Tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản chiều 3/8, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá cao vai trò của Hội nghị trong việc đưa ra những đánh giá khái quát, đầy đủ hơn nữa về hiện trạng thị trường bất động sản cũng như xem xét về hiệu quả của Nghị quyết 33, qua đó tạo cú huých quan trọng cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn, an toàn và bền vững hơn trong thời gian tới.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đây là một Nghị quyết được ban hành với nội dung toàn diện; đã tháo gỡ được 3 vấn đề cơ bản gồm: pháp lý; nguồn vốn và thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề cung - cầu; cùng với những cơ chế chính sách khác có liên quan.
Đánh giá chung về thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất cả về tài chính, nhất là việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp; về giao dịch bất động sản; về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án bất động sản. Đây là yếu tố vô cùng quan trọng để có thể lấy lại niềm tin cho thị trường.
Thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay; quý II đã tốt hơn quý I khi tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở. Các bất động sản công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng khoảng 39%...
“Nếu lượng hóa, có thể hình dung khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương. Đây là kết quả rất đáng ghi nhận trong thực hiện Nghị quyết 33 và các cơ chế, chính sách khác liên quan thời gian vừa qua”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy rõ thị trường vẫn còn tồn tại không ít khó khăn, sự phục hồi có nhưng còn chậm và chưa được như mong đợi. 7 tháng vừa qua, lượng doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa tạm thời tăng khoảng 51% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy rõ đây là thời kỳ cực kỳ khó khăn của thị trường. Do đó, kỳ vọng thị trường sẽ tốt hơn trong những tháng cuối năm.
Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho biết, cơ bản có thể cảm nhận thấy không thiếu nguồn vốn, nhưng thực tế vẫn còn tồn tại những thách thức, khó khăn, vướng mắc khi nhìn vào con số tổng hợp 4 nguồn vốn cho bất động sản trong 7 tháng đầu năm gồm vốn tín dụng, vốn tự có, vốn giải ngân FDI, vốn trái phiếu doanh nghiệp. Tổng lượng cung ứng ra thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua khoảng 185.000 tỷ đồng. Nếu so với mức 400.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2022 thì tương đương với 45%, tức là vốn cho thị trường bất động sản giảm 55% so với cùng kỳ.
Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này là do sức cầu rất yếu. Hiện nay người dân cũng rất ít vay để mua nhà, sửa nhà vì thế cho vay để mua nhà giảm 1,5% so với cùng kỳ năm trước. Đây là nguyên nhân rất căn cơ cần được nhận diện để tháo gỡ.
Theo đó, TS. Cấn Văn Lực lồng ghép đưa ra một số những vướng mắc chính và kiến nghị tương ứng.
Thứ nhất, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách: tài khóa, tiền tệ… cùng các chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai mà lãnh đạo Chính phủ đã ban hành thời gian vừa qua.
Về chính sách tài khóa, chúng ta có khoảng 5 quyết sách quan trọng, với tổng lượng giá trị hỗ trợ khoảng 200.000 tỷ đồng và tương ứng ngân sách nhà nước sẽ giảm thu khoảng 65.000 tỷ đồng.
Về chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất 4 lần và về cơ bản, lãi suất tiếp tục giảm trong thời gian vừa qua; đặc biệt là tiếp tục cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ như giai đoạn Covid-19. Đây là nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng.
“Do đó, tôi kiến nghị hãy thực hiện tốt các chính sách này bởi Đảng, Nhà nước đã rất quan tâm, hỗ trợ và đồng hành”, ông Lực nói.
Thứ hai, đối với nhiều dự án và những vấn đề tồn đọng lâu nay, có khi kéo dài tới 10-20 năm, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo để bóc tách từng vấn đề và có hướng giải quyết phù hợp, không để tồn đọng vướng mắc cả cụm vấn đề, sẽ rất khó xử lý.
Thứ ba, đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 44 năm 2014, Thông tư 36/2014/TNMT có liên quan để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán.
TS. Cấn Văn Lực kiến nghị nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn NSNN làm vốn mồi, lãi suất cho vay cả chủ đầu tư, và người mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm. Đây sẽ là cú huých rất quan trọng trong thời gian tới.
Thứ tư, về nguồn vốn: (i) Về tín dụng, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, NHNN; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng; cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay tại Thông tư 06 cho phù hợp hơn và sát với tình hình hiện nay;
(ii) Về trái phiếu doanh nghiệp, kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt;
(iii) Giống như giai đoạn 2013 - 2016, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn NSNN làm vốn mồi, lãi suất cho vay cả chủ đầu tư, và người mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm. Đây sẽ là cú huých rất quan trọng trong thời gian tới.
Thứ năm, về nguồn cung hiện nay vẫn rất khan hiếm, vì thế cần tháo gỡ 2 vấn đề quan trọng: Một là đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý mà ở đó vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác; hai là cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội như đã từng làm ở giai đoạn 2013 - 2016…
Thứ sáu, hiện nay Chính phủ đang chuẩn bị trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, do đó, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ 3 vấn đề quan trọng:
Một là tiếp tục cho phép người nước ngoài mua nhà giống như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép năm 2013; hai là cho phép tổ chức tài chính nước ngoài khi cho vay, nhận bất động sản làm tài sản thế chấp có thể thông qua một tổ chức trung gian ở trong nước để đảm bảo an ninh quốc gia; cuối cùng là năm nay có rất nhiều luật và nghị quyết quan trọng, rất mong chúng ta chỉ đạo để các luật và nghị quyết được ban hành đúng hạn và có chất lượng./.
