Làm nhà ở xã hội: Doanh nghiệp chỉ cần... cơ chế
Hệ thống chính sách, pháp luật trong lĩnh vực nhà ở đang được hoàn thiện nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực của người dân. Song, trên thực tế, nguồn cung - cầu các sản phẩm nhà ở trong vài năm trở lại đây có sự chênh lệch đáng kể, đặc biệt với phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong khi nhu cầu mua nhà ở thực của người dân rất lớn thì nguồn cung lại thiếu hụt trầm trọng, ngược lại nguồn cung phân khúc căn hộ hạng sang lại đang dư thừa. Sự phát triển không đồng đều của thị trường, dẫn đến giấc mơ an cư của người dân tại các thành phố lớn trở nên vô cùng khó khăn bởi mức thu nhập của họ không đủ khả năng mua nhà.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch pha giữa các phân khúc, khan hiếm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là do cơ chế chính sách còn nhiều vướng mắc, bất cập. "Núi" thủ tục trong việc triển khai nhà ở xã hội đang khiến các doanh nghiệp phát triển dự án nản lòng.
Để nhìn nhận sâu hơn về câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành.
PV: Dưới góc độ là một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, ông nhìn nhận như thế nào về tiềm năng phát triển dòng sản phẩm này, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, mọi giao dịch chỉ tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu về nhà giá rẻ, nhà ở xã hội của người dân hiện nay rất lớn. Từ Nhà nước đến cộng đồng doanh nghiệp đều thấy rõ điều này.
Có cầu ắt phải có cung. Do đó, tiềm năng, dư địa để phát triển dòng sản phẩm nhà ở này vẫn rất lớn. Và để đáp ứng, cần có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Khi thị trường gặp khó khăn về dòng tiền, niềm tin nhà đầu tư có phần lung lay, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc "lên ngôi", giữ vững phong độ giao dịch. Chứng tỏ, dòng sản phẩm này luôn đảm bảo tính thanh khoản trong mọi giai đoạn lên xuống của thị trường. Trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp nào có nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đưa ra thị trường thì không phải lo ngại bài toán bán hàng, giao dịch, kể cả khi thị trường trầm lắng nhất.
PV: Rõ ràng nhu cầu về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là rất lớn, thanh khoản tốt. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nguồn cung trên thị trường luôn thiếu, nhiều doanh nghiệp vẫn chú trọng phát triển phân khúc cao cấp thay vì chọn nhà ở xã hội. Vậy đâu là nguyên nhân, thưa ông?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 của Sở Xây dựng TP.HCM, phân khúc cao cấp chiếm 80,13% còn phân khúc trung cấp chiếm gần 20%. Riêng loại nhà ở thuộc phân khúc bình dân không có căn nào đưa ra thị trường, chiếm 0%.
Những con số này cho thấy, số lượng doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội hiện nay gần như không có. Cộng đồng doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại với phân khúc trung và cao cấp.
Theo tôi, nhiều doanh nghiệp không hứng thú phát triển nhà ở xã hội là vì còn tồn tại nhiều điểm nghẽn, bất cập trong câu chuyện thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách.
Đầu tiên, thủ tục pháp lý quá chậm. Làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là thực hiện một phần trách nhiệm xã hội, cống hiến cho đất nước, cho cộng đồng nhưng thủ tục còn chậm hơn làm nhà ở thương mại.
Nếu thủ tục pháp lý cho nhà ở thương mại phải xin trong 3 năm thì nhà ở xã hội chỉ nên giải quyết trong vòng 9 tháng. Thế nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội, giá rẻ hiện nay triển khai 5 năm, vẫn chưa xong thủ tục. Đó là lý do các doanh nghiệp đang triển khai rất nản lòng, còn các doanh nghiệp khác lại không mấy mặn mà.
Mặt khác, việc phân phối nguồn cung nhà ở xã hội hiện hữu đến đúng đối tượng cũng đang gặp nhiều vướng mắc.
Rất nhiều trường hợp, người dân lên phường để xin mua nhà ở xã hội thì phường không xác nhận, lên Sở Xây dựng thì đơn vị này cũng không duyệt. Cơ quan các cấp đều đùn đẩy trách nhiệm. Nhiều trường hợp người dân khai man để được mua suất nhà ở xã hội thì lại đổ lỗi cho chủ đầu tư. Rất vô lý. Khi cơ quan chính quyền không kiểm soát, không nắm được danh sách, hồ sơ và các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên địa bàn thì làm sao chủ đầu tư như chúng tôi có thể nắm được.
Thứ hai, mức lợi nhuận dành cho dự án nhà ở xã hội hiện nay đang bị gới hạn trong 10%. Trong khi đó, vấn đề cơ chế, thủ tục lại là chốt chặn. Một dự án 5 năm chưa xong thủ tục thì chi phí sẽ bị đội lên rất nhiều, chia ra, lợi nhuận mỗi năm chỉ được chưa đến 2%. Mức lợi nhuận này còn thua tiền gửi ngân hàng, thử hỏi còn doanh nghiệp nào muốn làm. Phát triển nhà ở xã hội cần tối ưu chi phí để giảm giá thành, do đó, doanh nghiệp cần quyền chủ động hơn trong việc cân đối lợi nhuận.
Thứ ba, giai đoạn hậu kiểm gắt gao khiến việc đưa các sản phẩm ra thị trường rất khó khăn. Đối với các dự án nhà ở xã hội do Lê Thành thực hiện, chúng tôi tự bồi thường giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch, đồng thời sử dụng nguồn vốn tự có để triển khai với mong muốn tạo ra nhiều hơn nguồn cung cho phân khúc nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng là cách để doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm xã hội của mình. Tuy nhiên, khi đã hoàn thiện xong, khâu hậu kiểm lại khiến doanh nghiệp rất chán nản khi lại phải trải qua nhiều vòng thủ tục, phải duyệt lên, duyệt xuống rất mất thời gian.
Dự án nhà ở xã hội của Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành.
Cuối cùng là hỗ trợ tài chính cho vay ưu đãi. Trong luật hiện nay đã có quy định về việc hỗ trợ ưu đãi lãi vay 5% cho các dự án nhà ở xã hội, nhưng thực tế, từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước chưa hề sắp xếp nguồn tiền để tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại trong vấn đề này. Các ngân hàng chỉ cho người dân vay mà không hề cung cấp một lượng tiền cho chủ đầu tư vay. Khi không hỗ trợ chủ đầu tư vay để làm nhà ở xã hội thì lấy đâu ra nhà để người dân vay mua.
Cứ hình dung, Nhà nước cấp tiền cho 1.000 người dân vay để mua nhà nhưng trên thị trường chỉ có 10 căn nhà thì làm sao giải ngân được lượng tiền cho vay. Theo tôi, cần sắp xếp hỗ trợ tài chính ngang bằng. Hỗ trợ cho chủ đầu tư vay 500 căn thì hỗ trợ cho người vay mua 500 căn. Có như vậy hai bên mới gặp nhau, vừa đảm bảo cân đối cung - cầu, vừa ổn định thị trường.
Mặt khác, khi doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không được vay với lãi suất ưu tiên, phải vay vốn bằng lãi suất thương mại thì giá thành sản phẩm bán ra sẽ không thể rẻ như quy định.
Đây là những nguyên nhân chính đã khiến nhiều doanh nghiệp làm xong một dự án nhà ở xã hội thì không dám làm dự án thứ 2. Nguồn cung trên thị trường vì thế mà ngày càng khan hiếm.
PV: Thực tế nhiều năm qua cho thấy, các cơ chế, chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện, tăng thêm ưu đãi, nhưng vì sao phân khúc này vẫn không phát triển như kỳ vọng?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Trên lý thuyết là vậy nhưng thực tế thì không phải vậy. Các ưu đãi, chính sách ưu tiên vẫn được Nhà nước xem xét, bổ sung nhưng đến khi thực thi lại là một câu chuyện khác.
Như tôi đã chia sẻ, thủ tục pháp lý dự án vẫn 5 năm trời mới giải quyết xong, lãi vay ngân hàng vẫn phải trả như các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, hậu kiểm thì khó khăn hơn nhiều… Vậy ưu đãi chỉ trên giấy thì có giải quyết được gì?
PV: Ông có thể chia sẻ một số dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp Lê Thành triển khai mà đang gặp khó hiện nay?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Khi thực hiện dự án nhà ở xã hội Tân Kiên (huyện Bình Chánh), doanh nghiệp bị vướng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số. Sau nhiều lần kiến nghị, doanh nghiệp mất nhiều năm mới có được văn bản chấp thuận điều chỉnh nhưng hồ sơ vẫn nằm ở huyện Bình Chánh.
Hay dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất mặc dù doanh nghiệp kiến nghị nhiều lần.
Chính vì vậy mà sau khi làm khoảng 7.000 căn hộ cho người thu nhập thấp thì doanh nghiệp bắt đầu nản, dù rất muốn làm thêm thật nhiều căn hộ loại này để cùng với TP.HCM giải quyết bài toán nhà ở cho công nhân.
PV: Trước những khó khăn đang gặp phải, ông có kiến nghị gì về cơ chế, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt là trong bối cảnh các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đang được sửa đổi?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Doanh nghiệp như chúng tôi, khi đã chấp nhận tham gia phát triển phân khúc này thì chỉ cần cơ chế. Nhà nước hãy tạo một cơ chế rõ ràng, đầy đủ mà ngắn gọn, không rườm rà, không phức tạp sẽ là trợ lực lớn nhất cho doanh nghiệp.
Tôi cho rằng, khi đang trong giai đoạn soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần tách ra một quy định riêng cho nhà ở xã hội hoặc ban hành một Nghị định riêng ngay bây giờ. Và quy trình để thực hiện dòng sản phẩm này phải đơn giản nhất, ngắn nhất, cùng với đó là quy trách nhiệm rõ ràng sở nào, ngành nào giải quyết hồ sơ, thủ tục pháp lý và giải quyết trong bao lâu.
Với quy định trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, theo tôi nên để doanh nghiệp làm trên cơ sở tự nguyện. Nếu doanh nghiệp không có mong muốn làm thì cho phép doanh nghiệp đóng tiền thay thế hoặc hoán đổi quỹ đất làm ở một vị trí khác, hoặc doanh nghiệp đó có thể thuê một doanh nghiệp khác chuyên làm nhà ở xã hội thực hiện thay.
Về quy định trần lợi nhuận thì nên nới lên 20% sẽ phù hợp hơn. Trong bối cảnh lạm phát tăng, trần lợi nhuận chỉ ở mức 10% thì không thể hấp dẫn được doanh nghiệp.
Một điểm khác, trong luật quy định doanh nghiệp tự bồi thường đất thì Nhà nước sẽ trả lại cho doanh nghiệp chi phí bồi thường, nhưng hiện nay điều này chưa thực hiện đúng. Doanh nghiệp bỏ ra 100 tỷ đồng theo giá thị trường để bồi thường, nhưng đến khi Nhà nước chi trả lại theo khung giá đất cập nhật 5 năm một lần với mức 20 tỷ đồng thì rất thiệt cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp lỗ tận 80 tỷ đồng mà lợi nhuận 10% thì không thể bù lỗ.
Về quan điểm lo ngại việc đầu tư mua bán trục lợi chính sách diễn ra ở các dự án nhà ở xã hội hiện nay, tôi cho rằng cần quy định chặt chẽ ở đối tượng mua, doanh nghiệp kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan chức năng phê duyệt. Người mua nhà sau 5 năm được quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, ở một số trường hợp, người mua nhà có thể bán lại cho Nhà nước sau 2 năm. Quy định này hợp lý, vì có trường hợp người dân kẹt tiền, con ốm đau, học hành cần bán…
PV: Ông đánh giá thế nào về quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM trong việc phát triển 1 triệu căn hộ giá rẻ dành cho công nhân, người có thu nhập thấp? Theo ông, mục tiêu này liệu có thành hiện thực?
Ông Lê Hữu Nghĩa: Chúng tôi cực kỳ hoan nghênh và khen ngợi chủ trương cũng như tinh thần quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM lần này về xây dựng 1 triệu căn nhà ở giá thấp cho công nhân. Khi giúp người dân có nhà ở tức là người dân được an cư, gắn bó, thúc đẩy năng suất lao động. Hơn hết, dự án nhà ở xã hội cũng là dự án kinh tế nên có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế, giúp nền kinh tế phục hồi sau dịch, các ngành nghề tăng trưởng. Qua đó cũng cân bằng được cung - cầu trên thị trường bất động sản, hạn chế bất ổn cho thị trường.
Tuy nhiên, để biến chủ trương này thành hiện thực, tôi cho rằng sẽ cực khó, cần sự quyết tâm từ lãnh đạo Thành uỷ, UBND TP.HCM và các sở ngành tham gia. Kế hoạch này không thể thực hiện trong thời gian ngắn, mà có thể là 10 năm hay lâu hơn. Một triệu căn này không chỉ là nhà ở xã hội mà bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân, nhà trọ… Vì vậy, Thành phố cần có chính sách cho người dân để sửa lại những căn nhà trọ này để người lao động có môi trường sống tốt hơn.
Điều tôi muốn nhấn mạnh là chỉ khi Nhà nước nhìn nhận lại những điểm nghẽn đang cản trở phân khúc này phát triển, cản trở các doanh nghiệp tham gia, giải quyết được những vướng mắc, thì nhà ở xã hội mới có sức hấp dẫn với cộng đồng doanh nghiệp, mục tiêu 1 triệu căn mới có khả năng thành hiện thực.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
