Đứng trước vận hội mới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá là ngôi sao đang lên, là con gà đẻ trứng vàng, có nhiều cửa sáng trong việc thu hút đầu tư FDI, đón đầu làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc.
Thời cơ đang đến gần, chúng ta có quyền đặt ra nhiều kỳ vọng về bức tranh tươi sáng của phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Tuy nhiên, cơ hội không chỉ dành riêng cho Việt Nam và cũng không ai dám chắc “đại bàng” sẽ chọn Việt Nam hay “bay đi” nơi khác.
Một chuyên gia từng đặt ra nghi vấn: Liệu chúng ta đã thực sự sẵn sàng để đón đại bàng?
Câu chuyện đầu tư, phát triển bất động sản công nghiệp là câu chuyện đường dài, do đó Việt Nam cần nhìn thẳng vào thực tế để có sự chuẩn bị tốt nhất, không chỉ đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI mà còn hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai.
NÚT THẮT CẦN THÁO GỠ
Một thực trạng đáng chú ý của bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay là, nhiều khu công nghiệp (KCN) được hình thành nhưng thiếu sự gắn kết giữa KCN và đô thị hóa. Hầu hết các KCN chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo yếu tố môi trường, chưa tạo ra được khu dân cư cũng như các công trình xã hội để đem lại môi trường sống và làm việc tốt cho chuyên gia, người lao động.
Từ đó dẫn đến quá trình đô thị hóa chưa được đáp ứng, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững cho KCN nói riêng và nền kinh tế nước nhà nói chung. Đến thời điểm hiện tại, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân, người lao động trong khu công nghiệp vẫn là một bài toán nan giải.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay đã hoàn thành 100 dự án nhà công nhân, quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn, đủ để bố trí cho khoảng 330.000 người lao động.
Tuy nhiên, con số này hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 28% so với nhu cầu, đồng nghĩa với việc 72% trong khoảng 4,8 triệu công nhân, người lao động vẫn chưa được đáp ứng các nhu cầu về nhà ở.
Trong đó, TP.HCM hiện mới chỉ giải quyết được khoảng 15% nhu cầu nhà ở cho công nhân. Tại TP. Hà Nội, vấn đề giải quyết nhà ở cho công nhân còn khó khăn hơn, ước tính mới chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu.
Tại tỉnh Hải Dương, theo Ban quản lý các KCN tỉnh, ước tính đến năm 2020, số lao động trong các KCN sẽ là 104.500 người và tăng lên 248.000 người vào năm 2030. Theo đó, sẽ có 31.800 lao động trong KCN có nhu cầu về nhà ở trong năm 2020 và con số này sẽ tăng lên thành 62.000 người trong năm 2030.
Tại tỉnh Bắc Ninh hiện có khoảng hơn 150.000 công nhân đang làm việc tại các KCN, tuy nhiên số công nhân có nhu cầu thuê nhà để ở là hơn 75.000 người. Ước tính, cứ mỗi năm, con số này tăng lên từ 20 - 30%.
Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, theo khảo sát của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, phần lớn công nhân lao động trong các KCN là người ngoại tỉnh, nhà ở cho công nhân lao động hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 28% nhu cầu thuê, mua. Còn lại, phần lớn đang phải ở trọ với điều kiện sống rất thấp, ảnh hưởng sức khỏe, tác động xấu đến năng suất lao động. Đây cũng là bức tranh chung của công nhân lao động trên cả nước.
Theo các chuyên gia, sở dĩ nhiều KCN không đáp ứng được nhà ở cho công nhân là do việc xây nhà cho người lao động tại các KCN, khu chế xuất thiếu đồng bộ với việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế, chợ…). Tình trạng này dẫn đến hiện tượng một số khu nhà đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng người lao động không muốn vào ở.
Trước thực tế đó, các chuyên gia cũng nhìn nhận, khi Việt Nam đón làn sóng dịch chuyển vốn FDI sẽ dẫn đến nhu cầu nhân lực (công nhân) cho các KCN rất lớn, bên cạnh đó là nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài. Do đó, việc đáp ứng nhu cầu an sinh cho lực lượng lao động dịch chuyển này là một trong những vấn đề bức thiết cần phải giải quyết lúc này.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI “sạch” và chất lượng trong bối cảnh mới, khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuyển dịch sản xuất ngày một rõ ràng hơn, cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra.
Cụ thể, cần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng nền tảng thông qua thu hút nguồn lực tư nhân và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm; đẩy mạnh tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu và phát triển các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động; rà soát quy hoạch, ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm có đủ điều kiện”.
Bà Trần Thị Hồng Minh, Viện Trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW (CIEM) cũng đưa ra nhìn nhận, việc đầu tư bất động sản công nghiệp phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo “an sinh xã hội” cho họ, đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.
TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cũng nhận định, công nghiệp chỉ là nơi tạo công ăn việc làm. Còn những yếu tố liên quan đến văn hóa, y tế, giáo dục có cội nguồn từ đô thị. Để phát triển bền vững thì phải nhìn từ khía cạnh đô thị hóa.
"Đã có thực tiễn chứng minh rất rõ ràng. Tương lai, chúng ta phải tổ chức lại cuộc sống cho người lao động và khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước. Khi đó, đầu tư sẽ thực hiện đúng giá trị của mình, tạo nên cơ hội phát triển. Các tỉnh, thành phố nhờ đó cũng có thể chuyển từ KCN thành đô thị theo hướng bền vững", ông Cung nhận định.
KHU CÔNG NGHIỆP GẮN VỚI ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ:
CHÌA KHÓA PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế (có hiệu lực từ 10/07/2018) cho phép quy hoạch và phát triển KCN - đô thị - dịch vụ đã mở ra một hướng đi để giải quyết cho vấn đề thu hút lao động và giải quyết nhu cầu an sinh của người lao động tại các KCN.
Cụ thể, trong KCN - đô thị - dịch vụ, KCN là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho KCN, có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu, được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích KCN.
“Mô hình KCN - đô thị - dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, đảm bảo sự phát triển bền vững của KCN, tạo một môi trường sống và làm việc đẳng cấp cho chuyên gia, người lao động. Đây cũng là những đô thị vệ tinh nhằm mục đích giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội”, bà Trương Tú Phương - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc CTCP Đại An chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019.
Các chuyên gia đánh giá, thời gian tới, các KCN xây dựng theo mô hình này sẽ trở thành hạt nhân thu hút đầu tư khi đảm bảo các yếu tố môi trường với tiêu chí xanh, bền vững, đảm bảo các hạ tầng, tiện ích phục vụ nhu cầu của công nhân và chuyên gia tại các KCN. Đây là giải pháp tối ưu để giải quyết vấn đề an sinh cho người lao động vốn đang mắc kẹt thời gian qua.
Tại Việt Nam, mô hình này đã và đang được nhiều chủ đầu tư bắt đầu quan tâm, đầu tư xây dựng tại một số địa phương công nghiệp như: Hải Phòng, Long An, Bình Dương, Bắc Ninh... Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp địa ốc như Vingroup, Him Lam... cũng đang có kế hoạch đầu tư các khu đô thị công nghiệp hoặc liên kết, hợp tác, trở thành đơn vị tư vấn cho việc phát triển khu đô thị, dịch vụ tại các KCN.
Đây là một tín hiệu đáng mừng bởi sự góp mặt của các nhà đầu tư bất động sản lớn trong hành trình xây dựng khu đô thị công nghiệp sẽ mở ra hy vọng mang đến những diện mạo mới cho các địa phương phát triển công nghiệp tại Việt Nam. Đây cũng là cơ sở quan trọng, mang tính tiền đề để Việt Nam trở thành địa chỉ hấp dẫn cho các “đại bàng” FDI về “đẻ trứng”.
Chia sẻ với báo chí, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, ở Việt Nam, mô hình khu đô thị công nghiệp đã hình thành từ cách đây khoảng trên 10 năm, tiêu biểu là dự án VSIP Bình Dương và Bắc Ninh. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, mô hình này ít được nói đến sở dĩ là bởi chưa có nhiều chủ đầu tư đủ tầm để phát triển, khu đô thị công nghiệp vì thế cũng chưa được phổ biến.
“Trước kia khái niệm khu công nghiệp là độc lập, không gắn với dân cư, tránh hoạt động của khu công nghiệp gây ô nhiễm môi trường. Thậm chí, có giai đoạn chủ đầu tư có thể xin cấp rời (dự án nằm ngoài các khu, cụm công nghiệp đã được quy hoạch). Quá trình này diễn ra trong một thời gian dài nhưng cũng dẫn tới các vấn đề về môi trường.
Để hạn chế tình trạng này và tác động xấu tới môi trường thì các doanh nghiệp phải được gom vào khu công nghiệp để quản lý hệ thống xử lý thải. Tiếp theo đó, khi các khu công nghiệp được lấp đầy, lực lượng lao động tại chỗ khó có thể thu hút được nữa, cần có sự thu hút lao động dịch chuyển từ các địa phương khác dẫn đến yêu cầu hình thành các đô thị công nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển, trong đó có nhà ở, dịch vụ đi kèm”, ông Trụ nói thêm.
Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là giải pháp tối ưu để giải quyết bài toán an sinh cho người lao động. Ảnh minh họa.
Ông Ngô Hữu Tiệp, CEO GIZA E&C cho hay, khác với mô hình nhà ở công nhân hiện nay chỉ phục vụ cho bản thân công nhân khu công nghiệp, mô hình quy hoạch đô thị công nghiệp lại được quy hoạch phát triển cho cộng đồng dân cư đa dạng với nhiều người, bản thân cư dân là công nhân tại chỗ chiếm đa số. Các cư dân không làm công nhân trong các khu công nghiệp vẫn tham gia cung ứng các tiện ích sống trong khu đô thị.
“Ngày nay, việc tiếp nhận đầu tư tại Việt Nam có nhiều lựa chọn, đặc biệt công tác sàng lọc và tiếp nhận các công nghệ tiên tiến, hiện đại, ít ô nhiễm môi trường được các địa phương chú trọng nên việc phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trở nên thuận lợi hơn.
Do đó, phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phải là một mũi tên nhắm đến nhiều mục đích:
(1) Giúp hình thành đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong các khu công nghiệp, nâng cao hiệu quả hoạt động, gắn kết giữa phát triển khu công nghiệp với đô thị tại các địa phương;
(2) Giải quyết vấn đề nhà ở, các thiết chế văn hóa và các tiện ích xã hội, đảm bảo cuộc sống của công nhân trong khu công nghiệp, phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững;
(3) Phát triển đô thị - dịch vụ đúng tầm với phát triển công nghiệp để tạo nên môi trường sống lý tưởng cho các chuyên gia, người lao động kỹ thuật cao - những nhân tố quan trọng cho phát triển công nghiệp ổn định và bền vững.
(4) Ngoài ra, làm tốt công tác đầu tư hạ tầng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ góp phần phân bố dân cư hợp lý tại các địa bàn trọng điểm tập trung nhiều khu công nghiệp, phát triển các khu đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, giảm áp lực cho các đô thị trung tâm, thành phố lớn”.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết thêm, việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng tiện ích, nhà ở, dịch vụ. Do đó, Việt Nam sẽ chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.
“Bất động sản công nghiệp không thể đứng độc lập một mình mà nó phải đi cùng với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nữa mới có thể hướng đến đúng bản chất là động lực phát triển kinh tế của địa phương, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân”, vị chuyên gia khẳng định./.
