Thị trường bất động sản năm 2023: Khơi thông dòng vốn là “đầu kéo” để thoát khỏi trầm lắng

Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản có thể kéo dài sang năm 2023, cho đến khi các vướng mắc pháp lý và vấn đề "nghẽn" vốn được tháo gỡ, nguồn cung các dự án được khơi thông. 

*****

Trải qua gần 11 tháng của năm 2022, thị trường bất động sản đã và đang đối diện với hàng loạt khó khăn. Tình hình kinh tế thế giới có sự điều chỉnh, Việt Nam tiếp tục thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát. Việc quản lý chặt chẽ dòng tiền vào bất động sản trong khi lãi suất huy động tăng cao, cùng các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để đã dẫn đến nghịch lý nguồn cung mới trên thị trường bất động sản khan hiếm nhưng tính thanh khoản vẫn thấp.

Điểm sáng của thị trường năm 2023 chỉ có thể đặt kỳ vọng vào việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn vốn để các dự án được đẩy nhanh tiến độ, đưa nguồn cung mới ra thị trường. 

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để có cái nhìn đầy đủ hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, đồng thời đưa ra một số dự báo về thị trường bất động sản năm 2023.

Thời cơ và thách thức đan xen

PV: Năm 2022 được đánh giá là một năm "lên bổng xuống trầm" của thị trường bất động sản. Vậy đâu là những yếu tố đang gây ra tác động mạnh mẽ lên thị trường, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Thứ nhất, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sản lượng cung của toàn thị trường chỉ đạt 41.200 sản phẩm, bằng gần 80% so với cùng kỳ 9 tháng của năm 2021. Nếu so với thời điểm năm 2018, 2019 thì con số này vẫn còn thấp hơn rất nhiều, chỉ bằng khoảng 20 - 30%.

Thứ hai, lượng giao dịch trên thị trường đã giảm rất nhiều; sản phẩm bất động sản nhà ở chỉ đạt khoảng 50% so với cùng kỳ. Tuy nguồn cung rất hạn chế nhưng giao dịch trên thị trường cũng không tăng. Nguyên nhân là do giá sản phẩm bất động sản nhà ở đang neo ở ngưỡng rất cao. Hiện nay, giá chung cư bình quân tại 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM vào khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2. Sản phẩm giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không còn thấy bóng dáng trên thị trường.

Thứ ba, tình hình kinh tế thế giới hiện nay đang đối mặt với rất nhiều khó khăn, lạm phát toàn cầu tăng gây ra những ảnh hưởng rất lớn đến Việt Nam. Trong quý III vừa qua, lãi suất ngân hàng tăng rất cao, room tín dụng cho bất động sản bị hạn chế, dẫn đến việc tiếp cận tín dụng cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm trở nên khó khăn hơn, lực cầu có khả năng thanh toán bị hạn chế. Trong khi đó, đây vốn là thời điểm các doanh nghiệp bung hàng, đưa sản phẩm ra thị trường. 

PV: Vậy theo ông, thời điểm trước Tết Nguyên đán còn có thể được xem là thời cơ cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản như các năm trước hay không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, những tháng cuối năm cũng có thời cơ và thách thức đan xen. Thời cơ là vì nhu cầu về bất động sản còn rất lớn, nhất là bất động sản nhà ở. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 40%, nhưng mỗi năm con số này tăng 1%, tương đương khoảng 1 triệu người cần có nhà ở. Mặt khác, thời điểm cuối năm cũng là lúc các doanh nghiệp tăng doanh số bán hàng; người mua cũng thường chờ dịp này, sau khi nhận lương nhận thưởng, có thêm thu nhập để xuống tiền mua bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn như rút ngắn trình tự thủ tục đầu tư; xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thông qua việc sửa đổi các luật cơ bản, nền tảng của thị trường như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Do đó, những vướng mắc về pháp lý của các dự án trong thời gian tới chắc chắn sẽ được tháo gỡ nhanh hơn.

Chương trình phát triển nhà ở của các địa phương cũng đang bắt đầu được triển khai, trong đó cũng chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân. Chính vì vậy, thời gian tới dự báo sẽ có nhiều sản phẩm đa dạng hơn được cung cấp cho thị trường.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng đang đứng trước thách thức rất lớn do các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất huy động nhằm mục tiêu kiểm soát lạm phát, đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay tăng cao (trung bình hiện đang ở mức 12 - 14%). Ngoài ra, như đã nói, việc quản lý chặt tín dụng khiến tín dụng bất động sản - vốn được ví như dòng máu nuôi thị trường bị thắt chặt lại, mặc dù nguồn cầu đang rất lớn. Chưa kể nhiều trái phiếu bất động sản cũng đang đến thời điểm đáo hạn làm gia tăng áp lực lên thị trường vốn. 

Lực đẩy nào để bất động sản phục hồi?

PV: Bước sang năm 2023, liệu thị trường sẽ có những tín hiệu sáng hơn hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

Ngay từ quý đầu năm, tôi cho rằng Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay; các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại.

Thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ gây ra nhiều hệ lụy tới các thị trường khác như thị trường tài chính, làm gia tăng nợ xấu; các lĩnh vực sản xuất khác cũng sẽ bị đình trệ, đặc biệt là ngành vật liệu xây dựng sẽ không có đầu ra tiêu thụ nếu thị trường bất động sản không phát triển được các dự án mới; đồng thời gây ảnh hưởng đến công ăn việc làm cho lực lượng lao động ngành xây dựng.

Chính vì vậy, Chính phủ sẽ cần khơi thông những khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản bằng việc tháo gỡ các vướng mắc, rào cản trong thủ tục đầu tư, phát triển dự án để gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có giải pháp để huy động được nguồn vốn trong dân, vốn từ trái phiếu, các quỹ đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản. 

PV: Trong bối cảnh chênh lệch cung cầu như hiện nay, theo ông giá bất động sản còn có khả năng tăng cao nữa hay không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng giá bất động sản không thể tăng được nữa vì đã đang ở mức quá cao. Hiện nay, giá chung cư cũng rơi vào khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, đất nền xa trung tâm cũng dao động gần 100 triệu đồng/m2. Như vậy, người dân khó có khả năng để mua vì không đủ tiền, cho nên, thị trường bất động sản cần tăng nguồn cung để giá có thể giảm xuống.

Nếu sắp tới theo chủ trương chung của Chính phủ sẽ tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thì giá bất động sản sẽ phải giảm xuống, kể cả phân khúc cao cấp.

Hiện nay nhà ở thương mại giá rẻ và phù hợp với đại đa số tầng lớp người dân đang có nguồn cung không đáp ứng đủ nguồn cầu. Do đó, phân khúc này cùng với nhà ở xã hội sẽ có xu hướng phát triển mạnh trong năm 2023.

PV: Bước sang năm 2023, loại hình bất động sản nào sẽ thu hút mạnh dòng vốn đầu tư từ nước ngoài, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch sẽ tiếp tục gia tăng khả năng thu hút đầu tư nước ngoài trong thời gian tới.

Về bất động sản công nghiệp, trong những năm gần đây, trung bình mỗi năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 30 - 40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước. Nguồn vốn FDI sẽ giúp các khu công nghiệp, hạ tầng giao thông, hệ thống cảng biển, kho bãi và tiến trình đô thị hóa phát triển mạnh.

Các loại hình dịch vụ cho bất động sản công nghiệp như nhà ở cho công nhân các khu/cụm công nghiệp, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí nhằm cải thiện và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho công nhân cũng được Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền các địa phương và các doanh nghiệp hết sức quan tâm và cũng sẽ tác động tích cực tới sự phát triển của phân khúc bất động sản này.

Bên cạnh đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là loại hình đang có bước phát triển mạnh mẽ với sự tăng trưởng vượt bậc và bền vững của nhiều dòng sản phẩm đa dạng như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và các sản phẩm đa chức năng khác như nhà phố thương mại (shophouse - sản phẩm xây dựng trên đất thương mại dịch vụ tại các khu du lịch nghỉ dưỡng)…

Xu hướng sở hữu bất động sản du lịch được ví như như “ngôi nhà thứ hai” đang ngày càng được ưa chuộng trên thế giới và bắt đầu có những tín hiệu tích cực tại Việt Nam. Phân khúc này tích hợp được lợi ích từ cả góc độ nghỉ dưỡng, hưu trí của cá nhân, gia đình và từ góc độ kinh tế bởi có thể khai thác cho thuê khi sản phẩm nhàn rỗi, giúp chủ sở hữu tích lũy, gia tăng giá trị tài sản cùng với giá trị bất động sản.

Hiện nay, Chính phủ đang quyết liệt trong việc sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai - bộ luật quan trọng bậc nhất đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản... sẽ là cú hích cho thị trường bất động sản phát triển./.