Thị trường bất động sản vẫn đang chờ đợi kết luận về giải pháp tháo gỡ từ nhà quản lý sau cuộc họp giữa Phó thủ tướng Lê Minh Khái và Phó thủ tướng Lê Văn Thành cùng lãnh đạo Bộ Xây dựng với các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, Hà Nội, diễn ra ngày 8/11.
Không chỉ thiếu vốn, những lo ngại, hoang mang của nhà đầu tư đang khiến thị trường bất động sản sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng. Để hồi phục thị trường, việc tái lập thanh khoản là vấn đề cấp thiết.
Trong ngắn hạn, nới room tín dụng là giải pháp khả thi nhất
Trong kiến nghị gửi Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định thị trường này đang đứng trước khả năng rơi vào suy thoái, khi một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm sâu thanh khoản, dừng hoạt động thi công xây dựng dự án, triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn và dừng IPO - phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng.
Trước tình hình đó, tổ chức này đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng thêm từ 1-2% để cấp thêm khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
Trước đề nghị này, chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm TGĐ FiinGroup cho rằng, đây là giải pháp đáng xem xét trong bối cảnh các kênh dẫn vốn cho thị trường này đều khó phục hồi trong ngắn hạn: “Nới room tín dụng là giải pháp có tính khả thi nhất tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay. Khi thanh khoản đang là vấn đề cấp thiết thì cần phát huy vai trò của các ngân hàng thay vì các giải pháp đơn thuần mang tính dài hạn”.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, nhìn vào cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản thì nguồn thu khách hàng trả trước là lớn nhất chứ không phải vốn tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, giải pháp nới room cũng mang tính nền tảng về dài hạn chứ không chỉ giải quyết vấn đề ngắn hạn hiện nay của thị trường.
Nói về giải pháp quỹ bình ổn thị trường, ông Thuân cho rằng, việc sử dụng ngân sách hay mô hình học theo Hàn Quốc, Trung Quốc hay bất cứ nước nào sử dụng ngân sách Nhà nước để cứu nguy cho thị trường bất động sản đều không có tính khả thi cả trong ngắn và dài hạn tại Việt Nam.
Cùng bàn về các kênh vốn cho thị trường bất động sản, chuyên gia tài chính - đầu tư Nguyễn Hữu Thanh cho rằng, sẽ khó có giải pháp trong ngắn hạn với các kênh vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu và vốn FDI. Thị trường bất động sản chỉ trông đợi vào kênh vốn tín dụng, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn đầu tư công và vốn trong dân.
“Nới room tín dụng là giải pháp để khơi thông kênh dẫn vốn từ ngân hàng, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường”, ông Thanh nêu quan điểm.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Hữu Thanh, việc quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cũng sẽ bơm được nguồn vốn đáng kể, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó kênh chứng khoán và vốn trong dân tự nhiên sẽ được khơi thông.
Trên thực tế, nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản thời gian qua đã tăng trưởng quá nóng, nên cần một thời gian “đóng băng” nhất định để hạ nhiệt giá cả, giúp cho người dân có cơ hội mua nhà đất giá rẻ. Nhưng theo chuyên gia Nguyễn Hữu Thanh, nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy. Bất động sản là ngành quan trọng, có tới 270 ngành phụ trợ liên quan, nổi bật như thép, xây dựng. Đây đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động, do đó nếu ngành bất động sản tê liệt, sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế. Bởi vậy, việc có ngay những giải pháp tháo gỡ thanh khoản cho thị trường là điều cần thiết.
Làm gì để tránh “muối bỏ biển”?
Để phát huy hiệu quả và góp phần xử lý vấn đề thanh khoản hiện nay của ngành bất động sản, giải pháp nới room là cần thiết, nhưng để tránh “muối bỏ biển”, cách thức triển khai làm sao để đạt hiệu quả và tác động lan tỏa là vô cùng quan trọng. Ông Nguyễn Quang Thuân đưa ra những gợi ý:
Thứ nhất, nên ưu tiên phân bổ hướng đến giải ngân cho người mua nhà, theo hình thức ngân hàng phát vay đến đâu thu nợ đến đó, bằng cách khi tiền về chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay. Điều này sẽ hạn chế rủi ro cho phía ngân hàng, đồng thời kiểm soát được thu nợ và tránh việc chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác.
Sự hỗ trợ không chỉ đến từ phía ngân hàng. Muốn tái lập thanh khoản cho thị trường bất động sản, chủ đầu tư cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản, thay vì giá bán cao như hiện nay. Việc này sẽ giải quyết vấn đề thiếu vốn trong ngắn hạn, vì lợi ích chung của thị trường và các doanh nghiệp.
“Tính bình quân lãi gộp của ngành bất động sản dân cư Việt Nam khoảng 35-40% và có nhiều chủ đầu tư tận 50-60% nên các bên cần chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để phục hồi thanh khoản nhanh hơn”, ông Thuân nói.
Thứ hai, để tiền tới đúng tay người có nhu cầu thực sự, Ngân hàng Nhà nước nên có hướng dẫn về tiêu chí về đối tượng là người mua nhà. Theo đó, để hạn chế đầu cơ, người vay không chỉ cần chứng minh có thu nhập mà cả chứng minh có nhu cầu sử dụng thật. Ví dụ như chứng minh được là gia đình có thu nhập chịu thuế ví dụ từ 500 triệu trở lên và có từ hai con trở lên ở độ tuổi trên 18 hoặc áp dụng chính sách với người mua nhà lần đầu. Đối tượng nhà ở xã hội hoặc người có thu nhập thấp có thể triển khai chung với chương trình này.
Tuy nhiên, số liệu từ FiinGroup cho thấy, đến 30/9/2022, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam ở mức 21,9% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, khoảng 14%, tương đương với khoảng 1,5 triệu tỷ đồng là cho người mua/sử dụng nhà ở. Vì vậy, ông Nguyễn Quang Thuân lưu ý, việc thẩm định và lựa chọn khách mua nhà cũng là một thách thức cần vượt qua, bởi rủi ro nợ xấu có thể đến từ người mua nhà.
Thứ ba, phần còn lại có thể thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, ông Thuân nhận định, việc nới room tín dụng bất động sản sẽ thực hiện một cách chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức xếp hạng tín nhiệm của Ngân hàng Nhà nước và thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về tỷ lệ giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với các Ngân hàng thương mại được cấp hạn mức vì vốn cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài từ 10-15 năm.
Thứ tư, việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư sẽ tập trung vào các dự án do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá, dựa trên các tiêu chí đối với từng chủ đầu tư và với từng dự án. Đơn cử như dự án đã nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt, sạch về pháp lý, được ngân hàng thương mại đánh giá là có tiềm năng với thị trường.
“Thực hiện được điều này sẽ góp phần giải quyết cả cung và cầu của bất động sản và người dân có nhà để ở, giảm rủi ro nợ xấu gia tăng từ bất động sản đến với hệ thống tín dụng ngân hàng và cả một phần từ trái phiếu doanh nghiệp”, ông Thuân nhận định./.
