Singapore là một đảo quốc nhỏ với diện tích 700km2; dân số khoảng 5,69 triệu người, mật độ 7.840 người/km2. Singapore được đánh giá là quốc gia có trình độ quản lý đô thị hàng đầu thế giới hiện nay với GDP bình quân đầu người là 88.991 USD, thuộc nhóm quốc gia có chỉ số này cao nhất thế giới.
Dù mới được độc lập từ đầu những năm 1960, tuy nhiên, nhà ở đã là một vấn đề trọng tâm trong phát triển của đất nước Singapore. Năm 2019, ước tính 90,4% dân số sở hữu nhà riêng, 100% tiếp cận sử dụng nước sạch, hợp vệ sinh. Đó chính là kết quả của cả một quá trình hoạch định, thực thi chính sách phát triển, xây dựng và triển khai quy hoạch đô thị với mục tiêu đưa Singapore trở thành top đô thị đáng sống trên thế giới. Trong số đó, khoảng 4 triệu người dân sinh sống tại quốc đảo này sống trong những căn nhà ở xã hội. Từ những căn nhà thiết kế đơn giản, tối ưu hóa công năng, đến nay Singapore đã có những khu nhà xã hội được thiết kế đẹp, công năng tích hợp tiện lợi và có vị trí trung tâm trong sự phát triển đô thị Singapore.
Trong bối cảnh khan hiếm tài nguyên đất ở Singapore, việc tối ưu hoá việc sử dụng các nguồn tài nguyên đất là một phần không thể thiếu để duy trì tăng trưởng kinh tế và xã hội ở Singapore. Do đó Singapore có rất nhiều quy định liên quan đến vấn đề quản lý bất động sản. Nghiên cứu này sẽ giới thiệu tổng quan về mô hình quản lý phát triển nhà ở cho toàn dân tại Singapore, trong đó nhấn mạnh vào: Chủ thể quản lý, mục tiêu quản lý và phương pháp, công cụ để chủ thể quản lý đạt được mục tiêu đề ra và bài học kinh nghiệm có thể áp dụng cho Việt Nam.
CÔNG CỤ VÀ PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA SINGAPORE
Văn bản quy phạm pháp luật
Hệ thống Luật Singapore rất bài bản và khoa học. Hệ thống Luật pháp của Singapore đã nhận được nhiều giải thưởng và đang được coi như hệ thống bản lề trong đàm phán, trao đổi tại khu vực châu Á. Nó được thừa kế gần như trọn vẹn từ luật pháp Anh nên có tính lịch sử lâu đời, đồng thời được cập nhật các tình huống mới để đảm bảo đáp ứng nhu cầu thương mại đa phương hiện đại.
Bộ luật Thương mại (Commercial Laws) là 1 trong 4 bộ luật chính: Bộ luật Hình sự, Bộ luật Thương mại, Bộ luật Công tố, Bộ luật Tội phạm kinh tế và quản trị, ngoài ra còn có hệ thống trọng tài, hòa giải và hệ thống luật quốc tế để dẫn chiếu. Dưới Bộ luật có các Luật chuyên ngành và các văn bản dưới luật như các dạng Act (luật), Code (nghị định), Rule Book (quy chuẩn/ tiêu chuẩn) hay Guide (hướng dẫn) tùy theo quy định sẽ có tính chất pháp lý khác nhau.
Hệ thống Bộ luật Thương mại - Commercial Laws có các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở tại Singapore bao gồm: Chương 26: Luật Xây dựng và Công trình (Building and Construction Laws); Chương 29: Luật Đất đai (Land Laws). Trong Bộ luật Thương mại còn có các luật quy định chi tiết liên quan đến bất động sản bao gồm: Luật Nhà ở và Phát triển (Housing and Development Act); Luật Bất động sản nhà ở (Residential Property Act - RPA); Luật Quy hoạch đô thị (Planning Act); Đạo luật Mua lại đất (The Land Acquisition Act - LAA).
Điểm nhấn bao gồm:
Luật Nhà ở và Phát triển (1960) thay thế Quy định cải tiến Singapore (SIT) có từ thời thuộc địa Anh, trong đó quan trọng là thành lập Ủy ban Phát triển nhà ở (Housing and Development Board - HDB) và Chính sách hòa nhập sắc tộc (EIP) được đưa ra vào năm 1989 để đảm bảo sự kết hợp cân bằng giữa các nhóm chủng tộc trong một khu nhà, đảm bảo sự đa dạng xã hội của Singapore.
Luật Mua lại đất (LAA - 1967) trao cho chính phủ thẩm quyền rộng rãi để thu hồi đất làm nhà ở công cộng, cũng như cho phép mua đất tư nhân cho các mục đích công cộng như xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông. Chủ đất có đất bắt buộc bị thu hồi được thanh toán giá trị thị trường theo LAA.
Luật Hội đồng thị trấn (1988) trao quyền cho các nghị sĩ được bầu và người dân trong việc quản lý và duy trì các khu nhà trên địa bàn của họ. Hội đồng thị trấn hiệu quả hơn cũng như tăng cường trách nhiệm giải trình, cải thiện quản trị, tăng cường quản lý tài chính và nâng cao giám sát quy định của chính phủ.
Luật Bất động sản nhà ở (RPA) tạo ra một sự cân bằng giữa việc cung cấp một cách rất chặt chẽ để đảm bảo các bất động sản tại Singapore chủ yếu phục vụ cho công dân Singapore, trong khi đó cho phép một số người nước ngoài đã được chứng minh cam kết xã hội và đang đóng góp một phần kinh tế quan trọng cho Singapore sở hữu nhà riêng. Những người nước ngoài muốn mua bất động sản nhà ở phải nộp đơn lên Đơn vị Phê duyệt phía mua bán đất tại Cơ quan Quản lý đất đai Singapore (Singapore Land Authority - SLA).
Với Đạo luật Đăng ký đất đai - Land Titles (Strata), việc bán các tầng cho tư nhân phát triển hoặc bán hàng tập thể (dạng block hay nguyên tầng), tạo điều kiện tái phát triển và hỗ trợ trẻ hóa đô thị. Các yêu cầu và thủ tục bán một lô theo thỏa thuận đa số được điều chỉnh bởi Đạo luật Land Titles (Strata).
Quy hoạch đô thị và nhà ở
Bên cạnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chặt chẽ là hệ thống quy hoạch đô thị bài bản. Các quy hoạch giúp nhà quản lý, người dân cùng có hình dung thống nhất về mục tiêu phát triển không gian của Singapore. Các quy hoạch có tính pháp lý liên quan đến phát triển nhà ở đô thị phải tuân thủ bao gồm: Quy hoạch chiến lược năm 2019 (Concept Planning 2019 - strategy) - điều chỉnh từ Quy hoạch chiến lược năm 1971; Quy hoạch tổng thể 2021 (Master Planning 2021); Hướng dẫn phát triển (Development Guide Plan); Quy hoạch phân khu (Subdivision Planning).
Hệ thống hạ tầng khung chiến lược tại Singapore hiện nay đã được quy hoạch và định hướng phát triển dài hạn từ năm 1971, quỹ đất sử dụng cho hành lang hạ tầng khung chiến lược đã được Chính phủ thu hồi và quản lý sử dụng từ thời điểm quy hoạch được duyệt. Bên cạnh phát triển hệ thống giao thông toàn đô thị, Chính phủ Singapore ưu tiên phát triển trung tâm đầu mối giao thông (Transportation Hub) gồm ga tàu điện, xe buýt, taxi, tích hợp với các công trình chức năng thương mại, văn phòng, nhà ở… tạo sự lan tỏa phát triển đến các khu vực lân cận. Nguồn vốn đầu tư hệ thống giao thông và công trình đầu mối do Chính phủ đảm bảo, các công trình thương mại dịch vụ do khu vực tư đảm nhiệm và phải đảm bảo tích hợp với các công trình giao thông thông qua quá trình phê duyệt thiết kế và giám sát xây dựng.
Liên quan đến các yêu cầu về nhà ở của đất nước, Quy hoạch chiến lược năm 2019 đề xuất sự phát triển của 8 khu vực đô thị vệ tinh mới thuộc 5 phân vùng để chứa lượng dân số dự kiến đạt được vào năm 2030 là 6,23 triệu. Quy hoạch chiến lược mới cũng sửa đổi “Kế hoạch Vành đai" của Quy hoạch chiến lược 1971 và "Quy hoạch Constellation - chòm sao" của Quy hoạch chiến lược 1991 thành “City in the garden” để gia tăng không gian đi bộ, cây xanh và mặt nước vào trong từng khu ở.
Trên cơ sở chính sách phân quyền, mục đích của Quy hoạch chiến lược là nhằm tăng điểm kết nối bằng các công cụ giao thông khối lượng lớn MRT, LRT và "quạt" các khu chức năng thương mại ra khỏi trung tâm để đưa công việc đến gần nhà và giảm tắc nghẽn ở trung tâm thành phố. Quy hoạch cũng kêu gọi phát triển các trung tâm thương mại khu vực và tiểu thủ đô, sẽ được phục vụ bằng đường cao tốc và hệ thống vận tải hàng loạt. Điều này đã dẫn tới sự phát triển của các trung tâm vùng Woodlands, Tampines và Jurong East ở khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Tây Singapore.
Quy hoạch tổng thể Singapore có phân ra từng khu nhà cao tầng (trên 10 tầng), cao trung bình (3 - 10 tầng) và thấp tầng (1 - 2 tầng) và có tính đến bảo tồn kiến trúc cổ cũng như bản sắc văn hóa của 4 tộc người (bản địa, Hoa, Malaysia và Ấn Độ). Bản quy hoạch tổng thể cũng thể hiện việc kết nối hạ tầng (nước sạch, thoát nước, xử lý nước thải, điện, điện thoại…). Do tập trung phát triển ngành công nghiệp sạch nên Singapore xây dựng các khu đô thị vệ tinh xung quanh các khu công nghiệp theo phương châm “sống - làm việc - vui chơi”. Mục đích là để giảm chi phí đi lại, tiết kiệm trong sinh hoạt và giải quyết lao động tại chỗ.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, ưu đãi về thuê, mua căn hộ tái định cư: hộ dân được ưu tiên mua ngay căn hộ tốt nhất (căn đầu hồi, vị trí đẹp…); nếu giá căn hộ cao hơn giá nhận bồi thường thì nhà nước bù lỗ thông qua chính sách hỗ trợ thêm cho người dân bị thu hồi đất. Ngay từ khi triển khai thực hiện quy hoạch chung phát triển Singapore (1960 - 1970), nhà nước đã có hàng loạt chương trình tuyên truyền cho người dân thực hiện nếp sống văn minh tại các khu chung cư cao tầng, có phân tích những mặt thuận lợi khi ở nhà cao tầng, từ đó tạo dần thói quen cho người dân sống trong chung cư cao tầng cho tới ngày nay.
Mỗi khu phố có nhiều cao ốc với 1.200 - 2.800 hộ dân; giá trả góp nhà hàng tháng bằng 20% thu nhập, người có thu nhập thấp tại Singapore vào khoảng 8.000 đô Sing/tháng (năm 2010). Các hộ và các công trình phụ dẫn đến căn hộ được thiết kế phục vụ rộng rãi cho mọi người dân, kể cả người già, tàn tật. Các khu phố được kết nối với các khu trung tâm tài chính, trung tâm thành phố qua hệ thống trục đường chính, các tuyến xe điện, tàu điện ngầm.
Chương trình nhà ở xã hội được nhà nước tài trợ 100% vốn đầu tư và nhà nước là chủ đầu tư, không có nhà đầu tư là tư nhân. Mỗi người dân chỉ được sở hữu một căn hộ từ quỹ nhà ở xã hội do nhà nước quản lý. Trường hợp có nhà ở xã hội rồi mà muốn có thêm nhà tư nhân thì phải bán căn hộ nhà xã hội cho nhà nước để giải quyết cho người khác. Ngược lại, đã có nhà tư nhân mà muốn mua nhà xã hội thì phải chờ 30 tháng trở lên mới được xét (theo giải thích của nhà chức trách là để chống đầu cơ). Nhà ở xã hội chỉ giải quyết cho người có quốc tịch Singapore chứ không cho người nước ngoài.
Nhà ở xã hội sau khi bán, nhà nước vẫn tiếp tục quản lý, bởi đất xây dựng chung cư và công trình phụ (lối đi chung, công viên, cầu thang bộ, cầu thang máy và các công trình tiện ích khác) vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Nhà nước phát triển nhà ở xã hội theo khuynh hướng không kinh doanh. Singapore hiện có khoảng 3,58 triệu trong tổng số 4,6 triệu dân sử dụng nhà xã hội do nhà nước xây dựng.
Chính quyền Singapore tin rằng các bất động sản được duy trì tốt, sẽ ngăn chặn sự xuống cấp của tình trạng nhà ở có thể dẫn đến "khu nhà ổ chuột" và "khu ổ chuột", do đó Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) quản lý các bất động sản ngay cả sau khi các căn hộ đã được bán. Cư dân trả phí dịch vụ và bảo quản hướng tới việc duy trì các bất động sản với trợ cấp của Chính phủ. Trong một số trường hợp, HDB chuyển giao quản lý bất động sản cho Hội đồng năm khu ở từ năm 1990 nhằm khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc nuôi dưỡng bản sắc địa phương.
Chính phủ cũng khuyến khích gia hạn bất động sản, bắt đầu các chương trình nâng cấp cho các căn hộ được xây dựng trong những năm 1960 - 1970 để đưa chúng lên những tiêu chuẩn của căn hộ mới hơn. Chính phủ chia sẻ và trợ cấp chi phí nâng cấp bất động sản. Những cải tiến trong hộ gia đình được chi trả bởi chủ nhà. Việc nâng cấp hành lang và không gian công cộng được chi trả bởi chính quyền.
Nhiều chương trình nâng cấp được thực hiện ở nhiều cấp độ khác nhau:
+ Cấp độ khu ở: Cung cấp các cơ sở và tiện nghi mới như đèn thả hàng hiên và các đường dạo liên kết.
+ Cấp khối nhà hoặc tầng: Thay đổi kích thước hành lang, thay thế thang máy chất lượng tốt hơn, tăng khả năng tiếp cận cho người tàn tật, cải thiện mặt đứng.
+ Trong các căn hộ: Bổ sung không gian, chống thấm lại và làm mới nhà vệ sinh.
Tái phát triển có chọn lọc thông qua nỗ lực xây dựng cộng đồng cùng với nhà sinh hoạt cộng đồng và phát triển các không gian công cộng. Tiếp cận theo ba cách:
+ Các thiết kế sáng tạo cho không gian công cộng và các loại hình phẳng.
+ Các chính sách về nhà ở nhằm mục tiêu thúc đẩy sự hòa trộn xã hội.
+ Lập các chương trình khuyến khích cư dân chủ động làm việc với các ủy ban dân cư để cải thiện điều kiện sống.
Chính sách hỗ trợ tài chính
Quỹ Tiết kiệm Trung ương (Central Provident Fund - CPF) được thành lập năm 1955, tuy nhiên đến năm 1965 Chính phủ ra quy định tiết kiệm bắt buộc. Theo đó, CPF là quỹ tiết kiệm xã hội của người lao động Singapore, mỗi người lao động sẽ sở hữu 3 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường; Tài khoản đặc biệt; Tài khoản y tế.
Quỹ này được dùng cho 5 mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở, vấn đề hưu trí, y tế, quỹ bảo trợ gia đình, đầu tư. Hàng năm người đóng góp vào các quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm. Trong 3 tài khoản trên, tài khoản tiết kiệm thường được dùng cho mục đích sở hữu nhà ở. Tỷ lệ tiết kiệm % đóng góp của từng cá nhân vào quỹ được nêu rõ trong bảng 1.
Tài khoản thường của quỹ này được sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà. Như vậy, đối với tỷ lệ đóng góp vào quỹ càng thấp thì với số tiền rút ra, người lao động khó có khả năng mua được những căn nhà có giá trị cao mà chỉ mua được những căn nhà có giá trị thấp.
MỤC TIÊU QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA SINGAPORE
Thành phố đáng sống và phát triển bền vững
Mục tiêu này được đặt ra nhằm cung cấp một môi trường trực tiếp, làm việc, học tập và vui chơi tổng thể, toàn diện tại các khu ở: Những tiện nghi để tạo ra các khu ở tự cung tự cấp đảm bảo nhu cầu của cư dân; Trung tâm sinh hoạt cộng đồng cho khu ở/ vùng lân cận, khu dân cư, bán lẻ, F&B, chăm sóc sức khỏe, các cơ sở thể thao, trường học, công viên, khu công nghiệp...; Đảm bảo khả năng tiếp cận khoảng cách đi bộ hoặc đến tàu điện ngầm.
Hướng đến nhà ở thông minh trong bối cảnh Cách mạng Công nghiệp 4.0
Các khu nhà ở công cộng đang được phát triển để thân thiện với môi trường và được trang bị các tính năng thông minh
Khu ở xanh: Cây xanh lan tỏa trong các khu ở để giảm bức xạ nhiệt, giảm nhiệt tích lũy và tăng đa dạng sinh học.
Đường sống ven sông: Vùng nước và môi trường được tích hợp vào các bất động sản của khu ở
SolarNova: Hệ thống quang điện mặt trời đang được triển khai ở các khu ở
Khu ở HDB thông minh: Các công nghệ thông minh đang được sử dụng trong việc lập kế hoạch, phát triển và quản lý khu nhà ở xã hội
Các dự án thí điểm
Khu ở sinh thái Punggol hoàn thành vào năm 2010, bao gồm 7 khối căn hộ 3, 4 và 5 phòng với 712 căn hộ ở là thử nghiệm sinh thái đầu tiên của HDB, bao gồm đường thủy nhân tạo đầu tiên của Singapore, cho phép cuộc sống sinh thái trong 5 lĩnh vực - xanh, đi lại sạch, quản lý chất thải, tiết kiệm năng lượng và tiết kiệm nước.
Phủ xanh: Bãi đậu xe ô tô và sàn sinh thái, khu vườn cộng đồng, ban công xanh và các hành lang thang máy tạo cảnh quan, phủ xanh mái và xanh mặt tiền tại các cột đã chọn.
Giao thông xanh: Ưu tiên đi bộ và đi xe đạp, bãi đậu xe đạp ở mọi dãy nhà, khoảng cách đi bộ đến LRT - MRT nhà ga
Khu đô thị công nghệ One North là thí điểm mô hình living lab – phòng thí nghiệm đô thị, nơi được hình thành dựa trên ý tưởng tạo lập nên một khu đô thị mới ứng dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ đồng bộ trên nền đất trống, là nơi để sống, làm việc, giải trí và nghiên cứu học tập. Khu đô thị One North có quy mô khoảng 200ha được chia thành 8 khu chức năng, được xây dựng bởi 100% vốn từ các doanh nghiệp. Đến năm 2018, khu đô thị One North đã thu hút được khoảng 7 tỷ USD vốn đầu tư, xây dựng 190 tòa nhà, 3.900 căn hộ, 6 trường đại học, 16 viện nghiên cứu, 400 doanh nghiệp hàng đầu trên thế giới, 800 công ty khởi nghiệp, 50.000 lao động chất lượng cao, hiện đang có 50 doanh nghiệp đã đăng ký tiếp tục đầu tư vào khu đô thị này. Sự thành công của khu đô thị công nghệ One North là do ban đầu đã xây dựng định hướng quy hoạch phát triển tốt và chiến lược quảng bá đến các doanh nghiệp hàng đầu trên toàn thế giới. Hiện tại, hầu hết các công ty công nghệ hàng đầu thế giới đều có văn phòng đặt tại One North.
CHỦ THỂ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA SINGAPORE
Theo lĩnh vực quản lý, chủ thể quản lý việc phát triển nhà ở đô thị tại Singapore là Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) trực thuộc Chính phủ hình thành năm 1961 sau khi Singapore tách ra khỏi Liên bang Malaysia. HDB chịu trách nhiệm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân và thực hiện chương trình xây dựng, phát triển đô thị.
Đến năm 1974, Cơ quan Tái phát triển (URA) được thành lập với chức năng tái cấu trúc đô thị Singapore nhằm "làm cho Singapore trở thành một thành phố tuyệt vời để sống, làm việc và vui chơi", chủ yếu chịu trách nhiệm lập kế hoạch, quy hoạch và tạo điều kiện cho sự phát triển vật chất của Singapore để đạt được sứ mệnh này.
Các quyền về đất đai có tầm quan trọng trong kinh tế xã hội, vì chúng tạo thành nền tảng cho nhiều hoạt động kinh tế và kinh doanh có thể xảy ra. Mức sở hữu nhà ở cao cấp ở Singapore cũng đòi hỏi một hệ thống đăng ký đất đai an toàn. Các hồ sơ về quyền sở hữu đất được duy trì bởi Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) - cơ quan đăng ký đất đai quốc gia đối với các giao dịch về bất động sản và việc phát hành, bảo lãnh quyền sở hữu đất đai tại Singapore; quản lý và thu thập thông tin số hoá trên các con đường và mạng lưới MRT của Singapore, ranh giới của tài sản, phác thảo về nhà ở công cộng và các tòa nhà công nghiệp.
Hiện nay, SLA đang quản lý khoảng 11.000ha đất của Nhà nước và 5.000 tòa nhà Nhà nước. SLA cung cấp các dịch vụ quản lý đất đai sau đây: Bán và cho thuê đất cho khu vực nhà nước và tư nhân, giao đất để hỗ trợ phát triển quốc gia. SLA tạo điều kiện cho việc bán và cho thuê đất của Nhà nước cho cả khu vực nhà nước và tư nhân cho những mục đích sử dụng khác nhau như nhà ở công cộng, phát triển công nghiệp, sử dụng của cộng đồng. Tính toàn vẹn của quá trình giao đất và quản lý đất đai là rất cần thiết để đáp ứng được nhu cầu kinh tế xã hội luôn thay đổi và duy trì sự tự tin trong giao dịch đất, đăng ký giao dịch đất đai, tài sản và phát hành, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại Singapore
Theo địa giới hành chính: Các hội đồng đô thị đầu tiên được thành lập tại Singapore vào năm 1986 theo quy định Đạo luật Hội đồng đô thị (Town Councils Act), với mục đích chính là quản lý tài sản. Trước khi Hội đồng đô thị ra đời, tài sản liên quan đến vấn đề nhà ở của người dân được Ủy ban Phát triển nhà ở HDB quản lý. Nhưng khi tài sản bất động sản công cộng được quản lý tập trung, luật lệ do HDB đưa ra không đảm bảo đáp ứng các yêu cầu quản lý, cư dân đô thị phải đối mặt với những vấn đề phát sinh khi nhiều loại tài sản khác nhau xuất hiện nhưng không được đề cập kịp thời.
CÁC YẾU TỐ CỐT LÕI CỦA SỰ THÀNH CÔNG
5 bài học quan trọng có thể rút ra từ sự phát triển của Singapore đó là: Thứ nhất, cam kết mạnh mẽ từ Chính phủ; Thứ hai, tập trung vào Quyền sở hữu nhà; Thứ ba, tài trợ thông qua việc sử dụng Quỹ dự phòng trung ương (CPF); Thứ tư, liên tục đổi mới và trẻ hóa; Thứ năm, chính sách nhà ở thích ứng và hướng tới tương lai.
Singapore là một hình mẫu về phát triển nhà ở tạo ra đô thị có khả năng cạnh tranh quốc tế, một không gian sống bền vững, xanh, sinh thái và thông minh. Sự phát triển của Singapore là một bài học kinh nghiệm tốt cho việc học tập mô hình quản lý nhằm phát triển các khu ở xã hội và các đô thị ở Việt Nam./.
