Tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư IMG cho rằng, bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 3 vấn đề chính: Chống đầu cơ đất, lãi suất cao và vướng mắc pháp lý.
Nước ngoài đang áp thuế lên đất chưa sử dụng để chống đầu cơ
Về vấn đề chống đầu cơ đất, ông Lê Tự Minh cho rằng, hiện nay, việc đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường bất động sản đang làm ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Có một thực trạng là người dân, doanh nghiệp mua đất chờ thời cơ tăng giá đã khiến một bộ phận lực lượng sản xuất "nằm ngủ" không phát huy tác dụng, rất phí phạm.
Chia sẻ về kinh nghiệm của các nước trên thế giới, ông Minh cho biết, các quốc gia đang dùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ.
“Chúng tôi có dự án ở Australia, mỗi năm chúng tôi phải nộp thuế đất 2%. Giá đất là do cơ quan thuế định giá hằng năm một cách độc lập. Mỗi năm, chúng tôi phải đóng thuế đất 700.000 - 800.000 USD khi chưa thực hiện dự án. Năm nay, chính quyền địa phương quyết định tăng mức thuế này lên 4% - một mức thuế rất cao”, ông Lê Tự Minh cho biết thêm.
Khi đưa ra gợi ý cho Việt Nam, đại diện IMG nhìn nhận, nếu Việt Nam thực hiện chính sách này thì chỉ có những người làm dự án thật mới dám giữ đất và khi giữ đất thì họ phải làm dự án rất nhanh. Biện pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho Bộ Tài chính có một nguồn thu lớn.
Do đó, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư IMG đưa ra kiến nghị, Ban soạn thảo Luật Đất đai bổ sung, áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện.
Không nên để doanh nghiệp bất động sản tham gia ngân hàng
Trong khuôn khổ hội nghị, đại diện IMG cũng gửi lời cảm ơn tới NHNN khi đã có những biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Minh, việc tăng lãi suất nên có thời hạn và có định lượng.
“Đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10% vì với lãi suất trung hạn trên 10% thì không có nền kinh tế nào khoẻ mạnh. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn từ 3 - 5%”, ông Lê Tự Minh nhấn mạnh.
Cũng theo ông Minh, lãi suất trung hạn ở Việt Nam đang ở mức cao, và thời điểm 5 - 6 tháng trước khoảng 12 - 14% đã dẫn đến việc các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay, khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản và họ dồn tiền cho lĩnh vực khác.
Do đó, khi đưa ra kiến nghị, ông Lê Tự Minh đề xuất, nên hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% cộng trừ như 2 năm trước đây, để Việt Nam tiếp tục là một con rồng của châu Á. Và nên quy định biên độ 12 tháng dưới 3%, vì biên độ trên 3% của 12 tháng thì các doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.
“Đồng thời, nên có biện pháp không cho hoặc hạn chế các doanh nghiệp bất động sản tham gia ngân hàng và ngược lại. Vì trên thực tế các doanh nghiệp tham gia cả hai lĩnh vực này huy động vốn xã hội chủ yếu cho chính doanh nghiệp mình và ít có tác dụng với xã hội, thậm chí tạo nên những tài phiệt lũng đoạn nền kinh tế”, ông Minh lưu ý.
Lệ làng ở nhiều nơi rất lớn khiến doanh nghiệp rất cơ cực
Đánh giá về vấn đề thứ ba là tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xử lý hành chính, ông Minh cho biết, khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là pháp lý chứ không phải vấn đề ngân hàng.
Theo ông Minh, pháp lý đang có sự chồng chéo nhất định, cùng một vấn đề, một quy định nhưng lại có nhiều cách hiểu, cấp thực thi không thực hiện, không dám làm và chủ yếu là cấp địa phương. "Lệ làng" ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao và các doanh nghiệp rất cơ cực.
“Ở doanh nghiệp, chúng tôi giao việc kèm deadline, cán bộ sai deadline mà không có lý do chính đáng, không được cấp trên đồng ý điều chỉnh thì sẽ bị phạt hoặc chuyển công tác. Tuy nhiên cán bộ nhà nước có chậm hoặc không làm cũng không sao. Chúng ta hiểu rõ, thất thoát do chậm trễ tiến độ lớn hơn thất thoát do tham ô”, ông Minh đưa ra quan điểm.
Vì vậy, khi đưa ra kiến nghị, đại diện IMG cho rằng, cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý để cán bộ yên tâm làm việc. Đồng thời, cần có nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.
Ông Lê Tự Minh cũng cho biết thêm: “Trong quá trình hoạt động, công ty chúng tôi cũng gặp một số vướng mắc tại Huế, TP.HCM và Long An. Và chính quyền các địa phương này cũng đang tập trung tháo gỡ qua đó thể hiện những chính sách và sự điều hành kịp thời của Chính phủ đang phát huy tác dụng”.
Tuy nhiên, vẫn có một số vấn đề cụ thể tại Long An được ông Minh thông tin, do có sự chồng chéo về văn bản pháp luật nên từ năm 2018 đến 2020 mới cơ bản hoàn thành việc đền bù khu công nghiệp. Và sau khi hoàn thành thì thời hạn còn lại của khu đất chỉ còn 37 năm, do đó không đủ sức hấp dẫn với các nhà đầu tư khi đầu tư vào khu công nghiệp.
Cuối cùng, Lãnh đạo IMG cũng đề nghị Bộ KH&ĐT cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được áp dụng Điều 44.3 Luật Đầu tư và Điều 126 Luật Đất đai để kéo dài thời hạn thuê đất hoặc cho doanh nghiệp được trả tiền đất 70 năm để các khu công nghiệp có đủ độ dài của thời hạn, đủ sức hấp dẫn đối tác thuê đất. Việc này vừa đúng luật vừa tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương./.
