Dự án khu dân cư Thiên Phúc Hoàng Gia chỉ hoàn thành cổng vào.
Bà N.T.K.N (ngụ quận 4.TP.HCM) một khách hàng mua dự án Khu dân cư Thiên Phúc Hoàng Gia do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Thiên Phúc làm chủ đầu tư cầm trên tay bản hợp đồng “nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đến gặp phóng viên và cho biết đầu tháng 4/2017 bà đặt cọc mua mảnh đất có diện tích hơn 50m2 với giá trị hơn 300 triệu.
Khách hàng bức xúc
Chủ đầu tư đưa ra chương trình thanh toán là ký hợp đồng nguyên tắc trả 95% trong 30 ngày kể từ ngày đặt cọc, còn 5% có sổ hồng thanh toán đủ sẽ nhận được 5 chỉ vàng SJC. Bà N đã đóng 95% tiền giá trị mảnh đất.
Hợp đồng không hề có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, bà N cho biết tới nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm ngoài cái cổng chào. Hỏi ra thì mới biết dự án đang bị treo do lấn đất và nằm dưới đường điện cao thế. “Tôi có đến trụ sở Thiên Phúc để hỏi về tiến độ thi công của dự án, nhưng chỉ nhận được hứa hẹn, không có thời gian cụ thể là sẽ hoàn thiện dự án khi nào”, bà N cho biết.
Anh Thắng, ngụ huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, một khách hàng lỡ mua đất dự án này cũng đang lo lắng vì mình có nguy cơ mất trắng tiền. Anh Thắng cho biết tới thời điểm này dù anh đã đóng hơn 60% giá trị mảnh đất mà anh mua tại dự án Thiên Phúc Hoàng Gia nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, dự án cũng chưa xây dựng hạ tầng. Tìm tới chủ đầu tư để hỏi thì chủ đầu tư cho biết vẫn đang tiến hành các thủ tục pháp lý.
Bên trong dự án vẫn chỉ là đầm lầy...
Một nhân viên môi giới bán đất dự án này cho biết dự án được phát triển trên diện tích 43.784 m2 và chia làm nhiều phân khu như khu đất chợ, khu đất ở liền kề phố, đất ki ốt,… với giá bán từ 4 – 7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi được hỏi rằng khu đất này đã được cấp sổ chưa thì nhân viên này khẳng định là chưa có.
“Dự án đang trong quá trình ra sổ nên giá vẫn còn mềm, nếu anh đợi một thời gian nữa có sổ mới mua thì giá sẽ cao hơn đấy. Hơn nữa là em nhân viên kinh doanh trực tiếp của chủ đầu tư chứ không phải thông qua sàn nên giá sẽ được ưu đãi hơn”, anh Tuấn giới thiệu là nhân viên công ty Thiên Phúc cho biết.
Cần trên tay bản vẽ có ghi “bản đồ quy hoạch sử dụng đất” được chia ô rất chuyên nghiệp, nhân viên môi giới này nói rằng, phía xa là khu đất ở liền kề phố đã bán hết, giờ chỉ còn suất đất ki ốt. Tuy nhiên, nhìn về phía khu đất ở liền kề phố mà nhân viên này chỉ thì chúng tôi chỉ thấy một bãi đất trống không, mọc đầy cỏ dại chứ không thấy dấu mốc phân lô.
Hợp đồng không hề có giá trị pháp lý
PV mang hợp đồng mà khách hàng cung cấp cho phóng viên tới gặp luật sư Nguyễn Văn Thắng (Đoàn Luật sư TP.HCM) để nhờ xác minh tính pháp lý của hợp đồng. Xem “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả góp dự án Khu dân cư Thiên Phúc Hoàng Gia”, luật sư Thắng cho biết văn bản này không hề có giá trị pháp lý, không có căn cứ và khách hàng sẽ trắng tên nếu tranh chấp xảy ra.
Dự án dưới đường điện cao thế.
Theo luật sư Thắng, việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (nhà, công trình xây dựng) được thực hiện khi nhà, công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai, nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 55 Luật KD bất động sản. Khác với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì loại kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 9 Luật KD bất động sản là phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định. Như vậy, chỉ khi các lô đất nền có giấy chứng nhận riêng của lô thì mới thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng cho khách hàng.
Khi giao dịch với công ty bất động sản, khách hàng cần chú ý về: (1) Pháp lý của dự án; (2) Ai là chủ sở hữu; (3) Đại diện ký kết hợp đồng (4) Hình thức giao dịch phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng được các yêu cầu thì giao dịch đó rất rủi ro, thậm chí đã xảy ra các trường hợp lừa khách hàng dẫn đến khách hàng mất trắng tiền.
Đối với pháp lý đất nền phân lô, có hai dạng pháp lý. Thứ nhất là dạng “Đất nền lẻ” (Đất này do cá nhân lập thủ tục để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở), ở dạng đất nền lẻ này có nhiều Công ty bất động sản mua lại của cá nhân (không đúng pháp luật) để bán hoặc nhận ủy quyền của cá nhân phân lô nhưng công ty lại đứng tên bên bán để chuyển nhượng cho khách hàng. Công ty bất động sản đặt ra các tên dự án để lừa khách hàng nhưng chẳng có dự án nào trên giấy và trên thực tế, cả hai trường hợp này đều không đúng quy định pháp luật nên dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Theo Thông tư liên tịch 20/2013 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Dự án chưa hoàn thành xong hạ tầng nội khu vì chưa có giấy phép xây dựng.
Đối với các dạng hợp đồng như Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,,… không đúng về chủ thể quyền sử dụng đất, mượn danh dự án, chưa có giấy chứng nhận từng lô nền,… đều thuộc diện hợp đồng vô hiệu dẫn đến khách hàng không đảm bảo được quyền, khó bảo đảm khả năng được hoàn trả tiền hay nhận lô đất. Khách hàng nên thận trọng với các giao dịch dạng này.
“Trong đó, hợp đồng nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất” của Thiên Phúc với khách hàng mặc dù căn cứ vào Luật KD bất động sản nhưng lại không thực hiện theo Luật KD bất động sản bởi trong hợp đồng chủ đầu tư không có số hồ sơ pháp lý về dự án. Đại diện ký kết hợp đồng không rõ ràng có thẩm quyền ký kết hay không bởi người đại diện chủ đầu tư ký ở hợp đồng là ông Nguyễn Phú Thuận, nhưng người trong đăng ký giấp phép kinh doanh lại là Nguyễn Kim Phượng. Không đủ điều kiện theo quy định Khoản 2 Điều 9 Luật KD bất động sản, chưa có sổ từng nền.Hình thức giao dịch không phù hợp, theo pháp luật không có loại nào được gọi là “Hợp đồng nguyên tắc” bởi hình thức “Hợp đồng nguyên tắc” nhưng nội dung thực tế vẫn là thu tiền của khách.
Liên hệ với Sở Xây dựng tỉnh Long An, một lãnh đạo cấp phó của sở xin không nêu tên cho biết hiện dự án Thiên Phúc Hoàng Gia tại huyện Đức Hòa chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy phép quy hoạch 1/500 và chưa đóng tiền sử dụng đất.
Phóng viên liên hệ Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Thiên Phúc tại địa chỉ số 89 đường Nguyễn Văn Lượng, quận Gò Vấp, TP.HCM thì một đại diện chủ đầu tư cho biết công ty không muốn công bố pháp lý với khách hàng và báo chí.
