“Sáng tạo” thủ tục, chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá
Cụ thể, Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng, ban hành 2 mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) và công nhận chủ đầu tư (phụ lục số 06) đối với dự án xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nhiều dự án ở Bình Dương đã được UBND tỉnh “sáng tạo” thủ tục để chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá.
Điển hình là dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (Tên thương mại là Honas Residence), do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, không đúng theo mẫu phụ lục số 05, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng.
Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư số 147/QĐ-UBND, của UBND tỉnh Bình Dương, có nội dung chấp thuận nhà đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam. Trong khi mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) của Bộ Xây dựng ban hành, không có nội dung lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án được thực hiện theo phụ lục số 06, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
Theo các chuyên gia, việc “sáng tạo” này có thể giúp doanh nghiệp né thủ tục đấu thầu, đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư. Điều này cũng kéo theo nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất. Bởi, thực tế, không ít trường hợp, khi tính tiền sử dụng đất bằng phương pháp thặng dư, đơn giá bán căn hộ mà công ty thẩm định giá đề xuất để tính tiền sử dụng đất, thấp hơn rất nhiều so với giá bán thực tế.
Theo công thức định giá:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Việc đơn giá bán căn hộ quá thấp so với thực tế, dẫn đến Tổng doanh thu phát triển giảm và kéo theo giá trị tiền sử dụng đất cũng giảm tương ứng.
Cảnh báo thỏa thuận ngầm để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Vấn đề đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.
Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT) gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở TN-MT và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.
Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở TN-MT để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng.
Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".
“Vừa rồi, có một dự án chưa đến 1 ha nằm ở khu Nam Sài Gòn bị đơn vị tư vấn đó gây khó khăn và đòi xác định giá đất lên đến 80 tỉ đồng. Sau một hồi thương lượng cưa đôi, cưa ba thì đơn vị tư vấn hạ giá xuống còn hơn 10 tỉ đồng. Phần chênh lệch mỗi bên tự hưởng với nhau” - ông Châu dẫn chứng.
