Chia sẻ tại hội thảo "Phát triển thị trường bất động sản bền vững trong bối cảnh mới" do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với ĐH Quốc gia TP.HCM tổ chức mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, trước đây, tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí nhà ở xã hội. Với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Đến Nghị định 49/2021 thì quy định, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.
Như vậy, các điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.
Ông Dũng dẫn chứng, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Từ đó, đội giá nhà ở thương mại lên cao. Vị lãnh đao DN này bày tỏ, việc mà buộc DN phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng.
Vì thế, ông Dũng kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép DN được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án.
Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành hiện DN gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai nhà ở xã hội.
Khó khăn đầu tiên là hiện nay các cơ quan, ban ngành trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Quy định hiện nay, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.
Chẳng hạn, một dự án quy hoạch hệ số sử dụng đất là 4 thì DN làm nhà ở xã hội sẽ được tăng lên 1,5 lần, tương đương với 6. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch vẫn là 4 nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Đó là chưa kể quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không cho tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó làm.
Bên cạnh đó, khi doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội thì được dành 20% diện tích căn hộ hoặc quỹ đất để bán thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận sau khi bán lại được tính chung trong toàn dự án nên cũng coi như DN chưa được hưởng.
Chưa kể, theo ông Nghĩa, trên lý thuyết thì được vay 70 - 80% với lãi suất ưu đãi 5%/năm nhưng thực tế từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, dẫn đến chúng tôi phải vay thương mại với mức 11%/năm. Điều này khiến cho giá nhà ở xã hội không thể nào giảm được.
Theo đó, Giám đốc Công ty Lê Thành kiến nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành riêng một quy trình và quy chuẩn riêng cho việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian thực hiện. Đồng thời hình thành một thị trường riêng về nhà ở xã hội để những người thuộc đối tượng mua, thuê mua có thể mua, bán cho nhau, thay vì phải mua bán ngầm như hiện nay.
