Aa

Khơi thông dòng vốn bất động sản: Cần thêm các giải pháp dự phòng nếu kinh tế thế giới “hạ cánh cứng“

Thứ Bảy, 18/03/2023 - 13:00

Đánh giá thị trường vốn bất động sản trong quý III, IV sẽ có những dấu hiệu tích cực, song các chuyên gia khuyến cáo, cần có thêm các giải pháp dự phòng cho kịch bản xấu nếu nền kinh tế thế giới "hạ cánh cứng".

Khó khăn về vốn, dòng tiền và thanh khoản đang là thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp. Tại Toạ đàm Giải pháp khơi thông thị trường vốn do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức sáng 17/3, nhiều chuyên gia đánh giá cao sự quyết liệt điều hành của Chính phủ và các bộ, ngành trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp. Song, để những chính sách sớm mang lại hiệu quả trên thực tiễn, rất cần sự nỗ lực đồng hành đến từ nhiều phía và lưu ý thêm các kịch bản dự phòng nếu nền kinh tế thế giới tiếp tục khó khăn.

Thị trường rất kỳ vọng vào triển vọng tăng cung tiền của Ngân hàng Nhà nước

Theo đánh giá của các chuyên gia, các doanh nghiệp đang đứng trước khó khăn vô cùng lớn về dòng vốn, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp đang là vấn đề nan giải, cùng với những nguyên nhân khác dẫn tới sự căng thẳng liên thông trên thị trường cổ phiếu và tín dụng ngân hàng hiện nay.

Chia sẻ tại tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, Nghị định 08 đã giải quyết được các vấn đề lớn, như cho phép nhà phát hành thêm một năm để tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm để đảo nợ mà chưa phải áp dụng các quy định trong Nghị định 65; người mua cũng có thêm một năm chưa phải tuân thủ tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp; hoãn xếp hạng tín nhiệm, cho doanh nghiệp thêm một năm nâng cao năng lực, đồng thời, cho phép sử dụng tài sản khác để trả nợ.

Đặc biệt, doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm, đồng nghĩa với việc được phát hành một đợt trái phiếu mới kỳ hạn 2 năm để đảo nợ. Căng thẳng thanh khoản sẽ giảm, đồng thời, doanh nghiệp có thể duy trì chi phí tài chính thấp như phát hành cách đây 2 - 3 năm khi mức lãi suất không đổi. Tuy rất khó có doanh nghiệp nào phát hành được với lãi suất như cũ, bởi còn phụ thuộc vào sự thương lượng với trái chủ, tuy nhiên, cả hai phía sẽ bớt lo lắng khi có hành lang pháp lý hướng dẫn.

"Chưa ai đánh giá được mức độ lấy lại lòng tin của Nghị định 08, tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường lao dốc thì cũng việc phục hồi được một phần niềm tin cho nhà đầu tư và nhà phát hành là điều có thể đạt được đầu tiên. Cả hai phía đều cảm thấy yên tâm là khi đã có sự quan tâm của Chính phủ như vậy thì sẽ không có chuyện hình sự hóa", TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

tiến sĩ lê xuân nghĩa
TS. Lê Xuân Nghĩa trao đổi tại tọa đàm. (Ảnh: Trọng Hiếu/Tạp chí Nhà đầu tư)

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, chúng ta phải thấy bản chất vấn đề là khủng hoảng phân khúc trên thị trường bất động sản, khi phân khúc giá rẻ cần nhiều thì không có, phân khúc giá cao cấp, đầu cơ rất nhiều. Những sự việc vi phạm trên thị trường bất động sản chỉ là giọt nước tràn ly.

Dự báo triển vọng thị trường trong ngắn hạn, ông Nghĩa cho biết, quan trọng nhất cuối cùng vẫn là dòng tiền và thanh khoản của nền kinh tế, đặc biệt là vấn đề cung tiền của Ngân hàng Trung ương.

"Năm 2022, tăng trưởng kinh tế chúng ta đạt 8%, cộng với 3% lạm phát, thì tăng trưởng kinh tế theo giá hiện hành là 11%, nhưng tăng cung tiền chỉ 5,5%, rất thiếu so với tăng trưởng kinh tế. Nhưng chỉ một chút nới lỏng của Ngân hàng Trung ương trong hai ngày vừa qua đã làm chứng khoán tăng tới 22 điểm, điều này chứng tỏ, thị trường rất kỳ vọng vào thanh khoản chung của nền kinh tế, trong đó có tăng cung tiền của Ngân hàng Trung ương.

Về dài hạn, ông Nghĩa đánh giá cần cải cách thể chế và sự hỗ trợ của các vấn đề pháp chế để xử lý các vấn đề của thị trường, trong việc cố gắng thực hiện tốt Nghị định 08 và tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính của Chính phủ, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp để xử lý phân khúc nhà ở giá rẻ.

"Chúng ta vẫn dùng tên là nhà ở xã hội, nhưng ruột bên trong thay đổi, làm sao quyết liệt cải cách phân khúc này và kéo giá toàn bộ thị trường bất động sản về giá trị thực.

Bên cạnh đó, chỉ số mua ròng của các doanh nghiệp đầu tư có vốn nước ngoài chứng tỏ họ kỳ vọng vào triển vọng phát triển dài hạn của Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài rất nhạy cảm. Sau một vài tuần bán ròng, thì nay quay lại mua ròng, dù ít nhưng cũng chứng tỏ, họ đánh giá tiềm năng phục hồi của thị trường chứng khoán Việt Nam khá hơn sau Nghị định 08 và hành động nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Trung ương.

Tôi đánh giá thị trường chứng khoán 1 - 3 năm tới sẽ có triển vọng tích cực. Từ nay đến khoảng tháng 7, khi chúng ta bắt đầu có những dấu hiệu tích cực về kinh tế vĩ mô, đặc biệt chỉ số quản trị mua hàng hồi tháng 2 nhích lên từ 46 lên 51,2 là một dấu hiệu vô cùng tích cực.

Đặc biệt Nghị quyết 33 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tái cơ cấu lại phân khúc để đưa bất động sản về với giá trị thực cũng tác động rất tích cực vào thị trường. Từ quý III, IV trở đi, tuy thị trường sẽ có sự chao đảo nhất định trong thời gian tái cấu trúc, từ nay đến hết quý II, nhưng sau đó sẽ có sự tích cực hơn và nhích dần lên", TS. Lê Xuân Nghĩa dự báo.

Cần dự phòng các giải pháp mạnh hơn

Đề cập đến nguy cơ đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tại tọa đàm, ông Dương Hồng Hà, Phó trưởng Ban Giám sát tổng hợp (Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia) cho biết, bất cứ thị trường nước nào cũng đều có tỷ lệ nợ không trả được, rơi vào khoảng 3%. Theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tổng dư nợ của 54 doanh nghiệp có báo cáo vi phạm nghĩa vụ nợ mới đây trên HNX, là 111.000 tỷ đồng, trong đó hơn 30.000 tỷ đồng đáo hạn trong năm 2023, chiếm khoảng 10% dư nợ chung của thị trường trái phiếu. Lưu ý rằng đây là trong điều kiện chưa áp dụng Nghị định 08, nếu áp dụng kết hợp với những giải pháp khác, chúng ta sẽ kéo được tỷ lệ này xuống. Mặc dù đã có những hệ lụy, nhà đầu tư mất mát, chủ doanh nghiệp bán tài sản, cổ phiếu để trả nợ thay cho doanh nghiệp cho nhà đầu tư, nhưng cũng cần thận trọng khi đề cập đến sự đổ vỡ.

"Các thành viên của thị trường cũng mất nhiều công sức và kỳ vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ giảm bớt gánh nặng của tín dụng ngân hàng. Nhưng thực tế đã không được như kỳ vọng, song tại thời điểm này, chúng ta không nên đề cập đến vấn đề đổ vỡ thị trường, vì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, ảnh hưởng dây chuyền đến các lĩnh vực khác và ảnh hưởng đến đánh giá của các tổ chức xếp hạng của nước ngoài về thị trường vốn Việt Nam trong tương lai".

ông dương hồng hà
Ông Dương Hồng Hà, Phó trưởng Ban Giám sát tổng hợp (Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia). (Ảnh: Trọng Hiếu/Tạp chí Nhà đầu tư)

Bên cạnh đó, Nghị định 08 đã mở ra cánh cửa cơ hội cho doanh nghiệp, tạo cơ hội giúp họ tìm cách trả nợ nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Hà lưu ý trong việc thực hiện Nghị định 08 sẽ có những khó khăn, rủi ro nhất định mà chúng ta phải nhanh chóng lường trước để có biện pháp xử lý kịp thời.

Trước hết, cần xem xét liệu có khả thi hay không bởi không phải doanh nghiệp nào cũng có sản phẩm bất động sản để hoán đổi cho nhà đầu tư bởi tài sản của nhiều doanh nghiệp hiện tại là nhà máy, cổ phiếu, hàng tồn kho.

Thứ hai, căn cứ nào, cơ quan nào sẽ đứng ra thống nhất giá trị tài sản, nhận định mức giá nào là phù hợp đối với nhà đầu tư? Trong khi nhà đầu tư muốn thấp một chút để có lãi cũng như dự phòng rủi ro, còn doanh nghiệp nếu không muốn lỗ sâu, định giá cao hơn mong muốn của nhà đầu tư và đề nghị họ bỏ thêm tiền, thì liệu có thương lượng được không?

Thứ ba, về cơ cấu nhà đầu tư, có một số nhà đầu tư nhỏ lẻ, với vốn mua vài trăm triệu, họ có thể phải đồng sở hữu với các nhà đầu tư khác, hoặc bỏ thêm tiền để sở hữu riêng. Thì cũng là vấn đề tương đối khó giải quyết.

Thứ tư, thời gian giãn hoãn nợ 2 năm trong bối cảnh kinh tế khó khăn liệu có phù hợp không? Nếu nền kinh tế Mỹ "hạ cánh cứng", rơi vào suy thoái, ảnh hưởng đến kinh tế toàn thế giới cũng như Việt Nam, nhất định sẽ gây khó khăn trong việc thực thi Nghị định 08. Vậy thì chúng ta có cần điều chỉnh Nghị định 08 hay không, hoặc ít nhất cũng phải tổng kết kết quả thực hiện Nghị định trong 3 - 6 tháng tới.

Trước những kịch bản xấu có thể xảy ra, đại diện Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia lưu ý các giải pháp dự phòng mạnh hơn.

"Nếu trong hai năm tới, doanh nghiệp vẫn chưa xử lý xong vấn đề trái phiếu thì có cần thành lập quỹ hỗ trợ trái phiếu không? Đồng thời, chúng ta cũng cần nhìn xa hơn, phối hợp với các giải pháp khác khi nguồn cầu từ nhà đầu tư cá nhân vẫn rất thấp trong thời gian tới, nên phải lưu ý đến nguồn cầu của nhà đầu tư có tổ chức. Hiện nguồn cầu này chủ yếu là tổ chức tín dụng, nhưng Thông tư 16 đang hạn chế nguồn vốn đầu tư trong lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra cũng nên xem xét điều chỉnh hạn mức đầu tư của công ty chứng khoán và bảo hiểm, mặc dù phần nào cũng sẽ tăng rủi ro cho những định chế tài chính", ông Hà đặt vấn đề./.

Ý kiến của bạn
Bình luận
Xem thêm bình luận

Đọc thêm

Lên đầu trang
Top