Khơi thông nguồn vốn của BĐS phục vụ phát triển đất nước
Nhân đọc các cuốn sách Bí ẩn của vốn (The Mystery of Capital) - Tác giả Hernando De Soto; Châu Á vận hành như thế nào (How Asia works) - Tác giả Joe Studwell; Quản lý hiệu quả tài sản công (The Public Wealth of Nations: How Management of Public Assets Can Boost or Bust Economic Growth) - Tác giả Dad Detter & Stefan Folster; Luật học Việt Nam - những vấn đề đương đại - Trường Đại học luật Hà Nội, chúng tôi liên tưởng đến các nguồn lực cần giải phóng để phục vụ phát triển. Thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế. Thúc đẩy sự phát triển mạnh, bền vững của thị trường bất động sản là mối quan tâm của tất cả các quốc gia trong đó hoàn thiện chính sách, pháp luật phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn thị trường được xác định là giải pháp có tính chất quyết định. Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi đề cập tới vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và một số giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn bất động sản phục vụ phát triển đất nước.

Để sớm hiện thực hóa mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”, Việt Nam cần nhanh chóng khơi thông mọi nguồn lực phục vụ phát triển. Các “cỗ máy kiếm tiền” (money making machine) như đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), kiều hối, thặng dư thương mại, các ngành kinh tế mũi nhọn như nông nghiệp, công nghệ thông tin, du lịch đang hoạt động nhịp nhàng mang lại dòng tiền đều đặn phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Tuy nhiên, chúng ta mất rất nhiều công sức bởi có những nguồn lực từ bên ngoài và khó có thể ổn định do các yếu tố địa chính trị, chiến tranh thương mại, dịch bệnh… 

Trong bối cảnh đó, khơi thông những nguồn nội lực sẵn có, giàu tiềm năng, bền vững là yêu cầu cấp thiết trong đó, nguồn vốn từ bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, gồm quyền sử dụng đất, tài sản trên đất là nguồn nội lực vô giá, vĩnh cửu của đất nước cần được “đánh thức” bằng việc vận hành một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả mà nền tảng đầu tiên là nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, xã hội.

Có thể khẳng định, sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng có tính chất lan tỏa, “tác động tràn” của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế được thể hiện qua bảng tổng hợp sau:

Bảng 1: Vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế

Nguồn: Tham luận của TS. Cấn Văn Lực tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường Bất động sản hậu COVID-19” (tháng 6/2020).

Cụ thể, vai trò của thị trường bất động sản đối với kinh tế, xã hội của đất nước được thể hiện qua các khía cạnh sau:

Thứ nhất, thị trường bất động sản đóng góp vào phát triển kinh tế, gia tăng tài sản quốc gia.

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, bất động sản là tài sản rất lớn và quý giá bậc nhất của mỗi quốc gia. Theo khảo sát, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước không giống nhau, nhưng thường chiếm ít nhất trên 37% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 27 - 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Đặc biệt, giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển như Việt Nam là rất lớn.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thực tế, thị trường bất động sản đóng góp vào phát triển kinh tế quốc gia của Việt Nam hàng năm hiện cũng rất lớn, nhưng chưa tương xứng với tiềm năng. Theo thống kê năm 2018, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, tổng thu liên quan đến bất động sản khoảng 11% trong tổng thu ngân sách tương đương 3% GDP. Theo số liệu thống kê năm 2019, hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp 0,5 điểm % vào tăng trưởng kinh tế của cả nước. Kinh nghiệm các nước trên thế giới là đầu tư 1 USD cho bất động sản thì thu hút thêm được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%) . 

Theo báo cáo của Chính phủ về tình hình quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước (TSNN) năm 2017, thì tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản là nhà chiếm đa số trong tổng TSNN 1,1 triệu tỷ đồng. Theo nhóm chuyên gia tư vấn về bất động sản thuộc Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hợp Quốc thì: "Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng nếu được tổ chức và quản lý tốt thông qua các giao dịch trao đổi, mua bán trên thị trường, nó có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới 30% trong cơ cấu GDP của một quốc gia." .

Bảng 2: Đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP Việt Nam

Đơn vị: tỷ đồng

Nguồn tham khảo: Số liệu của Tổng cục Thống kê

Mức độ đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của thị trường kinh doanh bất động sản và xây dựng trong phần giá trị gia tăng chung GDP ở một số nước như sau:

Biểu đồ 1: Đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP ở một số nước

Trích dẫn : Tham luận của TS. Cấn Văn Lực tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường Bất động sản hậu COVID-19” (tháng 6/2020)

Bảng số liệu nêu trên cho thấy, đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP của các nước khá cao (từ khoảng 7 - 12%), trong khi mức đóng góp này ở Việt Nam còn khá khiêm tốn. Vì vậy, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới để gia tăng đóng góp của ngành kinh doanh bất động sản vào nền kinh tế, đóng góp nhiều hơn vào tài sản quốc gia với tỉ lệ cao hơn như kinh nghiệm các nước là yêu cầu cấp thiết.

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành sản xuất, có ảnh hưởng lan tỏa tới hầu hết các thị trường trong nền kinh tế. Khi thị trường bất động sản Việt Nam phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vào như nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng… Để đáp ứng sự gia tăng đó đòi hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải được tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũng phải gia tăng sản lượng…

Như vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyền của các ngành khác nhau có liên quan đến việc tạo lập sản phẩm bất động sản. Đặc biệt là ngành sản xuất máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng - hai ngành cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy… Thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ, thị trường lao động, thị trường du lịch.

Du lịch phát triển vừa thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, vừa tăng thu cho ngân sách Nhà nước

Gần đây, sự phát triển của bất động sản du lịch càng thể hiện vai trò kết nối của thị trường bất động sản với các thị trường khác, bởi lẽ bất động sản du lịch là nền tảng cho mô hình chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) – biểu hiện sinh động của mô hình kinh tế chia sẻ, xu thế đang ngày càng thịnh hành trên thế giới thu hút nhiều người, thuộc nhiều tầng lớp tham gia vào việc kinh doanh dịch vụ lưu trú. Du lịch phát triển vừa thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, vừa tăng thu cho ngân sách Nhà nước; đồng thời, gia tăng việc làm trong nước và tạo ra nhiều cơ hội hơn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thông qua kết nối về nguồn cung với các ngành khác, du lịch tác động mạnh mẽ theo cấp số nhân với các phần còn lại của nền kinh tế. 

Đặc biệt, ngành du lịch có xu hướng sử dụng một lượng lớn lực lượng lao động trẻ tuổi, có kỹ năng thấp ở các vùng nông thôn, nên còn đem lại tác động lan tỏa cao về xóa đói giảm nghèo, đẩy mạnh sự thịnh vượng chung trên toàn quốc. Ngoài ra, du lịch phát triển còn tạo điều kiện phân bố thu nhập từ các địa bàn giàu đến các địa bàn nghèo trên cả nước. 

Đối với Việt Nam, du lịch được xác định là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn và đã có bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Số liệu thống kê cho thấy, doanh số qua chi tiêu của khách du lịch quốc tế tăng gần gấp đôi theo giá trị tuyệt đối từ năm 2013 đến năm 2017, tăng cả so với GDP của Việt Nam và tổng xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ. Cụ thể là:

Biểu đồ 2: Doanh thu từ du lịch quốc tế (2013 – 2017)

Nguồn: Worldbank tổng hợp từ Tổng cục Du lịch, Trung tâm Thông tin Du lịch.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch, ngày càng có vai trò quan trọng, tạo cơ sở nền tảng cho du lịch phát triển.

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Trong quá trình hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường trong nước bằng cách vượt khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh, thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại nước sở tại. 

Thông qua đó, góp phần mở rộng mối quan hệ hợp tác quốc tế, tăng thêm sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. Ngoài việc phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, của xã hội, bất động sản còn gián tiếp xây dựng hình ảnh quốc gia năng động, phát triển để thu hút bạn bè quốc tế đến với Việt Nam. Đó là các công trình có điểm nhấn về kiến trúc, cảnh quan đã được thế giới công nhận và ghi danh, trở thành những địa chỉ hấp dẫn hàng triệu lượt du khách quốc tế mỗi năm; đó là những trung tâm hội nghị, khách sạn – nơi diễn ra những sự kiện chính trị - kinh tế - văn hóa quan trọng mang tầm quốc tế như: APEC 2017, các Hội nghị cấp cao ASEAN…

Nguồn: Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổng hợp từ Tổng cục Thống kê

Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao an sinh xã hội, xóa đói giảm nghèo. Phát triển và quản lý có hiệu quả bất động sản nhà ở, đảm bảo giá cả nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là mục tiêu quan trọng trong công tác quản lý nhà nước với thị trường bất động sản. 

Đối với bất động sản du lịch, là loại hình bất động sản được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ với quyền sử dụng đất có thời hạn, bất động sản du lịch có hiệu quả khai thác cao, vừa thúc đẩy du lịch phát triển và dẫn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu từ thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân trong quá trình khai thác vận hành, tạo lượng lớn công ăn việc làm góp phần xóa đói giảm nghèo và giảm dần khoảng cách phát triển giữa các địa phương trên cả nước.

Mặt khác, với tính chất là tài sản lớn của từng cá nhân hoặc hộ gia đình, thì ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế, bất động sản còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp, trao đổi, mua bán tạo dòng tiền và nguồn lợi nhuận hấp dẫn cho người dân.

Bất động sản du lịch có hiệu quả khai thác cao, vừa thúc đẩy du lịch phát triển và dẫn vốn đầu tư

Thứ năm, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Nếu như thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, không lành mạnh, chính sách quản lý chưa phù hợp sẽ dẫn đến những bất ổn kinh tế - xã hội, bởi những vấn đề như: Đầu cơ, lũng đoạn giá cả, mất cân bằng cung cầu… đặt ra những thách thức rất lớn và khó giải quyết đối với công tác quản lý Nhà nước.

Khi thị trường bất động sản hoạt động và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanh ngầm”, bảo đảm an toàn pháp lý cho tất cả các bên tham gia giao dịch. Hoạt động thực tế của thị trường bất động sản là cơ hội để kiếm nghiệm, đánh giá các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản qua đó có định hướng sửa đổi, bổ sung phù hợp.

Để khơi thông nguồn vốn bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát huy được hết vai trò của mình trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước… 

Một số giải pháp dưới đây, theo chúng tôi, là cấp bách cần được quan tâm triển khai sớm.

- Một là, đổi mới nhận thức, xác định đầy đủ, chính xác vai trò của thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng. Cần có những nghiên cứu đầy đủ, toàn diện về vai trò của bất động sản và thị trường bất động sản đặc biệt cần “lượng hóa” được giá trị, quy mô của thị trường bất động sản, sự đóng góp của bất động sản vào GDP, sự đóng góp của bất động sản vào tổng tài sản quốc gia, khả năng lan tỏa, “đầu kéo” cho nhiều thị trường khác trong nền kinh tế, ảnh hưởng của bất động sản tới xã hội, văn hoá, an ninh, quốc phòng. 

Những nghiên cứu này không chỉ thực hiện ở tầm vĩ mô mà còn cần làm sáng tỏ đối với từng phân khúc thị trường bất động sản như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp, bất động sản hạ tầng…thậm chí đối với từng vùng, từng địa phương. 

Giải quyết bài toán này không những giúp cho công tác “kiểm đếm” đầy đủ hơn thị trường bất động sản mà còn giúp cho công tác quy hoạch, quản lý và phát triển thị trường bất động sản cũng như tăng nguồn thu ngân sách (thông qua công cụ thuế), nắn dòng tín dụng (thông qua phân nhóm trọng số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản).

Ví dụ về vai trò của bất động sản du lịch: Với một dự án bất động sản du lịch, có thể đánh giá đóng góp của dự án vào sự phát triển kinh tế, xã hội thông qua các số liệu như: (i) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư nộp để thực hiện dự án; (ii) tiền thuế khi chuyển nhượng bất động sản du lịch cho khách hàng; (iii) tiền thuế giá trị giá tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân…; (iv) số lượng việc làm được tạo ra từ khi đầu tư xây dựng tới khi vận hành dự án; (v) Các dự án bất động sản du lịch mang thương hiệu quốc tế là kênh hữu hiệu quảng báo điểm đến, quảng bá hình ảnh Việt Nam ra thế giới…

Theo Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam, với một dự án bất động sản du lịch với quy mô khoảng 3ha có các sẩn phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sẽ đóng góp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh và vận hành dự án là khoảng 300 tỉ đồng.

Với đặc thù là công trình trên đất thương mại dịch vụ (sử dụng có thời hạn, thường là 50 năm), những vòng quay không ngừng của dự án bất động sản du lịch sẽ mang lại nguồn thu và lợi ích nêu trên một cách lâu dài, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Những nghiên cứu chuyên sâu, những con số được “lượng hóa” sẽ là câu trả lời thuyết phục nhất cho tính cấp thiết của việc khai thác tối đa nguồn nội lực từ đất đai, công trình trên đất thông qua thị trường bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển đất nước. Kết quả nghiên cứu cũng là cơ sở để tuyên truyền, nâng cao nhận thức làm nền tảng cho những định hướng đúng đắn nhằm phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.

- Hai là, sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để khơi thông dòng vốn bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch. Đây được coi là giải pháp tiên quyết nhằm “đánh thức” và khai thác tối đa tiềm năng của thị trường bất động sản. Có thể nói, pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam ngày càng được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế, mang tới “tác động và ảnh hưởng theo chiều hướng tích cực và tạo chuyển biến rõ rệt đối với thị trường bất động sản”.

Mặc dù vậy, với sự phát triển không ngừng của thực tế thị trường, đặc biệt là sự tăng trưởng của những phân khúc thị trường mới như thị trường bất động sản du lịch (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại…), pháp luật kinh doanh bất động sản đã bộc lộ những hạn chế, bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện sớm nhất để vốn trong bất động sản không bị tồn động và không là “vốn chết). 

Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý bất động sản còn những điểm chồng chéo; các chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng; thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, bất động sản còn rườm rà, kéo dài đặc biệt là quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư bất động sản. 

Theo nghiên cứu sơ bộ, quá trình thực hiện các thủ tục của một dự án có sử dụng đất từ quy hoạch đến hoàn chỉnh xây dựng, Dự án trung bình phải trải qua khoảng 65 bước, với 55 đến 81 con dấu, có 8 loại giấy phép và thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý để có thể khởi công từ ít nhất 1,5 đến 5 năm. Thực tế, thời gian thực hiện các thủ tục có thể còn dài hơn nữa. 

Chúng ta nhận thức rõ liên quan đến đất đai cần thủ tục kỹ lưỡng, liên quan đến nhà ở, công trình trên đất – những tài sản lớn, cần thủ tục đầy đủ nên cần nhiều bước, tốn nhiều thời gian. Nhưng, nếu thủ tục quá dài và chồng chéo sẽ là rào cản lớn, lãng phí thời gian, làm tăng chi phí, làm mất cơ hội kinh doanh và làm “nản lòng” không ít nhà phát triển dự án. 

Bên cạnh đó, việc ban hành, hoàn thiện các quy định pháp luật chưa “bắt kịp” với thực tiễn của thị trường mà điển hình là sự thiếu vắng hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch - loại hình sản phẩm phát triển hết sức sôi động trong 10 năm trở lại đây. 

Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành chỉ thị 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trên cơ sở đó các bộ TNMT, bộ XD và bộ VHTTDL đã ban hành các văn bản hướng dẫn. Tuy vậy, các tỉnh, thành có loại hình bất động sản này vẫn rất lúng túng trong giải quyết các thủ tục tách và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho khách hàng theo đúng chức năng sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời hạn.

Điều này gây tồn đọng vốn xã hội, làm giảm dòng chảy vốn xã hội hoá, gây bức xúc và xa hơn có thể tạo thành các tranh chấp dân sự không đáng có. bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ nhưng nên theo xu hướng mở để phát triển.

Từ thực tiễn nêu trên, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đặc biệt là khẩn trương sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản – những đạo luật rất quan trọng đối với cả doanh nghiệp, người dân và công tác quản lý của Nhà nước; tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý cho bất động sản du lịch, với những quy định cụ thể về “loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về các bất động sản này”; sửa đổi, bổ sung các quy định về giao dịch bất động sản theo hướng cập nhật, ứng dụng các thành tựu của cách mạng công nghiệp 4.0; thực hiện các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bất động sản du lịch để đưa sớm đưa bất động sản du lịch vào lưu thông, khơi thông nguồn vốn cho nền kinh tế…

- Ba là, đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Để thúc đẩy thị trường phát triển sôi động nhưng bền vững, thu hút nguồn lực đầu tư sẽ mang lại lợi ích thiết thực về kinh tế, xã hội thì một trong những giải pháp quan trọng là cải cách thủ tục hành chính, góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân. Liên quan đến đầu tư bất động sản nói chung, hiện nay có rất nhiều cải cách cần thực hiện nhằm gia tăng cơ hội, giảm rủi ro cho hoạt động kinh doanh; cải cách các thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản, cấp giấy chứng nhận… 

Đặc biệt, cần quan tâm đến cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho doanh nghiệp phát triển; việc đấu thầu chủ đầu tư khi đã có phê duyệt 1/500… Những chính sách, quy định pháp luật thông thoáng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được áp dụng thống nhất với thủ tục đơn giản, rõ ràng. 

Điều này đòi hỏi công tác tập huấn, phổ biến về các quy định pháp luật cần được thực hiện thường xuyên, để các cơ quan có thẩm quyền ở các địa phương có cách hiểu thống nhất, mô hình hoá các thủ tục và áp dụng nhất quán trong cả nước. Từ thí dụ ở trên, nếu chỉ cần giảm thủ tục hành chính từ 65 bước xuống còn hai phần ba, thì có thể tiết kiệm được từ 1 - 2 năm trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý dự án, giảm chi phí cơ hội kinh doanh do không phải chờ quá lâu.

- Thứ tư là, cần có chiến lược quốc gia dài hạn để tập trung nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản.

Để khơi thông nguồn vốn cho bất động sản, cần sử dụng linh hoạt hơn nữa các chính sách vĩ mô và hai công cụ quan trọng nhất là chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa. Đầu tư vào bất động sản liên quan mật thiết đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng và quỹ đầu tư. Ngân hàng và quỹ đầu tư dùng bất động sản làm tài sản thế chấp và khi hệ thống ngân hàng đứng vững thì kinh tế vĩ mô mới tăng trưởng ổn định. Ở các quốc gia, kinh nghiệm là tìm mọi cách để tạo ra nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản, trong đó, nguồn lực quan trọng và bền vững nhất vẫn là ngân hàng và quỹ đầu tư.

Theo đó, cần phát triển hơn nữa thị trường vốn trung dài hạn (nhất là thị trường cổ phiếu, trái phiếu và thị trường quỹ, đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản), nhằm giảm phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng, giúp hệ thống tài chính phát triển cân bằng hơn. Về lâu dài, cần hình thành cơ quan tái tài trợ cho vay bất động sản làm tăng vòng quay của đồng vốn, giúp hệ thống tài chính phân tán rủi ro). Đồng thời, vào thời điểm thích hợp trong tương lai nhà nước xem xét thêm công cụ thuế bất động sản ( vừa là công cụ điều tiết và là công cụ tăng nguồn thu hợp lý vào ngân sách) phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội.

- Năm là, cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin (Big data) về đất đai và bất động sản. Tất cả các khâu từ qui hoạch cho đến quản lý, khai thác, phát triển bất động sản, ứng dụng CNTT trong bất động sản …đều rất cần cơ sở dữ liệu này. Theo đó, cần phân giao một đầu mối quốc gia chịu trách nhiệm về vấn đề này.

- Sáu là, tăng cường quảng bá về đất nước, con người, du lịch và thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, cần có chiến lược dài hơi, bài bản để quảng bá đất nước, con người, bất động sản và du lịch Việt Nam ra quốc tế. Gia tăng các kênh để người nước ngoài có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về Việt Nam. Cần có những thông tin đầy đủ , minh bạch về chính sách sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cơ hội đầu tư, thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ, ưu đãi (nếu có)…

Có thể khẳng định, giải phóng nguồn vốn từ bất động sản để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội là yêu cầu tất yếu của quá trình phát triển đất nước trong thời kỳ mới. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp, trong đó then chốt là hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, chắc chắn sẽ giúp Việt Nam nhanh chóng tận dụng được các nguồn lực vô cùng lớn từ đất đai, với tư cách là một nguồn lực phát triển cơ bản, biến nguồn lực dồi dào này thành vốn, thành tài sản “động” phục vụ phát triển vì một Việt Nam hùng cường.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Xây dựng (2020), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản và giải pháp tháo gỡ khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh Covid - 19

2. Uỷ ban kinh tế Châu Âu của Liên Hợp Quốc, Nhóm tư vấn về bất động sản (REAG) (2001), Lợi ích của việc phát triển thị trường bất động sản tại các quốc gia có nền kinh tế trong thời kỳ chuyển đổi. Hội nghị thượng đỉnh về bất động sản Châu Âu: Đất cho phát triển, ngày 19-20/9/2001, tr. 3.

3. The World Bank (2019), Điểm lại cập nhật tình hình phát triển kinh tế Việt Nam, Chuyên đề đặc biệt: Phát triển du lịch tại Việt Nam, Nhìn lại từ điểm tới hạn – xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam.

4. Nguyễn Thị Nga, Hoàng Việt Trung (2019), Pháp luật kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, Sách chuyên khảo, Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, tr.1057.

5. TS. Cấn Văn Lực (2020), Tham luận tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường Bất động sản hậu COVID-19”, Báo Xây dựng & Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

6. Số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê.

Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Đoàn Văn Bình, PCT Hiệp Hội BĐS Việt Nam

Nên đọc
Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự