Mới đây, bà Nguyễn Duy Anh – khách hàng tại Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (tên thương mại là Honas Residence), đã gửi đơn khởi kiện Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam (Công ty Hoàng Nam) ra Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Theo khách hàng, nguyên nhân làm đơn khởi kiện bởi chủ đầu tư dự án Honas Residence đã có nhiều vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.
Theo nội dung đơn, Công ty Hoàng Nam là nhà đầu tư Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, theo Quyết định 147/QĐ-UBND, ngày 15/01/2021 của UBND tỉnh Bình Dương. Ngày 17/04/2022, bà Duy Anh và Công ty Hoàng Nam đã ký “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 với các nội dung chính:
Bên A (Công ty Hoàng Nam) đồng ý đảm bảo cho Bên B (bà Duy Anh) quyền ưu tiên được lựa chọn sản phẩm trong dự án do Bên A làm chủ đầu tư; và Bên B đồng ý lựa chọn các sản phẩm đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng với Bên A (“Giao dịch”) theo các điều kiện và điều khoản quy định.
Để được Công ty Hoàng Nam đảm bảo quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm, bà Duy Anh đã đồng ý chuyển cho doanh nghiệp này với số tiền 158.656.100 đồng được gọi là “Tiền Đảm Bảo”, tương ứng với 1 quyền ưu tiên lựa chọn 1 sản phẩm. Theo đó, tổng số tiền bà Duy Anh đã nộp cho Công ty Hoàng Nam là 158.656.100 đồng. Phía Công ty Hoàng Nam có “Giấy xác nhận nộp tiền” ngày 29/4/2022.
Tuy nhiên, theo bà Duy Anh, dù chưa ký kết Hợp đồng mua bán nào với Công ty Hoàng Nam, nhưng doanh nghiệp vẫn ép buộc khách hàng phải thanh toán trước một khoản tiền cho Công ty, qua các thông báo: “Thông báo số 70/TB/HN-2022 ngày 05/11/2022” với nội dung: “Thời hạn thanh toán giải ngân đợt 2 (40% giá trị hợp đồng mua bán) chậm nhất là vào ngày 15/11/2022.”
Đến ngày 31/1/2023, Công ty Hoàng Nam bất ngờ có “Thông báo hủy giao dịch số 76/TB/HN-2023”. Theo đó, Công ty Hoàng Nam chấm dứt “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 ngày 17/04/2022.
“Từ thông báo này, tôi và công ty Hoàng Nam không còn bất kỳ quyền/nghĩa vụ nào liên quan đến căn hộ tại Dự án khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam. Như vậy, số tiền tôi đã chuyển cho công ty Hoàng Nam là 158.656.100 đồng thì không bị Công ty xử lý (phạt, bồi thường,…) và Công ty Hoàng Nam không nhắc đến trong Thông báo ngày 31/1/2023”, bà Duy Anh nêu trong đơn.
Bà Duy Anh cho biết, sau đó bà đã nhiều lần liên hệ Công ty Hoàng Nam để đề nghị trả số tiền 158.656.100 đồng nhưng Công ty Hoàng Nam không giải quyết. Do đó, bà đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên bố “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 ngày 17/04/2022 là vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
Theo bà Duy Anh, có 4 lý do để bà căn cứ, buộc Công ty Hoàng Nam trả lại khoản tiền ưu tiên mua sản phẩm:
Thứ nhất: Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam chưa có “sản phẩm” là “tài sản hình thành trong tương lai”, chưa đủ điều kiện để xác lập “tài sản hình thành trong tương lai” theo quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chưa có “sản phẩm”, chưa có “vật”
“Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” ngày 17/04/2022 không đủ điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 (Công ty Hoàng Nam chưa phải là chủ sở hữu “sản phẩm” nên chưa có năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu), Công ty Hoàng Nam đưa vào giao dịch ‘sản phẩm” chưa tồn tại, không có trên thực tế.
Thứ hai: Khách hàng có “quyền ưu tiên được lựa chọn sản phẩm trong dự án” nhưng khách hàng phải “đảm bảo quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm” bằng 158.656.100 đồng (“Tiền Đảm Bảo”) là trái quy định của Bộ Luật dân sự về “bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ”, không ai thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho “quyền” của mình. Giao dịch dịch bảo đảm là “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Thứ ba: “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” ngày 17/04/2022 không đúng quy định Điều 17 (Hợp đồng kinh doanh bất động sản) Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 6 (Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản) Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/2015.
Thứ tư: Công ty Hoàng Nam huy động vốn trái quy định, không đủ điều kiện để huy động vốn, không đúng hình thức theo quy định của pháp luật về nhà ở theo quy định Điều 68 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/5/2015.
Do đó, khách hàng đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An buộc công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam phải thanh toán cho khách hàng khoản tiền đã nộp, cộng thêm số tiền lãi phát sinh tính đến ngày xét xử sơ thẩm theo quy định khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468, khoản 4 Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015. Tổng số tiền yêu cầu hoàn trả hơn 170 triệu đồng.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài: Bình Dương “sáng tạo” thủ tục, không theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng, ban hành 2 mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) và công nhận chủ đầu tư (phụ lục số 06) đối với dự án xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nhiều dự án ở Bình Dương đã được UBND tỉnh “sáng tạo” thủ tục để chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá.
Điển hình là dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (Tên thương mại là Honas Residence), do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, không đúng theo mẫu phụ lục số 05, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng.
Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư số 147/QĐ-UBND, của UBND tỉnh Bình Dương, có nội dung chấp thuận nhà đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam. Trong khi mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) của Bộ Xây dựng ban hành, không có nội dung lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án được thực hiện theo phụ lục số 06, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
Theo các chuyên gia, việc “sáng tạo” này có thể giúp doanh nghiệp né thủ tục đấu thầu, đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư. Điều này cũng kéo theo nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất.
UBND tỉnh Bình Dương và chủ đầu tư không cung cấp pháp lý theo đề nghị của khách hàng
Theo bà Duy Anh, trước đó vào ngày 23/12/2022, bà Duy Anh đã có Giấy đề nghị cung cấp thông tin pháp lý Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, gửi đến Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam, UBND tỉnh Bình Dương, đề nghị phản hồi làm rõ về pháp lý của dự án. Tuy nhiên, phía Công ty Hoàng Nam nhiều lần né tránh, quanh co, không trả lời đúng trọng tâm những yêu cầu của khách hàng.
Cụ thể, theo Giấy đề nghị, bà Duy Anh cho biết, tại thỏa thuận đã ký ngày 5/12/2022, giữa bà Duy Anh và Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam, thời hạn thanh toán và ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư (hạn cuối ngày 31/12/2022).
Ngày 4/10/2022, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã ra văn bản số 4016/SXD-QLN, về việc huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, phường Bình An, thành phố Dĩ An. Tại mục 5 của văn bản này, Sở Xây dựng có ý kiến: “477 căn nhà ở thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, phường Bình An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư, đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi Công ty thực hiện đầy đủ các trách nhiệm của Công ty tại mục 6 của văn bản này”.
Như vậy, đến nay, bà Duy Anh vẫn chưa biết được, Công ty đã thực hiện đầy đủ các trách nhiệm tại mục 6 của văn bản này chưa? Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam đã đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?
Cũng theo nội dung đề nghị, thời gian qua, ở nhiều địa phương trên cả nước, đã xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái quy định, thậm chí có không ít trường hợp, việc phê duyệt thủ tục pháp lý dự án của cơ quan chức năng cũng sai quy trình. Do đó, để thực hiện việc ký kết hợp đồng đúng theo các quy định pháp luật, khách hàng đề nghị chủ đầu tư, UBND tỉnh Bình Dương cung cấp những thông tin sau:
1. Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam được lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức nào? Việc lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này căn cứ quy định nào? Đề nghị cung cấp văn bản công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án. Văn bản này có đúng theo phụ lục số 06, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng không?
2. Nguồn gốc đất của dự án này như thế nào? Dự án được tính tiền sử dụng đất bằng phương pháp nào? Đơn vị thẩm định giá là công ty nào? Đơn giá bán căn hộ mà công ty thẩm định giá đề xuất để tính tiền sử dụng đất là bao nhiêu? Đơn giá bán này có tương đương với đơn giá bán căn hộ thực tế là trên 27 triệu đồng/m2 hay không? Trường hợp có chênh lệch lớn giữa đơn giá bán căn hộ mà công ty thẩm định giá đề xuất để tính tiền sử dụng đất với đơn giá bán căn hộ thực tế thì có tính lại tiền sử dụng đất hay không? Việc này có ảnh hưởng đến việc ký hợp đồng mua bán và cấp giấy chủ quyền cho khách hàng sau này không? Đề nghị cung cấp hồ sơ thẩm định giá.
3. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, có đúng theo mẫu phụ lục số 05, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng hay không? Lý do tại sao?
4. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, theo của tờ trình của Sở Xây dựng, căn cứ Luật Đầu tư 2020. Tại sao trường hợp này không phải tờ trình từ Sở Kế hoạch và Đầu tư mà lại từ Sở Xây dựng? Thủ tục này UBND tỉnh Bình Dương triển khai căn cứ quy định nào?
5. Đến thời điểm hiện nay, Công ty đã có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng, theo yêu cầu tại mục 6, văn bản số 4016/SXD-QLN của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chưa? Những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, đã được phát hành chứng thư bảo lãnh chưa?
6. Việc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam huy động vốn của tôi, với số tiền: 158.656.100 đồng, theo hợp đồng số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 (ngày 17/4/2022) và Giấy xác nhận thu tiền (ngày 29/4/2022), có đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Thuế không?
7. Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam đã được cơ quan chức năng chấp thuận mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chưa?
8. Cách tính giá bán căn hộ của chủ đầu tư trong trường hợp của tôi là đúng hay sai? (Đơn giá bán căn hộ, chưa gồm VAT là: 27.416.250 đồng; diện tích thông thủy là 48,6m2. Giá bán căn hộ, theo cách tính của chủ đầu tư là: 1.447.578.000 đồng, chưa gồm VAT).
Tuy nhiên, theo khách hàng, cho đến nay cả phía công ty Hoàng Nam và UBND tỉnh Bình Dương vẫn chưa có văn bản chính thức, phản hồi đến khách hàng về những nội dung đã đề nghị phản hồi./.
