Tại hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư” diễn ra tại Hà Nội sáng 7/3, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân tại các đô thị.
Thống kê sơ bộ đến nay cho thấy, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư; trong đó, tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung - riêng.
Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư.
Lợi ích của người dân bị chiếm dụng
Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay: “Câu chuyện tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến ba bên gồm chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền địa phương. Câu chuyện tranh chấp ở chung cư vốn là tất yếu, ở các nước đều có không riêng gì Việt Nam. Đương nhiên là chúng ta muốn đưa ra các chính sách hài hoà được 3 đỉnh tam giác nhưng nếu không thể hài hoà thì chúng ta nên thiên về bảo vệ quyền lợi của người dân. Bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết chưa cao, mối quan hệ ít, trong khi doanh nghiệp nào cũng có một đầy đủ bộ pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp”.
Ông Nam cũng cho hay, hiện nay các cơ quan nhà nước còn bối rối trong việc đưa ra các chế tài xử lý, các quy định ban hành về quản lý nhà chung cư còn chồng lấn. Đáng chú ý là hơn 500 dự án bàn giao nhưng chỉ có hơn 200 dự án bàn giao quỹ bảo trì. Điều này cho thấy, lợi ích của người dân đã bị chiếm dụng. Giải pháp cho câu chuyện này là người dân phải làm quen với việc khi mua bán cần phải tham khảo ý kiến luật sư, khi tranh chấp liên quan đến chung cư là ra toà xử lý, tức là các vấn đề cần quy định lại trong Luật dân sự.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Ông Nam cho rằng: “Tranh chấp ở chung cư còn liên quan đến văn hoá, pháp luật không thể nào quy định chi tiết cũng như không thể xử lý được chuyện con gà nhà ông này chạy sang nhà ông kia, chỉ có nếp sống văn minh, văn hoá, quy định hương ước mới có thể giải quyết hài hoà các mâu thuẫn. Theo đó, người dân, ban quản trị, ban quản lý cần trang bị thêm về văn hoá, nếp sống, tổ chức thêm các hoạt động gắn kết tình nghĩa làng xóm láng giềng để khi xảy ra các tranh chấp sẽ dễ xử lý hơn".
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA, các tranh chấp ở chung cư có nhiều nguyên nhân, một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư; một phần do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Ngoài ra, cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý nên đã xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư hiện đai.
Ông Hà nhấn mạnh: “Để giải quyết tất cả những tranh chấp này phải từ hai phía người dân và chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà nước phải là trung gian đứng ra điều chỉnh chứ không phải để ai cũng vì quyền lợi của mình mà đưa ra ý kiến nhằm tranh thủ lợi ích cho bên mình mới dẫn đến những tranh chấp không giải quyết được”.
Toàn cảnh hội thảo
Định hình lại khái niệm ban quản trị
Một trong những vấn đề được mổ xẻ tại hội thảo là câu chuyện vai trò của ban quản trị chung cư. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Thực tế đã có hiện tượng phần tử ngoài xã hội tìm cách chui vào ban quản trị chung cư để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân, với thủ đoạn mua căn hộ nhỏ nhất, vận động để được bầu làm trưởng ban quản trị, sau đó thực hiện hành vi trục lợi, có cả trường hợp bán lại căn hộ chung cư mà cư dân không hay biết, thậm chí từ bỏ vị trí trưởng ban quản trị sau khi đã trục lợi xong”.
Còn ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC phân tích: Ở đây có hai câu chuyện, thứ nhất là xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề về dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò chung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp. Thứ hai, giai đoạn khi ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động, thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa ban quản trị và một số nhóm cư dân.
Ông Huy nhấn mạnh rằng: “Cần định nghĩa rõ ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Với quy định hiện nay, ban quản trị là một thể chế dân chủ dẫn đến việc ban quản trị không có tính độc lập của một pháp nhân để ràng buộc, đứng ra thay mặt cư dân ký các thoả thuận liên quan đến các đối tác quản lý vận hành nhà chung cư”.
Cùng quan điểm, ông Ngô Quốc Doanh, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Hapulico cho hay: “Cần phải bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện của các thành viên ban quản trị vào thông tư số 02 theo hướng: có trình độ hiểu biết nhất định về 1 trong những ngành nghề chuyên môn: kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy…. Thứ hai là tăng cường vai trò của chủ đầu tư vào công tác quản lý vận hành nhà chung cư, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư vào công tác quản lý vận hành nhà chung cư, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi bàn giao công trình đưa vào sử dụng bằng một số giải pháp như ưu tiên chủ đầu tư vào công tác vận hành – bảo trì hệ thống kỹ thuật với giá cả cạnh tranh được hội nghị nhà chung cư thông qua”.
