Thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn
Bước sang quý II/2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Những tồn tại của thị trường trong năm 2022 vẫn tiếp diễn trong năm 2023, như vấn đề về dòng vốn và pháp lý.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, liên quan đến pháp luật về đất đai có một số tồn tại như: Nhiều dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại.
Về nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022. Qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Bộ Xây dựng, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến tháng 12/2020 là 633.740 tỷ đồng, đến ngày 31/12/2021 đạt khoảng 728.800 tỷ đồng, ngày 31/12/2022 đạt gần 800.000 tỷ đồng. Có thể thấy, dòng vốn tín dụng có sự tăng đều nhưng nguồn hàng vẫn khan hiếm, sản phẩm không có bán và không xuất hiện giao dịch.
Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án và cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.
Tính đến ngày 28/10/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,900 tỷ giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021, trái phiếu có xu hướng giảm dần qua các quý, trong đó bất động sản chiếm khoảng 28,87% trái phiếu trong tổng khối lượng trái phiếu ngân hàng.
Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản là 419.000 tỷ đồng chiếm khoảng hơn 33%.
Những khó khăn này của ngành bất động sản ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% (theo Bộ Xây dựng) và kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, từ đó phải cắt giảm một lượng lớn lao động, gây ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội. Bên cạnh đó, do gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn đã dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.
Cùng với đó, từ năm 2022, thị trường đối mặt với vấn đề nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm phân khúc trung - cao cấp tương tối cao. Những căn hộ với mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm đến 37% tổng giao dịch thị trường, căn hộ trung cấp có giá 25 - 50 triệu chiếm khoảng 15%. Nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 dành cho người thu nhập trung bình giảm dần và gần như vắng bóng trên thị trường. Người mua nhà không có vốn đầu tư, các doanh nghiệp không có vốn để cho ra sản phẩm.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi đánh giá: “Hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, khi tiếp cận nguồn vốn vay, thông qua tín dụng, trái phiếu và huy động vốn khách hàng dẫn đến thiếu vốn, chậm tiến độ, có doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án - đây là khó khăn đang xảy ra tại hầu hết các doanh nghiệp.
Thứ hai, lãi suất cho vay vừa rồi có sự giảm nhẹ là tín hiệu đáng mừng nhưng xét ở góc độ khó khăn tiếp cận nguồn vốn thì việc lãi suất giảm vẫn chưa đạt yêu cầu. Tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá chi phí vật liệu đều tăng dẫn đến chi phí của doanh nghiệp tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh, trong khi có doanh nghiệp không có sản phẩm giao bán, có doanh nghiệp có sản phẩm thì không bán được do dòng vốn người đầu tư tiếp cận không có.
Thứ ba, nhiều doanh nghiệp tập đoàn lớn đang thu hẹp dần quy mô đầu tư, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, dừng, hoãn, giãn hoạt động tại các dự án kể cả các dự án đang triển khai, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn là vấn đề khó khăn lớn”.
Đẩy mạnh gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản
Trước thực trạng khó khăn chung của thị trường bất động sản, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần tổ chức các cuộc họp để tháo gỡ khó khăn. Từ quý IV/2022 đến quý I/2023, Thủ tướng đã lập hai đoàn công tác tháo gỡ khó khăn, ban hành 1 Nghị quyết, 2 Nghị định, nhiều Công điện chỉ đạo nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đại diện Bộ Xây dựng ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho biết thêm, Bộ Xây dựng đang báo cáo ký trình cần có Nghị quyết thí điểm chính sách thực hiện ngay việc tháo gỡ khó khăn về thể chế để nhà ở xã hội có thể đưa vào triển khai ngay. Mặc dù yêu cầu từ nay đến năm 2030 cần phát triển 1 triệu nhà ở xã hội nhưng vẫn còn nhiều việc phải tháo gỡ. Trong đó, cần đẩy nhanh quy trình lựa chọn nhà đầu tư và quy trình xét duyệt. Nếu có Nghị định này, các doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ khó khăn về mặt hành chính.
Cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,.); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Ngoài ra, cần kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi và phát triển.
Bên cạnh việc tháo gỡ những khó khăn về mặt pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nghiên cứu và chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, tránh đầu tư dàn trải.
Cùng với đó cần khẩn trương rà soát, hoàn thiện và báo cáo, đề xuất cơ quan, người có thẩm quyền xem xét giải quyết các thủ tục pháp lý của dự án để nhanh chóng triển khai, thực hiện dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật./.
