Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn của JLL Việt Nam, cho biết thời gian gần đây, những dự án bất động sản chưa hiệu quả, giao dịch với giá thấp hơn mức giá thị trường hoặc không thông qua đấu thầu chính thức đang phải qua các bước kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan chức năng.
Động thái này nhằm ngăn chặn tham nhũng và có thể sẽ tác động đến lợi nhuận kinh doanh trong ngắn hạn, bởi lẽ một số dự án bất động sản đang phải giảm tốc độ để phục vụ cho quá trình điều tra. Điều này có thể dẫn đến sự trì hoãn tạm thời của các nhà đầu tư đang sẵn sàng chờ rót vốn vào thị trường.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại cho rằng các biện pháp hiện tại sẽ thúc đẩy việc cải thiện tính minh bạch, đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng, thu hút nhiều hơn nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam.
Nhiều hình thức thâm nhập thị trường
Theo báo cáo của JLL, tại Việt Nam có 335ha đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp vào năm 1996. Con số này đến năm 2018 đã đạt hơn 80.000ha. Điều này khẳng định 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành một trong những điểm sáng về lĩnh vực công nghiệp của Đông Nam Á.
Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định hiện đang có sự tăng trưởng về số lượng các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
JLL ghi nhận các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường. Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê lại đất trong chu kỳ thuê.
Hình thức thứ hai là việc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác uy tín của địa phương, doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất thủ tục, giấy phép kinh doanh.
Điển hình, từ năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án Khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP). Hiện hệ thống này có tới 9 dự án đang phát triển trên toàn quốc; tổng quỹ đất lên tới 8.600ha; cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỷ đô la.
Hình thức thứ ba về thâm nhập thị trường, cũng là một hình thức điển hình nổi lên trong thời gian gần đây là việc thu hồi đất trực tiếp hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp. Hoạt động này đang đem lại nguồn thu nhập ổn định cho nhà đầu tư.
Đáng chú ý là việc Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu đô la) nhằm mua lại kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Việt Nam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hằng năm.
Thử thách không nhỏ cho nhà đầu tư
Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp, ông Stephen Wyatt nhận định.
Nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Cụ thể, trong quý 2/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95 đô la/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp, ông Stephen Wyatt phân tích.
Thêm một yếu tố được quan tâm là việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy. Điều này hoàn toàn không phải là một vấn đề dễ dàng, JLL khẳng định. Bởi lẽ, đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.
Chính vì thế, xây dựng lòng tin rất quan trọng. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp. trong khi nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư.
Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó, JLL cũng cảnh báo về một vài thách thức khác như việc thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho lĩnh vực này khá cao khi so sánh với các nước khác.
Nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải hoãn lại do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Bên cạnh đó, thời gian và chi phí thủ tục hành chính cao, thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.
Do đó, để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ, ông Stephen Wyatt phân tích.
Qua khảo sát thực tế, các chuyên gia bất động sản cho rằng công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong những tháng còn lại của năm 2019; sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài 8 tháng đạt 11,96 tỷ đô la, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm 2018. Phân loại theo lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành lĩnh vực, trong đó, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 2,31 tỷ đô la, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Việc CapitaLand hoàn tất mua lại Ascendas and Singbridge Pte. Ltd để trở thành một trong những tập đoàn bất động sản đa ngành lớn nhất châu Á với hơn 123 tỷ đô la Singapore giá trị tài sản quản lý đã trở thành một trong các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản đình đám gần đây.
Các thương vụ đáng chú ý khác là: Tập đoàn Hòa Bình bán cổ phiếu cho Hyundai Elevator thông qua việc phát hành riêng lẻ 25 triệu cổ phiếu với giá chào bán 23.000 đồng/cổ phiếu; Tập đoàn Vingroup và Tập đoàn SK (Hàn Quốc) ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược, theo đó, SK sẽ đầu tư khoảng 1 tỷ đô la để mua cổ phiếu của Vingroup và trở thành đối tác chiến lược của tập đoàn này.
Hoạt động M&A còn được nhắc đến với việc Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với Samty Asia Investments Pte. Ltd (công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP. Thông qua hợp tác này, khoản đầu tư 22,5 triệu đô la sẽ hỗ trợ một phần trong kế hoạch vốn đầu tư của Phát Đạt nhằm phát triển một số dự án, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM.
