Khủng hoảng của Evergrande và lời cảnh tỉnh cho thị trường bất động sản Việt Nam

Là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai tại Trung Quốc (tính theo doanh thu), Evergrande hiện nắm giữ hơn 1.300 dự án bất động sản tại 280 thành phố ở Trung Quốc. Mảng quản lý dịch vụ bất động sản của công ty tham gia gần 2.800 dự án tại hơn 310 thành phố ở Trung Quốc.

Tính đến cuối năm 2020, giá trị các dự án bất động sản dở dang của Evergrande lên tới gần 190 tỷ USD, chiếm quá nửa tổng tài sản. Song Tập đoàn địa ốc khổng này đang trên bờ vực sụp đổ vì khủng hoảng thanh khoản với số nợ 300 tỷ USD (tương đương gần 87% tổng tài sản doanh nghiệp tính đến cuối năm 2020). Riêng số tiền nợ ngân hàng và thị trường trái phiếu trong và ngoài Trung Quốc (tính đến cuối tháng 6/2021) khoảng 89 tỷ USD.

Với số nợ này, Evergrande là công ty bất động sản nặng nợ nhất thế giới, theo Bloomberg. Tập đoàn này cũng đã nhiều lần bị cảnh báo có thể vỡ nợ.

Dư luận hiện đang quan tâm nếu kịch bản Evergrande phá sản xảy ra có nguy cơ tạo ra hiệu ứng Domino, gây hậu quả cho ngành bất động sản và các ngành khác tại Trung Quốc nói riêng, và thế giới nói chung, trong đó có Việt Nam? Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM và IPAG Business School Paris. Ông cũng là thành viên của Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE Global).

PV: Thưa ông, khủng hoảng của Evergrande cho thấy những vết nứt nào trên thị trường bất động sản Trung Quốc?

TS. Võ Đình Trí: Kinh tế Trung Quốc thời gian qua tăng trưởng rất ấn tượng, chỉ riêng trong giai đoạn 2000 - 2010, tăng trưởng mỗi năm từ 7 - 14%. Kinh tế Trung Quốc tăng trưởng đồng nghĩa với việc thu nhập của người dân cao hơn. 

Tuy nhiên, có một vấn đề là giá nhà ở các thành phố của Trung Quốc còn tăng trưởng nhanh hơn cả tốc độ tăng trưởng của kinh tế. Đồng nghĩa với đó là tốc độ tăng của giá nhà cao gấp nhiều lần so với thu nhập của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn. 

Như vậy, khả năng mua nhà của người dân Trung Quốc ngày càng khó. Vết nứt đầu tiên chính là giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân.

Thứ hai, thị trường bất động sản Trung Quốc cũng mang tính đầu cơ cao. Những người có nhiều bất động sản chính là những người giàu có, trong khi những người có nhu cầu thực lại không thể sở hữu được nhà, phải chấp nhận ở nhà thuê. Cuối cùng, hình thành một thị trường mua nhà để đầu tư cho thuê và đầu cơ để bán lại.

Thứ ba, ở Trung Quốc, việc quản lý vốn rất chặt chẽ nên dòng chảy ra vào của vốn tại thị trường bất động sản hoặc các kênh đầu tư khác được kiểm soát gắt gao. Do đó, những người có tài sản cũng không thể đa dạng hoá kênh đầu tư, họ chỉ có một số kênh đầu tư phổ biến truyền thống, trong đó có bất động sản.

Thứ tư, các công ty bất động sản Trung Quốc phát triển có một giai đoạn phát triển “tay không bắt giặc”. Do đặc thù của Trung Quốc là chính quyền Trung ương và địa phương có sự phân cấp về thu thuế, chi ngân sách. Theo đó có nhiều địa phương sử dụng quỹ đất để tạo nguồn thu và sẽ bán quỹ đất đó cho các doanh nghiệp, như Evergrande. 

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ dùng quỹ đất này phát triển các dự án nhà ở và bán cho người dân theo tiến độ, trả góp. Cũng vì không có vốn, doanh nghiệp sẽ dùng đến vốn vay hoặc phát hành các công cụ huy động vốn như trái phiếu. Đương nhiên, khi không xảy ra vấn đề gì thì doanh nghiệp sẽ giàu lên rất nhanh và ngược lại cũng sẽ xảy ra những rủi ro. 

Đó là những vấn đề đang tồn tại ở các doanh nghiệp và thị trường bất động sản Trung Quốc. 

PV: Nếu diễn ra kịch bản Evergrande phá sản thì những đối tượng hay những ngành hàng nào sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, thưa ông?

TS. Võ Đình Trí: Tôi cho rằng khả năng xảy ra phá sản của Evergrande là khó trong bối cảnh hiện tại của nền kinh tế, chính trị Trung Quốc. Tuy nhiên, nếu kịch bản tập đoàn này phá sản xảy đến thì tất yếu sẽ có một số đối tượng, ngành hàng bị ảnh hưởng. 

Thứ nhất là nhóm ngân hàng, các công ty định chế tài chính phi ngân hàng là chủ nợ của Evergrande sẽ có các khoản nợ xấu. 

Thứ hai là nhóm các nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép…

Thứ ba là nhóm các nhà đầu tư trái phiếu (trong nước và quốc tế) và những người mua nhà của Evergrande. Với những người mua nhà, họ đã ứng trước tiền để mua nhà và nếu trong trường hợp dự án không hoàn thành được thì những người này sẽ mất trắng tiền. 

PV: Thưa ông, nếu sự đổ vỡ của Evergrande là thật thì có dẫn đến hiệu ứng domino cho thị trường bất động sản các quốc gia lân cận trong đó có Việt Nam hay không?

TS. Võ Đình Trí: Các nhà đầu tư quan tâm đầu tiên đó là thị trường tài chính với các công cụ nợ, đặc biệt là trái phiếu nếu kịch bản Evergrande phá sản. Bởi Evergrande có một phần trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, theo thống kê chưa đầy đủ thì số trái phiếu này cũng không nhiều. 

Điều mà mọi người lo sợ nhất là các ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng rủi ro cao nhất. Bởi các ngân hàng cho Evergrande vay và giờ thành nợ xấu thì ngân hàng sẽ phải gánh số nợ này, khi đó, cả nền kinh tế có thể bị ảnh hưởng gián tiếp qua hệ thống ngân hàng. 

Về bất động sản, thị trường của Việt Nam và Trung Quốc không có sự liên thông nên sẽ không có những ảnh hưởng domino nào cho Việt Nam. 

PV: Vậy thông qua sự kiện Evergrande có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm nào cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cũng như bài học về quản lý và điều tiết của Nhà nước để tránh rơi vào tình trạng đổ vỡ?

TS. Võ Đình Trí: Rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản sẽ lớn khi doanh nghiệp không kiểm soát được dòng tiền khiến dòng tiền bị mất cân đối. 

Có những trường hợp nhìn số liệu trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp vẫn thấy doanh nghiệp còn “khoẻ”. Tuy nhiên, do đặc thù dòng tiền các khoản thu mất khả năng thu hoặc không có sự khớp giữa dòng tiền vào ra thì sẽ mất thanh khoản và khi khả năng mất thanh khoản kéo dài có thể dẫn đến phá sản. 

Từ khủng hoảng của Evergrande, phía Nhà nước có thể rút ra các kinh nghiệm là kiểm soát các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Có nghĩa, khi doanh nghiệp lớn lên thì phải tương ứng với dòng vốn thực của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản phải có yêu cầu về vốn bắt buộc khi thành lập và khi phát triển theo từng giai đoạn. 

Bên cạnh đó là kiểm soát tỷ lệ nợ của doanh nghiệp bất động sản dùng đòn bẩy tài chính. Nhà nước phải xem xét quản lý và khống chế tỷ lệ nợ của doanh nghiệp bất động sản xem tỷ lệ nợ là bao nhiêu thì an toàn cho doanh nghiệp bất động sản. Nhưng nói vậy không phải là để Nhà nước cứng nhắc đưa ra con số tỷ lệ bao nhiêu phần trăm mà tỷ lệ này sẽ tuỳ thuộc vào quy mô của doanh nghiệp.

Về thị trường, làm sao phải có sự điều chỉnh giá nhà quay lại phù hợp với mức thu nhập của người dân. Sẽ đến lúc, Nhà nước phải có kiểm soát về giá trần để không vượt qua một con số nào đó. Như vậy mới có thể hạn chế đầu cơ và bong bóng bất động sản xảy ra và người dân cũng có thể tiếp cận mua nhà dễ dàng hơn. 

Cuối cùng, điều chỉnh lại thuế trên tài sản, đó là thuế sở hữu nhà và các thuế giao dịch mua bán nhà trong ngắn hạn để giảm đầu cơ. Ví như, một người mua nhà phải giữ trong 5 năm trở lên thì khi bán sẽ chịu mức thuế bình thường, còn nếu mua đi bán lại trong ngắn hạn sẽ phải chịu mức thuế cao gấp nhiều lần. Như vậy sẽ không còn tồn tại tình trạng đầu cơ bất động sản, chính sách thuế này cũng có thể điều tiết được giá nhà. 

PV: Thưa ông, Evergrande gặp rủi ro từ nợ trái phiếu và thực tế vừa qua tại Việt Nam các doanh nghiệp bất động sản cũng ồ ạt phát hành trái phiếu. Theo ông, chính sách điều tiết và quản lý trái phiếu của Nhà nước sẽ cần thực hiện ra sao?

TS. Võ Đình Trí: Evergrande vỡ nợ là không có khả năng trả các khoản nợ, lãi từ trái phiếu. 

Phía Chính phủ Trung Quốc họ kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và mạnh tay với các doanh nghiệp bất động sản nên doanh nghiệp nào không có kế hoạch tài chính tốt thì sẽ bị ảnh hưởng. Còn doanh nghiệp nào có sức khoẻ tài chính tốt thì họ vẫn phát triển. 

Tương tự, tại Việt Nam, vừa qua các doanh nghiệp bất động sản cũng phát hành nhiều trái phiếu. Theo đó có hai vấn đề cần lưu ý là: Chất lượng của trái phiếu và dòng tiền. Với doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu huy động vốn là tất yếu nhưng quan trọng là thị trường mua và chọn lọc trái phiếu như thế nào. Nhà nước cần cảnh báo các nhà đầu tư trái phiếu nào là an toàn và trái phiếu như thế nào là rủi ro. 

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này./.