Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI: Hoàn thiện chính sách nhà ở để người dân dễ tiếp cận hơn

Đây là một trong những bộ luật thu hút sự quan tâm của các đại biểu. Kiểm soát giá bán lại nhà ở xã hội, tạo cơ chế thu hút đầu tư nhà cho thuê và hỗ trợ người khó khăn khi xây dựng lại chung cư... là những vấn đề được đại biểu đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả chính sách an sinh, bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng): Kiểm soát việc trục lợi chính sách nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội cần được phát triển theo nhu cầu thực tế, bảo đảm khả năng tiếp cận và công bằng, để chính sách an sinh đến đúng người dân thay vì trở thành cơ hội trục lợi từ các ưu đãi của Nhà nước.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần theo hướng lấy nhu cầu thực tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân làm trọng tâm, đồng thời tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và kiểm soát chặt việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Trước hết, cần xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở dựa trên thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê, mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và năng lực đáp ứng của hạ tầng. Việc đánh giá kết quả phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê không nên chỉ dựa vào diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ hoàn thành, mà cần có cơ chế theo dõi, đánh giá hiệu quả thực tế.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, cần ưu tiên hình thành quỹ đất và quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao. Phương án nộp tiền tương đương cần được áp dụng theo điều kiện cụ thể, tránh trở thành lựa chọn thay thế phổ biến.

Trường hợp bố trí quỹ đất ngoài dự án phải bảo đảm kết nối giao thông, việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Đồng thời, cần công khai cách xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan thực hiện.

Về chính sách thụ hưởng, điều kiện thu nhập để mua, thuê mua nhà ở xã hội cần gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá cả, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng địa phương. Chính sách cần quan tâm nhóm thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội cần đi kèm yêu cầu công khai các yếu tố hình thành giá, trách nhiệm giải trình và kiểm tra chi phí. Cần có chế tài xử lý, cơ chế hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người thụ hưởng.

Việc phòng ngừa trục lợi chính sách cần được thực hiện xuyên suốt từ xét duyệt, phân phối đến sử dụng nhà ở xã hội. Kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai, dân cư và các dữ liệu liên quan sẽ góp phần xác minh điều kiện thụ hưởng, kiểm soát chuyển nhượng và cho thuê lại trái quy định, đồng thời bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang): Cần kiểm soát giá bán lại để nhà ở xã hội vẫn giữ được mục tiêu an sinh

Về quy định dành quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê tại khoản 1 Điều 33, tôi đồng tình với việc ưu tiên bố trí quỹ đất tại những khu vực có nhu cầu thuê nhà lớn như đô thị, khu vực phát triển giao thông công cộng, gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng.

Tuy nhiên, để tránh tình trạng bố trí quỹ đất hình thức, lãng phí hoặc thiếu thống nhất giữa các địa phương, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ căn cứ xác định quy mô quỹ đất, tiêu chí lựa chọn vị trí, mức độ kết nối giao thông và khả năng tiếp cận thực tế của người dân. Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm tổ chức thực hiện và cơ chế giám sát việc sử dụng quỹ đất đúng mục đích hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết phù hợp với điều kiện từng địa phương.

Đối với giá bán, cho thuê nhà ở xã hội tại điểm b khoản 1 Điều 88, tôi đồng tình với việc giới hạn chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, sau thời hạn này, dự thảo mới đề cập việc bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội mà chưa làm rõ nguyên tắc kiểm soát giá chuyển nhượng.

Đây là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ, bởi trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu, giá nhà ngày càng vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, việc thiếu cơ chế kiểm soát giá bán lại nhà ở xã hội có thể khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của những người thực sự cần hỗ trợ bị thu hẹp.

Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại cho đúng đối tượng và có thể vẫn thấp hơn giá nhà ở thương mại, giá chuyển nhượng vẫn có khả năng cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu. Khi đó, người bán có thể hưởng khoản chênh lệch lớn nhờ giá trị gia tăng của tài sản được hình thành từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, trong khi người mua sau phải trả mức giá vượt xa khả năng chi trả dự kiến. Điều này có nguy cơ làm suy giảm ý nghĩa an sinh của chính sách, khi nhà ở xã hội không còn thực sự dễ tiếp cận đối với nhóm thu nhập thấp.

Vì vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, dựa trên giá mua ban đầu và hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền quy định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá. Cơ chế này cần hài hòa giữa quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua với mục tiêu bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người có thu nhập thấp, có nhu cầu thực sự.

Nhà ở xã hội được phát triển từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước nên việc chuyển nhượng cần tiếp tục bảo đảm mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới. Quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại không chỉ góp phần hạn chế đầu cơ, ngăn ngừa việc hưởng lợi quá mức từ chính sách hỗ trợ mà còn bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn Cà Mau): Cần ưu đãi đủ rõ để thu hút đầu tư nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở cho thuê cần cơ chế ưu đãi đủ cụ thể để doanh nghiệp tính toán hiệu quả đầu tư dài hạn, đồng thời bảo đảm duy trì nguồn cung và quyền lợi người thuê.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, việc dành chính sách riêng phát triển nhà ở cho thuê là cần thiết, nhưng các ưu đãi về thuế và tín dụng cần được quy định rõ về đối tượng, điều kiện, thời hạn và thời điểm áp dụng.

Khác với nhà ở để bán, doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê phải bỏ vốn ban đầu lớn, trong khi doanh thu thu dần sau khi công trình đi vào khai thác. Trong suốt thời gian vận hành, chủ đầu tư vẫn phải trả nợ, chi phí quản lý và bảo trì. Vì vậy, quy định chung về hưởng ưu đãi theo pháp luật liên quan chưa đủ để doanh nghiệp đánh giá hiệu quả và quyết định đầu tư.

Chính sách cần phân biệt dự án nhà ở cho thuê theo cơ chế mới với nhà ở xã hội cho thuê, do đối tượng phục vụ, giá thuê và nghĩa vụ của chủ đầu tư có thể khác nhau. Đồng thời, cần rà soát pháp luật thuế để xác định những ưu đãi đã có và những nội dung cần sửa đổi đồng bộ.

Về tín dụng, ngoài lãi suất, cần xem xét thời hạn vay và kỳ trả nợ phù hợp với dòng tiền cho thuê, nhất là giai đoạn đầu khai thác. Nếu sử dụng ngân sách để cấp bù lãi suất, phải xác định rõ đối tượng, mức hỗ trợ, thời hạn và nguồn kinh phí.

Ưu đãi cũng cần gắn với nghĩa vụ duy trì quỹ nhà cho thuê, thời hạn cam kết và nguyên tắc xác định, điều chỉnh giá thuê đối với dự án được Nhà nước hỗ trợ. Các cam kết phải được công khai, kiểm tra và có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, bảo đảm chính sách thực sự tạo thêm nguồn cung cho người dân.

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ phạm vi chuyển nhượng đối với nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi. Doanh nghiệp có thể có thế mạnh xây dựng nhưng không nhất thiết trực tiếp quản lý, vận hành nhà ở trong nhiều thập kỷ. Cơ chế chuyển giao phù hợp sẽ giúp dòng vốn tiếp tục được đầu tư mà không làm thay đổi mục đích cho thuê.

Theo đó, cần phân biệt chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai với giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở đã hoàn thành. Trường hợp được chuyển giao, bên nhận phải tiếp tục thực hiện các cam kết ưu đãi còn hiệu lực, nghĩa vụ tài chính và hợp đồng thuê đã ký, tránh ảnh hưởng quyền lợi người thuê.

Bên cạnh đó, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh cần được xác định rõ vai trò định hướng, dự báo nhu cầu và bố trí nguồn lực, không trở thành một vòng chấp thuận riêng đối với dự án đã phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện đầu tư. Khi quy hoạch hoặc địa giới hành chính thay đổi, cần quy định trách nhiệm, thời hạn cập nhật chương trình và cách xử lý hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng): Đề xuất cơ chế bảo đảm chỗ ở cho người yếu thế khi xây lại chung cư

Tôi nhất trí với việc cơ quan soạn thảo tiếp thu, chỉnh lý các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ đóng góp kinh phí khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đối với việc tiếp tục sử dụng mốc năm 1994 để phân biệt cơ chế bồi thường, tái định cư, tôi đồng tình với giải trình về sự khác biệt trong nguồn gốc đầu tư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cũng như yêu cầu cân đối nguồn lực.

Tuy nhiên, từ thực tiễn thành phố Hải Phòng và các đô thị lớn, cùng phản ánh của cử tri, tôi cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần giải quyết thỏa đáng trường hợp chủ sở hữu chung cư xây dựng sau năm 1994, nay xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng không đủ khả năng tài chính để tạo lập chỗ ở mới.

Đây thường là những người cao tuổi, người nghỉ hưu, người thu nhập thấp, trong đó có chủ sở hữu tại các chung cư phục vụ tái định cư, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo khoản 5 Điều 113 của dự thảo, chủ sở hữu thuộc nhóm này có thể đóng góp kinh phí xây dựng lại hoặc chuyển giao quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Nếu không thực hiện các phương án trên, họ được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất theo quy định.

Quy định này đã đề cập quyền tài sản nhưng chưa giải quyết đầy đủ vấn đề chỗ ở sau di dời. Trên thực tế, khoản bồi thường có thể không đủ để mua hoặc thuê nhà phù hợp, trong khi người dân không còn khả năng lao động hay nguồn thu nhập để đóng góp thêm kinh phí.

Đây không chỉ là vấn đề bồi thường tài sản mà còn liên quan đến an sinh xã hội. Khoản 4 Điều 115 của dự thảo đã được chỉnh lý theo hướng giao UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế để quyết định hỗ trợ kinh phí cho các đối tượng khó khăn. Tuy nhiên, hỗ trợ bằng tiền chưa chắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của những người không có khả năng tự bảo đảm chỗ ở. Nếu phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách địa phương, người dân có hoàn cảnh tương tự cũng có thể được hưởng chính sách khác nhau.

Vì vậy, tôi đề nghị hoàn thiện Điều 115 theo hướng bổ sung nguyên tắc hỗ trợ chủ sở hữu phải di dời để phá dỡ, xây dựng lại chung cư, có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, không đủ khả năng đóng góp kinh phí và không thể tự tạo lập chỗ ở mới sau khi nhận bồi thường. Mục tiêu là bảo đảm những người này có khả năng tiếp cận chỗ ở an toàn, ổn định, phù hợp điều kiện kinh tế.

Các hình thức hỗ trợ có thể gồm ưu tiên thuê nhà ở, tiếp cận nhà ở xã hội hoặc phương thức phù hợp khác. Chính phủ cần quy định cụ thể tiêu chí xác định đối tượng, điều kiện và cách thức hỗ trợ.

Đồng thời, cần rà soát Điều 59 và Điều 60 về đối tượng, nguyên tắc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, bảo đảm thống nhất giữa các quy định, tránh tình trạng người dân thuộc diện cần hỗ trợ nhưng không đủ điều kiện tiếp cận trên thực tế.

Theo đó, không nhằm mở rộng bao cấp của Nhà nước hay thay đổi nguyên tắc bồi thường đối với chung cư xây dựng sau năm 1994, mà hướng đến cơ chế hỗ trợ có điều kiện, đúng đối tượng. Chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư không chỉ thay thế công trình xuống cấp mà còn phải bảo đảm người dân, nhất là nhóm yếu thế, không mất khả năng tiếp cận chỗ ở ổn định.