Lời tòa soạn:
Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép với hình thức “bán lúa non” diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Việc làm đó là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, đồng thời phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mới được bán hàng.
Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án đều huy động vốn khi chưa đáp ứng các quy định trên. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng... nhưng vẫn bán thông qua các “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”, “hợp đồng ký quỹ”.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Những hệ lụy từ câu chuyện bán “lúa non” nhìn từ dự án của Vimedimex.
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Rao bán căn hộ chung cư khi chưa được phép
Chủ đầu tư dự án Tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng - tên thương mại là The Jade Orchid do liên danh Công ty CP Bất động sản Vimedimex (thuộc Công ty CP Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex) và Công ty CP Bạch Đằng TMC làm chủ đầu tư. Dự án có vị trí thuộc quy hoạch chi tiết khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội).
Theo quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư vào ngày 24/5/2018, dự án The Jade Orchid có quy mô hơn 6,77ha. Các hạng mục xây dựng nhà ở được phê duyệt gồm có 1.401 căn hộ thuộc 5 tòa chung cư (cao 26 tầng và 3 tầng hầm), cùng 126 căn nhà ở kiểu biệt thự nhà vườn.
Theo quan sát của PV, đến thời điểm hiện tại, dự án The Jade Orchid chưa thi công xong phần ngầm khu nhà ở cao tầng (5 tòa chung cư gồm CT1,2 và HH1,2,3), nhưng trên nhiều website của chủ đầu tư, sàn môi giới… đã đăng quảng cáo, rao bán các căn hộ một cách công khai, rầm rộ.
Phía ngoài dự án căng nhiều banner với hình ảnh giới thiệu về các khối nhà cao tầng và khu thấp tầng. Bên cạnh đó, nhiều nhân viên môi giới tổ chức tư vấn, giới thiệu, bán hàng một cách công khai ngay bên ngoài dự án.
Các nhân viên môi giới cho biết, hiện dự án The Jade Orchid đang được triển khai xây dựng. Đối với khu nhà ở cao tầng có 5 tòa chung cư, khách hàng đa số đã đặt cọc giữ chỗ. Theo đó, bước đầu khách hàng thanh toán với hình thức hợp đồng ký quỹ 3 bên, gồm chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Hiện tại, khách hàng phải đóng số tiền ký quỹ khoảng 100 triệu đồng.
Sau một năm, chủ đầu tư và khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán. Tiến độ đóng tiền đợt 1: khách hàng thanh toán 20% (đã bao gồm tiền cọc) ký hợp đồng mua bán trong vòng 10 ngày kể từ khi đặt cọc. Đợt 2: thanh toán 25% trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Đợt 3: thanh toán 25% trong vòng 120 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Đợt 4: thanh toán 25% + Kinh phí bảo trì khi có thông báo bàn giao nhà. Đợt 5: thanh toán 5%, trong vòng 7 ngày có thông báo bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một nam nhân viên môi giới cho biết: “Dự án có quy mô trên 8ha. Hiện dự án đang xây khu thấp tầng và khu chung cư. Đối với khu nhà ở thấp tầng đã có hợp đồng mua bán rồi, còn khu chung cư đang bắt đầu mở bán, phải một năm sau mới có hợp đồng mua bán. Khu nhà ở có 5 tòa chung cư, có các diện tích khác nhau từ 2 - 4 phòng ngủ. Giá bán phụ thuộc vào vị trí, độ view, giao động từ 39 - 42 triệu đồng/m2 với các căn hộ tại tòa HH3. Hiện tại, đối với khu nhà ở, khách hàng đa số đặt cọc giữ chỗ hết rồi, còn một số tầng giá cả cũng hợp lý”.
Nhân viên môi giới cho biết, dự kiến 12 tháng nữa là xây dựng xong phần hầm và đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Quá trình xây dựng dự kiến 28 tháng, khoảng quý II, III/2023 sẽ bàn giao được nhà cho khách hàng. Khách hàng nhận nhà sau 50 ngày sẽ nhận được sổ hồng.
“Giá bây giờ là giá “lúa non”, ưu đãi nhất. Sau khi có hợp đồng mua bán, giá nhà này sẽ tăng lên 5 - 10%. Dự án The Jade Orchid của Công ty CP Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex, đây là tập đoàn về dược nên khi mua nhà tại dự án này khách hàng sẽ nhận được một thẻ ưu đãi về khám, chữa bệnh và có 10 hộp thuốc của chủ đầu tư khi thực hiện giao dịch với các đơn vị trực thuộc Tập đoàn Vimedimex”, nhân viên môi giới chèo kéo.
Khách hàng cẩn trọng khi xuống tiền!
Mặc dù dự án The Jade Orchid đang được quảng cáo, rao bán căn hộ chung cư rầm rộ, thế nhưng trao đổi với PV Reatimes, đại diện UBND phường Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội) cho biết, đến thời điểm này chủ đầu tư dự án The Jade Orchid là liên danh Công ty CP Bất động sản Vimedimex và Công ty CP Bạch Đằng TMC mới được cấp giấy phép xây dựng phần ngầm hạng mục nhà ở cao tầng (5 tòa chung cư) và đang thi công ép cọc nhồi.
Theo quy định pháp luật, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Vậy nhưng, thực tế hiện trạng dự án The Jade Orchid đến giờ vẫn chưa thi công xong phần ngầm khu nhà ở cao tầng. Như vậy, rõ ràng dự án này chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm căn hộ tại hạng mục nhà ở cao tầng cho khách hàng.
Theo các chuyên gia pháp lý, khách hàng nên thận trọng trong việc ký kết các hợp đồng hợp tác, ký quỹ, vay vốn... Hiện nay, nhiều người dân mua bất động sản dưới các hình thức như góp vốn, ký quỹ, đặt cọc khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật đều dễ dàng mắc bẫy các “dự án chết”.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã dùng một số hình thức để “lách luật” huy động vốn của khách hàng, thế nhưng việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo. Nếu xảy ra tranh chấp thì khách hàng luôn phải chịu nắm “đằng lưỡi” và thực tế nhiều trường hợp đã rơi vào tình cảnh “tiền mất tật mang”.
Reatimes sẽ tiếp tục đưa tin./.
