Lời tòa soạn
Hình thức đầu tư BT hay còn gọi “đổi đất lấy hạ tầng” là hình thức kêu gọi doanh nghiệp đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng (chủ yếu là giao thông). Với hình thức này, doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn để thực hiện dự án kết cấu hạ tầng mà Nhà nước kêu gọi. Đổi lại, Nhà nước sẽ giao lại cho doanh nghiệp quỹ đất tương ứng để đầu tư khai thác, tiền sử dụng đất thu từ các dự án khai thác quỹ đất trên sẽ được bù trừ vào vốn đầu tư dự án kết cấu hạ tầng mà doanh nghiệp bỏ ra trước đó.
Ở Quảng Nam, có thể kể đến một số dự án BT như: Dự án cầu Đế Võng trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (TP. Hội An); dự án tuyến đường nối tuyến ĐT603A với tuyến ĐT607 TX. Điện Bàn; dự án đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn); dự án Nghĩa trang nhân dân Tam Anh Nam (H. Núi Thành). Đối ứng cho các dự án trên là các dự án bất động sản được UBND tỉnh giao lại cho doanh nghiệp. Đến nay, trong số các dự án bất động sản, có dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, có dự án còn dang dở và thậm chí có dự án đã bị thu hồi.
Theo đánh giá của tỉnh Quảng Nam, nhiều dự án đã góp phần mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội, thúc đẩy hạ tầng giao thông ở địa phương, đóng góp cho ngân sách… Tuy nhiên, tại một số dự án, đã nảy sinh nhiều bất cập trong quản lý, điều hành, thiếu kiểm tra, giám sát, giao dự án BT cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chưa đầu tư hạ tầng đã phân lô bán nền trên giấy, gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã có quyết định thanh tra hàng loạt vấn đề, trong đó có quản lý, sử dụng đất đai tại Quảng Nam.
Reatimes xin giới thiệu với bạn đọc loạt bài về một số dự án BT ở Quảng Nam!
Năm 2016, Công ty Cổ phần Đạt Phương (sau này là Công ty Cổ phần Đạt Phương Hội An) trúng thầu dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 (cầu Đế Võng) trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại - TP. Hội An theo hình thức xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT). Thời điểm đó, tổng mức đầu tư cầu được duyệt hơn 391 tỷ đồng và tỉnh Quảng Nam thống nhất giao lại cho nhà đầu tư quỹ đất thanh toán gồm 5 dự án với tổng diện tích khoảng hơn 251ha.
Dự án “vàng” ở vùng Đông Quảng Nam
Dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại được phê duyệt với tổng mức đầu tư hơn 391,2 tỷ đồng. Dự án này được Công ty Cổ phần Đạt Phương thực hiện từ tháng 10/2016 và hoàn thành vào cuối tháng 12/2018. Đổi lại, UBND tỉnh Quảng Nam giao cho doanh nghiệp quỹ đất thanh toán, gồm 5 dự án: Khu đô thị Võng Nhi, Khu đô thị Đồng Nà (Bến Trễ), Khu đô thị Cồn Tiến (nằm tại TP. Hội An); Khu đô thị Nồi Rang (huyện Duy Xuyên) và Khu đô thị ven biển Bình Dương (huyện Thăng Bình) với tổng diện tích khoảng hơn 251ha. Ngày 16/4/2019, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 2003/UBND-KTN chủ trương thống nhất quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại chỉ còn 4 dự án với tổng diện tích khoảng 67,51ha, gồm: Khu đô thị Võng Nhi, Khu đô thị Đồng Nà (Bến Trễ), Khu đô thị Cồn Tiến, Khu đô thị Nồi Rang.
Về dự án Khu đô thị Võng Nhi, ngày 12/10/2017, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 5517/UBND-KTN chấp thuận chủ trương và giao Công ty Cổ phần Đạt Phương Hội An (gọi tắt là Đạt Phương Hội An) làm chủ đầu tư xây dựng dự án. Khu đô thị Võng Nhi, tên thương mại là Casamia (thuộc xã Cẩm Thanh, TP. Hội An) có diện tích 15,6ha với tổng vốn đầu tư 1.398 tỷ đồng, nằm giáp tuyến đường 38m dẫn lên cầu Cửa Đại. Dự án gồm 216 lô với đa dạng các sản phẩm như biệt thự; đơn lập; song lập; shophouse và được thiết kế theo phong cách kiến trúc đặc trưng Hội An. Đây là dự án bất động sản triển khai đầu tiên của Đạt Phương Hội An trong quỹ đất đối ứng dự án BT tại Quảng Nam. Theo UBND tỉnh Quảng Nam, giá trị quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Võng Nhi được thanh toán bằng hình thức ghi thu ngân sách (đối ứng cho dự án xây dựng cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại) là 145,8 tỷ đồng.
Cùng nằm trên tuyến đường Võ Chính Công, nằm cách dự án Khu đô thị Võng Nhi hơn 1km theo hướng đi cầu Cửa Đại là dự án Khu đô thị Cồn Tiến. Dự án này được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu theo Công văn số 4027/UBND-KTN ngày 23/7/2018 và được điều chỉnh chủ trương đầu tư 2 lần (lần thứ nhất vào ngày 2/5/2019 tại Công văn số 2322/UBND-KTN và lần thứ 2 vào ngày 17/12/2021 tại Quyết định số 3700/QĐ-UBND). Theo đó, Khu đô thị Cồn Tiến có tổng diện tích 31,1ha do Đạt Phương Hội An làm chủ đầu tư với số vốn 518 tỷ đồng (mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật), đáp ứng quy mô dân số khoảng 2.500 người. Hiện nay, Đạt Phương Hội An đã được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất để thực hiện dự án này trong 2 đợt với tổng diện tích được giao là hơn 18,4ha. Dự án đang trong quá trình thi công và dự kiến đến hết tháng 12/2023 sẽ được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác.
Dự án khu đô thị Cồn Tiến một số diện tích nằm trong vùng đệm Khu dự trữ sinh quyển thế giới Cù Lao Chàm Hội An (xã Cẩm Thanh, TP. Hội An), trong đó tổng diện tích rừng phòng hộ trong ranh giới dự án là 3,2ha (gồm 2,2ha rừng phòng hộ tập trung và 1ha rừng phòng hộ phân tán nhỏ lẻ).
Ngày 30/11/2020, UBND tỉnh Quảng Nam có Tờ trình số 7003/TTr-UBND đến HĐND tỉnh đề nghị quyết định chủ trương chuyển đổi 1ha rừng (phân tán nhỏ lẻ) để đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến. Sau đó, UBND tỉnh Quảng Nam đã quyết định rút tờ trình trên, chưa trình lên HĐND tỉnh xem xét với lý do để cân nhắc kỹ hơn về những tác động đến cảnh quan, môi trường khi triển khai dự án. Đến ngày 3/3/2021, UBND tỉnh Quảng Nam có Tờ trình số 1054/TTr-UBND đến HĐND tỉnh đề nghị quyết định chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác để xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến. Ngày 16/3/2021, kỳ họp thứ 22 của HĐND tỉnh Quảng Nam khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 12/NQ-HĐND quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng 1,0136ha rừng sang mục đích khác để đầu tư xây dưng̣ các dự án Khu đô thị Cồn Tiến.
Một dự án khác nằm trong quỹ đất đối ứng (thuộc TP. Hội An) của dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại được UBND tỉnh giao cho Đạt Phương Hội An là Khu đô thị Đồng Nà (Bến Trễ). Dự án Khu đô thị Đồng Nà được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương lần đầu đối với Đạt Phương Hội An theo Công văn số 5995/UBND-KTN ngày 1/11/2017. Đến ngày 8/9/2017, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 3283/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) Khu đô thị dịch vụ Đồng Nà (sau này được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) tại Quyết định số 220/QĐ-UBND ngày 23/1/2019).
Theo đó, dự án Khu đô thị dịch vụ Đồng Nà (tại xã Cẩm Hà, TP. Hội An), tên thương mại là Casamia Calm Hội An có tổng diện tích khoảng 6,4ha với số vốn đầu tư khoảng 737 tỷ đồng. Dự án này là quần thể biệt thự đa dạng loại hình, kết hợp với hệ thống tiện ích nội khu hiện đại như: Khách sạn, villas, clubhouse, nhà hàng, công viên… Được biết, giá trị quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Đồng Nà được thanh toán bằng hình thức ghi thu ngân sách (đối ứng cho dự án xây dựng cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại) là hơn 76,5 tỷ đồng.
Đổi chủ cho dự án ven sông Thu Bồn
Khu đô thị Nồi Rang (tại xã Duy Nghĩa, H. Duy Xuyên), có tên thương mại là Nam Hội An City, được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở theo Công văn số 7323/UBND-KTN ngày 27/12/2017 đối với Đạt Phương Hội An. Theo quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500), Khu đô thị Nồi Rang được đầu tư với số vốn 299,7 tỷ đồng có tổng diện tích là 14,41ha (theo Quyết định 3651/QĐ-UBND ngày 11/10/2017), diện tích kè bổ sung (theo Quyết định số 716/QĐ-UBND ngày 8/3/2019) là 4,93ha. Dự án này được khởi công từ tháng 1/2018 nhưng bị chậm tiến độ do vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tháng 6/2020, UBND tỉnh Quảng Nam thống nhất đề nghị của Sở Xây dựng về gia hạn thời gian thực hiện dự án Khu đô thị Nồi Rang đến hết tháng 12/2021 (giãn tiến độ 24 tháng). Tuy nhiên, ngày 10/7/2020, trên cơ sở đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án ngày 4/6/2020 của Đạt Phương Hội An, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 1840/QĐ-UBND ngày 10/7/2020 chấp chuyển nhượng dự án Khu đô thị Nồi Rang. Theo đó, Đạt Phương Hội An được phép chuyển nhượng dự án Khu đô thị Nồi Rang cho Công ty Cổ phần đầu tư Chu Lai Hội An.
Thời điểm chuyển nhượng dự án (tháng 7/2020), Khu đô thị Nồi Rang đã được xây dựng xong phần hạ tầng kỹ thuật trên phần đất đã được giao, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật đợt 1 đã hoàn thành 95% diện tích dự án; được nghiệm thu cấp điện, điện chiếu sáng. Đã được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lần 1) gồm các block: Đất thương mại dịch vụ gồm: TM1, TM2, TM3; đất ở gồm: CL3-1 đến CL3-4, CL4-1 đến CL4-4, CL5-1 đến CL5-3, CL6-1 đến CL6-4, CL7-1 đến CL7-4, CL8-1 đến CL8-4, CL9, CL10, CL11.
Theo UBND tỉnh Quảng Nam, số tiền thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Nồi Rang đối ứng cho dự án cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại là hơn 58,7 tỷ đồng.
Bên cạnh các dự án kể trên, một dự án trước đây thuộc quỹ đất đối ứng cho dự án đầu tư xây dựng cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại là dự án Khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương (thuộc H. Thăng Bình). Theo đó, khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương có quy mô 183,87ha với tổng vốn đầu tư 4.647,2 tỷ đồng, được UBND tỉnh Quảng Nam quyết định chủ trương đầu tư theo Quyết định số 958/QĐ-UBND ngày 24/3/2017 và được phê duyệt chi tiết xây dựng (1/500) tại Quyết định số 1582/QĐ-UBND ngày 5/5/2017. Ngày 16/4/2019, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 2003/UBND-KTN chủ trương thống nhất quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại gồm 4 dự án với tổng diện tích khoảng 67,51ha. Theo đó, dự án khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương không còn thuộc quỹ đất đối ứng của dự án cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại.
Ngày 25/9/2020, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 2635/QĐ-UBND thu hồi đất, cho Đạt Phương Hội An thuê 31,3ha đất để xây dựng Khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương (đợt 1). Tiến độ thực hiện dự án này bị ảnh hưởng do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Đến ngày 14/10/2021, dự án này bị Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam chấm dứt hoạt động. Tiếp sau đó, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 3268/QĐ-UBND ngày 9/11/2021 về việc thu hồi quyết định chủ trương đầu tư dự án khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương.
Ngoài dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (dự án BT) cùng các dự án từ quỹ đất đối ứng kể trên, Đạt Phương Hội An còn là nhà thầu xây lắp của nhiều dự án hạ tầng, giao thông khác ở Quảng Nam như xây dựng cầu và đường dẫn vào đường ĐH14.ĐB, thoát nước, cây xanh tại TX. Điện Bàn (trị giá 120,5 tỷ đồng); xây dựng công trình thuộc dự án đường và cầu ĐH7 qua sông Vĩnh Điện, TX. Điện Bàn (trị giá hơn 147,8 tỷ đồng); gói thầu chống xói lở khẩn cấp bờ biển Cửa Đại, TP. Hội An (trị giá hơn 275,7 tỷ đồng); gói thầu xây lắp 01 thuộc dự án đường trục chính từ khu công nghiệp Tam Thăng đi cảng Kỳ Hà và Sân bay Chu Lai (trị giá 509,9 tỷ đồng); thi công xây lắp đoạn 2 thuộc Dự án đường trục chính từ khu công nghiệp Tam Thăng đi cảng Kỳ Hà và Sân bay Chu Lai (trị giá 621,4 tỷ đồng)…
Ngày 5/10/2021, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 2816/QĐ-UBND phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành dự án: Đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT). Dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại có tổng mức đầu tư được duyệt là 391,2 tỷ đồng và chi phí đầu tư được quyết toán hơn 314,9 tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư đã thanh toán từ nguồn ngân sách tỉnh là hơn 281,1 tỷ đồng. Số vốn thanh toán trên từ hình thức ghi thu ngân sách giá trị quyền sử dụng đất tại 3 dự án (trong tổng số 4 dự án đối ứng) do Công ty Cổ phần Đạt Phương Hội An làm chủ đầu tư, gồm: Khu đô thị Võng Nhi (hơn 145,8 tỷ đồng); Khu đô thị Nồi Rang (hơn 58,7 tỷ đồng); Khu đô thị Đồng Nà (hơn 76,5 tỷ đồng). Riêng dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt mức thu tiền sử dụng đất.
Một khu đô thị đẹp giữa lòng Hội An
Ông Nguyễn Văn Sơn, Chủ tịch UBND TP. Hội An, cho biết lúc đầu khi Công ty Cổ phần Đạt Phương Hội An triển khai dự án Khu đô thị Casamia theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), chính quyền TP. Hội An cũng rất lo lắng. Vì mô hình BT triển khai thời gian qua có rất nhiều dự án không thành công, để lại nhiều tai tiếng. “Vừa rồi Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam và UBND TP. Hội An đến kiểm tra cụ thể tại dự án này thấy rất yên lòng”, ông Nguyễn Văn Sơn chia sẻ và nói thêm: “Ở đây họ đầu tư thực chất. Họ không vẽ dự án để bán nền, gây điều tiếng không tốt như đã từng xảy ra tại một số khu đô thị trên địa bàn tỉnh. Họ đầu tư bài bản, nghiêm túc. Sản phẩm hoàn thiện rồi mới mở bán”. “Một đô thị như Casamia, TP. Hội An luôn khuyến khích và mong muốn những dự án khác đều đi theo hướng này. Đất Hội An không nhiều và có rất ít dự án có diện tích hữu hạn như tại Khu đô thị Casamia. Hội An mong muốn có thêm nhiều dự án chất lượng cao, sản phẩm để lại dấu ấn rõ nét như Casamia”, ông Nguyễn Văn Sơn nói thêm.
