Một thị trường cô đặc
Mùa báo cáo tài chính quý I/2023 của các doanh nghiệp bất động sản hay hẹp hơn là các doanh nghiệp phát triển nhà ở là sự kiện được giới đầu tư đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân là 3 tháng đầu năm nay chính là "đáy" của cuộc khủng hoảng bất động sản, đã được bắt đầu từ quý III năm trước. Muốn đo lường mức độ nông - sâu của khủng hoảng, trước hết phải nhìn vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Và các số liệu thống kê đã cho thấy khá rõ sự khốc liệt của cuộc khủng hoảng lớn nhất 10 năm qua.
Kháo sát qua 42 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu nhất, trên 3 sàn HoSE, HNX, UPCoM và tự công bố thông tin, có thể nhận thấy mức độ phân hóa cực kỳ sâu sắc của thị trường nhà ở.
Trong 42 doanh nghiệp, có 32 doanh nghiệp báo lãi trước thuế, với tổng lãi đạt 21.550 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ riêng bộ đôi Vingroup (HoSE: VIC) và Vinhomes (HoSE: VHM) đã chiếm tới 90% tổng lãi, đạt 19.338 tỷ đồng. Cụ thể, quý I/2023, VIC ghi nhận doanh thu 38.963 tỷ đồng, tăng 2,1 lần so với cùng kỳ, là mức lớn thứ ba trong lịch sử và lợi nhuận trước thuế 4.264 tỷ đồng, tăng 2,2 lần, lớn nhất kể từ sau quý I/2021. Còn VHM có doanh thu 29.298 tỷ đồng, tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ, là mức lớn thứ hai trong lịch sử và lợi nhuận 15.074 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần, chỉ thua quý III/2022 và quý IV/2021.
Như vậy, chỉ riêng lợi nhuận của VIC và VHM cộng lại đã gấp 8,7 lần tổng lợi nhuận của 30 doanh nghiệp báo lãi còn lại. Mức chênh lệch "khủng khiếp" phản ánh chính xác sự khủng hoảng của thị trường nhà ở: toàn thị trường khát cung trầm trọng, thanh khoản suy giảm, chỉ một vài doanh nghiệp có nguồn hàng tung ra và ghi nhận giao dịch tốt, lợi nhuận cao, trong đó bộ đôi VIC - VHM có nguồn hàng lớn nhất nên "độc bá" thị trường.
Nhìn rộng ra, trong số 30 doanh nghiệp báo lãi, số doanh nghiệp có lãi trước thuế đạt đến hàng trăm tỷ đồng cũng rất ít, đếm chưa hết các đầu ngón tay, gồm: Văn Phú - Invest (HoSE: VPI) 399 tỷ đồng, tăng gấp 4,7 lần; Hà Đô (HoSE: HDG) 399 tỷ đồng, tăng 23%; Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) 276 tỷ đồng, tăng 25%; DIC Group (HoSE: DIG) 101 tỷ đồng, tăng 16%; Tập đoàn bất động sản CRV 182 tỷ đồng, giảm 3 tỷ đồng; Khang Điền (HoSE: KDH) 287 tỷ đồng, giảm 7%.
Còn lại, các doanh nghiệp đều có lãi từ khá thấp cho đến rất thấp. Cụ thể, có hơn 10 doanh nghiệp có lãi hàng chục tỷ đồng gồm: Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) 71 tỷ đồng, Intresco (HoSE: ITC) 31 tỷ đồng, IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) 38 tỷ đồng, Mekong Group (HNX: VC3) 11 tỷ đồng, An Gia (HoSE: AGG) 35 tỷ đồng, CEO Group (HNX: CEO) 38 tỷ đồng, Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) 73 tỷ đồng, Đạt Phương (HoSE: DPG) 86 tỷ đồng, Địa ốc First Real (HoSE: FIR) 16 tỷ đồng, Phát Đạt (HoSE: PDR) 31 tỷ đồng, Hodeco (HoSE: HDC) 40 tỷ đồng, Nam Long (HoSE: NLG) 34 tỷ đồng, CIC Group (HoSE: CKG) 33 tỷ đồng;
Có 9 doanh nghiệp có lãi chỉ vài tỷ đồng, bao gồm: Handico 6 (UPCoM: HD6) 7 tỷ đồng, Địa ốc 11 (HNX: D11) 5 tỷ đồng, Everland (HoSE: EVG) 6 tỷ đồng, Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) lãi 3,2 tỷ đồng, BV Land (UPCoM: BVL) 4 tỷ đồng, Long Giang Land (HoSE: LGL) 1,1 tỷ đồng, Hoàng Quân (HoSE: HQC) 1,3 tỷ đồng, DRH Holdings (HoSE: DRH) 1,2 tỷ đồng, TTC Land (HoSE: SCR) 1,3 tỷ đồng.
Đáng chú ý, có những doanh nghiệp chỉ lãi vài trăm triệu đồng, như: Fideco (HoSE: FDC) 344 triệu đồng, Đệ Tam (HoSE: DTA) 858 triệu đồng…
Nhìn sâu hơn nữa vào lợi nhuận của 32 doanh nghiệp nói trên, có thể nhận ra một sự thật thú vị là không phải doanh nghiệp nào cũng có lãi từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Không ít đơn vị có lãi, thậm chí là thoát lỗ, nhờ vào hoạt động tài chính hoặc lợi nhuận khác. Những cái tên tiêu biểu là: VHM, KHG, TCH, DIG, AGG. Chẳng hạn như KHG, quý I/2023, công ty này lỗ gộp 3 tỷ đồng, nhờ có doanh thu tài chính 135 tỷ đồng, tăng 84% mà có lợi nhuận trước thuế 71 tỷ đồng, tăng 14%.
Những khoản lỗ gây choáng
Điểm tối của thị trường nhà ở quý I/2023 đương nhiên là các doanh nghiệp thua lỗ. Trong số 42 doanh nghiệp được thống kê, số thua lỗ chiếm gần 25%, tương đương 10 doanh nghiệp.
Đáng chú ý nhất trong nhóm này là Novaland (HoSE: NVL). Doanh nghiệp nhà ở lớn nhất miền Nam này đã ghi nhận một trong những quý I tồi tệ nhất lịch sử với doanh thu giảm 69% so với cùng kỳ, chỉ đạt 604 tỷ đòng và lỗ trước thuế 87 tỷ đồng, lỗ sau thuế tới 410 tỷ đồng - nặng nề nhất kể từ lúc công bố thông tin.
Một cái tên gây sốc khác là Danh Khôi (HNX: NRC). Quý I/2023, NRC không có bất cứ một đồng doanh thu nào, đồng nghĩa doanh nghiệp này gần như "chết lâm sàng" và báo lỗ trước thuế 17 tỷ đồng, đánh dấu quý lỗ thứ hai liên tiếp.
Danh sách thua lỗ được nối dài với những cái tên: Đất Xanh (HoSE: DXG) -96 tỷ đồng, LDG Group (HoSE: LDG) -72 tỷ đồng, Licogi (UPCoM: LIC) -23 tỷ đồng, Becamex TDC (HoSE: TDC) -39 tỷ đồng, Bất động sản điện lực miền Trung (HoSE: LEC) -7 tỷ đồng, Cen Land (HoSE: CRE) -9 tỷ đồng, Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) -4 tỷ đồng, Sài Gòn Res (HoSE: SGR) -10 tỷ đồng. Trong số này, có không ít doanh nghiệp đã có quý thứ hai lỗ liên tiếp, hình thành nên chuỗi thua lỗ "đáng quên" trong lịch sử hoạt động.
Kỳ vọng gì ở hồi sau?
Người xưa có câu: Muốn biết điều gì xảy ra, chờ đến hồi sau sẽ rõ. Bức tranh kinh doanh u ám trong quý I/2023 khiến giới đầu tư phải thở dài ngao ngán và lo lắng cho các quý tới, khi cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn chưa báo trước điểm dừng lại, dù cho từ đầu năm 2023 tới nay, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc "giải cứu" thị trường, từ hạ lãi suất cho đến tháo gỡ các khó khăn về pháp lý.
"Nồi cơm" của các doanh nghiệp nhà ở lớn nhất xem chừng đang vơi đi, khi khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đang có dấu hiệu suy giảm so với hồi đầu năm, điển hình là: VIC (69.296 tỷ đồng, giảm 7%), VHM (56.809 tỷ đồng, giảm 8%), CEO (388 tỷ đồng, giảm 10%), PDR (1.134 tỷ đồng, giảm 8%), KDH (836 tỷ đồng, giảm 6%), CII (1.435 tỷ đồng, giảm 6%), IDJ (2.060 tỷ đồng, giảm 31 tỷ đồng), HDG (497 tỷ đồng, giảm 27%), ITC (221 tỷ đồng, giảm 6%)...
Tất nhiên, thị trường cũng có những doanh nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng của khoản mục này, như: VPI (852 tỷ đồng, tăng 47%), CRV (1.530 tỷ đồng, tăng 2,6 lần), DPG (717 tỷ đồng, tăng 8%), TCH (1.552 tỷ đồng, tăng 2 lần), BVL (146 tỷ đồng, tăng 12%), VC3 (1.226 tỷ đồng, tăng 2,7%), LGL (370 tỷ đồng, tăng 2%), XMC (359 tỷ đồng, tăng 45%), FIR (130 tỷ đồng, tăng 41%), NVL (16.617 tỷ đồng, tăng 4%)…
Bởi vậy, có thể dự báo rằng sự phân hóa sẽ khó lòng thay đổi trong thời gian ngắn và đó dường như là điều đáng lo ngại cho thị trường nhà ở. Nhà đầu tư sẽ phải trông đợi rất nhiều vào mùa báo cáo quý II, để xem rốt cục mọi thứ đã tốt đẹp hay chưa./.
