10 tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn chưa hết khó, tuy vậy, giới chuyên gia cũng như các đơn vị khảo sát cho rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường có lẽ đã qua. Những tín hiệu tích cực đã bắt đầu xuất hiện, mang đến những hy vọng mới cho thị trường giai đoạn tới.
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản xoay quanh vấn đề này.
Quan sát diễn biến của thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023, theo ông, đâu là điều đáng chú ý?
Ông Nguyễn Đức Lập: Trong 10 tháng qua, ấn tượng nhất là hình ảnh quyết liệt của Chính phủ trong việc sớm nhận ra những bất ổn và đưa ra những quyết sách kịp thời để tránh một cuộc khủng hoảng trầm trọng cho thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính nói chung.
Việc sớm điều chỉnh các chính sách tiền tệ, tài khóa ngược dòng với các nước trên thế giới là một quyết định sáng suốt và dũng cảm.
Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, vẫn còn rất nhiều vấn đề gai góc đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là ách tắc nguồn cung do những sai phạm về pháp lý tại phần lớn dự án bất động sản chưa được tháo gỡ kéo theo doanh nghiệp bí vốn, tồn đọng sản phẩm không bán được, nợ trái phiếu đến hạn nhưng không có nguồn chi trả, nguy cơ đứt gãy dòng tiền…
Bên cạnh đó, diễn biến tình hình kinh tế, chính trị trên thế giới hết sức phức tạp, gây nhiều bất lợi và nguy cơ cho nền kinh tế toàn cầu và tác động trực tiếp đến kinh tế Việt Nam, làm cho tâm lý thị trường duy trì trạng thái bi quan kéo dài.
Ông đánh giá thế nào về hiệu quả của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của cơ quan quản lý thời gian vừa qua? Theo ông, cần làm thế nào để các chính sách này phát huy hiệu quả hơn trong thực tế?
Ông Nguyễn Đức Lập: Những quyết sách của Chính phủ đã giúp thị trường tránh được cơn đổ vỡ trầm trọng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề nội tại của thị trường bất động sản mà Chính phủ cũng khó có thể xử lý triệt để, trên tinh thần như Thủ tướng đã phát biểu “không được hợp thức hóa sai phạm đất đai”.
Thị trường vẫn đang trong trạng thái chờ đợi sự thay đổi ở các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để xem những điều chỉnh quan trọng, cụ thể hơn đối với thị trường để thực thi. Vấn đề lớn nhất là việc xác định giá đất cho các dự án là băn khoăn của nhiều cơ quan ban ngành, tác động mạnh đến những chủ đầu tư, doanh nghiệp.
Việc có thể làm bây giờ là tập trung ưu tiên giải ngân các dự án hạ tầng trọng điểm để tạo nên trạng thái tích cực cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Tâm lý thị trường vẫn là vấn đề cốt lõi đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Nhiều ý kiến cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, ông có đồng tình với nhận định như vậy? Vì sao?
Ông Nguyễn Đức Lập: Tôi đồng ý là như vậy. 6 tháng cuối năm 2022, thị trường đã trải qua cuộc khủng hoảng niềm tin trầm trọng khi lãi suất tăng vọt, nhiều lãnh đạo, doanh nghiệp tài chính, bất động sản lớn bị bắt, dư nợ trái phiếu trong ngành bất động sản tăng vọt…. tuy nhiên, Chính phủ đã kịp thời đưa ra những chính sách phù hợp giúp thị trường vượt qua cơn sóng dữ.
Giai đoạn tới, phân khúc bất động sản nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng trên thị trường, bởi nhu cầu thực rất cao và nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích phát triển trong giai đoạn đến.
Ngoài ra, nhà ở phân khúc bình dân và tầm trung cũng sẽ có cơ hội phục hồi trước.
Kịch bản nào cho thị trường bất động sản quý 4 và năm 2024, thưa ông? Ông có khuyến nghị gì đối với cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp để thúc đẩy sự phục hồi nhanh hơn của thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Đức Lập: Thị trường nhiều nơi giá cả đang giảm về vùng đáy, lãi suất cho vay thấp, kinh tế Việt Nam được dự báo phục hồi tốt trong năm đến sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng về tính thanh khoản chung trên thị trường.
Các cơ quan nhà nước cần có công tác chuẩn bị để sớm đưa các bộ luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản đi vào thực tiễn, trách ách tắc khi thực thi các luật mới được thông qua. Cần nâng cao chất lượng xây dựng các văn bản pháp luật để tránh phải sai sót sửa chữa liên tục. Cần khuyến khích tinh thần dám nghĩ, dám làm của các bộ công chức để đẩy nhanh thủ tục hành chính, giúp đỡ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn.
Các doanh nghiệp bất động sản cần định hình lại chiến lược, cấu trúc lại chi phí, đưa ra những sản phẩm có mức giá phù hợp với nhu cầu thực trên thị trường. Thực hiện M&A tái cấu trúc vốn, sản phẩm để vượt khó.
Xin cảm ơn ông!
