3 cụm từ tổng kết thị trường bất động sản năm 2020 là gì?

Trầm lắng, giá nhà cao và khởi sắc

Vì sao lại là 3 cụm từ này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam lý giải:

Thứ nhất, về sự trầm lắng. Đây là biểu hiện dễ nhận thấy của thị trường bất động sản ngay từ đầu năm 2020. Bức tranh thị trường bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý I/2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019, nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý I/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời. Các dự án bị lùi lịch ra hàng, các sàn giao dịch im ắng, nằm yên. Một thống kê cho thấy, có đến hàng ngàn sàn giao dịch tạm dừng giao dịch hoặc đóng cửa. Con số này đã cho thấy rõ nhất toàn cảnh thị trường giữa đại dịch.

Bước sang quý III/2020, dịch bệnh Covid-19 có dấu hiệu phát triển trở lại nhưng theo khảo sát số liệu từ các Sở Xây dựng, đợt dịch này có tác động cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Trung và tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh khu vực Miền Trung cũng như trên cả nước.

Thứ hai, về giá nhà cao. Qua thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, chưa có xu hướng giảm giá nhà. Đơn cử, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện cũng giao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2.

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, quý III/2020, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020 (trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Điển hình như dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý II/2020. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

Như vậy có thể thấy, giá nhà cao nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung còn hạn chế. Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ ba, về sự khởi sắc và phục hồi. Đến thời điểm hiện tại, đâu đó trên thị trường đã nhìn thấy những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng đang dần được bộc lộ khi nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng trong quý IV/2020. Sau 9 tháng bị nén chặt bởi những khó khăn chung do dịch Covid-19, bước vào quý IV, nhiều chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội đồng loạt tăng sức bật, tung ra thị trường hàng loạt dự án mới.

Điển hình là Dự án quảng trường biển và tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn do Tập đoàn Sun Group làm chủ đầu tư, đây là một trong những "siêu dự án" đầu tư vào Thanh Hóa, tổng vốn lên đến gần 25.000 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng góp phần đưa Sầm Sơn trở thành một trong những trung tâm du lịch chất lượng cao của khu vực. Hay mới đây có những thông tin về nhóm 3 siêu dự án dòng Sunshine Heritage có giá trị lên tới trên 5 tỷ đô trải khắp 3 miền của Tập đoàn Sunshine.

Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 56/63 địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III/2020 tăng mạnh, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng và nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào bất động sản. Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2020 có 36.884 giao dịch bất động sản thành công. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, trong quý III/2020: Tại Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công (bằng 219% quý II/2020), tại TP.HCM có 6.722 giao dịch thành công (bằng 170,6% quý II/2020).

Thậm chí, theo khảo sát và phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý III/2020 bằng khoảng 120% so với quý II/2020. Đáng chú ý là khi bước sang tháng 11/2020, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi, nhất là tại những địa phương có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển như Vân Đồn, Hạ Long, Quy Nhơn, Ninh Thuận…

Ngoài niềm tin của thị trường, thì việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản. Đồng thời, ngân hàng còn kết hợp với các chủ đầu tư tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn của những chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, cuối năm là thời điểm tăng tốc để các tập đoàn bất động sản hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó là những lý do chính khiến thị trường bất động sản đang trở nên sôi động sau thời gian dài trầm lắng.

Suy giảm, điều chỉnh và sẵn sàng

Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Theo vị chuyên gia, để nói 3 cụm từ khái quát thị trường bất động sản năm nay thì đó là: Suy giảm chứ không phải suy thoái về nguồn cung cũng như giao dịch bất động sản; Điều chỉnh (trong khó khăn có điều chỉnh về phân khúc, quy mô, chất lượng để thích ứng thị trường); Sẵn sàng (trong khó khăn, các chủ thế tham gia bất động sản đã có kinh nghiệm trước đây do đó tư thế sẵn sàng bứt phá khi điều kiện hết dịch, và khi ổn định tổ chức Đảng và chính quyền.

Ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định, năm 2020 là năm đặc biệt đối với thị trường bất động sản cũng với kinh tế đất nước. Đại dịch Covid-19 phủ bóng đen lên toàn cầu, đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt bất động sản du lịch. Với riêng Việt Nam, thu nhập của người dân hạn chế, do đó tính toán mua bất động sản, xuống tiền là một vấn đề.

Đồng thời, với Việt Nam, năm nay cũng diễn ra Đại hội Đảng các cấp để hướng tới Đại hội Đảng toàn quốc khoá XIII nên có những sự thay đổi về nhân sự. Việc triển khai phê duyệt dự án bất động sản cũng chịu những tác động nhất định.

Bản lĩnh, cơ hội và chiến lược

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc lại cho rằng, 3 cụm từ để nói về thị trường bất động sản năm 2020 đó là: Bản lĩnh, cơ hội và chiến lược.

“Bản lĩnh” là bởi: Trong lịch sử 100 năm trở lại đây, các nhà kinh doanh chưa được dự báo về một đại dịch như thế này, khi Covid-19 ập đến, bất kể doanh nghiệp lớn hay nhỏ đều phải bộc lộ được điều lớn nhất là bản lĩnh của doanh nghiệp để chống chọi và thích nghi với biến động.

“Cơ hội” thể hiện ở: Không cần một chiến lược vài trăm triệu USD để quảng bá vì Việt Nam thời gian qua đã chứng minh được là điểm đến thực sự là điểm đến hấp dẫn, an toàn sau dịch. Nhiều quốc gia đã lựa chọn Việt Nam, đi kèm với đó là các cơ hội đầu tư, hợp tác có lợi cho các doanh nghiệp.

“Chiến lược” xuất phát từ: Trước những tác động của biến động thị trường và cơ hội mới, doanh nghiệp sẽ phải nhanh nhạy thích ứng và có nhiều chiến lược khác nhau. Đây chính là giai đoạn quyết định thành công của các doanh nghiệp như thế nào.

Các hệ thống bất động sản đều đi kèm với các hệ thống đặc thù khác như du lịch, công nghiệp… Bất động sản không thể một mình “nâng cả một trái núi” lên được. Mà cần sức mạnh đa ngành từ chính sách cụ thể cho lĩnh vực đến các ngành liên quan. Ví dụ bất động sản du lịch bắt buộc phải có sự kết hợp chặt chẽ với ngành với du lịch để đưa ra chiến lược tổng thể.

Ảm đạm, sàng lọc, nhiều điểm sáng

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường bất động sản năm 2020 khá ẩm đạm. Dịch bệnh bùng phát vào đúng giai đoạn siết vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng như siết tín dụng tiêu dùng đối với việc sửa chữa, mua sắm nhà cửa khiến thị trường vốn khó khăn lại càng khó khăn hơn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc thị trường. Tuy nhiên, giá nhà dường như không giảm, thậm chí ở một số phân khúc và địa phương lại có xu hướng tăng giá, đặc biệt ở khu vực vùng ven.

Đất nền và bất động sản công nghiệp là hai phân khúc vẫn có nhiều điểm sáng trên thị trường trong bối cảnh dịch bệnh. Đất nền vùng ven gần như “miễn nhiễm” với tác động của dịch bệnh, khi một số khu vực tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có giao dịch khá sôi động, giá tăng nhẹ. Còn đối với bất động sản công nghiệp, đây là phân khúc thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Hơn nữa, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng mở ra một cơ hội cho Việt Nam, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động.

Năm 2020, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kiểm soát, loại bỏ dần những rủi ro đối với thị trường.

Về cơ bản, thị trường trầm lắng, khó khăn nhưng vẫn có nhiều điểm sáng. Trong trung và dài hạn, vẫn có thể lạc quan, khi sự sàng lọc trên thị trường càng mạnh mẽ thì càng đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho nhà đầu tư và thị trường.