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần cùng kỳ.

“Nhà tài trợ” chính cho mức lãi “khủng” của KBC là khoản “thu nhập khác”, được thuyết minh là phần chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% của KBC với Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.

Được biết, KBC đã bỏ ra 96 tỷ đồng để mua 9,6 triệu cổ phần của Công ty Sài Gòn - Đà Nẵng, tương đương tỷ lệ sở hữu 48%. Sau đó, KBC đã xác định giá trị của 9,6 triệu cổ phần này là 2.493 tỷ đồng, qua đó ghi nhận lợi nhuận 2.397 tỷ đồng. 

Khoản lãi của KBC có thể nói là một hiện tượng của mùa báo cáo bán niên 2022, nhưng không phải là một điều mới lạ. Giao dịch mua rẻ (có bản chất là đánh giá lại khoản đầu tư) là một thủ thuật “chế biến” lợi nhuận khá phổ biến trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết những năm gần đây. Thủ thuật này tạo ra khoản lợi nhuận đẹp mắt trên báo cáo kết quả kinh doanh, song chất lượng lợi nhuận lại rất thấp. Trong trường hợp của KBC, không khó để nhìn ra “điểm bất thường”, đó là liệu có công ty nào có vốn chủ sở hữu lên tới hàng ngàn tỷ đồng lại chấp nhận bán cổ phần của mình với giá 10.000 đồng/cổ phần cho một công ty khác? Đó là chưa kể Công ty Sài Gòn - Đà Nẵng lại là thành viên của Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn (SGI) - một tập đoàn cũng do ông Đặng Thành Tâm (đương kim chủ tịch HĐQT KBC) làm chủ tịch HĐQT. 

Câu chuyện của KBC không phải cá biệt trên thị trường. Mùa báo cáo bán niên 2022, một “ông lớn” địa ốc khác của miền Nam là Khang Điền (KDH) cũng sử dụng thủ thuật này. Bán niên, doanh thu thuần của KDH đạt 875 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ năm trước. KDH đã phải nhờ đến khoản “lợi nhuận khác” trị giá tới 294 tỷ đồng để tạo ra tăng trưởng lợi nhuận. Khoản “lợi nhuận khác” này chủ yếu là “lãi từ giao dịch mua rẻ” - tức phần chênh lệch giữa phần sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được cao hơn giá phí khoản đầu tư vào Công ty Phước Nguyên. Nhờ khoản lãi này, KDH mới có lợi nhuận trước thuế 6 tháng đạt 745 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ.

Một “đại gia” khác cũng dùng thủ thuật tương tự là Novaland (HoSE: NVL). Bán niên 2022, NVL đã phải nhờ tới khoản “lợi nhuận khác” trị giá 1.468 tỷ đồng để cứu vãn cho lợi nhuận trước thuế. Đây chủ yếu là khoản “lãi từ giao dịch mua rẻ”, được thuyết minh là phần chênh lệch giữa sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được cao hơn giá phí khoản đầu tư vào Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley. Nhờ có khoản này mà lợi nhuận trước thuế 6 tháng của NVL chỉ giảm có 4%, đạt 2.641 tỷ đồng.

Ngoài những cái tên “chế biến” lợi nhuận nói trên, mùa báo cáo bán niên 2022 còn có 2 cái tên gây bất ngờ lớn khác là Vingroup (HoSE: VIC) và Vinhomes (HoSE: VHM). Trong kỳ, do kinh doanh dưới giá vốn nên VIC lỗ gộp 4.567 tỷ đồng, lợi nhuận thuần từ kinh doanh âm 3.750 tỷ đồng. Việc thanh lý các khoản đầu tư tài chính và chuyển nhượng công ty con cùng thanh lý tài sản cố định đã đem về cho công ty 1.405 tỷ đồng lãi trước thuế, giảm 61% so với với cùng kỳ. 

VHM cũng gặp tình trạng tương tự, khi cả doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm, cụ thể: Doanh thu thuần đạt 13.453 tỷ đồng, lãi trước thuế đạt 7.142 tỷ đồng, lần lượt giảm 3 lần và 2,9 lần. 

BẤT NGỜ DƯ NỢ VAY 

Một điều bất ngờ khác của mùa báo cáo quý II là tình hình nợ vay. Thống kê của PV cho thấy tổng dư nợ vay của hơn 20 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trên sàn trong 6 tháng qua vẫn gia tăng rất mạnh, đặc biệt các khoản vay ngân hàng vẫn chiếm tỷ trọng tương đối cao - dường như nghịch lý với câu chuyện kiểm soát nguồn vốn tín dụng được nhắc tới lâu nay. 

Cụ thể, VIC có tổng nợ vay đạt 156.877 tỷ đồng, tăng 28%; VHM có tổng nợ vay 31.860 tỷ đồng, tăng 60%; NVL có tổng nợ vay 68.567 tỷ đồng, tăng 13%; DXG có tổng nợ vay 5.977 tỷ đồng, tăng 33%; KDH có tổng nợ vay 5.761 tỷ đồng, tăng 2,25 lần; PDR có tổng nợ vay 4.841 tỷ đồng, tăng 41%; VPI có tổng nợ vay 4.486 tỷ đồng; tăng 42%; NLG có tổng nợ vay 4.440 tỷ đồng, tăng 23%; KHG có tổng nợ vay 1.059 tỷ đồng, tăng 61%... 

Có thể hình dung rõ hơn mức độ tăng cường vay mượn của các doanh nghiệp này thông qua dòng tiền vay - trả. Chẳng hạn như KDH, thu từ đi vay 2.423 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ, trả nợ gốc vay 432 tỷ đồng, giảm 20%. Hay PDR, tiền thu từ đi vay nửa đầu năm tăng cực mạnh tới 6 lần lên 1.146 tỷ đồng, tiền trả nợ gốc vay tăng 75% lên 1.305 tỷ đồng. Hoặc KHG, thu từ vay tăng mãnh liệt lên 407 tỷ đồng, gấp 8,3 lần; trả nợ gốc vay là 5,6 tỷ đồng trong khi cùng kỳ không ghi nhận. 

Đi sâu vào câu chuyện vay mượn, có thể thấy nguyên nhân việc gia tăng nợ vay của các doanh nghiệp địa ốc nửa đầu năm đều bắt nguồn từ vấn đề âm dòng tiền kinh doanh.

Thực vậy, phần đa các doanh nghiệp lớn đều lâm vào tình cảnh âm, thậm chí âm rất nặng dòng tiền kinh doanh. Có thể kể đến như: KDH (-2.007 tỷ đồng), VPI (-1.098 tỷ đồng), KHG (-773 tỷ đồng), KBC (-662 tỷ đồng), HPX (-620 tỷ đồng), NLG (-237 tỷ đồng), DXG (-1.866 tỷ đồng),... Điểm chung trong câu chuyện âm dòng tiền của các doanh nghiệp này hầu như đến từ việc tăng hàng tồn kho và tăng các khoản phải thu. Nửa đầu năm 2022, tỷ trọng khoản phải thu và hàng tồn kho của một số doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, như: KDH (16.984 tỷ đồng, tăng 41%, chiếm 87,7% tổng tài sản), NLG (18.480 tỷ đồng, tăng 6%, chiếm 74% tổng tài sản, DXG (24.960 tỷ đồng, tăng 10,6%, chiếm 82% tổng tài sản)... 

Có thể thấy, hầu hết các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho và các khoản phải thu lên tới 70 - 80% tổng tài sản, một mức rất đáng quan ngại về chất lượng tài sản. Trong một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup, cũng đã bày tỏ lo ngại về việc vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay, phải 4 năm mới hấp thụ hết.

Nhiều doanh nghiệp “may mắn” hơn khi có dòng tiền kinh doanh dương như VHM (38.449 tỷ đồng), VIC (21.375 tỷ đồng), NVL (3.382 tỷ đồng), FLC (3.201 tỷ đồng), AGG (1.961 tỷ đồng), PDR (396 tỷ đồng), QCG (71 tỷ đồng), CEO (52 tỷ đồng). Tuy nhiên, dòng tiền dương lại chủ yếu do tăng các khoản phải trả - tức chiếm dụng vốn của đối tác, thay vì cải thiện hàng tồn kho cùng các khoản phải thu. Đây là thực trạng đã được TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận: “Các doanh nghiệp hiện nợ đọng nhau rất nhiều”.

TƯƠNG LAI TRONG TAY AI? 

Nhận định về tình hình kinh doanh 6 tháng cuối năm 2022 của nhóm doanh nghiệp địa ốc, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư của CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) cho hay, việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản có độ trễ so với các ngành khác.

“Theo thông lệ, các doanh nghiệp bất động sản thường bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào quý III và quý IV. Đây cũng là thời điểm thị trường diễn biến sôi động hơn và kỳ vọng lợi nhuận hai quý cuối năm sẽ có khác biệt, còn quý II cũng chưa có nhiều đột biến”, ông Quang nói. 

Như vậy, có thể thấy những "ông lớn" có dự án đang triển khai, giỏ hàng sẵn sàng bung ra và lượng tiền lớn đủ để triển khai sẽ là những đơn vị có lợi nhuận lớn trong thời gian tới. Trữ lượng tồn kho của các doanh nghiệp, vì vậy, ở một khía cạnh nào đó được nhìn nhận lại là điểm cộng. Để có thể dự phóng về tương lai lợi nhuận của các doanh nghiệp, chỉ số rõ ràng nhất vẫn là khoản "người mua trả tiền trước ngắn hạn".

Trong số này, VIC là vô địch với 62.648 tỷ đồng, tăng 2,8 lần so với đầu năm. VHM đứng thứ hai với 48.975 tỷ đồng, tăng gấp 5,5 lần. Với nguồn thu dồi dào này, VIC và VHM có khả năng sẽ “lội ngược dòng” vào những tháng cuối năm, đoạt ngôi đầu bảng. Tiếp đó là NVL với 12.561 tỷ đồng, tăng 51%, và một loạt các “ông lớn” khác như: AGG (3.726 tỷ đồng, tăng 12%), NLG (3.543 tỷ đồng, tăng 44%), PDR (2.204 tỷ đồng, tăng 30%), CEO (790 tỷ đồng, tăng 2,4 lần)... 

Không tăng trưởng nhưng số tiền người mua trả trước cũng rất lớn là: DXG (2.119 tỷ đồng), DIG (1.644 tỷ đồng), LDG (483 tỷ đồng), QCG (325 tỷ đồng), HPX (177 tỷ đồng), VPI (129 tỷ đồng)…

Thị trường vẫn đang chờ đợi những biến chuyển tích cực sau quý II trầm lắng và đặc biệt là quý IV, khi nhiều doanh nghiệp đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, tạo nên sự bùng nổ lợi nhuận. Tuy nhiên, khép lại nửa đầu năm 2022, nhiều doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành chưa tới 50% kế hoạch kinh doanh năm, sức ép 6 tháng cuối năm là rất lớn. 

Dự báo thời gian tới, chuyên gia SSI cho biết: “Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay chưa có ảnh hưởng rõ rệt bởi kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã bán trong quá khứ. Nếu có sẽ đến năm 2023. Nếu năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi "room" tín dụng yếu thì người mua cũng khó tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong năm 2023. Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng vào cuối năm 2021 và đầu 2022 - thời điểm giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào chi phí, giá thành, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này”./.