Giá nhà giảm nhưng lãi vay cao
Trong bối cảnh hiện nay, đa số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng rất khó khăn; lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản. Thực tế này đã khiến không ít doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”.
Một trong số đó là việc hạ giá bán nhằm kích cầu người mua, huy động vốn. Nhiều doanh nghiệp đã phải chấp nhận bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 50% trị giá hợp đồng.
Đơn cử, một dự án tại Đồng Nai đang gây xôn xao thị trường khi đưa ra ưu đãi “khủng” như chiết khấu 50% cho 20 căn thanh toán nhanh ở một phân khu dự án. Theo đó, căn nhà phố rộng 154m2, có giá hơn 12,8 tỷ đồng thì chỉ còn hơn 6,8 tỷ đồng; chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán sớm 95%, ưu đãi gói hoàn thiện nội thất chiết khấu 1,5 tỷ đồng trừ vào giá bán; cùng với đó là chính sách cam kết thuê lại trong 36 tháng với tất cả các sản phẩm từ biệt thự đơn lập, song lập đến shophouse, nhà phố liền kề.
Hay dự án chung cư tại Hoàng Mai, Hà Nội cũng đang có chính sách chiết khấu tới 7% nếu khách hàng thanh toán theo tiến độ thông thường; nếu thanh toán sớm 95% thì chiết khấu lên tới 31% giá trị hợp đồng.
Một chính sách “độc” khác chưa từng xuất hiện trên thị trường bất động sản là mua nhà được tặng đất tại Bình Dương. Theo đó, khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại Gia Lai. Chương trình áp dụng cho 20 suất mua sỉ đầu tiên và không áp dụng cho căn hộ 1 phòng ngủ.
Theo giới chuyên gia, việc các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt đưa ra các chương trình chiết khấu, hạ giá bán là cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực muốn sở hữu nhà ở. Đây được coi là thời điểm “vàng” hiếm hoi sau nhiều năm qua khi mà giá nhà liên tục tăng, thậm chí là tăng nóng khiến đại bộ phận người dân không có khả năng mua nhà.
Tuy nhiên, niềm vui không mấy trọn vẹn khi cuối tháng 9/2022, Ngân hàng Nhà nước ban hành chính sách tăng lãi suất và chỉ trong 1 tháng, lãi suất điều hành đã được điều chỉnh tăng lên hai lần. Việc Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành đã kéo theo lãi cho vay ngày càng cao.
Đơn cử như Ngân hàng Techcombank. Đầu tháng 11/2022, ngân hàng này ghi nhận mức lãi cho vay là 10,59%/năm. Đây là mức khá cao so với nhiều ngân hàng khác cùng thời điểm. Tuy vậy ngân hàng cũng có chính sách giảm trừ lãi suất vay đến 1,2%/năm trong giai đoạn thả nổi đối với từng nhóm khách hàng.
Trong tháng này cũng có 3 ngân hàng nước ngoài đã thay đổi lãi suất tăng thêm đến 2,4 điểm % so với trước. Cụ thể là ngân hàng HSBC tăng lãi suất thêm 0,75 điểm % lên mức 7,75%/năm. Ngân hàng Hong Leong Bank cũng áp dụng lãi suất cho vay từ 9,99%/năm đối với gói cố định trong 1 năm đầu, tăng thêm 2,4 điểm % so với tháng trước.
Woori Bank cũng tăng mạnh thêm 2,2 điểm % lãi suất cho vay lên mức 10%/năm cố định trong năm đầu. Lãi suất thả nổi tại ngân hàng này được tính bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng (khách hàng cá nhân) tại các ngân hàng quốc doanh cộng thêm 3,8%/năm.
Hướng đi nào cho người có nhu cầu thật?
Trước áp lực lãi vay đè nặng, dù giá bất động sản có hạ nhiệt, đa số người dân vẫn không đủ can đảm để tiếp cận vốn vay mua nhà. Do đó mà giao dịch trên thị trường vẫn khó cải thiện.
Báo cáo quý III/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với nửa đầu năm. Lượng giao dịch cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng chỉ ra, 9 tháng đầu năm 2022, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực.
Trước sự băn khoăn của người có nhu cầu vay mua nhà, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, lãi suất thời gian qua nhận được rất nhiều sự quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng quyết định tới việc có mua, hoặc mua được nhà hay không. Giữa bối cảnh khó khăn, người có nhu cầu nhà ở cần cân nhắc sao cho phù hợp vì thực tế vẫn còn giải pháp khả quan như đi thuê nhà. Hơn nữa thị trường đang có nhiều yếu tố bất định, việc tiếp cận khoản vay không dễ dàng, hoặc chi phí lãi vay cao, việc thay vì mua thì tạm thuê cũng đáng suy nghĩ.
“Nói như thế không có nghĩa việc người dân có nhà không quan trọng, nhưng cần sắp xếp thứ tự sao cho phù hợp trong từng giai đoạn của nền kinh tế”, vị chuyên gia này bày tỏ.
Đưa ra ý kiến, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, giảng viên Học viện Tài chính nhấn mạnh, nhu cầu vay vốn mua nhà vẫn rất lớn trong bối cảnh thu nhập người lao động còn hạn chế. Tuy nhiên, nền kinh tế cả nước đang vào giai đoạn phục hồi, nhu cầu về vốn tăng mạnh khiến các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để hút dòng tiền và kéo theo là tăng lãi suất cho vay.
“Nếu vay mua nhà, người đi vay nên cân nhắc khả năng chi trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng. Ngoài ra không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, cần ước tính giá trị căn nhà dự định mua dựa trên mức thu nhập cùng tiền mặt có sẵn. Bên cạnh đó, tùy vào hoàn cảnh, điều kiện mỗi gia đình mà chỉ vay trong khả năng trả nợ”, ông Thịnh nói.
Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện một vòng luẩn quẩn. Người bán cần tiền để trả lãi vay, nhưng không bán được. Người mua chưa đủ tiền thấy lãi vay cao nên e ngại, có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay thì lại khó tiếp cận nguồn vốn do ngân hàng hết room tín dụng.
Rõ ràng, thị trường đang gặp khó cả về cung và cầu, cả về phía chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân hay khách hàng có nhu cầu thực. Vì vậy, những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước, đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay là rất cần thiết.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc cùng lúc siết chặt các nguồn vốn đổ vào bất động sản nên được cân nhắc, bởi điều này không chỉ tác động tới doanh nghiệp mà còn cả với phía người mua bất động sản với mục đích không phải đầu cơ. Từ đó sẽ kéo thị trường bất động sản chùng xuống, thanh khoản thấp, giao dịch hạn chế, “sức khoẻ” thị trường khó hồi phục. Sang năm 2023, nếu dòng vốn không được khơi thông trong bối cảnh lạm phát tăng, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, người có nhu cầu thực sẽ còn khó khăn hơn./.
