Mới đây, Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được đưa ra giúp thị trường bất động sản nhận được cú huých lớn, trong đó có công tác phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân tại các khu đô thị.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay trên cả nước đã hoàn thành 275 dự án NƠXH với quy mô khoảng 147.000 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 339 dự án với quy mô khoảng 371.500 căn hộ, tương đương khoảng 18,58 triệu mét vuông sàn. Chỉ tính từ đầu năm 2022 đến nay, cả nước đã khởi công 7 dự án với khoảng 23.965 căn.
Riêng TP. Hà Nội, trong quý III và quý IV/2022 dự kiến sẽ có 2 dự án NƠXH được khởi công. Còn tại TP.HCM, dự kiến trong các ngày 25, 26 và 27/4 tới đây sẽ có hàng loạt dự án NƠXH được triển khai xây dựng, với số lượng căn hộ trên 1.300 căn. Đây là những tín hiệu tích cực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người có thu nhập thấp, công nhân trong thời gian tới.
Song theo Bộ Xây dựng cũng như đại điện các Hiệp hội, doanh nghiệp, nếu những khó khăn, vướng mắc còn đang tồn tại trong công tác phát triển NƠXH được tháo gỡ, những con số nói trên sẽ cao hơn rất nhiều.
Lợi nhuận định mức của NƠXH thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm
Theo nhận định của đại điện Bộ Xây dựng cũng như các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản, công tác triển khai phát triển NƠXH ở nước ta vẫn còn tồn tại rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, nổi bật là bốn “nút thắt” lớn bao gồm: Thiếu quỹ đất để xây dựng; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp.
Về phía các Hiệp hội, doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng, phân khúc NƠXH đang làm khó cho nhiều chủ đầu tư khi lợi nhuận thấp, quỹ đất thiếu, cơ chế khó khăn.
Cụ thể về hỗ trợ nguồn vốn, do gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay phát triển NƠXH và nhà ở thương mại đã giải ngân 100% từ năm 2016. Đến giai đoạn 2016 - 2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ được phân bổ 27% ngân sách cho phát triển NƠXH, còn các ngân hàng thương mại lại không được phân bổ gói vốn này.
Về quỹ đất phát triển, mặc dù đã có quy định là trích 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH, riêng tại Hà Nội tỷ lệ này là 25%, song hầu như không có dự án nào đạt yêu cầu. Các doanh nghiệp cũng rất e ngại khi triển khai.
Cũng đề cập đến “nút thắt” phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân, ông Lễ Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành bày tỏ, thủ tục hành chính đang quá dài, quá rườm rà. Từ khi xin dự án đến lúc kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thực trạng này là do thủ tục xin thực hiện dự án NƠXH vướng bởi các luật “vênh nhau”. Ví dụ, về thuế, Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định, doanh nghiệp làm NƠXH được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng trong Luật Thuế chưa có quy định, việc này làm các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn. Trong khi đó, lợi nhuận định mức của NƠXH lại quá thấp, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Vì vậy, hầu hết các doanh nghiệp không mấy mặn mà tham gia vào phát triển phân khúc này.
"Lợi nhuận định mức của NƠXH tối đa theo quy định là 10% nhưng phải mất thời gian dài mới được triển khai xây dựng và rất lâu sau đó mới bán được hàng. Tính ra, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp “ngại” phát triển nhà ở xã hội", ông Lễ Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành chia sẻ.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh, định mức lợi nhuận chỉ 10% của NƠXH và nhà ở cho công nhân hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho doanh nghiệp.
Không những vậy, việc duyệt giá bán NƠXH, các thủ tục pháp lý liên quan đến cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai, tất cả ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc này.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hiện TP.HCM có hơn 10 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản tham gia vào chương trình phát triển NƠXH. Toàn thành phố có khoảng 15.000 sản phẩm NƠXH trong giai đoạn 2015 - 2020, đạt tỷ lệ 75%. Con số này cao hơn tỷ lệ của cả nước, chỉ 41%.
Trong khi đó, theo khảo sát tại Hà Nội, với tổng số 9 khu công nghiệp trên địa bàn, song hiện mới chỉ xây dựng được 3 khu nhà ở cho công nhân. Thế nhưng, nhu cầu lấp đầy NƠXH và nhà ở cho công nhân lại chỉ đạt từ 50 - 60%. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư e ngại khi phát triển loại hình này bởi sức mua chưa thực sự tương xứng.
Tháo gỡ bằng cách nào?
Trước những khó khăn của các doanh nghiệp cho việc phát triển NƠXH, các chuyên gia, nhà quản lý cho rằng, cần thiết phải thực hiện giải pháp đồng bộ, hiệu quả để giải quyết bài toán này. Bởi ở hiện tại cũng như tương lai gần, NƠXH sẽ là phân khúc cần, nhằm ổn định thị trường bất động sản cũng như ổn định cuộc sống của người dân và nhu cầu về loại hình này sẽ ngày càng tăng theo thời gian.
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có hai vấn đề chính cần phải tháo gỡ.
Thứ nhất, phải sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật, từ Luật Nhà ở, Luật Thuế đến Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi hiện nay pháp luật đang có sự chồng chéo trong các quy định. Đơn cử như Luật Nhà ở cho phép nhà ở khai thác cho thuê có thuế thấp hơn so với nhà ở kinh doanh, thế nhưng, trong Luật Thuế lại không đề cập đến nội dung này, dẫn đến bất cập trong việc áp dụng chính sách thuế cho các dự án NƠXH.
Thứ hai, đẩy mạnh quy trình làm việc với chính quyền địa phương, đôn đốc, hướng dẫn thực hiện hai gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11/NQ-CP, nghiêm túc dành ra 20% quỹ đất để phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, cần tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở thương mại hiện tại, để tạo phong trào phát triển NƠXH thêm mạnh mẽ.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, NƠXH là một phân khúc quan trọng và cần được coi trọng. Trong thời gian tới, phân khúc này cần phải được quan tâm để tháo gỡ các “nút thắt” giúp thị trường đón nhận nguồn cung mới dồi dào và chất lượng.
“Để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này, cần giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn cũng như hoạt động phân phối. Bởi trên thực tế, khi phát triển NƠXH, doanh nghiệp không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua, giá bán, mà đều do Nhà nước quyết định. Chính vì thế, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.
Cũng liên quan đến giải pháp tháo gỡ “nút thắt” chính sách cho doanh nghiệp khi phát triển NƠXH, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Sở này đã đưa ra 8 giải pháp để phát triển NƠXH. Song song với việc cải cách, rút ngắn thủ tục hành chính, nhiều tổ công tác tháo gỡ khó khăn của dự án NƠXH cũng được thành lập, đi sâu giải quyết cụ thể từng vấn đề. Bên cạnh đó, công tác rà soát, bổ sung quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng được tập trung đẩy mạnh.
Hiện tại, với 34 dự án tại TP.HCM, cùng 20% quỹ đất cho phát triển NƠXH thì thành phố sẽ có thêm nguồn cung khoảng trên 70.000 căn hộ, bài toán nguồn cung sẽ sớm được giải quyết.
Ngoài ra, thành phố cũng tiếp tục xem xét quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê từ 3 - 5 năm nhằm giải quyết nguồn cầu cho nhóm đối tượng chưa xác định ở lâu dài.
Về nguồn vốn, theo Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cần được phân bổ một cách hợp lý hơn, kích cầu nguồn vốn vay của thành phố và gia tăng nguồn vốn xây dựng hạ tầng tại các dự án NƠXH đã xây dựng xong, nhằm thu hút sự quan tâm của người dân.
Từ góc độ doanh nghiệp phát triển NƠXH và nhà ở cho công nhân nhiều năm trên thị trường, ông Trần Công Tưởng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô (Capital House) cũng đề xuất, chính quyền các địa phương cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở Quốc gia mới được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Các địa phương cần rà soát lại quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, phải có quỹ đất với địa điểm, diện tích phù hợp để đầu tư vào các dự án NƠXH, nhà ở công nhân.
Ngoài ra, ông Trần Công Tưởng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cần để doanh nghiệp kết hợp cùng ngân hàng thực hiện giải ngân, đánh giá đối tượng được hưởng chính sách, hướng dẫn khách hàng thực hiện thủ tục xét duyệt để mua, thuê NƠXH, nhờ đó quy trình triển khai NƠXH được rút ngắn, đảm bảo quyền lợi cho cả khách hàng và chủ đầu tư./.
