Lật tẩy chiêu trò trục lợi nhà ở xã hội

(Video tư liệu ghi nhận thực tế của phóng viên Reatimes)

Thời gian gần đây, tình trạng tư vấn, rao bán nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội đang diễn ra công khai, không chỉ xảy ra tại các dự án đang được xây dựng, mà còn ở dự án đã đi vào hoạt động được một vài năm, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Trong quá trình nghiên cứu khảo sát thông tin, phóng viên Reatimes đã gặp một người tư vấn là chị T. - tự giới thiệu là người của sàn môi giới T.N.P rao bán suất mua nhà ở xã hội tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn trên địa bàn quận Nam Từ Liêm với giá chênh lên tới hơn 1 tỷ đồng/căn.

Theo thông tin tư vấn từ chị T., bên cạnh việc bắt buộc phải có 2 loại giấy tờ quan trọng là xác nhận cư trú và xác nhận tình trạng nhà ở, thì khách hàng mua căn hộ nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn phải đóng thêm tiền chênh tới hơn 1 tỷ đồng. Cụ thể, đối với căn hộ 69,9m2 có tổng giá trị căn hộ ước tính khoảng 2,65 tỷ đồng, khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư là 19,5 triệu đồng/m2 (khoảng 1,36 tỷ đồng) và nộp giá chênh khoảng 1,3 tỷ đồng.

Về lộ trình thanh toán, chị T. hướng dẫn, khách hàng sẽ đặt cọc 300 triệu đồng để giữ căn hộ, sau đó công ty (chủ đầu tư) sẽ cho thời gian từ 5 đến 7 ngày để hoàn thiện hồ sơ. Tiếp theo khách hàng mang hồ sơ lên công ty và nộp tiền chênh ngay lúc ký hợp đồng.

Cũng theo chị T. sau khi đóng tiền chênh và nộp hồ sơ để khớp căn, chủ đầu tư sẽ chuyển hồ sơ của người mua lên Sở Xây dựng để rà soát lại, trường hợp khách đủ yêu cầu sẽ vào tên cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư sẽ ra thông báo ngày ký hợp đồng và lúc này đóng 30% tổng giá trị gốc (19,5 triệu đồng/m2). Sau 30 ngày, người mua đóng tiếp 40% giá trị căn nhà theo tiến độ của chủ đầu tư, đóng tiếp 25% khi nhận nhà và 5% khi nhận sổ sẽ tất toán nốt.

Để chứng minh cho lời nói của mình, chị T. có đưa ra những hợp đồng đặt cọc, giao dịch khách hàng chuyển tiền đặt cọc và cả giấy chủ đầu tư hẹn lên ký hợp đồng. Bên công ty (sàn) của chị T. cũng có thể "care" hồ sơ cho khách hàng để đạt tiêu chuẩn 100%. Phí quan hệ ngoại giao là 20 triệu đồng và phí "nhập khẩu tách khẩu" là 40 triệu đồng.

Cũng theo chị T., hiện tại bên sàn còn một số căn ngoại giao bao gồm các căn 03, 04 trong khoảng tầng 9 đến tầng 18, căn 7 khoảng tầng từ 11 đến 19 và căn hướng nhìn ra hồ khoảng tầng 12 đến 20.

"Do trong hợp đồng ghi rõ điều khoản trả tiền cọc không mất đồng nào trong vòng 3 ngày nếu khách hàng không được ký thì công ty sẽ hoàn trả tiền cọc, trả bù đủ số tiền khách nhờ ngoại giao và chịu phạt thêm cho khách từ 50 đến 100 triệu đồng. Tuy nhiên công ty đã bao "care" hồ sơ cho khách thì gần như 100% được ký", chị T. tư vấn.

Ngoài ra, chị T. cũng nhấn mạnh: "Hiện tại lượng căn hộ cũng không còn nhiều, nên nếu khách hàng thiện chí thì công ty sẽ làm việc. Thị trường ngách này không phơi bày ra được, luôn bảo mật thông tin và phải tin tưởng nhau mới làm được".

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn được xây dựng trên diện tích gần 2.800m2 với 32 tầng nổi, 2 tầng hầm. Dự án gồm 275 căn hộ, trong đó có 225 căn nhà ở xã hội và 50 căn thương mại.

Tại đợt mở bán đầu có 157 căn hộ nhà ở xã hội mở bán và 68 căn cho thuê. Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, giá thuê căn hộ là 99.081 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì), giá bán 19.523.116 đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2. Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất với diện tích 69,9m2 tại dự án này, người mua cần bỏ ra hơn 1,39 tỷ đồng, trong khi diện tích to nhất 76,8m2 thì số tiền phải bỏ ra khoảng 1,5 tỷ đồng/căn hộ.

Thời điểm mở bán dự án này, có tới hơn 1.000 hồ sơ được nộp mua. Đáng nói, người dân phải xếp hàng xuyên đêm để có thể nộp hồ sơ.

Ghi nhận của phóng viên thời điểm hiện tại, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn đã kết thúc phần xây thô và đang trong quá trình hoàn thiện, chuẩn bị bàn giao cho khách hàng.

Tình trạng trục lợi nhà ở xã hội còn xuất hiện tại một số dự án đã được đưa vào sử dụng. Đáng nói, tình trạng này cũng đang diễn ra hết sức công khai với nhiều hình thức "lách luật" để chuyển nhượng khác nhau.

Cá biệt như tại nhà ở xã hội CT08 (HUD Rosa Garden) nằm trong Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh II, huyện Mê Linh.

Anh Đ. - một môi giới thường xuyên dẫn khách giao dịch tại dự án này - cho biết, dự án nhà ở xã hội này được thiết kế 6 tầng và phổ biến với 2 loại diện tích là trên 50m2 và 69m2. Thời điểm ban đầu, cách đây khoảng hơn 3 năm, giá gốc một căn nhà ở xã hội HUD Rosa Garden diện tích như trên chỉ khoảng 500 - 600 triệu đồng/căn (tương đương với khoảng 10 triệu đồng/m2). Nhưng thời điểm hiện tại, qua nhiều lần chuyển giao, mua đi bán lại thì giá căn hộ trung bình tại đây dao động khoảng 1,55-1,7 tỷ đồng/căn, tương đương từ 29-31 triệu đồng/m2.

Cũng theo anh Đ., tại thời điểm mở bán, có đến hơn 3.000 bộ hồ sơ nộp đăng ký mua nhà ở xã hội. Sau khi mua được căn hộ tại đây, do không có nhu cầu cần sử dụng nên hầu hết đều cho thuê hoặc mua đi bán lại. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều "suất ngoại giao" từ chủ đầu tư, hiện tại hợp đồng mua bán sẽ được ký với chủ đầu tiên (tức là tất cả những người mua đi hay bán lại sẽ luôn được người chủ đầu tiên hỗ trợ làm giấy tờ, còn có thêm phí hay không thì còn tùy thuộc vào từng tính cách của mỗi chủ). Hiện tại các căn ở đây rất được người tìm mua quan tâm "hở ra phòng nào là mất phòng đấy", như lời môi giới chia sẻ.

Anh Đ. cũng cho biết, giá thuê căn hộ tại khu nhà ở xã hội này giao động từ 4,5 triệu đồng cho đến 5,5 triệu đồng/tháng. Cá biệt, có những căn được chủ nhà cho người nước ngoài thuê có giá lên tới 6,5 triệu đồng/tháng.

Dẫn chứng về vấn đề này, chủ nhà cho người nước ngoài (chuyên gia người Hàn Quốc làm việc tại khu công nghiệp Quang Minh) thuê có chia sẻ: "Họ không ký trực tiếp với người nước ngoài mà thông qua phiên dịch viên của họ, ký hợp đồng cho thuê nộp tiền 6 tháng một lần với mức giá 6,5 triệu đồng/tháng. Trong đó số tiền trên sẽ phải chia cho phiên dịch viên là 1 triệu đồng/tháng".

Anh Đ. thông tin thêm, nhiều căn hộ HUD Rosa Garden được mua đi bán lại nhiều lần, do đó giá căn hộ cũng tăng từng ngày. "Người mua lại những căn nhà ở xã hội tại đây phần lớn chỉ cần bán chênh giá lên khoảng 200 triệu đồng là họ lại đẩy bán ra. Bên cạnh đó có những người dân ở đây sở hữu vài căn và vẫn đi thu mua nhà ở xã hội tại đây để đầu tư cho thuê", anh Đ. cho biết.

Khi được hỏi về việc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thì thủ tục sang tên như thế nào, anh Đ. nói: "Chỉ khoảng 1 năm nữa thì toàn bộ khu này đã đủ 5 năm và theo cam kết của chủ đầu tư toàn bộ khu vực sẽ có sổ đỏ cho từng hộ. Còn hiện tại, hình thức chuyển nhượng là làm công chứng vi bằng và đến bao giờ có sổ đỏ thì chủ cũ sẽ bàn giao và sang tên cho khách mua".

Tương tự trường hợp mua bán tại HUD Rosa Garden, khi trao đổi qua điện thoại, chị M. - một người giới thiệu là môi giới có tiếng tại dự án nhà ở xã hội IEC Thanh Trì - cho biết, tại dự án của chị còn vài suất ngoại giao nhà ở xã hội đã bàn giao năm 2021 nhưng chưa vào tên, nếu giao dịch thành công, người mua có thể vào tên chính chủ tại các căn hộ này.

Tuy nhiên, khi gặp chính thức chị M., chị lại thông báo lại rằng các suất có thể vào tên được luôn đã được bán hết và hướng khách hàng sang mua những căn nhà ở xã hội đã có chủ chính thức.

Theo chị M., toàn bộ quỹ căn nhà ở xã hội tại đây đều đã có sổ đỏ, tuy nhiên để sang tên chính chủ tại thời điểm này là chưa được. Hình thức mua bán hiện tại là làm hợp đồng ủy quyền theo hình thức mua bán cho tặng hoặc lập vi bằng, tức là người bán sẽ ra làm giấy ủy quyền toàn phần cho tặng cho người mua và chờ đủ 5 năm kể từ ngày bàn giao sẽ sang tên sổ đỏ cho người mua.

Chị M. cũng cho biết, tại dự án này người tham gia đầu tư giao dịch rất nhiều, ngay từ lúc bàn giao căn hộ nhà ở xã hội tại đây đã có rất nhiều giao dịch ngay lập tức. Giá mua thời điểm đầu khi khởi công móng năm 2019 là khoảng 1,2 tỷ đồng/căn, tính cả tiền chênh 100 triệu đồng. 

"Hầu hết người đầu tư thời điểm đầu giá cứ chênh lên tầm 200 triệu đồng là họ bán luôn, mua 1,2 tỷ đồng bán luôn 1,4 tỷ đồng. Như thời điểm cuối năm ngoái, giá tại đây vẫn chỉ 1,8 đến 2 tỷ đồng, nhưng những tháng vừa qua, thị trường lên và giá hiện tại trung bình là 3 tỷ đồng 1 căn tại đây" chị M. nhấn mạnh.

Cũng tại buổi dẫn khách xem nhà, chị M. có giới thiệu một căn hộ là căn góc tầng 20 tòa CT3 diện tích 70m2 bàn giao đầy đủ nội thất thì được phát giá hơn 3,150 tỷ đồng. Khi vào xem căn hộ thì tại đây đang có một gia đình đang sinh sống. Chủ nhà giới thiệu là mình cũng mua lại từ người chủ sở hữu đầu tiên và có nhu cầu thay đổi nên bán lại và hứa người chủ sở hữu đầu tiên sẽ hỗ trợ toàn bộ thủ tục cho người có nhu cầu mua tiếp theo.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - cho biết, theo quy định hiện nay, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được quyền chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi tất toán toàn bộ tiền mua, thuê nhà.

Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Mới nhất, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó. Nếu mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm mà muốn bán lại thì bên mua chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

"Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó", luật sư Trần Tuấn Anh dẫn chứng quy định tại khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Luật sư Trần Tuấn Anh cũng chỉ rõ việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, trường hợp cố tình rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng sẽ bị phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở; Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng khi bên thuê/thuê mua/mua nhà ở xã hội bán/cho thuê lại/cho mượn nhà không đúng quy định; Buộc thu hồi lại nhà ở xã hội hoặc phải hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua. Mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt nêu trên (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Cũng nhận định về việc này, luật sư Đỗ Khắc Hiệp - Phó Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Chấn Hưng - cho rằng, việc người dân mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng bằng vi bằng sẽ gặp nhiều rủi ro. Người dân cần lưu ý về thời gian chủ cũ nhà ở xã hội ký hợp đồng mua bán phải đủ thời gian tối thiểu 5 năm và cần xác nhận người mua có thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội hay không, và phải xác nhận mình có thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định không.

Trường hợp người bán vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở là "không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán" thì hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Luật sư Hiệp cũng cho rằng, trường hợp công ty môi giới thu tiền chênh là trái với quy định pháp luật, bởi vì chức năng, quyền hạn của công ty môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

"Việc thu tiền chênh, thu ngoài nếu không được thể hiện bằng phụ lục hợp đồng là đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Và môi giới có dấu hiệu tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo bộ luật hình sự, bởi tiền môi giới đã được thỏa thuận với bên mua và bên bán, nên việc môi giới thu chênh nhiều như tình huống là trái quy định pháp luật", luật sư Đỗ Khắc Hiệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm với luật sư Hiệp, luật sư Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, trường hợp, chủ đầu tư có chủ trương thu tiền chênh ngoài hợp đồng của người mua nhà ở xã hội là đi ngược với chính sách nhân văn của Nhà nước về an sinh cho người thu nhập thấp. Việc thu tiền chênh ngoài hợp đồng cũng gây nguy cơ thất thu thuế cho Nhà nước.

"Tùy từng trường hợp vi phạm sẽ có những khung xử lý khác nhau. Trong chừng mực nào đó có thể tiếp cận những tội về tham nhũng chính sách của Nhà nước, lợi ích tiền bạc của Nhà nước giao cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp", luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Đồng thời, luật sư Trần Tuấn Anh cũng đề xuất cần thanh tra, kiểm tra hoạt động mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện từ các đơn vị công chứng, thừa phát lại. Nếu có vi phạm sẽ tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia pháp lý cũng đồng quan điểm, doanh nghiệp, cá nhân trục lợi tùy từng trường hợp sẽ bị xử lý và rất có thể sẽ bị xử lý bởi tội danh liên quan đến tham ô, tham nhũng vì nguồn gốc đây là tài sản công. Đặc biệt, cần tăng cường công tác kiểm soát giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, kiểm soát chặt chẽ chất lượng nhà ở xã hội.

Đưa ra giải pháp cấp bách ngăn chặn việc trục lợi nhà ở xã hội hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát, thanh tra kiểm tra việc chấp hành pháp luật của các chủ đầu tư, tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, đối tượng đang sở hữu nhà ở xã hội.

Bên cạnh các quy định pháp luật hiện nay, trong lúc khan hiếm nhà ở xã hội như hiện nay, giải pháp trước mắt là cần phải phân loại các đối tượng được mua nhà ở xã hội. Theo đó, những đối tượng cấp bách nhất sẽ được ưu tiên mua trước, từ đó sẽ tránh tình trạng xếp hàng, mua "chui".

Song song với đó, cần tạo thuận lợi cho người dân hiện nay trong việc xác nhận đối tượng được mua. Đồng thời, phải quy trách nhiệm cho các cấp chính quyền địa phương hoặc các cơ quan chủ quản trong việc xác nhận trên, đảm bảo minh bạch, đúng điều kiện và tiêu chuẩn.

Thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" ngày 28/10, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho rằng, một vấn đề cũng khá quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua là về việc đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội có khi không đúng. Có một thực trạng đã và đang xảy ra hiện nay, có người sở hữu được nhà ở xã hội không phải người trong diện được thụ hưởng ưu đãi này, không phải đối tượng chính sách, không là hộ nghèo, hộ cận nghèo hay thu nhập thấp như trong quy định.

Theo đại biểu, mặc dù trang 71 có báo cáo đầy đủ giám sát chỉ rõ qua báo cáo của các địa phương cho thấy cơ bản các sở, ban, ngành tuân thủ quy định của pháp luật khi xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Nhưng thậm chí có những dự án nhà ở xã hội tôi nhận thấy chưa nghiệm thu nhưng việc rao bán nhà ở xã hội đã xuất hiện trên mạng xã hội như Facebook, Zalo. Nếu có cuộc thanh tra, kiểm tra xem người đang ở trong nhà ở xã hội, chắc rằng sẽ có những người không đúng đối tượng được ưu đãi.

Thực trạng này có nhiều nguyên do như có sai phạm và sai sót trong xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, có việc lách luật để mua đi, bán lại nhà ở xã hội. Điều này đã dẫn đến hệ lụy là người có thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở xã hội hơn.

Đại biểu đề nghị tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, kiểm toán về chất lượng nhà ở xã hội. Đồng thời đại biểu đề nghị bổ sung nội dung là tăng cường kiểm tra đối tượng sở hữu nhà ở xã hội và quy trình, thủ tục xét duyệt hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội để có thể phát hiện và xử lý các sai phạm có liên quan.

Đồng quan điểm với đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn BĐQH tỉnh Đồng Tháp cho rằng, nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội nhiều nhưng đối tượng mua lại đăng ký mua, thuê cao gấp nhiều lần căn hộ đã xây dựng gây áp lực cho việc không công bằng và khách quan. Có những trường hợp không phải đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng lại được mua, còn những đối tượng được mua nhưng lại không được mua. 

Ngoài ra, đại biểu Phạm Văn Hòa cũng nhìn nhận, thủ tục mua thuê, cho thuê nhà ở xã hội sau 5 năm cũng còn nhiều nhiêu khê; việc sửa chữa nhà ở chung cư cũ xuống cấp chưa có động thái tích cực để sửa chữa do vướng về mặt pháp lý, chưa có sự đồng thuận cao của cư dân.