Lỗ hổng về xác định giá đất đền bù từ Luật Đất đai
Theo các chuyên gia, một trong những lỗ hổng của Luật Đai đai 2013 là xác định giá đất đền bù. Đây được coi là căn nguyên dẫn tới những bức xúc, khiếu kiện kéo dài và thất thu ngân sách. Thực tế, Luật Đất Đai năm 2013 đã được coi là sự tiến bộ liên quan tới việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường. Song nhiều chuyên gia cho rằng, những quy định này vẫn chưa thực sự đáp ứng đúng và trúng nhu cầu hiện tại.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn luật đất đai - Trường đại học Luật Hà Nội, cơ chế xác định giá đất để tính bồi thường như hiện nay chưa tuân thủ đầy đủ các quy định khách quan của kinh tế thị trường. Giá bồi thường vẫn chịu sự tác động bởi ý chí chủ quan của người quản lý. Luật Đất đai năm 2013 tuy có quy định sửa đổi, bổ sung nhằm đổi mới cơ chế xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất song khâu quyết định cuối cùng vẫn là UBND cấp tỉnh. Bởi lẽ, việc xác định giá đất cụ thể được quy định do một tổ chức tư vấn độc lập về giá đất thực hiện. Nhưng Hội đồng thẩm định giá do UBND cấp tỉnh thành lập là cơ quan có thẩm quyền xem xét và trình lên UBND cấp tỉnh ra quyết định. Giá do tổ chức tư vấn về giá đất độc lập không phải là giá cuối cùng nên quyết định về giá đất cụ thể để tính bồi thường vẫn thuộc UBND cấp tỉnh.
“Tôi cho rằng, đây là tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” khi UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, lại quyết định về giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường về đất đồng thời phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Dường như, ở mức độ nào đó, nó không thực sự khách quan vô tư”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho hay.
(Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, một trong những nguyên tắc xác định giá đất của Nhà nước được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Vậy cần phải hiểu cụm từ “phù hợp” trong quy định này như thế nào? Quy định này mang tính định tính không mang tính định lượng sẽ tạo ra cách hiểu khác nhau cho các cơ quan thực thi pháp luật. Đã là cách hiểu khác nhau thì dễ có sự tùy tiện trong vận dụng và vi phạm nguyên tắc công bằng, bình đẳng.
Dù Luật Đất đai năm 2013 có một quy định rất hay tại khoản 2 Điều 19 là Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do người sử dụng đất đầu tư mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Song thực tế, quy định này vẫn chỉ nằm trên giấy do thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết, đồng bộ việc thi hành. Lẽ ra, pháp luật phải xử lý, phải điều tiết phần tăng thêm đó từ đất đai vào ngân sách Nhà nước, vì đó là giá trị do Nhà nước đầu tư tạo ra từ đất đai.
Nếu xác định giá đất không đúng, khiếu kiện sẽ xảy ra
Liên quan tới lỗ hổng của Luật Đất đai 2013, phát biểu tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, đại biểu Hoàng Quang Hàm (đoàn Phú Thọ) nhận định, giá đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cũng như tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải nộp ngân sách hiện nay rất bất cập, không sát với thị trường, làm thiệt hại cho người dân, gây bức xúc, khiếu kiện và thất thu ngân sách.
“Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh khung giá đất kịp thời, chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường”, đại biểu Hàm nói.
Vị đại biểu tỉnh Phú Thọ cũng cho rằng, Chính phủ cần phải hoàn thiện các phương pháp tính giá đất và các vấn đề liên quan để các địa phương xác định bảng giá đất cụ thể phù hợp với thị trường, bảo đảm lợi ích cho người dân và không gây thất thoát ngân sách. Dù nhấn mạnh đây là vấn đề rất khó, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng không thể không làm vì Hiến pháp quy định “đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý”.
“Đất đai là của nhân dân, nhân dân đã trao quyền đại diện chủ sở hữu cho Nhà nước nên Nhà nước phải có trách nhiệm ban hành chính sách, tổ chức thực hiện chính sách để đảm bảo quyền lợi cho người dân, người được Hiến pháp trao cho quyền sở hữu đất đai”, đại biểu Hàm nói và nhấn mạnh: “Không tính toán được giá đất sát thị trường thì không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai”.
Không tính toán được giá đất sát thị trường thì không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai.
- Đại biểu Hoàng Quang Hàm (đoàn Phú Thọ) -
Ở góc nhìn khác, đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đoàn Đắk Nông) nêu quan điểm giá đất, định giá đất là khâu cơ bản để xây dựng hệ thống tài chính đất đai lành mạnh. Tuy nhiên, qua giám sát cho thấy nguồn thu từ đất bị thất thoát, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và có nhiều điểm bất hợp lý.
Từ thực tế này, đại biểu Nguyễn Trường Giang đề xuất, giá đất phải do tổ chức cung cấp dịch vụ giá đất độc lập thực hiện. Ngoài ra, công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất; cơ chế giám sát các cơ quan quản lý, cơ quan định giá... cũng làm chưa tốt. Việc chưa có giải pháp cụ thể để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và giám sát việc định giá đất là những yếu tố gây khó khăn cho việc xác định giá đất cụ thể.
"Đây là những nguyên nhân xuất phát từ quy định của pháp luật, có những nội dung cần phải sửa trong Luật Đất đai 2013, nhưng cũng có nội dung liên quan đến các văn bản dưới luật cần được khẩn trương sửa đổi, bổ sung," đại biểu Giang nhận định.
