Lời tòa soạn
Hình thức đầu tư BT hay còn gọi “đổi đất lấy hạ tầng” là hình thức kêu gọi doanh nghiệp đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng (chủ yếu là giao thông). Với hình thức này, doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn để thực hiện dự án kết cấu hạ tầng mà Nhà nước kêu gọi. Đổi lại, Nhà nước sẽ giao lại cho doanh nghiệp quỹ đất tương ứng để đầu tư khai thác, tiền sử dụng đất thu từ các dự án khai thác quỹ đất trên sẽ được bù trừ vào vốn đầu tư dự án kết cấu hạ tầng mà doanh nghiệp bỏ ra trước đó.
Ở Quảng Nam, có thể kể đến một số dự án BT như: Dự án cầu Đế Võng trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (TP. Hội An); dự án tuyến đường nối tuyến ĐT603A với tuyến ĐT607 TX. Điện Bàn; dự án đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn); dự án Nghĩa trang nhân dân Tam Anh Nam (H. Núi Thành). Đối ứng cho các dự án trên là các dự án bất động sản được UBND tỉnh giao lại cho doanh nghiệp. Đến nay, trong số các dự án bất động sản, có dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, có dự án còn dang dở và thậm chí có dự án đã bị thu hồi.
Theo đánh giá của tỉnh Quảng Nam, nhiều dự án đã góp phần mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội, thúc đẩy hạ tầng giao thông ở địa phương, đóng góp cho ngân sách… Tuy nhiên, tại một số dự án, đã nảy sinh nhiều bất cập trong quản lý, điều hành, thiếu kiểm tra, giám sát, giao dự án BT cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chưa đầu tư hạ tầng đã phân lô bán nền trên giấy, gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã có quyết định thanh tra hàng loạt vấn đề, trong đó có quản lý, sử dụng đất đai tại Quảng Nam.
Reatimes xin giới thiệu với bạn đọc loạt bài về một số dự án BT ở Quảng Nam!
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng - Quảng Nam được giao thực hiện dự án tuyến đường trục chính Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn) theo hình thức BT với tổng chiều dài hơn 1,05km.
Thứ nhất là đoạn từ Ngã tư Điện Ngọc đến Trường THCS Dũng sĩ Điện Ngọc dài 400m, được giao thực hiện vào năm 2013. Tiếp theo, Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam (viết tắt là Đất Quảng - Quảng Nam) được giao thực hiện dự án xây dựng tuyến đường trục chính (ĐT 603 nối dài), có chiều dài 646m, mặt đường rộng 33m, theo hình thức BT. Đổi lại, tỉnh Quảng Nam giao cho doanh nghiệp này những quỹ đất đối ứng tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc để đầu tư, khai thác hạ tầng đô thị…
Diện mạo đô thị ven sông
Ngày 19/9/2013, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 2889/QĐ-UBND giao Đất Quảng - Quảng Nam làm chủ đầu tư dự án xây dựng Khu đô thị Đất Quảng Green City tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc với quy mô 15,5ha. Đây là quỹ đất đối ứng thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Dự án này được Đất Quảng - Quảng Nam đầu tư với số vốn là 200 tỷ đồng, thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2015, đến nay đã hoàn thành và đưa sử dụng. Đây là một trong những khu đô thị có vị trí khá đắc địa tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, khi phía Đông tiếp giáp với sông Cổ Cò; phía Tây giáp với tuyến đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc; phía Nam giáp dự án Trung tâm điều dưỡng và cụm biệt thự VNPT; phía Bắc giáp Khu đô thị số 6.
Tiếp đó là Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang. Ngày 30/11/2011, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 4614/UBND-KTN về việc đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Đến ngày 10/12/2012, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định 4059/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết (1/500) Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang và giao Đất Quảng - Quảng Nam làm chủ đầu tư (sau này UBND tỉnh Quảng Nam tiếp tục có Quyết định số 2745/QĐ-UBND ngày 6/9/2013 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết (1/500) Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang). Theo đó, Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang quy mô hơn 9ha có nguồn gốc từ quỹ đất đối ứng đầu tư BT. Đây là dự án khu đô thị kiểu mẫu được Đất Quảng - Quảng Nam khởi công vào tháng 6/2013 với tổng số vốn hơn 100 tỷ đồng.
Với dự án Khu dân cư phố chợ Điện Ngọc. Ngày 28/3/2013, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 979/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết (1/500) Khu dân cư phố chợ Điện Ngọc. Đây cũng là dự án đô thị từ quỹ đất đối ứng đầu tư từ các dự án BT mà UBND tỉnh Quảng Nam giao cho Đất Quảng - Quảng Nam đầu tư. Theo đó, dự án có diện tích 1ha, trong đó đất phân lô chiếm 70,89%, đất cây xanh 1,84%, đất hạ tầng kỹ thuật 27,27%. Giai đoạn 2013 - 2014, dự án được đầu tư với số vốn là 13 tỷ đồng, đã hoàn thành đưa vào sử dụng.
Tiếp đó, vào ngày 3/3/2017, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 652/QĐ-UBND về việc giao chủ đầu tư là Đất Quảng - Quảng Nam quỹ đất 22,4ha để xây dựng Khu đô thị Đất Quảng Riverside. Đến ngày 12/5/2017, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định 1668/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết sử dụng đất (1/500) tại Khu đô thị Đất Quảng Riverside (sau đó được điều chỉnh tại Quyết định số 2368/QĐ-UBND ngày 30/6/2017). Đất Quảng Riverside được khởi công vào năm 2017 với số vốn 100 tỷ đồng. Đây là dự án đô thị ven sông từng gây sốt trên thị trường bất động sản tại Quảng Nam. Hiện nay, tại khu vực dự án, các tuyến đường nội khu, hệ thống vỉa hè, thoát nước… đã được hoàn thiện.
Mới đây nhất, ngày 25/11/2021, UBND tỉnh Quảng Nam đã có Công văn số 8415/UBND-KTN chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng Khu đô thị Đất Quảng Riverside 2. Theo lãnh đạo Đất Quảng - Quảng Nam, Đất Quảng Riverside 2 thực chất có tên dự án Khu tái định cư và quỹ đất cân đối đầu tư xây dựng đường trục chính Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, có quy mô hơn 8ha, vốn đầu tư dự kiến là 70 tỷ đồng. Đây là kinh phí đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông, san nền, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, cây xanh (không bao gồm kinh phí xây dựng nhà ở do chủ đầu tư xây dựng). Theo kế hoạch, vào ngày 11/3, TX. Điện Bàn sẽ công bố quy hoạch đầu tư xây dựng dự án này, để lấy quỹ đất bố trí tái định cư cho các hộ dân nằm trong vùng dự án BT đầu tư xây dựng đường trục chính Khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc (nối dài).
Chủ đầu tư có tiềm lực thực sự!
Theo ông Trần Úc, Chủ tịch UBND TX. Điện Bàn, Đất Quảng - Quảng Nam là một trong những chủ đầu tư dự án đô thị có tiềm lực thực sự đã và đang đầu tư xây dựng nhiều dự án tại TX. Điện Bàn. Các dự án do Đất Quảng - Quảng Nam làm chủ đầu tư như Đất Quảng Green City, Đất Quảng Riverside, Ngọc Dương Riverside được đầu tư bài bản, hạ tầng khang trang, tạo nên chuỗi đô thị ven sông Cổ Cò.
Ngoài những dự án có nguồn gốc từ quỹ đất đối ứng dự án BT kể trên, Đất Quảng - Quảng Nam còn là chủ đầu tư của một số dự án khác tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Trong đó, phải kể đến dự án Khu đô thị Ngọc Dương Riverside được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn số 2503/UBND-KTN ngày 19/5/2017. Khu đô thị Ngọc Dương Riverside có quy mô 19,7ha với 582 căn (đất ở phân lô) được Đất Quảng - Quảng Nam đầu tư 155 tỷ đồng để xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Tiếp giáp về phía Nam của Khu đô thị Ngọc Dương Riverside là Khu đô thị Ngọc Dương Riverside mở rộng. Ngày 16/7/2018, UBND tỉnh Quảng Nam có Công Văn số 3886/UBND-KTN về việc chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Đất Quảng - Quảng Nam làm chủ đầu tư cho dự án nêu trên. Dự án này có quy mô 19,94ha, trong đó gồm 531 căn đất ở chia lô, 48 căn đất ở biệt thự, đất ở chỉnh trang và 156 lô đất ở tái định cư. Dự án này được Đất Quảng - Quảng Nam triển khai thực hiện trong giai đoạn 2018 - 2019 với tổng vốn đầu tư là 185 tỷ đồng.
Ngoài ra, còn có một số dự án quy mô khác của Đất Quảng - Quảng Nam tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc như: Khu dân cư phố chợ Điện Nam Bắc quy mô 4,8ha với số vốn đầu tư 65 tỷ đồng; Khu đô thị Ngọc Vinh quy mô 9,9ha với số vốn đầu tư 115 tỷ đồng; Khu dân cư phố chợ Điện Ngọc 2 quy mô 6,4ha với số vốn đầu tư 65 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Viết Dũng, Chủ tịch HĐQT Đất Quảng - Quảng Nam khẳng định những dự án do Đất Quảng - Quảng Nam làm chủ đầu tư đều được triển khai theo quy định. “Chúng tôi đang phối hợp với các sở, ngành để bàn giao dự án cho chính quyền quản lý. Đó là lý do một vài dự án chưa có sổ đỏ cho người mua, dù hạ tầng đã hoàn thiện và đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước”, ông Nguyễn Viết Dũng, giải thích thêm./.
Thanh toán dự án BT bằng quỹ đất, Nhà nước không bị thiệt?
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam, Quảng Nam thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị thanh toán quỹ đất. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách Nhà nước. Trường hợp giá trị quỹ đất nhỏ hơn giá trị dự án BT, thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc quỹ đất khác theo quy định.
Thanh lọc chủ đầu tư ở Quảng Nam
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, việc Thanh tra Chính phủ công bố thanh tra tại Quảng Nam trong năm 2022 là “điều cần thiết”. “Ở đây phát đi tín hiệu tích cực cũng có mà e ngại cũng có. Nếu giải quyết được rốt ráo thì sẽ giúp thanh lọc thị trường, thanh lọc chủ đầu tư, tạo nên sinh khí mới cho thị trường, còn hơn là duy trì lay lắt không có hướng tháo gỡ, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản khu vực này”, ông Nguyễn Đức Lập nói.
