Hơn nữa, với lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội thấp hơn 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn và thay đổi 6 tháng theo lãi suất cho vay thương mại, người vay mua nhà sẽ gặp nhiều rủi ro nếu lãi suất thương mại tăng, chưa kể thời gian ưu đãi quá ngắn, chỉ kéo dài 5 năm.
Do đó, theo các chuyên gia, cần áp một mức lãi suất cố định, Nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất và thời gian ưu đãi phải kéo dài hơn, ít nhất phải 15 năm.
Rủi ro với lãi suất
Sau hơn 25 năm đến Hà Nội làm công nhân, chị Nguyễn Thị Lành, kế toán của một nhà máy chuyên về kết cấu thép ở Khu công nghiệp Mê Linh (Hà Nội), cho biết vợ chồng chị vẫn đang ở nhà trọ.
Việc có nhà tại Hà Nội là giấc mơ khá xa vời khi đến nay vợ chồng chị mới dành dụm được khoảng 300 triệu đồng, trong khi một căn chung cư ở ngoại thành lên tới hàng tỉ đồng.
Do đó, khi nghe có chương trình nhà ở xã hội, gia đình chị rất hy vọng để rồi... thất vọng bởi lãi suất cho vay vẫn quá cao, lên tới 8,2%/năm, trong khi thời gian cho vay ưu đãi chỉ kéo dài 5 năm.
"Tổng thu nhập của hai vợ chồng tôi được khoảng 25 triệu đồng/tháng, sau khi chi tiêu cho sinh hoạt, tiền học hành cho con cái, số tiền còn lại cũng chẳng bao nhiêu nên mức lãi suất này là quá tầm với gia đình tôi", chị Lành nói.
Ngoài chuyện lãi suất cao và vẫn chưa biết thủ tục vay vốn như thế nào, anh H.M.H. - công nhân Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội) - cho rằng thời gian cho vay ưu đãi chỉ năm năm là quá ngắn, nên kéo dài tối thiểu là 10 - 15 năm. "8,2%/năm là mức lãi suất cao so với thu nhập của người có thu nhập thấp, chưa kể nếu lãi suất thương mại tăng thì người vay rất rủi ro", anh H.M.H. tâm tư.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, cũng cho rằng với số đông công nhân, người có thu nhập thấp, thu nhập của cả hai vợ chồng chỉ 15 - 17 triệu/tháng, nhưng phải chi trả cả gốc lẫn lãi vay mua nhà thì lãi suất cho vay phải ổn định trong một thời gian nhất định.
Chứ lãi suất vay mua nhà sáu tháng lại điều chỉnh lên hoặc xuống, người mua nhà rất lo. "Lương của họ đôi khi chưa đủ trang trải cuộc sống hằng ngày, giờ gánh thêm lãi suất vay mua nhà thiếu ổn định thì rất căng thẳng", ông Khánh nêu.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của gói này áp dụng từ nay đến 30/6 là 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội dù tốt hơn mức lãi suất trên 9%/năm mà người dân đã vay song vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội (quyết định số 2081 của Ngân hàng Nhà nước) và mang yếu tố bất định khi có thể lên hoặc xuống.
"Hơn nữa, thời gian ưu đãi năm năm quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội. Do đó, sau thời gian ưu đãi, khi người dân phải đi thỏa thuận sẽ dẫn đến rủi ro cho bên vay. Nếu phải trả lãi theo lãi suất thương mại bình thường, đây thực sự là gánh nặng đối với bên vay khi đây đều là người có thu nhập thấp", ông Châu nói.
Cần lãi suất cố định, tăng thời gian ưu đãi
Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia ngân hàng - cũng cho rằng gói 120.000 tỷ đồng này sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8,2%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp.
Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay sẽ được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng. Đây là điều rất rủi ro đối với công nhân. Do đó, theo ông Hiếu, cần có hỗ trợ từ ngân sách.
"Ngân hàng Nhà nước nên báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho chuyển nguồn gói hỗ trợ lãi suất 2%/năm với 40.000 tỷ đồng từ ngân sách sang chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.
Thực tế, số tiền hỗ trợ lãi suất 2%/năm hơn một năm qua đến nay vẫn chưa đạt 1% tổng nguồn lực, trong khi chỉ còn 8 tháng nữa là chấm dứt triển khai gói này", ông Hiếu nói.
Về cách thức triển khai, theo ông Hiếu, phải áp dụng như gói tín dụng ưu đãi nhà ở 30.000 tỷ đồng cho vay từ năm 2013 - 2017. Theo đó, lãi suất cho vay phải cố định trong thời gian 15 năm với mức khoảng 6%/năm.
Trường hợp người vay trả trước nợ sẽ không bị phạt. "Để triển khai được như vậy, ngân sách sẽ hỗ trợ 3%/năm cho các ngân hàng thương mại khi cho khách hàng vay mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư xây dựng sản phẩm này", ông Hiếu gợi ý.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng lãi suất cho vay để mua, phát triển nhà ở xã hội nên từ 5 - 6%, tương tự như gói vay 30.000 tỷ đồng trước đây, mới thực sự hỗ trợ doanh nghiệp bỏ vốn, vay ngân hàng để làm nhà ở xã hội.
"Cần có cơ chế thiết thực hơn theo hướng ngân hàng thương mại vẫn cho vay theo lãi suất thương mại nhưng Nhà nước đứng ra cấp bù lãi suất mới thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia", ông Đính nói.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.
Trong khi Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 5%/năm (áp dụng cho năm 2023) và được vay ưu đãi với thời hạn tối đa 25 năm theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đề án này đã có giải pháp là phối hợp với gói 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, theo ông Châu, cần xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương.
Đồng thời, cần bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở như huy động vốn từ các quỹ đầu tư phát triển địa phương và huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội.
"Bên cạnh đó, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, trình Quốc hội quyết định gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng theo cơ chế "tái cấp vốn, cấp bù lãi suất" để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm", ông Châu đề nghị.
Và thủ tục nhanh hơn...
Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản cho rằng chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay để phát triển nhà ở xã hội từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước với lãi suất từ 8,2 - 8,7%/năm trong thời điểm này là rất cần thiết, và để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ở của số đông người thu nhập thấp, phải triển khai đồng bộ các chính sách Chính phủ đã đề ra trong đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, đối với những doanh nghiệp đã có sẵn dự án, sẵn quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, con số giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi vay thương mại trên thị trường cho khoản vay vài trăm tỷ đồng làm dự án nhà ở xã hội là một con số đáng kể, có ý nghĩa trong lúc này.
"Nhưng vốn chỉ là yếu tố cần lúc này chứ chưa đủ vì song song với chương trình vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội luôn mong muốn thủ tục đầu tư dự án, thủ tục giải ngân phải được giải quyết nhanh, nếu thủ tục dự án chậm trễ, kéo dài thì hỗ trợ một vài phần trăm lãi suất cho vay làm dự án sẽ không còn ý nghĩa", ông Khánh nhấn mạnh.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, điều kiện phát triển nhà ở xã hội thời gian tới không khắt khe như trước đây, trao quyền cho chủ đầu tư dự án nhiều hơn nhưng lợi nhuận định mức với chủ dự án nhà ở xã hội vẫn khống chế ở mức 10% để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại.
Trước đây, không có dự án nhà ở xã hội nào ở Hà Nội có giá bán vượt quá 15 triệu đồng/m2, giờ Nhà nước cho phép chủ đầu tư được tăng chi phí đầu tư dự án, giá nhà ở xã hội có thể sẽ cao hơn tùy theo chất lượng công trình.
Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải tự lo đất xây nhà, thủ tục phê duyệt dự án vẫn kéo dài, cộng thêm lãi suất từ 8,2 - 8,7%/năm sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân tham gia.
Khả năng chủ đầu tư nhà ở xã hội tiếp cận gói vay này là khó, trừ khi có sẵn đất xây nhà. Điều đáng lo ngại với việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay, theo ông Đính, là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng ở thời điểm này quá cao, cộng thêm lãi vay đầu vào cao, vật liệu xây dựng giá cao, thủ tục dự án tiếp tục kéo dài thì các doanh nghiệp không làm nổi.
Để khắc phục những nút thắt trong phát triển nhà ở xã hội, ông Khánh khuyến nghị cần sớm lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, thủ tục mua bán nhà ở xã hội.
"Giải quyết tốt những vướng mắc này, các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội mới thực sự có hiệu quả. Còn nếu giảm lãi suất cho vay nhưng không giải quyết được những nút thắt còn lại cũng chưa thể thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển", ông Đính khẳng định.
Lãi suất sẽ thay đổi 6 tháng một lần
Thực hiện nghị quyết 33 của Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói cho vay ưu đãi chương trình nhà ở xã hội với 120.000 tỷ đồng cho bốn ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV.
Theo Phó thống đốc Phạm Thanh Hà, các ngân hàng này sẽ có hướng dẫn cụ thể. Khách hàng quan tâm đến gói vay này có thể liên hệ với các ngân hàng để có thể triển khai thủ tục vay theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội từ nay đến 30/6 là 8,2%/năm, còn đối với chủ đầu tư, lãi suất cho vay để xây dự án nhà ở xã hội là 8,7%/năm.
Từ ngày 1/7 tới, định kỳ sáu tháng, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố mức lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội thấp hơn 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn. Thời gian hỗ trợ là trong ba năm đối với chủ đầu tư và năm năm đối với người mua nhà.
Ông Nguyễn Văn Sinh (Thứ trưởng Bộ Xây dựng):
Đây là mức lãi suất hợp lý do ngân hàng không được cấp bù lãi suất
Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay để phát triển nhà ở xã hội từ bốn ngân hàng thương mại nhà nước BIDV, Agribank, Vietcombank, VietinBank, lãi suất từ 8,2 - 8,7%/năm nằm trong gói giải pháp tổng thể được Chính phủ đưa ra trong nghị quyết 33 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Đây cũng là một giải pháp trong đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vừa được Thủ tướng ban hành.
Bên cạnh giải pháp hỗ trợ vốn vay theo chương trình 120.000 tỷ đồng, Chính phủ cũng đưa ra một loạt giải pháp sửa đổi thể chế, tạo lập quỹ đất, hỗ trợ thuế, tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội.
Gói giải pháp tổng thể này rất thiết thực trong giai đoạn hiện nay, vấn đề lúc này là các bên liên quan triển khai thế nào cho hiệu quả.
Với bối cảnh lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại thông thường trên 10%/năm, nên mức lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội là 8,2%/năm, chủ dự án 8,7%/năm là hợp lý.
Trong trường hợp lãi suất huy động tiếp tục giảm, lãi vay mua nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh giảm xuống nữa. Hệ thống ngân hàng đã cố gắng rồi, cơ chế cho vay của chương trình 120.000 tỷ đồng hoàn toàn là giữa doanh nghiệp, người mua nhà với ngân hàng thương mại, không có cấp bù lãi suất của Nhà nước nên rất hợp lý.
Chương trình 120.000 tỷ cho vay để phát triển nhà ở xã hội trong những năm tới là sự chung tay giữa ngân hàng với doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội.
Vốn với phát triển nhà ở xã hội chỉ là một giải pháp, còn nhiều cơ chế, giải pháp khác để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã được Chính phủ đưa ra trong nghị quyết 33 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, lợi nhuận các dự án vẫn khống chế là 10% để giữ ổn định chính sách phát triển nhà ở xã hội từ trước tới nay nhằm tạo nơi ở cho công nhân, người có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Mức quy định lợi nhuận này không được điều chỉnh tăng, đây cũng là mức lợi nhuận hợp lý, bảo đảm thu hút được các nguồn lực ngoài xã hội, khuyến khích nhà đầu tư tham gia.
Ông Lê Hữu Nghĩa (Tổng giám đốc Công ty Lê Thành):
Nhiều rủi ro nếu lãi suất tăng
Lãi suất mà các ngân hàng thương mại đang cho vay với lĩnh vực bất động sản khoảng 14%. Do đó, việc bốn ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội vay ưu đãi với lãi suất 8,7% là mức khá tốt. Tuy vậy, đây vẫn là mức lãi suất cao cho cả doanh nghiệp lẫn người đi vay mua nhà ở xã hội (8,2%).
Trong thực tế, lãi suất ưu đãi này không chênh lệch nhiều với lãi suất mà các ngân hàng cho doanh nghiệp vay ngắn hạn sáu tháng/lần để sản xuất kinh doanh với mức lãi suất khoảng 9%. Dù vậy, lãi suất ưu đãi này được điều chỉnh 6 tháng/lần nên kỳ vọng các lần công bố sau vẫn ổn định, thậm chí thấp hơn và thời hạn kéo dài hơn.
Nếu chỉ ưu đãi trong ngắn hạn, sau đó thả nổi lãi suất, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà cũng "kẹt". Hơn nữa, từ nay đến ngày 30/6, gói này sẽ khó giải ngân do vướng pháp lý. Nếu gỡ được pháp lý cho các dự án, phải đến cuối năm hoặc đầu năm sau mới bắt đầu phát huy tác dụng.
Ngoài ra, theo tôi, cũng nên xem xét hỗ trợ những doanh nghiệp và người dân đã vay trước đó để đầu tư và mua nhà ở xã hội, bởi đây là khoản vay dài hạn trong khi lãi suất thương mại đang quá cao.
Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Phải sớm gỡ vướng pháp lý
Ngoài chuyện lãi suất và thời gian ưu đãi, vấn đề mấu chốt là phải gỡ pháp lý để tăng xây dựng nhà, nếu không có nhà thì ngay cả vay lãi suất ưu đãi 5% cũng không thể giải ngân hết.
Chúng tôi được biết là trong năm 2023, Ngân hàng Chính sách xã hội đang còn nguồn vốn tín dụng ưu đãi hơn 11.000 tỷ đồng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi 5%/năm nhưng chưa giải ngân được do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường.
Để tránh lãng phí và sử dụng thật hiệu quả nguồn vốn này, theo tôi, các địa phương khẩn trương tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để sớm có nguồn cung.
