Làn sóng dịch chuyển đầu tư và sự lên hương của các thị trường mới

Reatimes ghi lại những chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về câu chuyện này. 

Xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư bất động sản ra khỏi Hà Nội,TP.HCM, tìm kiếm những thị trường mới xã xuất hiện nhiều năm trở lại đây. Bằng chứng là tại ở hai thị trường chủ lực này, quỹ đất không còn nhiều, các sản phẩm bất động sản điển hình như biệt thự liền kề, nghỉ dưỡng… ngày càng khan hiếm. Riêng với sản phẩm nhà ở chung cư, dù nguồn cung vẫn còn nhiều nhưng giá bán đã đạt đỉnh. Hiện nay, chủ yếu người mua có nhu cầu ở thực. Còn nếu đầu tư, lướt sóng trong bối cảnh hàng hiếm, giá cao thì không thể có lãi. 

Tương tự, tại TP.HCM trong 2 năm trở lại đây không có dự án mới, nguồn cung hiếm, trong khi đó giá bán lại đang có sự tăng khá mạnh với mức tăng bình quân từ 5 - 7%, thậm chí có khu vực tăng trên 10%. 

Về bản chất, nhà đầu tư sẽ rót vốn vào thị trường có khả năng sinh lời tốt, giá còn ở ngưỡng thấp. Đó là các lý do cơ bản thúc đẩy làn sóng dịch chuyển đầu tư sang các thị trường mới nổi.

Thị trường mới là gì? Đó chính là những thị trường bắt đầu có sự phát triển mạnh về kinh tế, trong đó có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch, đó là địa phương mới mà nhà đầu tư gọi là thị trường mới với nhiều lợi thế hơn. Loại trừ các khu vực đã phát triển mạnh về bất động sản du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh thì thị trường mới của ngành du lịch là các địa phương mà vài năm trở lại đây đã tận dụng được lợi thế từ cảnh quan thiên nhiên đẹp, các điều kiện tự nhiên tốt như Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Bình Định,…

Những thị trường mới này có lợi thế là: Địa phương có chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia vào dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế du lịch; giá đất còn rẻ, nhiều dư địa tăng trưởng.

Làn sóng dịch chuyển đầu tư đang mang lại nhiều cơ hội cho thị trường mới như Quy Nhơn (Bình Định).

Những địa phương như Thanh Hóa, Bình Định trong vài năm gần đây có hoạt động phát triển kinh tế khá bài bản, ổn định và có tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Các nhà đầu tư và thương hiệu bất động sản lớn tìm đến các địa phương này với số lượng ngày càng nhiều lên. Thực tế đã cho thấy, sự tham gia của các nhà đầu tư lớn với những dự án có quy mô sẽ làm thay đổi rất lớn diện mạo đô thị của địa phương, kéo theo đó là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

Giá nhà đất, bất động sản tại Bình Định, Thanh Hóa đã liên tục tăng trưởng trong những năm 2017, 2018, 2019. Đến năm 2020, mặc dù dịch bệnh có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đến nhu cầu của các nhà đầu tư nhưng ghi nhận trên thị trường các địa phương này vẫn có các hoạt động giao dịch, mua bán khá sôi động.

Cụ thể, tại Thanh Hóa, dù nhiều dự án bất động sản lớn có chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh, tuy nhiên, địa phương này lại “bùng nổ” các dự án về phát triển nhà ở, đặc biệt là các dự án đấu giá. Mặc dù dịch bệnh Covid-19 vẫn còn những diễn biến khó lường và gây nhiều tác động nhưng tại Thanh Hóa có đến khoảng 30 dự án đã triển khai đấu giá thành công kể từ đầu năm 2020 đến nay. Mỗi dự án tung ra cho thị trường nhà ở của địa phương từ vài chục đến cả trăm sản phẩm. Hầu hết các cuộc đấu giá đều thành công, tỷ lệ hấp thụ trên 90%.

Và ở Bình Định, chúng tôi cũng ghi nhận hiện tượng tương tự. Đấu giá đất ở các địa phương này có thể nói là một trong những hoạt động đi đúng hướng nhằm tạo ra các quỹ nhà ở gắn liền với sự phát triển về mặt công nghiệp, du lịch, khi giá đất còn ở mức khá hấp dẫn, dư địa tăng trưởng cao.

Điều này cho thấy, các nhà đầu tư luôn mong muốn và tìm kiếm cơ hội sinh lời tại những thị trường tiềm năng.

Cả Thanh Hóa hay Bình Định đều là những thị trường có tiềm năng rất tốt. Đặc biệt ở những địa phương này chúng tôi ghi nhận những dấu ấn của các tên tuổi như FLC Group, Vingroup… Họ chính là những thương hiệu, đơn vị phát triển bất động sản mạnh dạn, chấp nhận rủi ro để tiên phong, để khai phá những thị trường mới, quyết tâm thay đổi diện mạo đô thị ở các địa phương giàu tiềm năng phát triển này.

Chính quyền các địa phương cũng đang tận dụng và phát huy tốt nhất các lợi thế, tiềm năng về công nghiệp, du lịch, tài nguyên thiên nhiên..., đưa ra những chủ trương đúng đắn cùng hành động quyết liệt để thu hút đầu tư, phát triển đô thị, tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản sôi động.

Vài năm trước, nếu ai nói rằng thị trường Thanh Hóa hay Bình Định là thị trường bất động sản thì chúng tôi khẳng định không phải. Nhưng trong khoảng 5 năm trở lại đây, đặc biệt từ 2017 đến nay, thì 2 thị trường này đã trở thành những địa phương có lực cầu mạnh về bất động sản, lớn gấp nhiều lần so với các địa phương khác.

Chính các nhà đầu tư đã tự thẩm định kiểm chứng tiềm năng, cơ hội. Và hành động của họ chứng minh cho chúng ta thấy niềm tin của nhà đầu tư vào các thị trường này.

Bên cạnh đó, một phần nguyên nhân là do giá bất động sản tại các khu vực này còn đang ở ngưỡng thấp, đất đai chỉ dao động ở giá trên dưới 10 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại thị trường Quy Nhơn, năm 2018, mặt bằng giá dự án chỉ dao động dưới 10 triệu đồng/m2, nhưng đến đầu năm 2019, giá đã đẩy lên 15 - 17 triệu đồng/m2, cho tới cuối 2019 là thời điểm đất nóng, có một số dự án thì cục bộ đã tăng đến trên 20 triệu đồng/m2.

Dù trong bối cảnh Covid-19 ảnh hưởng kinh tế, nhưng giá nhà đất tại đây vẫn đang nóng và không có xu hướng quay đầu. Đây chính là điểm nhà đầu tư rất thích.

Tôi cho rằng, bước sang năm 2021, nếu Việt Nam tiếp tục duy trì sự thành công của việc ngăn chặn dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế sẽ sớm phục hồi, ổn định trở lại, trong đó bất động sản vẫn sẽ là hoạt động khởi sắc đầu tiên và mạnh nhất trong mọi hoạt động kinh tế.

Năm 2021 sẽ tiếp tục là năm mà các thị trường mới ghi dấu ấn. Trong đó, các địa phương có hạ tầng tốt, suất đầu tư thấp và triển vọng tăng giá cao như Thanh Hóa, Bình Định sẽ có lợi thế. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đồng hành cùng sự phát triển kinh tế, du lịch và phát triển đô thị của các địa phương này.

Với Bình Định, có khoảng trên 10 dự án du lịch nghỉ dưỡng đang được phát triển cung cấp 4.696 sản phẩm ra thị trường, phục vụ hạ tầng lưu trú. Hiện nay còn 2.575 sản phẩm trong số này chưa được hoàn thiện.

Những con số trên so với tiềm năng của Bình Định đã tương xứng chưa, chúng tôi cho rằng còn cần phải tăng lên khá nhiều. Nói về lợi thế, Bình Định không thua kém gì Quảng Ninh nhưng lượng khách du lịch tại Quảng Ninh cao hơn. Ở Bình Định, khả năng cũng cần tương đương hoặc nhiều hơn.

Hiện nay, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đông hơn, nhưng phần lớn chỉ ở lại 1 - 2 đêm, hầu như chúng ta chưa khai thác được lượng khách này và giữ được họ ở đây để tiêu nhiều tiền hơn. Nguyên nhân là vì chúng ta chưa có nhiều tiện ích, dịch vụ thu hút du khách.

Xu hướng du lịch hiện nay là gia tăng trải nghiệm, tham quan, du lịch tâm linh, hội nghị, gặp mặt… Do vậy, chúng ta đang thiếu các giải pháp cung cấp dịch vụ.

Chúng tôi thấy ở một vài dự án đang hướng đến tổ hợp khu du lịch quy mô lớn, cung cấp nhiều loại hình dịch vụ, đáp ứng đa dạng hóa nhu cầu như Tập đoàn FLC đang làm. Đây sẽ là xu hướng tất yếu trong thời gian tới. Chỉ có những tổ hợp quy mô lớn mới có thể phát triển, tăng doanh thu du lịch, từ đó tăng hiệu quả đầu tư.

Và như một quy luật, những khu du lịch nghỉ dưỡng đồng bộ đó khi được hình thành và hoạt động sẽ tất yếu kéo theo sự phát triển của các khu đô thị xung quanh. Hai yếu tố cộng hưởng sẽ tạo nên sự gia tăng của giá trị bất động sản. Sắp tới, phát triển những khu du lịch thích ứng với xu hướng phát triển của các nhu cầu du lịch sẽ là hướng đi tất yếu.