Sáng ngày 21/4, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương và Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội đồng tổ chức Hội thảo Khoa học Quốc gia. Hội thảo tổng kết toàn diện kinh tế Việt Nam năm 2022 (thành tựu và những tồn tại, đánh giá nguyên nhân, phân tích cơ hội và thách thức), từ đó đề xuất phương hướng, khuyến nghị chính sách trong điều hành kinh tế năm 2023 và những năm tiếp theo.
Hội thảo cũng đánh giá thực trạng, cảnh báo những nguy cơ bất ổn của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất các khuyến nghị chính sách nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển bền vững.
Khó khăn hiện hữu của thị trường bất động sản cần được khơi thông
Thay mặt cho Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tham dự và phát biểu tại Hội thảo, LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO nhận định, trong thời gian vừa qua, khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng đang là tâm điểm. Thị trường bất động sản hiện đang có rất nhiều vấn đề, như: Ngành bất động sản chưa được truyền thông một cách đúng mức để cộng đồng và người dân cũng như thị trường có thể thông cảm và chia sẻ, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.
Có thể thấy, vai trò của bất động sản trong nền kinh tế thực chất lớn hơn các thống kê hiện nay (khoảng dưới 10% GDP), nhưng đóng góp rất lớn vì bất động sản lan toả đến hơn 40 ngành nghề kinh tế chính, 2.500 sản phẩm dịch vụ phụ trợ kèm theo.
Bất động sản hiện nay đang bị phân biệt đối xử, nếu các ngành khác hoàn thành sản phẩm dịch vụ, xuất hoá đơn xong mới nộp thuế nhưng đối với bất động sản thì phải thanh toán theo tiến độ, phải nộp 10% thuế VAT, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp… Và không cho bù trừ lỗ của hoạt động kinh doanh với lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Ví dụ, đối với vấn đề đối trừ lãi lỗ: Phát sinh thu nhập là phải nộp thuế ngay.
1. Không được bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh với lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
- Luật Thuế TNDN số 32/2013/QH12 (áp dụng từ 01/01/2014) đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại (bù trừ một chiều). Đồng thời, doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn phải kê khai, nộp thuế riêng, không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Thực tế là trong giai đoạn dịch Covid-19, rất nhiều doanh nghiệp hoạt động kinh doanh khách sạn bị lỗ nhưng không được bù trừ với lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dẫn đến doanh nghiệp bị lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế TNDN. Điều này rất vô lý và dẫn đến doanh nghiệp đã khó khăn lại càng khó khăn hơn.
- Với sự phát triển kinh tế hiện nay, doanh nghiệp có xu hướng kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, bên cạnh đó hành lang pháp lý đã quy củ và chặt chẽ, đồng thời yêu cầu về cải cách thủ tục hành chính đặt ra ngày càng mạnh mẽ thì quy định doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế riêng đối với lãi từ chuyển nhượng bất động sản đã không còn phù hợp.
- Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đa số các nước trong khu vực như: Thái Lan, Singapore, Trung Quốc… đều không có quy định doanh nghiệp phải hạch toán riêng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để kê khai, nộp thuế TNDN, ngoại trừ Việt Nam và Malaysia.
- Để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thông lệ quốc tế thì việc sửa đổi theo hướng quy định doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản) với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh là cần thiết.
2. Nộp trước 1% thuế TNDN đối với số tiền thu theo tiến độ bán hàng
Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khi thu tiền theo tiến độ bán hàng, doanh nghiệp đã phải xuất hóa đơn để nộp thuế GTGT 10%, TNDN 1%. Việc thực hiện xuất hóa đơn và nộp thuế trước là không công bằng giữa lĩnh vực kinh doanh bất động sản và lĩnh vực khác.
Đối với các lĩnh vực khác chỉ khi hoàn thành sản phẩm, dịch vụ doanh nghiệp mới phải xuất hóa đơn nộp thuế GTGT và thuế TNDN. Trong khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải ứng trước chi phí đầu tư ban đầu rất lớn, thời gian đầu tư kéo dài, có rất nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư kinh doanh như rủi ro thị trưởng, rủi ro khách hàng chấm dứt hợp đồng trước hạn. Việc nộp thuế trước cũng ảnh hưởng đến dòng tiền vốn đầu tư vào sản phẩm.
Hiện nay các quy định của pháp luật về điều kiện bán hàng, điều kiện thu tiền, bảo lãnh thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã rất chặt chẽ. Doanh nghiệp không thể tùy tiện thu tiền sớm, thu tiền trước của khách hàng. Cần sửa đổi quy định của pháp luật về thuế theo hướng Doanh nghiệp sẽ xuất hóa đơn và nộp thuế tại thời điểm hoàn thành việc bán hàng như các lĩnh vực khác để đảm bảo công bằng giữa các ngành nghề kinh doanh. Việc này góp phần hỗ trợ dòng tiền để danh nghiệp thúc đẩy nhanh quá trình đầu tư đảm bảo tiến độ dự án.
Theo LS. TS. Đoàn Văn Bình, hiện nay, thị trường bất động sản gặp phải những khó khăn rất lớn:
Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Trong vài năm qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên nhiều dự án bất động sản phải dừng hoạt động. Giai đoạn 2021 - 2022 và đến thời điểm này hầu như pháp lý của thị trường bất động sản đang bị tắc. Pháp lý tắc nghẽn thì nguồn cung ảnh hưởng và đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay.
Thứ hai là vấn đề về thủ tục hành chính. Về mặt lý thuyết, thủ tục hành chính cho dự án bất động sản sẽ mất từ 1,5 - 2 năm nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4 - 5 năm hay thậm chí là 10 năm. Và đây cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị thắt lại và nhất là trong thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra đã gây ảnh hưởng đến tâm lý các địa phương trong quá trình phê quyệt dự án.
Thứ ba là câu chuyện thanh khoản, dòng tiền. Thời điểm trước dịch Covid-19, thị trường bất động sản như đang đi trên “đường cao tốc” nhưng sau đó bị "đạp phanh" rất gấp. Chính vì vậy, dòng tiền bị chặn lại, tâm lý thị trường bị ảnh hưởng và các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản bị thiếu dòng tiền. Dòng tiền thiếu không những ảnh hưởng đến nhà phát triển bất động sản mà còn ảnh hưởng đến tất cả các khâu trong chuỗi giá trị, trong đó có cả ngành xây dựng, vật liệu xây dựng... Trong suốt thời gian qua, không chỉ các doanh nghiệp phát triển dự án mà các các công ty xây dựng cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Thứ tư là vấn đề quy hoạch. Chúng ta có quy hoạch tổng thể quốc gia. Tuy nhiên, đây mới chỉ là những căn cứ ban đầu để triển khai các quy hoạch không gian và đây là vấn đề quan trọng của thị trường. Xét riêng về ngành du lịch, cơ sở lưu trú, hiện chưa có một quy hoạch cụ thể. Hầu như các tỉnh đang quy hoạch theo từng địa phương và hiện nay, các tỉnh ven biển đều phát triển du lịch nhưng lại chưa có quy hoạch thực sự bài bản, kỹ càng, rõ ràng. Ví dụ như tại Phú quốc, theo Quyết định số 633/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 thì có thể có hàng trăm nghìn phòng khách sạn, đến nay đã có khoảng 25.000 phòng, có khả năng tối đa đón đến 20 triệu khách, trong khi cơ sở hạ tầng mới chỉ có đường hàng không là chính và sân bay Phú Quốc mới đáp ứng được 5 triệu hành khách.
Như vậy, nếu tiếp tục đầu tư cơ sở lưu trú thì không khả thi đối với cả những người đã đầu tư và những người chưa đầu tư. Hay như Vân Đồn, đến năm 2040, chúng ta quy hoạch 65.000 phòng. Như vậy, chỉ với 1 huyện và 1 thành phố đảo nhưng đã quy hoạch nhiều phòng cơ sơ lưu trú như thế thì nếu không có quy hoạch bài bản trên địa bàn cả nước sẽ dẫn đến chỗ thừa, chỗ thiếu... Đây cũng là một vấn đề lớn của ngành bất động sản.
Chúng ta thấy, bất động sản du lịch bùng nổ trong suốt giai đoạn 2014 - 2015 nhưng đến nay đang có sự lệch pha lớn giữa thực hiện đầu tư. Nước ta có hàng trăm dự án với quy mô tài sản đầu tư vào 3 sản phẩm chủ lực là: Căn hộ lưu trú, biệt thự lưu trú và nhà phố thương mại… Ở 15 tỉnh có du lịch phát triển, chúng ta đã có khoảng 300 dự án với hàng trăm ngàn sản phẩm quy ra giá trị là 30 tỷ USD. Với khách sạn có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú với 650.000 ngàn phòng quy ra là 10 tỷ USD.
Trong khi đó, thể chế của chúng ta có nhiều điểm chưa hợp lý, cụ thể là vấn đề là tách sổ cho condotel trong suốt thời gian qua vẫn còn nhiều vướng mắc. Và mới đây cũng có Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ mới ban hành, có ý nghĩa “chữa cháy” cho những vấn đề đang nóng của phân khúc condotel trong thời điểm chờ những thay đổi của Luật Đất đai. Hy vọng vấn đề này sẽ được giải quyết trong thời gian sắp tới. Nếu giải quyết được thị trường bất động sản du lịch sẽ đóng góp rất lớn vào nền kinh tế mũi nhọn của nước ta.
Khôi phục kinh tế hậu Covid-19 thông qua công cụ chính là bất động sản
Cũng theo LS. TS. Đoàn Văn Bình, thị trường bất động sản du lịch hiện nay có nhiều tiềm năng và có nhiều lý do để khẳng định điều đó. Trong thời gian vừa qua, thể chế và thủ tục hành chính đang được điều chỉnh và phải mất rất nhiều thời gian nữa thể chế mới có thể tương thích với thị trường. Vậy nên, các phân khúc khả thi trước mắt đang được bàn nhiều đến là nhà ở xã hội.
“Quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản của cá nhân tôi là nếu chúng ta không thay đổi các thể chế cũng như điều kiện pháp lý để tạo sự thuận lợi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội hay hỗ trợ tốt nguồn vốn cho người dân vay, các tiêu chí để người dân có thể mua được nhà ở xã hội, huy động các doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tham gia… rất khó đạt được mục tiêu 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.
Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, để khả thi hơn, Nhà nước nên tập trung, tháo gỡ cơ sở pháp lý cho bất động sản thương mại vừa túi tiền. Nếu các dự án này được cam kết với một mức giá hợp lý nào đó, Nhà nước và các địa phương tập trung giải quyết, tháo gỡ cơ sở pháp lý để triển khai thì sẽ thích hợp với bối cảnh hiện tại. Như vậy sẽ linh hoạt, phù hợp với thị trường mà Nhà nước không phải hỗ trợ nhiều về vốn như nhà ở xã hội.
“Hy vọng trong thời gian tới, các luật được sửa đổi thì nhiều phân khúc khác sẽ phát triển, ngoài phân khúc bất động sản công nghiệp thì bất động sản du lịch, bất động sản nhà ở sẽ trở thành điểm sáng trên thị trường”, Chủ tịch Tập đoàn CEO kỳ vọng.
Có thể thấy, để có thể khôi phụ thị trường bất động sản cũng như khôi phục nền kinh tế, bên cạnh việc sửa đổi luật thì nước ta cũng cần học tập những kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, đặc biệt là sau những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.
LS. TS. Đoàn Văn Bình nhấn mạnh: Khi quan sát thị trường bất động sản quốc tế trong thời gian qua, các nước trong khu vực đang tìm mọi giải pháp để khôi phục kinh tế hậu Covid-19 thông qua công cụ chính là bất động sản:
Cụ thể, đối với Campuchia, đã ban hành chính sách ngôi nhà thứ hai. Hay gần đây, Indonesia đã công bố 2 chiến lược thu hút khách du lịch để khôi phục nền kinh tế. Chiến lược thứ nhất là triển khai 2 loại thị thực, cùng với việc miễn thị thực cho các nước thuộc Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) nhằm tạo thuận lợi cho du khách quốc tế. Trong 2 loại thị thực trên, loại đầu tiên là thị thực khi đến (VoA), được cấp cho du khách nước ngoài khi nhập cảnh Indonesia. Loại thứ hai là thị thực “Ngôi nhà thứ hai” dành cho khách du lịch nước ngoài hoặc những người từng là công dân Indonesia muốn sinh sống và đóng góp cho nền kinh tế nước này. Và chiến lược thứ hai nhằm phục hồi ngành du lịch và thu hút nhiều du khách hơn được thực hiện thông qua Chương trình Tiếp thị Du lịch, cụ thể bao gồm việc tổ chức các cuộc triển lãm, Famtrip (hình thức du lịch tìm hiểu, làm quen, tiếp thị), các chương trình khuyến mãi và bán hàng tại các lễ hội.
Còn đối với Thái Lan, trong những năm gần đây nước này cũng đã thay đổi điều được cho là nhạy cảm, khi cho phép người nước ngoài mua 1.600m2 đất để xây dựng nhà ở. Chiến lược của Thái Lan là thu hút người giàu, người về hưu, người đi du lịch kỹ thuật số đến để đầu tư bất động sản.
Hoặc đối với Nhật Bản, hiện nay quốc gia này đang “bật đèn xanh” cho dự án Casino đầu tiên tại đất nước này với mục đích thu hút mỗi năm khoảng 4 tỷ USD khách du lịch tại đảo nhân tạo ở Osaka. Như vậy, có thể thấy, các nước trong khu vực và châu Á đều đang tìm mọi cách, trong đó dùng công cụ bất động sản để thu hút đầu tư.
Còn với Việt Nam, chúng ta cần tiếp tục bàn thêm chính sách, thể chế, nguồn nhân lực để thúc đẩy du lịch.
“Chúng ta mở cửa du lịch hậu Covid-19 rất sớm nhưng chưa thực sự hiệu quả. Năm 2022, chỉ có 3 triệu khách du lịch và năm nay, chúng ta đặt mục tiêu là 5 triệu khách. Tuy nhiên, có rất nhiều vấn đề vướng mắc trong đó có vấn đề thị thực. Mới đây, Chính phủ cũng đã lắng nghe và quyết tâm thay đổi điều này bằng cách xem xét việc cấp thị thực online cho tất cả các nước, tăng thêm các quốc gia được miễn visa, cũng như kéo dài thời hạn visa để thu hút khách quốc tế đến với Việt Nam.
“Tôi xin kiến nghị, Nhà nước xem xét đưa ra các chính sách cho ngôi nhà thứ hai, cấp thị thực du mục kỹ thuật số (Digital nomad visa)… Tất cả những giải pháp này không phải mới mà các nước trong khu vực đã triển khai và thành công”, LS. TS. Đoàn Văn Bình đưa ra đề xuất.
Với sự quan tâm, chỉ đạo, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản của Chính phủ cùng các bộ, ngành và địa phương, có thể hy vọng rằng thị trường bất động sản sẽ có những khởi sắc nhất định trong thời gian tới khi các nút thắt về pháp lý cho các dự án bất động sản dần được tháo gỡ, Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực./.
