LTS: Đánh giá bất động sản là một lĩnh vực rủi ro đối với hệ thống ngân hàng khi có tới 94% dư nợ bất động sản là vốn vay trung và dài hạn, trong khi các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có các giải pháp kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp và thị trường bất động sản, động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng từ trước đến nay dù ở mức độ nào cũng là “nỗi sợ” lớn khi đa phần các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng.
Kiểm soát tín dụng như thế nào để tránh tác động xấu đến thị trường bất động sản là vấn đề cần đặt ra dưới nhiều góc độ để có giải pháp phù hợp. Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần lưu ý đến vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế chứ không nên chỉ nhìn bất động sản là một lĩnh vực rủi ro.
Trên tình thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Tiếp tục kiểm soát tín dụng vào bất động sản: Cần thận trọng!
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Gần đây, câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản đang nhận được nhiều sự quan tâm của giới chuyên gia trong ngành, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua ở thực. Tại Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV, chủ đề kiểm soát tín dụng bất động sản được không ít đại biểu đưa ra thảo luận, chất vấn.
Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau) cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Do đó, việc kiểm soát chặt tín dụng đối với bất động sản có thể dẫn đến hệ lụy như thị trường sẽ đình trệ, người nghèo, nhất là người nghèo ở đô thị, khó có thể mua được nhà giá rẻ hơn như mong muốn. Trong khi đó, mục đích của nhà nước là chống đầu cơ, chống bong bóng bất động sản. Thực tế có nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn nghiêm túc, đúng pháp luật.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá, các nhà điều hành khẳng định không siết thị trường trái phiếu, chứng khoán, bất động sản, nhưng 5 tháng đầu năm nay, thị trường này chững lại, nhà đầu tư muốn huy động vốn rất khó khăn.
"Các thị trường là thông suốt, do đó một mặt cơ quan quản lý phải giám sát, quản lý chặt, nhưng mặt khác cũng phải tạo thị trường cho phát triển. Chúng ta chấn chỉnh méo mó của thị trường chứ không phải hạn chế nó phát triển. Vì thế, chính sách tài chính, kinh tế phải nhất quán, thông suốt, tránh giật cục", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Có thể thấy, hoạt động kiểm soát tín dụng là cần thiết, giúp kìm hãm độ nóng của thị trường bất động sản, hướng tới loại bỏ được những nhà đầu cơ hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên, kiểm soát như thế nào để đúng, trúng, và không "chặn cửa" vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản chân chính, đầu tư dự án tốt và không cản trở sự phát triển của thị trường là điều cần phải bàn tới.
Mặt khác, trong bối cảnh phục hồi sau đại dịch, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án…
Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân để làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản.
PV: Theo ông, động thái kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang ảnh hưởng như thế nào tới thị trường, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản?
TS. Trần Xuân Lượng: Trước hết cần phải khẳng định đây là một trong những công cụ quản lý của Nhà nước rất hiệu quả đối với thị trường bất động sản kể từ khi thị trường bất động sản ra đời từ khoảng những năm 1993 cho đến nay. Mỗi khi thị trường tăng nóng thì Nhà nước có biện pháp thắt chặt tín dụng và mỗi khi đóng băng thì Nhà nước lại nới lỏng để kích cầu phát triển thị trường.
Theo tôi, trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang ở trạng thái “tăng nóng”. Tình trạng này kéo dài có thể làm méo mó, biến dạng thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung, thì động thái kiểm soát tín dụng của Nhà nước là đương nhiên và cần được áp dụng. Về mặt tích cực, việc kiểm soát tín dụng sẽ ngăn chặn một lượng vốn lớn đổ vào thị trường quá mức, làm ảnh hưởng đến các ngành nghề kinh tế khác, giúp thanh lọc thị trường và giúp cho thị trường trở lại trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng cần phải thực hiện ra sao để đúng nơi, đúng chỗ, đúng đối tượng là điều cần bàn tới, bởi nếu không sẽ có những tác động phản ứng ngược trở lại.
PV: Phản ứng ngược đó cụ thể là gì, thưa ông?
TS. Trần Xuân Lượng: Thị trường bất động sản không đơn thuần chỉ là một thị trường hoạt động độc lập mà nó còn liên quan đến nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường vốn, tài chính tiền tệ... Tất cả được ví như nhưng cái “bình thông nhau”… Khi chúng ta “bóp nghẹt” nguồn cung vốn tín dụng cho thị trường bất động sản thì chắc chắn ít nhiều sẽ tác động đến các thị trường này, đơn cử nhiều dự án sẽ bị chững lại, thậm chí là dừng hẳn, phá sản, thị trường mất thanh khoản, nợ xấu tăng cao, hơn nữa nhiều lao động sẽ mất công ăn việc làm… kéo theo đó là các áp lực vấn đề an sinh xã hội khác.
Với doanh nghiệp bất động sản có trường vốn, tiềm lực tài chính lớn và tầm nhìn xa thì ít bị ảnh hưởng hơn, thậm chí là tận dụng được những cơ hội mới khi các đối thủ khác yếu hơn bị loại bỏ bởi sự thanh lọc tự nhiên của thị trường. Còn những doanh nghiệp có dòng vốn mỏng hơn sẽ gặp khó khăn, thậm chí phải chịu phá sản, rời bỏ thị trường.
Do đó Nhà nước cần quản lý, điều tiết thị trường tài chính, tín dụng linh họat để giữ thị trường bất động sản ở thế cân bằng, không nên quản quá chặt theo hướng “bóp nghẹt” cũng như vội vàng “nới lỏng” hoặc cung tiền sai đối tượng, nếu không hệ quả còn nghiêm trọng hơn rất nhiều.
PV: Ông nghĩ sao về lời khuyên của nhiều chuyên gia là khó vốn tín dụng thì doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài? Liệu 3 phương án này thay thế nguồn vốn ngân hàng có khả thi không, thưa ông?
TS. Trần Xuân Lượng: Khi "cửa" vốn tín dụng bị chậm lại thì đương nhiên các doanh nghiệp sẽ tìm đến các cửa vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vốn FDI. Tuy nhiên, điều này cũng không phải dễ dàng bởi muốn huy động vốn từ nước ngoài thì cần phải có báo cáo tài chính thuyết phục, mục tiêu, kế hoạch tăng trưởng của doanh nghiệp phải rõ ràng, khả thi. Thường thì những doanh nghiệp lớn đã có thương hiệu mới có khả năng huy động vốn từ nước ngoài, còn những doanh nghiệp nhỏ lẻ sẽ khó khăn hơn. Cũng không phải doanh nghiệp nào cũng phát hành cổ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Với trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản cũng đang bị kiểm soát chặt sau một số sai phạm lớn trong thời gian vừa qua.
Như vậy, nguồn vốn tín dụng của ngân hàng, nguồn vốn nội địa vẫn là ngồn vốn chính và quan trọng nhất của thị trường bất động sản mà những dòng vốn khác cũng chưa thể thay thế hoàn toàn được.
PV: Theo ông, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản nên làm gì khi việc tiếp cận vốn tín dụng trở nên khó khăn hơn?
TS. Trần Xuân Lượng: Các doanh nghiệp cần có phương án để làm sao chủ động về dòng vốn của mình. Chỉ nên tập trung vào các hạng mục trọng yếu, đồng thời tiết kiệm các chi phí hoạt động kể cả về nhân sự, tinh gọn bộ máy... gọi là biện pháp “thắt lưng buộc bụng”, đặc biệt là phải tận dụng được các cơ hội, trong nguy có cơ, sử dụng tối đa các nguồn lực, đặc biệt là nội lực của doanh nghiệp.
Thời điểm này doanh nghiệp không nên phụ thuộc vào "ngoại lực" nhiều vì rất rủi ro. Doanh nghiệp phải tính toán “lấy ngắn nuôi dài” bởi lĩnh vực đầu tư bất động sản từ trước đến nay vẫn luôn là một lĩnh vực cần có tầm nhìn dài hạn.
PV: Việc nắn dòng vốn tín dụng vào bất động sản theo ông nên được thực hiện thế nào để hạn chế các hoạt động đầu cơ nhưng vẫn không "bóp nghẹt" thị trường? Phải chăng đã đến lúc cần quy định rõ ràng và có giải pháp để dòng vốn chảy vào các dự án tốt, gắn với nhu cầu thực, chủ đầu tư có năng lực triển khai…?
TS. Trần Xuân Lượng: Tôi cho rằng, cần nâng cao chất lượng thẩm định, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay. Chúng ta vẫn cần ưu tiên cho vay với các dự án tiềm năng, có tính lợi ích xã hội cao, như các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và cho người dân vay nhu cầu thực.
Chỉ hạn chế những dự án thương mại mang tính chất đơn thuần là kinh tế thương mại hay là có dấu hiệu phức tạp, đẩy giá, thổi giá... Còn những dự án tốt, tiền năng, có tính khả thi cao, đi đôi với lợi ích xã hội, lợi ích cộng đồng, nhu cầu thiết yếu thì vẫn cần xem xét cho vay thay vì tất cả đều đóng.
Như vậy, ngay từ khâu kiểm tra, xem xét của cơ quan chức năng, của các ngân hàng cũng đã phải minh bạch, khách quan, công khai. Còn nhớ những năm trước, nguồn vốn khi bị đóng ở lĩnh vực, bộ phận này thì lại “chạy” sang lĩnh vực, bộ phận khác. Dòng vốn "chảy" không trúng đích. Tôi cho rằng, chính sách sẽ không hiệu quả nếu thực thi, kiểm soát không tốt. Dòng vốn tín dụng của ngân hàng cần phải chảy về đúng nơi, đúng chỗ, đúng lúc để có thể phát huy hiệu qủa tốt nhất.
PV: Ngoài việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại, ông có đề xuất giải pháp nào giúp giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản, làm lành mạnh thị trường?
TS. Trần Xuân Lượng: Tôi cho rằng cần có 4 giải pháp:
Thứ nhất, Nhà nước cần rà soát lại tất cả các quy hoạch và nên hạn chế việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch. Một bản quy hoạch được ban hành là một công trình nghiên cứu của các nhà khoa học nghiên cứu trong thời gian dài, trong khi đó việc thay đổi quy hoạch hiện nay lại quá dễ dàng.
Thứ hai, bên cạnh đó cần công khai quy hoạch để mọi người đều biết, tránh bị giới đầu cơ hay “cò đất” lợi dụng trục lợi gây nhiễu loạn thị trường.
Thứ ba, rà soát lại các công trình đã cấp phép. Nếu sai phép thì cần xử lý nghiêm để làm gương.
Thứ tư, cần đánh giá, định giá lại các loại đất, bất động sản sao cho sát với giá thị trường để thực hiện đền bù cho người dân một cách thoả đáng để tránh các việc kiện tụng, tranh chấp xảy ra như thời gian vừa qua.
Thứ năm, khi định giá đúng rồi là tới bước đánh thuế. Có thể mở rộng các loại hình đánh thuế với các đối tượng sử dụng các bất động sản khác nhau, số lượng sở hữu tài sản bất động sản khác nhau, để đánh thuế cho phù hợp, công bằng, tăng thu ngân sách và tái đầu tư.
PV: Ông dự báo như thế nào về dòng vốn vào thị trường bất động sản trong thời gian tới?
TS. Trần Xuân Lượng: Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển được trên 20 năm nhưng so với nhiều quốc gia trên thế giới thì vẫn còn khá non trẻ. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn trong tương lai. Đương nhiên, với các vấn đề thăng trầm hay nóng lạnh của thị trường thì đó đều là hoạt động bình thường của thị trường và không có gì đáng lo ngại.
Hiện tại, Nhà nước thực hiện kiểm soát tín dụng nhưng đến một giai đoạn nào đó Nhà nước cũng cần nhìn lại để nới lỏng hơn, đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng.
Chúng ta có thể tin tưởng rằng thị trường vẫn đang phục hồi sau đại dịch và thời gian tới các nguồn vốn vẫn sẽ quay trở lại thị trường bất động sản. Đơn cử như lượng FDI đổ vào bất động sản vẫn luôn đứng thứ hai hoặc thứ ba sau các ngành sản xuất khác như công nghệ, chế tạo. Hơn nữa văn hoá đầu tư, quan niệm “an cư lạc nghiệp” cho thấy người Việt Nam vẫn ưu thích đầu tư bất động sản hơn cả. Bên cạnh đó, một lượng vốn từ Việt kiều nước ngoài vẫn đang gửi về Việt Nam và phần lớn đều đầu tư vào bất động sản.
Cuối cùng, mặc dù nền kinh tế thế giới và dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, tôi tin rằng các chủ trương chính sách của Nhà nước đang thực hiện sẽ phát huy tác dụng, Nhà nước đang ráo riết nhằm lành mạnh hóa các thị trường nói chung trong đó có thị trường bất động sản. Đây là dấu hiệu tốt để thị trường bất động sản có thể phát triển lành mạnh và bên vững trong tương lai.
- Trân trọng cảm ơn ông!
Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái: Về việc kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực chứng khoán, trái phiếu, bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước điều hành tín dụng đáp ứng đầy đủ và kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, hướng tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Đối với các dự án, phương án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản có tính khả thi, thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn thì tiếp tục cung cấp tín dụng theo đúng quy định. Đây là chủ trương xuyên suốt của Chính phủ trong thời gian qua.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long: Doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng
Có thể thấy, đi cùng sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp bất động sản là sự đồng hành của dòng vốn. Bất cứ giai đoạn nào, để một doanh nghiệp vững mạnh, cần thiết phải đảm bảo được nguồn vốn cơ bản và huy động vốn một cách hiệu quả. Không phải doanh nghiệp nào “sinh ra” cũng có một nguồn vốn lớn và không cần đến việc huy động vốn từ các kênh khác nhau. Chưa kể, để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn.
Trong ngắn hạn, nguồn vốn là yếu tố mà người có nhu cầu mua hàng hóa bất động sản tính đến đầu tiên, nếu không nắm giữ nguồn vốn khả dĩ trong tay thì có thể nói là người đó chưa trở thành cầu bất động sản. Điều này tương ứng cũng đúng với những người có nhu cầu mua đầu tư bất động sản, tức là họ sẽ chỉ trở thành cầu thật khi có vốn trong tay.
Trong trung hạn, nguồn vốn còn tác động vào cung bất động sản, chỉ khi nhận thấy nguồn vốn trong hiện tại và tương lai là ổn định và chỉ phải trả một chi phí vốn chấp nhận được thì nhà đầu tư mới ra quyết định đầu tư xây dựng bất động sản và làm tăng cung trong tương lai.
Trong dài hạn, nguồn vốn quyết định sự phát triển thịnh vượng hay đóng băng của toàn bộ thị trường bất động sản. Nếu nguồn vốn mới còn được tràn vào, hệ thống thì thị trường bất động sản sẽ không đóng băng và dần tự giải quyết được các tồn tại trong nó. Nếu vốn ngừng chảy vào thị trường bất động sản (do kỳ vọng thị trường bất động sản sụt giảm, do nguồn vốn hiện tại cạn kiệt, hoặc do ngành khác được kỳ vọng là có triển vọng hơn) thì thị trường bất động sản sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa bất động sản là rất lớn.
Doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn này cho thị trường bất động sản là một trong chính sách cần được quan tâm đúng mức trong giai đoạn tới. Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản.
Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản. Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng bất động sản, trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ bất động sản trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường bất động sản bất ổn hơn.
Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều ngân hàng thương mại đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển
Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính - tiền tệ.
Việc kiểm soát tín dụng bất động sản còn thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.
Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại.
Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.
Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.
Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.
Về mặt nguyên tắc, việc cho vay để người dân mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở là việc cần thiết để đảm bảo nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, đảm bảo an sinh xã hội. Trên thực tế, đây cũng là một biện pháp để giúp cho xã hội ổn định, tăng trưởng và phát triển. Bởi có an cư mới lạc nghiệp, khi người dân đã có nhà để ở thì mới có thể tích cực lao động sản xuất, tăng cường tiết kiệm để trả nợ, giảm các tệ nạn cờ bạc, rượu chè trong xã hội. Việc cho vay mua nhà, đặc biệt với những chủ thể mua nhà thật, có nhu cầu thật là điều cả xã hội, Đảng và Nhà nước mong muốn.
