Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản quý III/2020 của DKRA Vietnam cho thấy, lượng tiêu thụ căn hộ trên thị trường TP.HCM giảm mạnh. Cụ thể, quý III/2020 có tới 6.374 sản phẩm căn hộ chung cư được mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được 5.088 sản phẩm. Ở quý II có 2.425 sản phẩm chung cư mở bán thì tiêu thụ chỉ được 1.765 sản phẩm và quý I có 1.547 chung cư mở bán nhưng tiêu thụ được 1.146 căn hộ. Lượng tiêu thụ này chỉ bằng 38,2% so với cùng kỳ năm 2019.
Đáng chú ý khi một kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C (mức giá 25 - 30 triệu đồng/m2) đã có từ năm 2019 và ngày càng thể hiện rõ. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như mất hẳn trên thị trường TP.HCM. Trong khi đó, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao trong quý III/2020, trung bình dao động 15 - 20% so với thời điểm đầu năm 2020.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam (R&D DKRA Vietnam) cho rằng, với ngân sách 2 tỷ đồng, nhà đầu tư khó có thể mua được một căn hộ tại thị trường TP.HCM.
PV: Báo cáo của DKRA cho thấy, nguồn cung căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như mất hẳn trên thị trường TP.HCM. Điều đó có nghĩa rằng, nhà đầu tư có 2 tỷ đồng cũng không thể mua được một căn hộ tại TP.HCM?
Ông Nguyễn Hoàng: Như nhiều lần chúng tôi đã đề cập, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM không chỉ giới hạn về địa giới hành chính, mà đã mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An với đầy đủ các phân khúc. Mặc dù, thị trường các tỉnh giáp ranh có biến động, nhưng nhìn chung khá tích cực trong 2 năm vừa qua, trái ngược lại với sự suy giảm của thị trường TP.HCM. Có thể nói, đây chính là sự phối hợp và bù đắp cho nhau.
Ví dụ, thị trường Bình Dương trong 2 năm qua, phân khúc căn hộ rất sôi động với nhiều dự án có đủ các cấp độ khác nhau. Mức giá đa dạng, đáp ứng các điều kiện tài chính khác nhau từ khoảng hơn 27 triệu đồng/m2 đến 40 triệu đồng/m2. Tức là, căn hộ trung bình khoảng từ 1,5 tỷ đồng trở lên, trong khi mức giá này ở TP.HCM gần như không có ở những dự án mới. Mới đây, việc công bố thành phố Thuận An và Dĩ An khiến tiềm năng giá bất động sản ở đây sẽ phát triển và sôi động hơn nữa.
Đối với Đồng Nai và Long An, đất nền vẫn là phân khúc sôi động nhất và là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của nhiều nhà đầu tư có tài chính chưa được dồi dào. Tuy nhiên, phân khúc này cũng có những đặc thù nhất định mà người mua cần xem xét kỹ càng, đặc biệt về pháp lý, quy hoạch, chủ đầu tư,… Mặc dù vậy, khu vực này cũng có những dự án của các chủ đầu tư uy tín, với nhiều mức giá trị khác nhau, loại hình sản phẩm đa dạng, kể cả nhà phố/biệt thự.
Có thể nói, các tỉnh giáp ranh TP.HCM có một thị trường bất động sản khá sôi động và còn rất nhiều tiềm năng phát triển, ở tất cả các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự hay căn hộ.
PV: Liệu chăng việc giá căn hộ vượt ngưỡng 2 tỷ đồng cũng sẽ là một khó khăn cho những người thu nhập trung bình muốn định cư tại TP.HCM, thưa ông?
Ông Nguyễn Hoàng: Mua nhà để ở là một việc hệ trọng, đặc biệt là với người dân có mức thu nhập khiêm tốn. Điều này không giống như mua hàng hay mua một thiết bị đồ dùng gia dụng mà tranh thủ khi giá rẻ hoặc vào mùa khuyến mãi.
Theo các số liệu thống kê và báo cáo DKRA Vietnam đã công bố, loại hình căn hộ hạng C (dưới 25 triệu đồng/m2) hoặc căn hộ dự án mới có giá trị 1,5 tỷ đồng tại TP.HCM trong 2020, tính đến thời điểm này đã hoàn toàn không có, mà đáng lẽ đây phải là phân khúc chủ đạo của thị trường.
Thay vào đó, loại hình căn hộ hạng B (trung bình khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2) và hạng A (trung bình 50 - 60 triệu đồng/m2) luôn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung. Điều đó có nghĩa, việc sở hữu nhà ở với đa số người dân có mức thu nhập khiêm tốn đang ngày một xa vời hơn.
Cũng cần phải nhắc lại rằng, Việt Nam là nước có thu nhập trung bình thấp của thế giới, với khoảng 2750 USD/đầu người/năm theo số liệu của Ngân hàng thế giới. Nếu lấy một căn hộ khoảng 2 tỷ đồng/căn so với mức thu nhập trung bình 17 triệu đồng/tháng/người (khoảng 200 triệu đồng/năm) thì giá trị căn hộ gấp khoảng gần 10 lần thu nhập năm, không tính chi phí sinh hoạt cuộc sống và các chi phí khác.
PV: Phải chăng, cơ quan chức năng cần một phương án để kéo giá nhà xuống, thưa ông?
Ông Nguyễn Hoàng: Tôi cho rằng, cơ quan chức năng cần xem xét chương trình nhà ở lâu dài, bền vững và sâu rộng hơn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư có mức thu nhập còn chưa cao như hiện nay. Có thể chương trình nhà ở xã hội cần nâng cao tính hiệu quả hơn nữa, cải thiện nhiều điều kiện và rộng mở hơn nữa, hoặc xem xét bổ sung tham khảo một chương trình như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.
Đối với người mua nhà, trong điều kiện mà giá nhà thương mại liên tục lập mặt bằng giá mới, thu nhập còn khiêm tốn, lãi suất ngân hàng cho vay mặc dù giảm nhưng vẫn còn khá cao,… thì cần xem xét thận trọng phương án phù hợp giữa việc mua nhà lúc này hoặc tìm kiếm loại hình nhà ở phù hợp bao gồm như nhà ở xã hội hoặc đi thuê nhà.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
