Kinh doanh bất động sản du lịch: Một số vấn đề pháp lý đặt ra

1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản du lịch

a. Khái niệm bất động sản du lịch

Trong những năm gần đây, nhằm hiện thực hóa chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, các sản phẩm bất động sản mới xây dựng trên đất thương mại dịch vụ phục vụ du lịch đã xuất hiện trên thị trường như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel)… Các sản phẩm này được gọi chung là bất động sản du lịch hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù thuật ngữ bất động sản du lịch và tên các sản phẩm thuộc phân khúc này đang được sử dụng khá phổ biến trên thị trường bất động sản nhưng dưới góc độ pháp lý, hiện nay chưa có khái niệm và quy định riêng về bất động sản du lịch. 

Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, một trong những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành phải hoàn thành trong Quý III/2019 như sau: Đối với Bộ Xây dựng: “Ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê”; đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…) theo đúng quy định của pháp luật”; đối với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch: “Ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) theo đúng quy định của pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan”.

Đây có thể coi là văn bản đầu tiên “định danh” một số sản phẩm bất động sản du lịch vốn đã phát triển từ lâu trên thế giới nhưng còn khá mới tại Việt Nam. Để hiểu được khái niệm bất động sản du lịch phải làm rõ được khái niệm bất động sản và khái niệm du lịch.

Theo Bách khoa toàn thư mở - Wikipedia thì bất động sản ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản ("personal property") trong đó từ "real" có nguồn gốc từ từ "res" trong tiếng Latinh có nghĩa là "vật", để phân biệt với "người". Tuy giữa các quốc gia còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản nhưng có một điểm tương đối thống nhất khi quan niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. 

Tại một số nước như Úc, Mỹ, Liên hiệp Anh, Canada và Bahama, bất động sản hay còn được gọi là địa ốc, nhà đất đều là thuật ngữ pháp luật, bao gồm đất đai và những gì liên quan vĩnh viễn với mảnh đất. Tại Indonesia, bất động sản được xác định là đất và bất cứ tài sản nào gắn liền với đất. Ở Cộng hòa Liên bang Đức, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên đất. Ở Thái Lan, bất động sản được quy định bao gồm đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Ở Pháp, Bộ luật Dân sự Pháp đưa ra ba tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản bao gồm: Bất động sản do bản chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do đối tượng gắn liền với đất. 

Như vậy, quan điểm chung của pháp luật các nước đều coi đất đai là bất động sản và lấy đất đai làm nền tảng để xác định các tài sản được gọi là bất động sản. Các bất động sản khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ không thể tách rời với đất đai. 

Ở Việt Nam, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định này, các bất động sản du lịch xây trên đất thương mại dịch vụ như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch được xếp vào nhóm công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Du lịch là một thuật ngữ bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đi một vòng. Thuật ngữ này được La tinh hóa thành tornus và sau đó thành tourisme (tiếng Pháp), tourism (tiếng Anh). Du lịch gắn liền với nghỉ ngơi, giải trí, tuy nhiên do hoàn cảnh, thời gian và khu vực khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau nên khái niệm du lịch cũng không giống nhau. 

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourist Organization), du lịch được hiểu bao gồm tất cả mọi hoạt động của những người du hành, tạm trú, trong mục đích tham quan, khám phá và tìm hiểu, trải nghiệm hoặc trong mục đích nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn và những mục đích khác trong thời gian liên tục nhưng không quá một năm, ở bên ngoài môi trường sống định cư. Theo Luật Du lịch, du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác (khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017).

Từ khái niệm về bất động sản và du lịch như nêu trên, có thể hiểu: “Bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”.

b. Đặc điểm bất động sản du lịch

Với cách hiểu trên, bất động sản du lịch có những đặc điểm chung của bất động sản bao gồm:

- Tính khan hiếm và cá biệt: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Sự cá biệt trong bất động sản được phát huy tối đa trong các công trình kiến trúc để tạo được điểm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng.

- Tính bền lâu: Đất đai là một loại tài nguyên được xem như khó bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Với đặc tính cố định vị trí địa lý, không di dời được nên bất động sản mang tính bền vững hơn so với động sản. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhiều vòng đời dự án nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Từ tính chất này, việc đầu tư vào bất động sản được đánh giá là hoạt động đầu tư an toàn, bền vững. Về mặt lâu dài và tổng thể thì đầu tư bất động sản luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung.

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường cao tốc, đường sắt, sân bay, cảng biển…) và hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, casino, đường đua công thức 1 …) sẽ làm tăng giá trị sử dụng của bất động sản tại địa phương, vùng và thậm chí của cả quốc gia. Việc các nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà quản lý, nhà tư vấn thực hiện các dự án đầu tư vào một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị trường bất động sản khu vực và quốc gia. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Các tính chất khác: Bất động sản có các tính chất khác như tính thích ứng (lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng, bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác); tính phụ thuộc vào năng lực quản lý (việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài nên đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp và tương xứng); mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác; nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó).

 Khi được đưa vào kinh doanh trên thị trường bất động sản, hàng hóa bất động sản có tính đa dạng về chủng loại, phân khúc với mức độ đầu tư, mức giá bán hàng khác nhau nhằm phục vụ đa dạng nhu cầu, đối tượng. Sự phát triển những nhóm sản phẩm bất động sản mới như bất động sản du lịch là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người trong bối cảnh kinh tế xã hội phát triển. 

Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, bất động sản du lịch có một số đặc điểm riêng biệt sau:

- Về tính khan hiếm: Bất động sản du lịch có tính khan hiếm vượt trội do chỉ có thể khả thi và phát triển ở những địa điểm giàu tiềm năng về du lịch như các vùng đồi, núi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, các thành phố ven biển, các bãi biển, các đảo xa bờ… thay vì có thể phát triển ở mọi địa điểm có con người sinh sống, sản xuất như các loại hình bất động sản khác. Ngoài ra, nếu như bất động sản nhà ở đáp ứng một trong những nhu cầu thiết yếu của con người (nhu cầu về chỗ ở) nên tính bắt buộc, phổ biến cao hơn thì bất động sản du lịch đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng – một nhu cầu tuy không thiết yếu nhưng ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của xã hội – nên số lượng sản phẩm giới hạn hơn, sự “khan hiếm” đối với dòng sản phẩm này cao hơn.

- Về mục đích sử dụng: Bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng không có mục đích để ở. Nói cách khác, bất động sản du lịch không phải là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” như định nghĩa về nhà ở tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở. Vì vậy, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay mới chỉ đang được vận dụng để điều chỉnh đối với loại hình sản phẩm bất động sản này.

- Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng: Bất động sản du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng bất động sản du lịch cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng của con người. Theo đó, bất động sản du lịch thường được đầu tư theo tổ hợp, có quy mô lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí. Từ sự khác biệt về tiêu chuẩn, quy chuẩn, việc phân hạng bất động sản du lịch cũng có sự khác biệt với nhà ở. 

Theo quy định hiện hành, bất động sản nhà ở như nhà chung cư được phân hạng thành hạng A, hạng B, hạng C trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí: tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. Đối với bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch việc xếp hạng được thực hiện theo quy định tại Điều 50 Luật Du lịch năm 2017. Theo đó, hạng cơ sở lưu trú du lịch bao gồm 01 sao, 02 sao, 03 sao, 04 sao và 05 sao được phân loại theo các tiêu chí về vị trí, kiến trúc, trang thiết bị tiện nghi, dịch vụ, người quản lý và nhân viên phục vụ, an ninh, an toàn và bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm, thu đổi ngoại tệ…

- Về vấn đề sở hữu: So với loại hình bất động sản du lịch truyền thống như khách sạn, hiện nay, bất động sản du lịch có nhiều điểm mới đặc biệt là về vấn đề sở hữu. Nếu như khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc về một chủ sở hữu thì hiện tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng có xu hướng “đa sở hữu” nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu của các cá nhân muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai” để phục vụ nhu cầu du lịch của gia đình và thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sạn, biệt thự.

- Về xu hướng phát triển: Bất động sản du lịch có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian sắp tới. Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030. Theo đó, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới; đến năm 2030, du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững, Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. 

Để hiện thực hóa chiến lược này, có rất nhiều việc phải làm mà một trong số đó là phát triển hạ tầng du lịch với các cơ sở lưu trú du lịch hiện đại, cập nhật các tiêu chuẩn của thế giới. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Với đặc trưng là sản phẩm được đầu tư trên đất thương mại dịch vụ tại những vị trí có tiềm năng lớn về kinh tế, nhạy cảm về an ninh quốc phòng (ven biển, hải đảo…), so với bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch có hiệu quả khai thác cao hơn, hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, Nhà nước tiếp tục giao, cho thuê cho nhà đầu tư khác khai thác và từ đó tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 

Bất động sản du lịch được đưa vào vận hành, khai thác thông qua các chủ đầu tư lớn hoặc các nhà quản lý khách sạn thương hiệu quốc tế nên mang lại dòng tiền đều, quy mô lớn. Hiện tại, các thương hiệu quản lý khách sạn hàng đầu thế giới như Marriott International, Best Western International, InterContinental Hotels Group (IHG), Wyndham Hotel Group, Accor Hotels, Hilton Worldwide… đều đã có mặt tại Việt Nam. Ngoài ra, các thương hiệu quản lý, khai thác trên nền tảng số như Airbnb (dịch vụ chia sẻ phòng ở cho người đi du lịch) cũng đang hoạt động rất tích cực tại Việt Nam. 

Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ. Với những ưu thế này, bất động sản du lịch chắc chắn sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý đối với thị trường này càng được đặt ra một cách cấp thiết.

c. Phân loại bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch khá đa dạng, trước hết đó là các cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn (hotel), căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà nghỉ du lịch (hostel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay), bãi cắm trại du lịch…Thực tế thời gian vừa qua, các sản phẩm bất động sản với mục tiêu sử dụng phục vụ du lịch được xây dựng cả trên đất ở và đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, nếu xây dựng trên đất ở thì về bản chất đó là nhà ở và đã có đầy đủ các quy phạm pháp luật điều chỉnh. 

Trong khuôn khổ nghiên cứu này, chúng tôi chỉ đề cập tới các sản phẩm bất động sản du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đã có những bước phát triển nhanh cả về số lượng dự án, số lượng sản phẩm và giá trị đầu tư. 

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tại 14 tỉnh, thành phố có tiềm năng và đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng (gồm Kiên Giang, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Quy Nhơn, Quảng Nam, Đà Nẵng, Thừa Thiên - Huế, Quảng Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh) thì tính đến ngày 30/4/2020, tại các địa phương này có 240 dự án bất động sản du lịch với tổng số loại sản phẩm phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng lên đến 146.120 sản phẩm, bao gồm: 90.315 căn hộ du lịch, 30.628 biệt thự du lịch, 25.177 nhà phố du lịch với tổng giá trị ước tính khoảng hơn 31 tỷ đô la Mỹ, trong đó số lượng sản phẩm bất động sản du lịch đặc biệt phổ biến và phát triển mạnh tại Phú Quốc (Kiên Giang).

Về loại hình sản phẩm, hiện tại, trên thị trường có 03 loại hình sản phẩm bất động sản du lịch phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Đây đều là những sản phẩm điển hình cho xu hướng thị trường cần đa dạng các loại hình sản phẩm và phân khúc đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, tăng tính thanh khoản, thu hút xã hội hóa đầu tư. Sự khác biệt chủ yếu của ba loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành, cụ thể như sau:

- Căn hộ du lịch (Condotel): Khái niệm Condotel (condo-hotel) được tạo thành bởi 2 từ condominium (căn hộ cao cấp) và hotel (khách sạn). Căn hộ du lịch được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ du lịch, khách lưu trú có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Điểm khác biệt ở đây là thay vì người mua dùng để ở và thường đặt tại những thành phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư thông thường thì condotel được đặt tại những thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một khách sạn.

Trong các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, căn hộ du lịch có giá vừa phải nhất (khoảng 2,5 tỷ/căn với diện tích khoảng 32m2 sàn) đáp ứng nhu cầu sở hữu của tầng lớp trung lưu, mong muốn có “ngôi nhà thứ hai” với giá cả hợp lý để nghỉ dưỡng và tăng thu nhập từ việc việc “ủy thác” cho chủ thể trung gian như Chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê. Theo đó, Chủ đầu tư cam kết phân chia thu nhập cho người mua theo tỷ lệ từ 8-12%/năm trong vòng từ 03 đến 10 năm. Căn hộ nghỉ dưỡng thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhằm làm gia tăng giá trị, hiệu quả khai thác của sản phẩm này.

- Biệt thự du lịch (resort villa): Biệt thự du lịch được hiểu là loại hình bất động sản với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng. Các biệt thự du lịch thường được thiết kế xây dựng đầy đủ các tiện ích phục vụ toàn diện cho cuộc sống con người. Biệt thự du lịch thường được sử dụng phục vụ cho khách du lịch hay cho những chuyến nghỉ mát dài ngày của gia đình…Thông thường, trong các dự án nghỉ dưỡng thường xây dựng tổ hợp biệt thự du lịch, khách sạn và các dịch vụ tiện ích khác. 

Vị trí xây dựng biệt thự du lịch thường ở những khu vực ven biển, vùng sông núi, yên tĩnh, hài hòa với thiên nhiên, không khí trong lành tạo nên không gian nghỉ dưỡng hoàn hảo. So với căn hộ du lịch và nhà phố du lịch, biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất, có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn với diện tích đất khoảng 300m2. Biệt thự du lịch là sự lựa chọn ưa thích của những người có thu nhập cao mong muốn một kì nghỉ dưỡng cao cấp và riêng tư. Đây cũng là loại hình yêu thích của khách quốc tế khi đi du lịch cùng gia đình tới Việt Nam. 

Giống như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho Chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê và phân chia thu nhập.

- Nhà phố du lịch (Shoptel): Shoptel là từ được ghép giữa các từ Shopping (Mua sắm) và Hotel (Khách sạn). Có thể hiểu đây là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch. Sản phẩm này thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng (all in one). Tại một số dự án, sản phẩm với công năng tương tự được các chủ đầu tư giới thiệu trên thị trường với tên gọi Nhà phố thương mại (Shophouse) (vẫn là sản phẩm nhà phố xây dựng trên đất thương mại dịch vụ tại dự án du lịch nghỉ dưỡng; không phải là nhà phố thương mại xây dựng trên đất ở tại một số dự án nhà ở hiện nay).

Phần lớn nhà phố du lịch được xây dựng và bố trí từ 2 đến 5 tầng, các tầng thường được bố trí công năng cụ thể là: (1) tầng trệt và tầng 1 là mặt bằng kinh doanh, dịch vụ thương mại với nhiều mặt hàng và phục vụ chủ yếu cho khách du lịch; (2) Từ tầng 2 là không gian kinh doanh các phòng khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê để tối ưu giá trị bất động sản, khai thác tốt công năng của mô hình. Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố: một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện… 

Nếu như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nằm ở những vị trí yên tĩnh phù hợp cho việc nghỉ ngơi thì nhà phố du lịch thường ở vị trí đắc địa, trung tâm hoặc các vị trí dễ dàng tiếp cận đường giao thông trong các Dự án để có thể thu hút cả khách du lịch, khách mua sắm như khu phố đi bộ, chợ đêm. Nhà phố du lịch là loại hình bất động sản có thể giúp cho việc tối ưu hóa lợi ích, giúp tăng thu nhập nhờ vào hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. 

Giá trung bình của một căn nhà phố du lịch trên thị trường Việt Nam hiện nay khoảng 5 tỷ đồng với diện tích đất khoảng 100m2, có thể tiếp cận được với đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, mong muốn khai thác tối đa sản phẩm bất động sản du lịch mà mình đã đầu tư. Khách hàng đầu tư vào nhà phố du lịch thường thông qua hình thức mua hoặc thuê của chủ đầu tư và khác với loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, chủ sở hữu nhà phố du lịch thường tự vận hành, khai thác mà không thông qua Chủ đầu tư hoặc một bên trung gian khác.

1.2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản du lịch

a. Khái niệm kinh doanh bất động sản du lịch

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Từ định nghĩa chung về kinh doanh bất động sản như nêu trên, có thể hiểu: "Kinh doanh bất động sản du lịch là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản du lịch; thực hiện các dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật nhằm mục đích sinh lợi".

Tổng thể các hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch bất động sản du lịch cùng với các dịch vụ hỗ trợ từ các chủ thể có liên quan tạo thành thị trường bất động sản du lịch.

b. Đặc điểm kinh doanh bất động sản du lịch

Hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch có những đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh bất động sản đồng thời có những đặc điểm riêng chỉ gắn với phân khúc bất động sản này. Cụ thể như sau:

- Là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực vì mọi hoạt động kinh doanh phải gắn với vị trí của bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của bất động sản và lợi ích mang lại cho nhà đầu tư. Đối với bất động sản du lịch, tính cục bộ và khu vực càng rõ nét bởi lẽ đây là phân khúc bất động sản gắn liền với và nhằm phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Do đó, những vị trí có cảnh quan đẹp, có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng như biển, núi… là nơi diễn ra hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sôi động; mô hình kinh doanh bất động sản du lịch tại mỗi khu vực cũng có sự khác biệt.

- Là hoạt động đầu tư lớn và có tính đồng bộ cao. Kinh doanh bất động sản nói chung là hoạt động yêu cầu có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản. Đối với bất động sản du lịch, lượng vốn đầu tư thường đòi hỏi lớn hơn so với một dự án đầu tư nhà ở có cùng quy mô bởi lẽ bất động sản du lịch phải đáp ứng những tiêu chuẩn, quy chuẩn cao, đòi hỏi phải hoàn thiện tổng thể mới đủ điều kiện đưa vào khai thác và phải đầu tư đồng bộ các tiện ích nhằm thu hút, đáp ứng yêu cầu của khách du lịch.

- Là lĩnh vực có chu kỳ kinh doanh dài. Do đặc tính cần đầu tư đồng bộ cũng như việc quản lý vận hành sau đầu tư nên việc kinh doanh bất động sản du lịch thường kéo dài hơn nhiều so với bất động sản nhà ở. Chu kỳ kinh doanh của bất động sản nhà ở thông thường là 05 năm, trong khi chu kỳ kinh doanh của bất động sản du lịch thông thường kéo dài từ 10 - 15 năm.

- Là lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Kinh doanh bất động sản luôn được coi là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, nhạy cảm với những tác động từ chính sách pháp luật. Việc thay đổi hay bổ sung các quy định, chính sách của Nhà nước sẽ có ảnh hưởng tức thời và trực tiếp đến thị trường. Nếu chính sách và pháp luật phù hợp với thực tế khách quan sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng, ngược lại sẽ tạo ra cú “sốc” và tác động tiêu cực cho doanh nghiệp và thị trường.

Thực tế thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua đã chứng minh việc thiếu vắng hành lang pháp lý đã và đang ảnh hưởng trực tiếp tới các hoạt động kinh doanh, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư từ đó gây rất nhiều khó khăn cho việc phát triển của phân khúc thị trường này trong khi đây lẽ ra phải là phân khúc phát triển mạnh trong bối cảnh du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

- Kinh doanh bất động sản du lịch là lĩnh vực thường gắn liền với chính sách cam kết tài chính, chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng mua bất động sản du lịch không chỉ để nghỉ dưỡng, sử dụng cho cá nhân mà còn có mục tiêu kinh doanh, thu lợi nhuận. Do đó, việc chuyển nhượng bất động sản du lịch thường gắn với quá trình quản lý, kinh doanh, chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong suốt vòng đời của sản phẩm. Đây là điểm đặc trưng trong mối quan hệ giữa bên mua và bên bán bất động sản du lịch so với với sản phẩm bất động sản khác.

1.3. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

Nhận thức được tính chất quan trọng của thị trường bất động sản, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật nhằm tạo ra hệ thống pháp luật đồng bộ, cụ thể bảo đảm cho các giao dịch bất động sản được thực hiện nhanh chóng, tiện lợi, thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản. Có thể nói, chính những đặc điểm của bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản đã dẫn tới nhu cầu khách quan phải xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản.  

Theo đó, pháp luật kinh doanh bất động sản được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân và quản lý Nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Cùng với quá trình cải cách pháp luật của đất nước, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những bước phát triển không ngừng. 

Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành trở thành đạo luật chung, thống nhất đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện tại, Luật Bảo vệ Môi trường năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017… và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo thành khung khổ pháp lý tương đối đầy đủ để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm cho thị trường được vận hành an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên, hành lang pháp lý về bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống và cần cấp thiết hoàn thiện để hòa nhịp với hơi thở của thị trường.

Thị trường bất động sản du lịch đã xuất hiện tại Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây và bùng nổ mạnh mẽ trong 05 năm qua với hàng trăm các dự án khắp cả nước, hàng vạn sản phẩm với giá trị hàng chục tỷ đô la Mỹ. Với tư cách là một bộ phận của thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch cũng đòi hỏi sự điều chỉnh bằng pháp luật nhằm tạo môi trường ổn định cho các giao dịch, thúc đẩy thị trường phát triển. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do đó, để hình thành thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản để điều chỉnh thị trường là yêu cầu tất yếu.

Thứ hai, bất động sản nói chung bất động sản du lịch nói riêng là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Theo nhiều nghiên cứu, thị trường bất động sản là "chìa khóa" để biến các tài sản bất động sản thành tư bản sống, khơi dậy các nguồn lực để phát triển đất nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh… 

Thị trường bất động sản phát triển cũng kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng. Kinh nghiệm thế giới cho thấy cứ đầu tư phát triển 1m2 nhà ở thì cần từ 17 – 25 công lao động; đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút thêm được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%). 

Theo nhóm chuyên gia tư vấn về bất động sản thuộc Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hợp Quốc thì bất động sản nói chung và đất đai nói riêng nếu được tổ chức và quản lý tốt thông qua các giao dịch trao đổi, mua bán trên thị trường, nó có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới 30% trong cơ cấu GDP của một quốc gia.

Trong đóng góp chung đó, thị trường bất động sản du lịch có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước điều mà các ngành khác như công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…không làm được. Thị trường bất động sản du lịch là kênh hiệu quả huy động vốn đầu tư, đặc biệt là từ các nhà đầu tư cá nhân, nhằm phát triển các cơ sở lưu trú du lịch, nền tảng hạ tầng quan trọng để thực hiện Chiến lược phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. bất động sản du lịch góp phần điều tiết công ăn việc làm, dòng tiền, từ nơi giàu đến các nơi nghèo hơn, thúc đẩy xóa đói giảm nghèo, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo… Từ góc độ giao dịch, bất động sản du lịch là hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động mua bán trên thị trường đều cần sử dụng nguồn vốn lớn. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch sẽ ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, tới quyền và lợi ích của các chủ thể có liên quan. 

Thứ ba, thực tiễn thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam thời gian vừa qua đã phát triển với nhiều giao dịch chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Thực tế thị trường cho thấy hành lang pháp lý đối với thị trường bất động sản du lịch là nhu cầu cấp thiết trong bối cảnh các giao dịch ngày càng gia tăng và đã nảy sinh những tranh chấp, mâu thuẫn giữa một số chủ đầu tư và khách hàng, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến cam kết tài chính khi một số chủ đầu tư tuyên bố không chi trả cam kết tài chính. 

Từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng bức tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm. Sự thiếu vắng hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch đã tác động tới tất cả các chủ thể liên quan như Nhà nước, Chủ đầu tư, khách hàng. Đối với nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh…trong lĩnh vực này. 

Đối với Chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp (ví dụ: thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, nếu là nhà ở quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu là công trình bất động sản du lịch với các điều kiện tương tự về quy mô, diện tích sàn, quy hoạch 1/500 thì chủ đầu tư vẫn phải xin cấp Giấy phép xây dựng) hay khó khăn do không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế dù đầu tư bất động sản du lịch là đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…

Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến; việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các Hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Trong bối cảnh đó, hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa là yêu cầu khách quan, cấp thiết.

Thứ tư, tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư (industry 4.0). Cách mạng công nghiệp 4.0 lần đầu xuất hiện trong một báo cáo của Chính phủ Đức năm 2013. Nó kết hợp các công nghệ lại với nhau, làm mờ ranh giới giữa vật lý, kỹ thuật số và sinh học. Cách mạng công nghiệp 4.0 phát triển trên 3 trụ cột chính là trí tuệ nhân tạo (AI), vạn vật kết nối - internet of things (IOT) và dữ liệu lớn (Big data), 3D, robot. 

Như bất kỳ cuộc cách mạng nào, cách mạng công nghiệp 4.0 có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi lĩnh vực của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa. Ở nhiều nước trên thế giới, thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 như công nghệ chuỗi khối (blockchain), đồng tiền kỹ thuật số (bitcoin) đã được ứng dụng trong việc đa dạng hóa, hiện đại hóa phương thức giao dịch, phương thức thanh toán; hợp đồng thông minh (smart contract) đã ngày càng trở nên phổ biến. Thực tiễn này đòi hỏi pháp luật nói chung, pháp luật về kinh doanh bất động sản nói riêng cần có những quy định cập nhật kịp thời với sự phát triển của công nghệ. 

Ở một khía cạnh khác, việc ứng dụng thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ giúp gia tăng hiệu quả quản lý Nhà nước, quản lý xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội, là nền tảng cho các chính sách, quy định thông thoáng hơn về những vấn đề mà trước đây còn có thể có những e ngại giữa lựa chọn “mở cửa” và “quản lý”. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý cũng là điều kiện bảo đảm để có thể quy định thông thoáng hơn về quyền sở hữu bất động sản và cư trú dài hạn của người nước ngoài.

Thứ năm, kinh nghiệm quốc tế về điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch. Trên thế giới, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, bất động sản du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, bất động sản du lịch được phát triển đa dạng, với nhiều mức giá, tiếp cận với nhiều nhóm khách hàng hơn, không chỉ dành cho nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu. 

Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần vào sự gia tăng của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững. 

Nghiên cứu kinh nghiệm các nước, có thể tổng hợp hai điểm nổi bật liên quan tới việc thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch, đó là: Chính sách thông thoáng về điều kiện sở hữu bất động sản (chủ yếu giới hạn ở loại hình bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu theo hướng người nước ngoài không được mua bất động sản liên quan đến quốc phòng, an sinh xã hội) và chính sách cởi mở về lưu trú, cho phép người nước ngoài mua nhà ở mức giá nhất định hoặc có khoản tiền gửi ngân hàng, tiền ký quỹ ở mức nhất định có thể lưu trú dài hạn hoặc có thời hạn tại nước sở tại. Đây là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể học tập để vừa tạo động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở, hội nhập.

Với những lý do cơ bản nêu trên, có thể khẳng định, điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng là tất yếu khách quan. Điều này không chỉ xuất phát từ đặc trưng của bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch, không chỉ nhằm giải quyết những vấn đề của hiện tại mà còn nhằm ổn định các mối quan hệ và đáp ứng những nhu cầu của tương lai.

Là một bộ phận của thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Thời gian gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, các bộ, ngành liên quan đã ban hành một số quy định nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các các loại hình sản phẩm mới trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. 

Cụ thể, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019); Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Theo đó, một số quy định của pháp luật hiện hành được áp dụng cho kinh doanh bất động sản du lịch cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, thì chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch như sau:

Theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản du lịch.

Thứ hai, về quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất là những bất động sản được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Với tính chất là công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. 

Theo đó, các phương thức kinh doanh được thừa nhận đối với công trình xây dựng là: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua. Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh công trình xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, là quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 10); yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh (Điều 12); trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (Điều 13); đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 14); nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 19); quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh bất động sản có sẵn và bất động sản trong tương lai (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 58 …). 

Đây là những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng nói chung trong đó có kinh doanh các sản phẩm bất động sản du lịch. Đáng chú ý là theo các quy định này, khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch.

Thứ ba, về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản du lịch. Việc giao dịch bất động sản du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới bất động sản du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. 

Đối với quản lý khai thác, kinh doanh, Điều 3 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch bao gồm: tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan; đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 49 Luật Du lịch; thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra Điều 4 của Quy chế này quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp; Tổ chức được thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

- Khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Như vậy, các quy định về quản lý, khai thác kinh doanh tại căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chủ yếu mang tính nguyên tắc, khuyến nghị. Thông thường, khách hàng giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ sau khi mua để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê, Hợp đồng chương trình cho thuê…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán.

Thứ tư, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. 

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Quy định này được kỳ vọng là giải quyết “điểm nghẽn” về cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch. 

Tuy nhiên, với tư cách là văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường đối với các Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiệu quả thật sự của quy định này còn cần thời gian kiểm nghiệm qua thực tế áp dụng.

Qua các quy định cơ bản nêu trên, có thể thấy, chưa có quy định đặc thù liên quan tới bất động sản du lịch. Thực tế thị trường vận hành trên cơ sở vận dụng một số chế định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây có văn bản hướng dẫn dưới dạng Thông tư, Công văn của các bộ ngành liên quan. 

Tuy nhiên, bản thân các Thông tư, Công văn mới ban hành cũng chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản du lịch đã xuất hiện trên thị trường như nhà phố du lịch (Shoptel, Shophouse trên đất thương mại dịch vụ). Các nhà đầu tư và nhiều nhà nghiên cứu đều thống nhất đánh giá Việt Nam còn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về bất động sản du lịch và đây là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường bất động sản này trầm lắng trong những năm gần đây. 

Có thể nói, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa hoàn thiện, khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của bất động sản du lịch hoặc có những vấn đề đã có quy định pháp luật điều chỉnh tuy nhiên một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể. 

Thực tế, tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý bất động sản du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch. Hàng loạt vấn đề như có thừa nhận việc chủ đầu tư chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch cho khách hàng cá nhân hay không; có cấp “sổ đỏ” cho người nhận chuyển nhượng hay không…được giải quyết không thống nhất giữa các địa phương đã ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản du lịch. 

Những sự kiện gần đây như “vỡ trận” cam kết của một số chủ đầu tư thu hồi “sổ đỏ” condotel… là những hệ lụy của việc các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh đối với loại bất động sản này đang còn bỏ ngỏ. Các quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản nói chung, kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng cũng chưa có độ thông thoáng, linh hoạt cần thiết trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 đang tác động mọi mặt đến đời sống kinh tế, xã hội của Việt Nam. 

Ví dụ: Các thành tựu công nghệ như chuỗi khối (blockchain) chưa được ứng dụng để gia tăng hiệu quả giao dịch, hình thức hợp đồng mua bán bất động sản vẫn bắt buộc phải bằng văn bản (bản cứng), hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) chưa được thừa nhận dù nó sẽ tạo thuận lợi cho việc giao kết hợp đồng, bảo đảm công khai, minh bạch do tính chất “không thể thay đổi” trong hệ thống blockchain.

Đánh giá theo các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật kinh doanh bất động sản (bảo đảm tính công khai, minh bạch; phòng, chống rủi ro; bảo đảm phát triển bền vững), quy định về kinh doanh bất động sản du lịch còn có nhiều hạn chế, cụ thể là: chưa có sự “định danh” bất động sản du lịch trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định từ đó điều chỉnh thống nhất, toàn diện các vấn đề liên quan tới hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản du lịch; chưa có quy định về bảo đảm quyền lợi của người mua, phòng chống những rủi ro liên quan đến cam kết lợi nhuận trong quá trình khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch; chưa có các quy định phù hợp nhằm tạo sự linh hoạt cho người mua (như chuyển nhượng hợp đồng, hình thức hợp đồng…) và thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào phân khúc bất động sản du lịch.

Nhằm giải quyết các tồn tại của thị trường bất động sản du lịch hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian sắp tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch là nhu cầu cấp thiết. Trên cơ sở đánh giá các quy định hiện hành liên quan đến bất động sản du lịch, chúng tôi cho rằng cần ban hành khung pháp lý quy định rõ ràng, bao quát về bất động sản du lịch. Trước mắt, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Thứ nhất, định danh một cách chính thức và quy định cụ thể về bất động sản du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch

Như đã phân tích, bất động sản du lịch là một bộ phận quan trọng của bất động sản và đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ; thị trường bất động sản du lịch ngày càng sôi động. Do đó, bất động sản du lịch cần được định danh chính thức trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định với những quy định cụ thể về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về các bất động sản này. Theo đó, cần quy định cụ thể theo hướng:

- Bất động sản du lịch là một loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản;

- Chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;

- Người nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản du lịch.

- Mở rộng diện chủ thể được sở hữu bất động sản du lịch không chỉ là tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cả tổ chức, cá nhân nước ngoài…

- Quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch theo hướng thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

- Có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp với đặc thù của đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch (vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…) gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia.

- Có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực

Về các sản phẩm bất động sản du lịch cụ thể, có thể nhận thấy rằng, các tên gọi về bất động sản du lịch như condotel, resort villa, shoptel… là những từ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từ nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam và được giới kinh doanh bất động sản và khách hàng sử dụng khi giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện chưa chính thức định danh một cách cụ thể về các loại bất động sản này. Theo đó, cũng chưa có bất kì chế định pháp luật nào điều chỉnh đối với loại hình kinh doanh bất động sản “lai” này. 

Thực tế cho thấy, các loại bất động sản này với đặc điểm và tính năng sử dụng khác nhau cũng sẽ có sự khác biệt về cách thức quản lý, vận hành, kinh doanh và xác lập giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao dịch. Vì vậy, để tạo hành lang pháp lý cho các loại bất động sản này được hoạt động một cách chính quy, có định hướng quản lý và kiểm soát của Nhà nước, trước tiên cần phải định danh một cách chính thức các loại bất động sản du lịch, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thự du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các bất động sản này một cách chính thức tại Việt Nam. 

Ngoài ra, cùng với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chúng tôi đề nghị bổ sung nhà phố du lịch (shoptel) vào Điều 48 Luật Du lịch về các loại cơ sở lưu trú du lịch. Bên cạnh đó, cần bổ sung nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ ngành liên quan tương tự như đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tránh những tranh chấp pháp lý không cần thiết và đặc biệt là bảo vệ được quyền lợi của các nhà đầu tư khi đã, đang đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Thứ hai, xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch bất động sản du lịch

Nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại.

Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang ký kết và thực hiện trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, chúng được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Với các loại giao dịch khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của các chủ thể mua, đi thuê, đi thuê lại cũng rất khác nhau. 

Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lý bất ổn cho khách hàng khi ký các hợp đồng đối với các bất động sản này thì sự cần thiết khách quan phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng kí các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.

Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng. Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. 

Theo chúng tôi, quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain) hình thức Hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tiện dụng, minh bạch, an toàn, linh hoạt và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế. 

Theo đó, Hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai người dưới dạng mã máy tính. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba. Có thể hình dung về Hợp đồng thông minh qua ví dụ đơn giản sau: A muốn mua nhà của B. Thỏa thuận này được hình thành trên blockchain với đồng tiền kỹ thuật số bitcoin bằng cách sử dụng hợp đồng thông minh. Thỏa thuận sẽ có dạng như sau: “KHI A trả cho B 50 đồng bitcoin, THÌ A sẽ nhận được quyền sở hữu ngôi nhà”. Một khi thỏa thuận hợp đồng thông minh này được đưa ra, nó không thể thay đổi – A sẽ cảm thấy an tâm khi trả 50 đồng bitcoin cho B. 

Với những ưu điểm vượt trội, Hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch bất động sản nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống.

Thứ ba, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh. 

Do vậy, cần xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Thứ tư, bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh bất động sản du lịch

Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch cho khách hàng. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết… 

Về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật nhưng nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, theo chúng tôi cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Theo đó, cam kết lợi nhuận cao hay thấp phụ thuộc vào mức lãi suất ngân hàng (lãi doanh nghiệp vay ngân hàng, lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng) và tiềm năng của dự án, năng lực của chủ đầu tư. 

Theo chúng tôi, có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư... Có thể nghiên cứu quy định tương tự như bảo lãnh Ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mô hình bảo hiểm bất động sản ở một số quốc gia, tức là hãng bảo hiểm đứng ra bảo lãnh cho khách hàng về các rủi ro liên quan đến tài sản bất động sản của họ khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp, nhưng tất cả đều trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên.

Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài

Với những ưu thế về cảnh quan thiên nhiên, nền văn hóa đa dạng, sự ổn định chính trị, những khởi sắc về kinh tế - xã hội, Việt Nam đang là điểm đến du lịch, làm việc, sinh sống mà nhiều người nước ngoài lựa chọn. Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư mà còn là nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, không phân biệt đối xử. Từ đó, tạo điều kiện cho người nước ngoài tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc. 

Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thông thoáng cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:

- Quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, dễ thấy rằng những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững. Do đó, chúng tôi đề xuất sửa đổi quy định về quyền được mua bất động sản du lịch của người nước ngoài. 

Theo đó, thay vì xác định người nước ngoài được mua những loại bất động sản nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: Bất động sản tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; bất động sản có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản có giá trị cao). Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã xác định được những loại bất động sản nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại bất động sản khác được phép.

- Xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan đều có chính sách thu hút người nước ngoài mua bất động sản và trên cơ sở đó có thể cư trú dài hạn tại nước sở tại. 

Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018. 

Ở Thái Lan, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 3 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 1 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình tương tự như vậy, với các điều kiện thông thoáng hơn, là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.

- Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.

Chúng tôi đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

- Cùng với quy định về ưu đãi, thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch, cần có các quy định bảo đảm an toàn cho người nước ngoài đồng thời với việc kiểm soát hoạt động của họ một cách chặt chẽ. Theo đó, có thể xây dựng một chương trình Quốc gia để giao quyền cho các địa phương, có nghĩa là các địa phương cần có chính sách với người nước ngoài nhập cư, cư trú theo hướng vừa có thể theo dõi và quản lý được, nhưng không khống chế tự do, vì đối với người nước ngoài, đặc biệt là người đến từ các nước châu Âu thì vấn đề nhân quyền đối với họ rất quan trọng.

Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường.

Thiết kế: Thế Công